Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 ноября 2010 г. N Ф09-9622/10-С6 по делу N А50-3243/2010 Суд взыскал задолженность по арендной плате и расторг договор аренды, поскольку муниципальная помощь в виде скидки при расчете арендной платы в отношении всей площади арендуемых помещений путем применения к ней понижающих коэффициентов была предоставлена арендатору только на предыдущий период, в силу чего в рассматриваемый период необоснованно вносилась арендная плата в размере, установленном ответчику с учетом понижающих скидок, обязанность по оплате долга арендатором не была исполнена (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 18 ноября 2010 г. N Ф09-9622/10-С6 по делу N А50-3243/2010

Дело N А50-3243/2010

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Столярова А.А., судей Сулейменовой Т.В., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Пермского краевого общественного благотворительного фонда целевой экономической системы социальной защиты "Защита" (далее - фонд "Защита") на решение Арбитражного суда Пермского края от 15.06.2010 по делу N А50-3243/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители фонда "Защита" - Козлова С.М., председатель (протокол от 30.10.2010), Максимов С.В. (доверенность от 30.06.3010).

Департамент имущественных отношений администрации г. Перми (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к фонду "Защита" о взыскании 469329 руб. 46 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2008 по 31.10.2009, 159009 руб. 52 коп. пени за период с 26.01.2008 по 09.11.2009, расторжении договора аренды от 24.09.2007 N 3347-07С, об изъятии помещения общей площадью 279,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Чкалова, 58.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 15.06.2010 (судья Удовихина В.В.) исковые требования удовлетворены в части взыскания с фонда "Защита" в пользу департамента 469329 руб. 46 коп. задолженности по арендной плате, 30000 руб. пени. Договор аренды от 24.09.2007 N 3347-07С расторгнут. На фонд "Защита" возложена обязанность возвратить департаменту объект нежилого муниципального фонда в виде встроенных нежилых помещений в цокольном этаже в пятиэтажном кирпичном жилом доме общей площадью 279,1 кв.м, расположенных по адресу: г. Пермь, ул. Чкалова, 58.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2010 (судьи Савельева Н.М., Борзенкова И.В., Полевщикова С.Н.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе фонд "Защита" просит отменить обжалуемые судебные акты, прекратить производство по делу, ссылаясь на нарушение судами ст. 1, 4, 10, 309, 401, п. 3 ст. 614, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель считает, что в нарушение п. 4.5 договора аренды от 24.09.2007 N 3347-07С истец не уведомил ответчика об изменении размера арендной платы с 01.01.2008, в связи с чем арендная плата подлежала уплате в размере, установленном условиями договора аренды. Фонд "Защита" полагает, что понижающий коэффициент социальной значимости в измененном размере мог быть применен только при расчете арендной платы за период с 25.11.2008 по 31.12.2008, поскольку фактически изменение размера арендной платы произведено на основании решения Пермской городской Думы от 25.11.2008 N 381 "О внесении изменений в решение Пермской городской Думы от 24.06.2008 N 211 "О предоставлении в 2008 году помощи, не являющейся муниципальной, в виде скидки по арендной плате арендаторам муниципального имущества при расчете арендной платы путем применения к ней понижающего коэффициента" (далее - решение Пермской городской Думы от 25.11.2008 N 381). Заявитель также указывает, что действующим законодательством предусмотрено, что нормативные акты не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. При таких обстоятельствах определение размера задолженности по арендной плате с 01.01.2008 является неправомерным. По его мнению, действующим законодательством не предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды при внесении арендной платы не в полном объеме.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в пределах, установленных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и фондом "Защита" (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 24.09.2007 N 3347-07С, по условиям которого арендатору предоставляется в аренду объект нежилого муниципального фонда в виде встроенных нежилых помещений в цокольном этаже в пятиэтажном кирпичном жилом доме общей площадью 279,1 кв.м, расположенных по адресу: г. Пермь, ул. Чкалова, 58, сроком действия с 03.09.2007 по 01.09.2008, для использования как социально-досуговый центр для детей и подростков, находящихся в кризисной ситуации.

Помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 03.09.2007.

Согласно п. 4.1 договора аренды размер арендной платы на 2007 год составляет 222942 руб. 01 коп. в месяц, в дальнейшем арендная плата устанавливается в размере, указываемом в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с п. 4.5 и 4.6 договора.

