Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15 ноября 2010 г. N Ф09-9464/10-С6 по делу N А50-3101/2010 Суд удовлетворил иск о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи нежилого помещения, поскольку истец соответствует требованиям закона и имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого объекта, доказательств того, что организатор торгов заблаговременно уведомлял предпринимателя о проведении конкурса по реализации спорного имущества или наличия отказа истца от участия в торгах и приобретения данного имущества по цене, сформированной в ходе торгов, не представлено (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 15 ноября 2010 г. N Ф09-9464/10-С6 по делу N А50-3101/2010

Дело N А50-3101/2010

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Сулейменовой Т.В., судей Маликовой Э.М., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Галимова Алмаза Хамет-Назифовича на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2010 по делу N А50-3101/2010 Арбитражного суда Пермского края.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

предпринимателя Галимова А.Х.-Н. - Белова О.С. (доверенность от 11.11.2010);

индивидуального предпринимателя Магроновой Светланы Ивановны -Трутнев В.Ю. (доверенность от 25.10.2010).

Предприниматель Магронова СИ. обратилась в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Уралтрансэкспедиция" (далее - общество "Уралтрансэкспедиция"), предпринимателю Галимову А.Х.-Н. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи нежилого помещения от 30.10.2009 N 4.

В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Кизеловского муниципального района Пермского края (далее - администрация).

Решением арбитражного суда Пермского края от 14.04.2010 (судья Овчинникова С.А.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, истец обжаловал его в апелляционном порядке.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2010 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. Этим же определением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пермскому краю, Управление Федеральной службы судебных приставов по Пермскому краю.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2010 (судьи Зеленина Т.Л., Дюкин В.Ю., Усцов Л.А.) решение суда отменено. Исковые требования удовлетворены. Суд принял решение о переводе на предпринимателя Магронову СИ. прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи нежилого помещения от 30.10.2009 N 4, заключенному между обществом "Уралтрансэкспедиция" и предпринимателем Галимовым А.Х.-Н.

В кассационной жалобе предприниматель Галимов А.Х.-Н. просит постановление отменить, решение оставить в силе, ссылаясь на применение судом апелляционной инстанции ст. 3, 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), не подлежащих применению, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель считает, что преимущественное право предпринимателя Магроновой СИ. на приобретение арендуемого ей помещения в собственность не нарушено, поскольку спорное недвижимое имущество реализовано на торгах, организованных в рамках сводного исполнительного производства N 1249/10, возбужденного отделом судебных приставов по г. Кизелу Управления федеральной службы судебных приставов по Пермскому краю на основании исполнительных документов, выданных Арбитражным судом Пермского края. Действия судебного пристава-исполнителя не оспорены, участия в торгах истец не принимал. Предприниматель Галимов А.Х.-Н. указывает, что Федеральный закон от 21.12.2001 N 178 -ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" является общей нормой по отношению к Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в связи с чем его положения устанавливают общие обязательные принципы порядка передачи в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности. Поскольку подп. 10. п. 2 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178 "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусмотрено, что действие настоящего Закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственного и муниципального имущества на основании судебного решения, предприниматель Галимов А.Х.-Н. считает, что законодательство об исполнительном производстве имеет приоритет над законами о приватизации. По мнению заявителя, спорный объект недвижимости ограничен в обороте, что исключает возможность применения при рассмотрении данного спора норм Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Предприниматель Галимов А.Х.-Н. полагает, что вывод суда о том, что сроки, предусмотренные ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истцом соблюдены, является ошибочным, так как в установленные законом сроки истцом не предпринято никаких действий, направленных на защиту своих прав. Поскольку арендная плата за спорное помещение перечислялась истцом ненадлежащим образом, оснований для удовлетворения требований истца, по мнению предпринимателя Галимов А.Х.-Н., не имеется. Кроме того, заявитель отмечает, что судом принято решение о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле - открытого акционерного общества Западно-Уральского банка Сбербанка России (далее -Банк), являющегося залогодержателем спорного помещения.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Магронова СИ. просит оставить обжалуемое постановление суда без изменения.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит постановление суда отменить.

При рассмотрении спора судами установлено, что предприниматель Магронова СИ. с 2006 года является арендатором муниципального имущества -нежилого помещения, общей площадью 267,6 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Кизел, ул. Ленина, д. 40.

Предприниматель Магронова СИ. 19.08.2008 обратилась в администрацию с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на выкуп арендуемого помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Администрация 15.10.2008 направила в адрес предпринимателя Магроновой СИ. письмо, в котором указала, что в связи с отсутствием закона, устанавливающего предельные значения площади арендуемых помещений и срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, не может осуществить продажу арендуемого имущества (л. д.25).

В связи с принятием закона Пермского края от 19.12.2008 N 375-ПК "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Пермского края или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" предприниматель Магронова СИ. 25.02.2009 вновь обратилась в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения (л. д.26).

