Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 ноября 2010 г. N Ф09-9737/10-С6 по делу N А60-6169/2010-С2 Суд отказал во взыскании с ответчика задолженности по договору аренды земельного участка, поскольку ответчик является арендатором помещения, встроенного в нежилое здание, расположенное на спорном неделимом земельном участке, правом на заключение договора аренды указанного участка с множественностью лиц на стороне арендатора ответчик не обладает (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 23 ноября 2010 г. N Ф09-9737/10-С6 по делу N А60-6169/2010-С2

Дело N А60-6169/2010-С2

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Соколовой Н.П., судей Столярова А.А., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации г. Екатеринбурга (далее - администрация) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 15.06.2010 по делу N А60-6169/2010-С2 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

администрации - Плеханов М.В. (доверенность от 28.12.2009 N 221);

общества с ограниченной ответственностью "Уральский сервис" (далее -общество "Уральский сервис") - Гудовичева Л.Б. (доверенность от 05.04.2010), Зыков И.А. (доверенность от 17.05.2010).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Уральский сервис" о взыскании 3697977 руб. 06 коп. задолженности по договору аренды земельного участка, 2356472 руб. 66 коп. пени за просрочку внесения арендной платы (с учетом принятых арбитражным судом уточнений исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Милосердие 98" (далее - общество "Милосердие 98").

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.06.2010 (судья Скуратовский М.Л.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2010 (судьи Гребенкина Н.А., Голубцова Ю.А., Дюкин В.Ю.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администарция просит обжалуемые судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неприменение судами ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает, что после окончания срока действия договора до момента возврата арендатором земельного участка арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за указанный период. По иным основаниям решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда администрацией не обжалуются.

Общество "Уральский сервис" в отзыве на кассационную жалобу возражает против изложенных в ней доводов, считает их несостоятельными, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и подтверждено материалами дела, администрацией (арендодатель) и обществом "Уральский сервис" (арендатор) 15.11.2001 подписан договор N 3-426 аренды неделимого земельного участка общей площадью 3090 кв.м с кадастровым номером 66:41:0303093:006, необходимого для обслуживания нежилого 2-этажного здания торгового центра, литера А, и здания склада, литера Б, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Крауля, д. 63, для эксплуатации обществом "Уральский сервис" помещений общественного питания и складских помещений, на срок с 01.03.2001 по 23.08.2004. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 22.11.2001 (л.д. 11-18).

В соответствии с п. 2.1.1 договора размер арендной платы за землю для общества "Уральский сервис" определяется пропорционально площади помещений, находящихся в его пользовании, к общей площади помещений здания, расположенного на земельном участке, а именно: помещения общественного питания - 873/2676, складские помещения - 26/80.

В п. 3.3 договора предусмотрено, что срок его действия подлежит изменению дополнительным соглашением.

Договор прекращает свое действие по истечении срока его действия, если ко дню истечения его срока не будет достигнуто соглашение о его пролонгации, а также по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством и настоящим договором (п. 9.4 договора).

Администрацией (арендодатель) и обществом "Милосердие 98" (арендатор) 15.04.2004 на основании постановления главы г. Екатеринбурга от 03.07.2003 N 726-л подписано дополнительное соглашение к договору аренды неделимого земельного участка от 15.11.2001, согласно условиям которого в договор аренды от 15.11.2001 на стороне арендатора вступает также общество "Милосердие 98" на срок до 31.07.2018 (л.д. 19, 20).

Между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом (арендодатель) и обществом "Уральский сервис" (арендатор) 01.02.2005 заключен договор N 12530056 аренды объекта муниципального нежилого фонда -нежилого помещения, встроенного в нежилое здание, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Крауля, д. 63, литера А, площадью 958,8 кв.м, 1-й, 2-й этажи, подвал, литера В - площадью 25,5 кв.м, 1-й этаж, общей площадью 984,3 кв.м, из них 153,3 кв.м - подвал, для использования под предприятие общественного питания, на срок с 01.02.2005 по 31.12.2009 (л.д. 77-83).

В п. 6.6.2 договора аренды от 01.02.2005 предусмотрена обязанность арендатора заключить договор аренды земельного участка, находящегося под объектом и необходимого для его использования, в срок до 01.05.2005.

Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Уральский сервис" обязательств по договору аренды земельного участка в период с 2003 года по I квартал 2010 года, обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что необходимым основанием для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате является наличие между сторонами договорных отношений, вместе с тем, у ответчика отсутствует обязанность по уплате арендной платы за пользование спорным земельным участком и в период срока действия договора N 3-426 и за его пределами:

- в отношении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и пени за период до 17.02.2007 администрацией пропущен срок исковой давности, о чем заявлено ответчиком (ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации);

- начиная с 24.08.2004 пользование арендатором земельным участком является бездоговорным, в связи с чем между сторонами возникли иные, не договорные правовые отношения, и, следовательно, неисполнение договора не может быть основанием иска;

- за период с 24.08.2004 по 31.10.2010 (включая период с 17.02.2007 по 31.10.2010) обязанность по уплате стоимости пользования неделимы земельным участком у общество "Уральский сервис" отсутствовала.

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Установив, что условиями договора аренды земельного участка от 15.11.2001 предусмотрено прекращение его действия по истечении установленного срока, если ко дню истечения его срока не будет достигнуто соглашение о его пролонгации, и принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств соглашения сторон о продлении срока действия договора, суды пришли к правильному выводу о том, что действие данного договора прекратилось 23.08.2004.

При этом судами обоснованно не принято в качестве доказательства заключения сторонами соглашения о продлении срока действия договора от 15.11.2001 дополнительное соглашение от 15.04.2004, подписанное администрацией и обществом "Милосердие 98", поскольку данное дополнительное соглашение заключено без участия общества "Уральский сервис".

Судами также сделан правильный вывод о неприменимости к данным правоотношениям положений п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду наличия в договоре условия о продлении срока его действия только по соглашению сторон.

Вывод судов об отсутствии у общества "Уральский сервис" оснований для внесения арендной платы по договору от 15.11.2001 с 2004 года следует признать правильным.

В соответствии с п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Согласно разъяснениям, данным в п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", только наличие права собственности или права хозяйственного ведения на объект недвижимого имущества, расположенного на едином и неделимом земельном участке, является основанием для заключения договора аренды земельного участка, в том числе с множественностью лиц на стороне арендатора.

Таким образом, неделимый земельный участок имеет своеобразный, определенный его неделимостью, статус, такой участок может быть сдан в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора только лицам, владеющим помещениями на праве собственности или ином вещном праве.

Установив, что общество "Уральский сервис" является арендатором помещения, встроенного в нежилое здание, расположенное на спорном неделимом земельном участке, суды с учетом приведенных норм права пришли к выводу о том, что ответчик не обладает правом на заключение договора аренды неделимого земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

С учетом изложенного судами обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований.

При этом апелляционным судом отмечено, что администрация вправе защищать свои права в арбитражном суде, воспользовавшись иным способом защиты, не обусловленным наличием между сторонами арендных правоотношений.

Ссылка администрации на неприменении судами при рассмотрении спора ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, несостоятельна. Истец указывает на новые основания исковых требований, а именно на наличие права арендодателя на получение арендной платы в случае прекращения действия договора аренды. Указанное обстоятельство в качестве основания иска в суде первой инстанции не заявлялось, судами при рассмотрении спора оценка данному доводу не давалась.

Обстоятельства дела исследованы полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с нормами действующего законодательства, оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 15.06.2010 по делу N А60-6169/2010-С2 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу администрации г. Екатеринбурга - без удовлетворения.