В силу п. 4.2 договора аренды с учетом цели использования арендуемого объекта арендатору предоставлена льгота по арендной плате путем применения при расчете арендной платы понижающего коэффициента социальной значимости в размере 1.00 на площадь 279,1 кв.м, в связи с чем размер арендной платы в месяц составил 74314 руб. за объект, 5751 руб. 19 коп. за долю земельного участка.

Пунктом 5.9 договора аренды определено, что в соответствии с решением Пермской городской Думы от 26.06.2007 N 147 арендатору на 2007 год предоставлена муниципальная помощь в виде скидки при расчете арендной платы на площадь 279,1 кв.м путем применения к ней понижающих коэффициентов, в том числе: коэффициент 0,1 на площадь 200 кв.м и 0,3 на площадь 79,1 кв.м (приложение N 4 к договору).

Из приложения N 4 к договору следует, что с учетом коэффициента социальной значимости и муниципальной помощи в виде скидки размер арендной платы составил 11650 руб. 82 коп. в месяц за объект.

Согласно п. 4.4 договора аренды арендатор вносит арендную плату за объект и за долю земельного участка ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца или ежеквартально авансовым платежом в первый месяц оплачиваемого квартала на расчетный счет УФК по Пермскому краю.

В силу п. 4.5 договора аренды размер арендной платы может быть изменен в порядке, предусмотренном действующим законодательством, настоящим договором. Изменение размера арендной платы в связи с изменением (по решению уполномоченных органов местного самоуправления) базовой ставки или коэффициентов в расчете арендной платы является обязательным для сторон (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору). Арендодатель направляет арендатору уведомление к договору аренды с указанием нового размера арендной платы, которое является неотъемлемой частью данного договора.

В соответствии с п. 4.6 договора аренды арендная плата ежегодно до 15 января индексируется с учетом инфляции.

В случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, установленных настоящим договором, за каждый день задержки внесения арендной платы начисляются пени в размере 0,1% от величины недоимки арендной платы за расчетный период (п. 7.2 договора аренды).

Ссылаясь на то, что арендатором за 2008 год внесена арендная плата не в полном объеме, департамент обратился в Арбитражный суд Пермского края с соответствующим иском.

Установив, что согласно решению Пермской городской Думы от 26.06.2007 N 147 "О предоставлении в 2007 году муниципальной помощи в виде скидки арендаторам муниципального имущества при расчете арендной платы путем применения к ней понижающего коэффициента" (далее - решение Пермской городской Думы от 26.06.2007 N 147) муниципальная помощь в виде скидки при расчете арендной платы в отношении всей площади арендуемых помещений (279,1 кв.м) путем применения к ней понижающих коэффициентов 0,1 и 0,3 была предоставлена арендатору только на 2007 год, а на 2008 год скидка, предусмотренная решением Пермской городской Думы от 25.11.2008 N 381, определена посредством применения понижающего коэффициента 0,1 в отношении площади 100 кв.м, суды удовлетворили исковые требования в части взыскания с фонда "Защита" в пользу департамента 469329 руб. 46 коп. задолженности по арендной плате, 30000 руб. пени.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела, в соответствии с п. 5.9 договора аренды решением Пермской городской Думы от 26.06.2007 N 147 арендатору на 2007 год предоставлена муниципальная помощь в виде скидки при расчете арендной платы на площадь 279,1 кв.м путем применения к ней понижающих коэффициентов, в том числе: коэффициент 0,1 на площадь 200 кв.м и 0,3 на площадь 79,1 кв.м (приложение N 4 к договору).

Из приложения N 4 к договору следует, что с учетом коэффициента социальной значимости и муниципальной помощи в виде скидки размер арендной платы составил 11650 руб. 82 коп. в месяц за объект.

В силу п. 4.5 договора аренды размер арендной платы может быть изменен в порядке, предусмотренном действующим законодательством, настоящим договором. Изменение размера арендной платы в связи с изменением (по решению уполномоченных органов местного самоуправления) базовой ставки или коэффициентов в расчете арендной платы является обязательным для сторон (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору). Арендодатель направляет арендатору уведомление к договору аренды с указанием нового размера арендной платы, которое является неотъемлемой частью данного договора.

Согласно уведомлению от 09.01.2008 N 19-19-1/14 департамент известил арендатора о том, что с 01.01.2008 арендная плата установлена в размере 80468 руб. 71 коп. в месяц - за объект, 6228 руб. 38 коп. - за долю земельного участка.