Письмом от 05.05.2009 администрация известила истца о том, что комиссией по приватизации муниципального имущества Кизеловского муниципального района был установлен факт просрочки уплаты арендных платежей в отдельные месяцы на 5-21 день за последние три года. Предпринимателю было сообщено, что службой судебных приставов по г. Кизелу в январе 2009 наложен арест на арендуемое предпринимателем Магроновой СИ. имущество (л. д. 28).

Общество "Уралтрансэкспедиция", действующее на основании договора поручения от 16.09.2009, заключенного с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пермскому краю, договора на реализацию недвижимого имущества от 21.09.2009 N 537, заключенного с Управлением Федеральной службы судебных приставов по Пермскому краю, 30.10.2009 провело торги по продаже арестованного имущества: нежилого помещения общей площадью 267,6 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Кизел, ул. Ленина, д. 40, победителем которых признан предприниматель Галимов А.Х.-Н.

По результатам торгов 30.10.2009 между обществом "Уралтрансэкспедиция" (организатор торгов) и предпринимателем Галимовым А.Х.-Н (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 267,6 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Кизел, ул. Ленина, д. 40, имущество передано покупателю по акту от 20.11.2009 (л. д. 94-96).

Право собственности за предпринимателем Галимовым А.Х.-Н. на приобретенный объект недвижимости зарегистрировано 22.12.2009 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л. д. 104).

Предприниматель Магронова С.И., полагая, что сделка купли-продажи от 30.10.2009 совершена с нарушением ее преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения, обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что предприниматель Магронова С.И. соответствует требованиям, установленным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Вместе с тем, установив, что в рамках исполнительного производства на Спорное помещение наложен арест, арендуемое истцом помещение реализовано на торгах, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", суд пришел к выводу о том, что нормы Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ к возникшим правоотношениям применению не подлежат.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как решение принято о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Рассмотрев спор по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции удовлетворил требования истца исходя из следующего.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что арендатор и находящееся в его владении имущество соответствуют требованиям данной нормы о сроке владения, и надлежащем исполнении обязательства, площади помещения и не включении в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что предприниматель Магронова СИ. соответствует требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения в порядке, предусмотренном названным Законом. О заключении договора купли-продажи помещения площадью 267,6 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Кизел, ул. Ленина, д. 40, истец узнал из письма от 29.12.2009 предпринимателя Галимова А.Х.-Н. после проведения торгов. Доказательств того, что организатор торгов - общество "Уралтрансэкснедиция" заблаговременно уведомлял предпринимателя Магронову СИ. о проведении торгов по реализации арендуемого ею имущества или наличия отказа истца от участия в торгах и приобретения данного имущества по цене, сформированной в ходе торгов, суду не представлено.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что сделка купли-продажи от 30.10.2009 совершена с нарушением преимущественного права истца, предусмотренного ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в связи с чем предприниматель Магронова СИ. Вправе требовать перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи нежилого помещения от 30.10.2009 N 4.

Довод заявителя о том, что в силу подп. 10 п. 2 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178 "О приватизации государственного и муниципального имущества", являющегося общей нормой, законодательство об исполнительном производстве имеет приоритет над законами о приватизации, отклоняется, поскольку основан на неправильном толковании данной нормы права.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Номер указанного Федерального закона следует читать как "N 178-ФЗ"

Принудительная реализация имущества в порядке, предусмотренном законодательством об исполнительном производстве, не прекращает преимущественное право покупки арендуемого имущества лица, которое соответствует требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Кроме того, ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ содержит перечень видов отношений и недвижимого имущества, на которые не распространяется действие данного закона. Перечень является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Ссылка предпринимателя Галимова А.Х.-Н. на то, что спорный объект ограничен в обороте в связи с его арестом и поэтому в силу ст. 2 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ этот закон не подлежит применению, является ошибочной, так как не соответствует п. 2 ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации об объектах гражданских прав, ограниченных в обороте.

Утверждения заявителя о том, что предусмотренный ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ двухмесячный срок истцом не соблюден, арендная плата за спорное помещение перечислялась истцом ненадлежащим образом, направлены на переоценку доказательств и установленных на их основе обстоятельств, что согласно ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Довод предпринимателя Галимова А.Х.-Н. о том, что судом принято решение о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле - Банка, являющегося залогодержателем спорного помещения, отклоняется. Договор залога, на который ссылается заявитель кассационной жалобы, а также ходатайство о привлечении Банка в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора или отказ в его привлечении, в материалах дела отсутствуют. Оснований считать, что судебный акт принят о правах Банка, не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены обжалуемого судебного акта согласно ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда является законным и отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2010 по делу N А50-3101/2010 Арбитражного суда Пермского края оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Галимова Алмаза Хамет-Назифовича - без удовлетворения.