Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 8 ноября 2010 г. N Ф09-8377/10-С6 по делу N А60-14998/2010-С2 Поскольку для ответчика заключение договора купли-продажи земельного участка является обязательным в силу прямого указания закона, а возникновение права собственности на данный объект у покупателя обусловлено государственной регистрацией перехода к нему этого права, ненадлежащее исполнение покупателем обязательств по договору аренды не может служить основанием для уклонения продавцом от государственной регистрации перехода права по заключенной и действительной сделке, в связи с чем суд обязал ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права на земельный участок (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 8 ноября 2010 г. N Ф09-8377/10-С6 по делу N А60-14998/2010-С2

Дело N А60-14998/2010-С2

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Сулейменовой Т.В., судей Смирнова А.Ю., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Полимекс" (далее - общество "Полимекс") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.06.2010 по делу N А60-14998/2010-С2 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

администрации г. Екатеринбурга - Григорьева Н.А. (доверенность от 28.12.2009);

общества "Полимекс" - Беломестнов А.С. (доверенность от 16.06.2010).

Общество "Полимекс" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к администрации г. Екатеринбурга о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка от 02.03.2010 N 3-3115 и перехода права собственности на земельный участок общей площадью 2 763 кв. м с кадастровым номером 66:41:0302032:1, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Опалихинская, 27.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.06.2010 (судья Скуратовский М.Л.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2019 (судьи Гребенкина Н.А., Ясикова Е.Ю., Дюкин В.Ю.) решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Полимекс" просит решение и постановление отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами положений ст. 328, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель считает неверным вывод судов о встречном характере обязательства покупателя по внесению арендной платы до даты государственной регистрации права собственности, которое установлено в п. 2.2.5 договора купли-продажи, и совершения продавцом действий, направленных на проведение государственной регистрации перехода права. По мнению общества "Полимекс", ответчик не имеет права уклоняться от государственной регистрации перехода права на основании договора купли-продажи, мотивируя свои действия наличием задолженности по договору аренды. Кроме того, общество "Полимекс" указывает, что из содержания п. 2.2.5 договора купли-продажи не вытекает обязанность покупателя погасить задолженность по арендной плате на момент государственной регистрации перехода права (соответственно, и на момент сдачи документов на государственную регистрацию).

Администрация г. Екатеринбурга представила отзыв, в котором просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, считая доводы заявителя жалобы необоснованными.

Как установлено судами и следует из материалов дела, обществу "Полимекс" на праве собственности принадлежит строение, расположенное на участке площадью 2 763 кв. м с кадастровым номером 66:41:0302032:1.

Общество "Полимекс" является арендатором указанного земельного участка в соответствии с договором аренды от 23.03.1999 N 3-121 (л. д. 42 - 45).

На основании постановления Главы г. Екатеринбурга от 18.09.2009 N 4177 (л. д. 25) между администрацией г. Екатеринбурга (продавец) обществом "Полимекс" (покупатель) 02.03.2010 заключен договор N 3-3115 купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец обязуется продать, а покупатель - принять земельный участок общей площадью 2 763 кв. м с кадастровым номером 66:41:0302032:1, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Опалихинская, 27 (л. д. 26, 27), и оплатить его стоимость в порядке и в сроки, установленные данным договором.

Как следует из содержания п. 2.1.5, участок предоставляется под здание магазина (литера В).

Стоимость земельного участка определена в соответствии с расчетом выкупной цены, составленным Земельным комитетом Администрации г. Екатеринбурга, и составляет 933 094, 11 руб., которая подлежит уплате в течение 7 календарных дней с момента подписания договора (п. 3.1, 3.2 договора).

В соответствии с п. 2.2.3 договора купли-продажи покупатель обязан за свой счет обеспечить государственную регистрацию права собственности на участок и предоставить копии документов о государственной регистрации в Земельный комитет Администрации г. Екатеринбурга в течение 10 календарных дней с момента государственной регистрации.

Согласно п. 2.2.5 договора купли-продажи покупатель обязуется вносить арендную плату по договору аренды земельного участка от 23.03.1999 N 3-121 до даты регистрации права собственности на участок.

Указанный в договоре купли-продажи земельный участок передан обществу "Полимекс" по акту приема-передачи от 02.03.2010 (л. д. 28).

Оплата по договору купли-продажи от 02.03.2010 N 3-3115 произведена обществом "Полимекс" в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от 09.03.2010 N 5 и письмом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 18.03.2010 (л. д. 34, 35).

Общество "Полимекс" 29.03.2010 направило в адрес Земельного комитета Администрации г. Екатеринбурга письмо, в котором просило направить представителя администрации в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права на земельный участок, приобретенный по договору купли-продажи договора от 02.03.2010 N 3-3115 (л. д. 36).