Уведомлением от 08.02.2008 N 19-19-1109/03 департамент сообщил фонду "Защита" о том, что в соответствии с решением Пермской городской Думы от 25.12.2007 N 317 "О предоставлении в 2008 году отсрочки по арендным платежам арендаторам муниципального имущества" арендатору предоставлена отсрочка по внесению арендной платы в части платежей, начисленных в 2007 году.

Как следует из уведомления департамента от 04.04.2008 N 19-19-3020/14, размер арендной платы для ответчика с 01.04.2008 составил 84496 руб. 66 коп. в месяц без учета НДС в связи с внесением изменений в Методику определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество, утвержденную решением Пермской городской Думы от 28.05.2002 N 61.

В соответствии с решением Пермской городской Думы от 25.11.2008 N 381 арендатору была предоставлена скидка на 2008 год в размере 0,1 - только в отношении площади 100 кв.м.

В связи с тем, что решение Пермской городской Думы от 25.11.2008 N 381 вступило в силу с момента его опубликования и распространено на правоотношения, возникшие с 01.01.2008, департаментом произведен перерасчет размера аренды с учетом предоставленной скидки в отношении площади 100 кв.м (л.д. 32).

Учитывая изложенное, суды пришли к выводу о том, что согласно решению Пермской городской Думы от 26.06.2007 N 147 муниципальная помощь в виде скидки при расчете арендной платы в отношении всей площади арендуемых помещений (279,1 кв.м) путем применения к ней понижающих коэффициентов 0,1 и 0,3 была предоставлена арендатору только на 2007 год, а на 2008 год скидка, предусмотренная решением Пермской городской Думы от 25.11.2008 N 381, определена посредством применения понижающего коэффициента 0,1 в отношении площади 100 кв.м.

Суды установили, что департаментом была выполнена возложенная на него условиями договора аренды обязанность по своевременному уведомлению арендатора об изменении размера арендной платы с 01.01.2008.

При таких обстоятельствах суды, сделав вывод о том, что арендатором в 2008 году необоснованно вносилась арендная плата в размере, установленном ему в 2007 году с учетом понижающих скидок, в связи с чем возникла задолженность по арендной плате за 2008 год в размере 469329 руб. 46 коп., правомерно удовлетворили исковые требования в части взыскания с фонда "Защита" в пользу департамента указанной задолженности.

В соответствии с п. 7.2 договора аренды от 24.09.2007 N 3347-07С в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы за каждый день просрочки начисляются пени в размере 0,1% от суммы недоимки арендной платы за расчетный период.

Признав верным произведенный истцом расчет пени за нарушение сроков внесения арендной платы, суды, руководствуясь ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно снизили размер взыскиваемой неустойки до 30000 руб.

Департаментом также заявлены требования о расторжении договора аренды от 24.09.2007 N 3347-07С.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Аналогичное положение содержится в п. 6.2 договора аренды от 24.09.2007 N 3347-07С.

Как следует из материалов дела, истец направил в адрес ответчика претензию от 02.10.2009 N 19-18-9234/16 с предложением погасить задолженность в срок до 16.10.2009 и расторгнуть договор.

Учитывая, что ответчик обязанности по оплате долга не исполнил, судом обоснованно удовлетворено требование истца о расторжении договора аренды.

Руководствуясь ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, суд правомерно удовлетворил требование департамента об изъятии у фонда "Защита" помещения общей площадью 279,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Чкалова, 58.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что истец в нарушение п. 4.5 договора аренды не уведомил ответчика об изменении размера арендной платы с 01.01.2008, понижающий коэффициент социальной значимости в измененном размере мог быть применен только при расчете арендной платы за период с 25.11.2008 по 31.12.2008, а также о том, что действующим законодательством не предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды при внесении арендной платы не в полном объеме, судом кассационной инстанции отклоняются как направленные на переоценку доказательств и установленных судом на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Довод фонда "Защита" о том, что нормативные акты не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие, не может быть принят. Согласно п. 3 решение Пермской городской Думы от 25.11.2008 N 381 данное решение вступает в силу с момента его опубликования и распространяется на правоотношения, возникшие с 01.01.2008, что не противоречит принципам действующего законодательства. Учитывая, что на момент принятия решения Пермской городской Думы от 25.11.2008 N 381, а также в период, на который распространено действие данного нормативного акта, стороны находились в арендных отношениях на основании договора аренды с 24.09.2007, к названным отношениям правомерно применены положения указанного нормативного акта.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 15.06.2010 по делу N А50-3243/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Пермского краевого общественного благотворительного фонда целевой экономической системы социальной защиты "Защита" - без удовлетворения.