В дальнейшем общество "Полимекс" направило в адрес администрации г. Екатеринбурга письмо от 08.04.2010, в котором снова просило обеспечить направление ее представителя в регистрирующий орган, указав при этом на то, что сдача документов на государственную регистрацию назначена на 14.04.2010 (л. д. 38).

Письмом от 21.04.2010 администрация г. Екатеринбурга уведомила общество "Полимекс" о том, что вопрос о направлении представителя администрации в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности будет разрешен после представления обществом платежных документов, подтверждающих оплату задолженности по договору аренды земельного участка от 22.03.199 N3-121 (л. д. 60).

Общество "Полимекс", ссылаясь на то, что произвело необходимые действия для передачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности, а также полагая, что администрация г. Екатеринбурга уклоняется от государственной регистрации, на основании п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с названным иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований считать отказ администрации г. Екатеринбурга от участия в государственной регистрации уклонением в том смысле, который содержится в п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суды исходили из того, что действующим законодательством обязанность стороны сделки явиться в регистрационный орган для государственной регистрации перехода права не установлена и совершение стороной сделки действий, направленных на проведение государственной регистрации, имеет характер встречного обязательства, которое может не исполняться администрацией в случае нарушения обществом условий п. 2.2.5 договора купли-продажи, которое выразилось в непредставлении обществом доказательств, свидетельствующих о внесении им арендной платы по договору аренды земельного участка.

Суд кассационной инстанции считает, что судебные акты подлежат отмене в силу следующего.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи земельного участка от 02.03.2010 N 3-3115 заключен сторонами на основании ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку общество "Полимекс" является собственником расположенного на нем здания.

Следовательно, заключение указанного договора для администрации г. Екатеринбурга в силу названной нормы, а также ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, является обязательным.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки отнесены к недвижимому имуществу, права на которые в силу ст. 131 названного Кодекса подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Поскольку для администрации заключение договора купли-продажи земельного участка является обязательным в силу прямого указания закона, а возникновение права собственности на данный объект у покупателя недвижимости обусловлено государственной регистрацией перехода к нему этого права, ненадлежащее исполнение покупателем обязательств по договору аренды не может служить основанием для уклонения продавцом от государственной регистрации перехода права по заключенной и действительной сделке. Кроме того, судами установлено, что договор купли-продажи земельного участка исполнен сторонами.

Таким образом, вывод судов о том, что обязанность покупателя уплачивать арендные платежи носит встречный характер и в случае ее неисполнения продавец в силу п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет право отказаться от совершения действий, направленных на осуществление государственной регистрации перехода права собственности, основан на неправильном применении норм материального права.

Следует также отметить, что наличие у общества "Полимекс" задолженности по договору аренды судами при разрешении настоящего спора не устанавливалось, предметом исследования данный вопрос не являлся. Кроме того, буквальное содержание п. 2.2.5 договора купли-продажи земельного участка от 02.03.2010 N 3-3115 не позволяет сделать вывод о том, что стороны поставили осуществление государственной регистрации перехода права собственности в зависимость от исполнения покупателем обязанности по внесению арендной платы.

На основании п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним -юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 16 названного Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

В п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Как следует из п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Факт уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок подтверждается материалами дела и самой администрацией г. Екатеринбурга не оспаривается.

Учитывая вышеизложенное, а также принимая во внимание, что в силу п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе отменить судебные акты и принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в материалах дела доказательств, но этим судом неправильно применена норма права, исковые требования общества "Полимекс" подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом того, что за подачу данного иска, апелляционной и кассационной жалоб общество "Полимекс" уплачивало государственную пошлину в установленном размере, а также принимая во внимание, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, заявленные требования судом кассационной инстанции удовлетворены, с администрации г. Екатеринбурга подлежат взысканию судебные расходы в сумме 8 000 руб., из них 4000 руб. - государственная пошлина за подачу иска, 2000 руб. - государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы, 2000 руб. государственная пошлина за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.06.2010 по делу N А60-14998/2010-С2 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2010 по тому же делу отменить.

Осуществить государственную регистрацию перехода права на земельный участок площадью 2 763 кв. м с кадастровым номером 66:41:03 02032:1 на основании договора купли-продажи от 02.03.2010 года N 3-3115, заключенного между администрацией г. Екатеринбурга и обществом с ограниченной ответственностью "Полимекс".

Взыскать с администрации г. Екатеринбурга в пользу общества с ограниченной ответственностью "Полимекс" судебные расходы по иску в размере 4 000 руб., по апелляционной жалобе - 2 000 руб., по кассационной жалобе - 2 000 руб.