Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 ноября 2010 г. N Ф09-9798/10-С6 по делу N А76-7645/2010-57-151 Дело о признании недействительным подпункта постановления администрации об условиях приватизации направлено на новое рассмотрение, поскольку суд, делая вывод о том, что разногласия между сторонами относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта подлежат рассмотрению в рамках преддоговорного спора, вместе с тем не обосновал со ссылками на материалы дела и доводы лиц, участвующих в деле, вывод о том, что оснований для рассмотрения преддоговорного спора в настоящем деле не имеется (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 24 ноября 2010 г. N Ф09-9798/10-С6 по делу N А76-7645/2010-57-151

Дело N А76-7645/2010-57-151

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Столярова А.А., судей Купреенкова В.А., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя Масалова Игоря Дмитриевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.06.2010 по делу N А76-7645/2010-57-151 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие:

предприниматель Масалов И.Д. (свидетельство от 17.08.2004) и его представитель Габиев А.И. (доверенность от 04.05.2009);

представитель администрации Озерского городского округа Челябинской области (далее - администрация) - Поспелова И.Ю. (доверенность от 11.06.2010 N 01.02-18/160);

представитель Управления имущественных отношений администрации Озерского городского округа (далее - управление) - Логинов А.А. (доверенность от 17.08.2010 N 104).

Предприниматель Масалов И.Д. обратился в Арбитражный суд Челябинской области к администрации и Комитету администрации по управлению муниципальным имуществом (ныне - управление; далее - комитет) с требованиями о признании недействительным подп. 2 п. 2 постановления администрации от 29.01.2010 N 399 "Об условиях приватизации" и признании незаконным бездействия комитета по неподписанию договора по предложенной предпринимателем цене, а также об обязании комитета заключить с предпринимателем Масаловым И.Д. договор от 08.02.2010 купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Озерск, пр. Победы, д. 46, (нежилое помещение N 2), по цене, определенной в соответствии с отчетом об оценке от 06.11.2009 N 612-11-09-790000 руб. (с учетом уточнения заявленных требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда первой инстанции от 21.06.2010 (судья Щукина Г.С.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2010 (судьи Карпачева М.И., Баканов В.В., Ермолаева Л.П.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Масалов И.Д. просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 9 Федерального закона от 22.06.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Заявитель указывает, что суды необоснованно посчитали, что в основании заявленных требований лежит несогласие предпринимателя Масалова И.Д. с выкупной ценой. При этом заявитель утверждает, что комитетом и администрацией нарушены требования закона, регулирующие порядок и сроки проведения рыночной оценки и заключения договора купли-продажи, в связи с чем реализация имущества произведена по рыночной цене, не соответствующей периоду обращения предпринимателя с заявлением о приватизации помещения. Заявитель считает незаконное решение администрации и бездействие комитета нарушающими его права и законные интересы, поскольку они влекут необоснованное повышение цены выкупаемого имущества.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату названного Федерального закона следует читать как 22 июля 2008 г.

В отзывах на кассационную жалобу администрация и управление указывают на несостоятельность доводов заявителя, просят судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судами, решением собрания депутатов Озерского городского округа от 08.07.2009 N 84 в раздел 2 Прогнозного плана (программы) приватизации на 2008-2011 годы дополнительно включено нежилое помещение N 2, расположенное по адресу: г. Озерск, пр. Победы, д. 46.

Предприниматель Масалов И.Д. обратился с заявлением от 25.09.2009 N 28 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого по договору от 30.08.2004 N 112/2004 нежилого помещения N 2, площадью 92,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Озерск, пр. Победы, д. 46.

Обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки и сопровождения бизнеса" на основании письма комитета проведена оценка и подготовлен отчет "Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 2" от 06.11.2009 N 612/11-09, в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого помещения N 2 площадью 92,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Озерск, пр. Победы, д. 46, по состоянию на 04.11.2009 составляет 790000 руб., включая НДС.

Предприниматель Масалов И.Д. 25.12.2009 обратился в комитет с просьбой выдать договор купли-продажи названного помещения.

Главой администрации в письме от 31.12.2009 N 01-19/1870 уведомил заявителя о том, что с проектом договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности Озерского городского округа, можно ознакомиться на сайте администрации. Проект договора направляется в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Предприниматель Масалов И.Д. в адрес администрации и Собрания депутатов Озерского городского округа направил письмо от 18.01.2010 N 02 с приложением проекта решения Собрания депутатов "Об условиях приватизации нежилого помещения N 2, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Озерск, пр. Победы, д. 46", в котором просил дать указания председателю комитета подготовить все необходимые документы для внесения 20.01.2010 на заседание Собрания депутатов проекта решения об условиях приватизации нежилого помещения площадью 98,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Озерск, пр. Победы, д. 46, путем предоставления преимущественного права его приобретения предпринимателю Масалову И.Д.

Собранием депутатов Озерского городского округа в адрес главы Озерского городского округа направлено письменное пояснение от 19.01.2010 N 01-13/13 с просьбой обеспечить объективное рассмотрение обращения предпринимателя Масалова И.Д., принять меры, направленные на защиту прав и законных интересов, и дать письменный ответ.

На основании заявления предпринимателя Масалова И.Д. администрацией вынесено постановление от 29.01.2010 N 399 "Об условиях приватизации", согласно которому решено осуществить приватизацию муниципального имущества -нежилого помещения N 2 площадью 92,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Озерск, пр. Победы, д. 46, путем продажи имущества по цене 1203000 руб., установленной в соответствии с отчетом оценки имущества от 07.12.2009 N 391-12-09.

После получения проекта договора купли-продажи названного помещения, оформленного в соответствии с постановлением администрации от 29.01.2010 N 399, предприниматель Масалов И.Д. подписал его 05.03.2010 с протоколом разногласий, в котором указал цену продажи имущества 790000 руб. согласно отчету об оценке от 06.11.2009. Указанный проект договора с протоколом разногласий направлен в адрес комитета 05.03.2010.

Комитет в письме от 24.03.2010 N 28-01-18/452 известил предпринимателя об отклонении протокола разногласий.

Предприниматель Масалов И.Д., полагая, что постановление администрации от 29.01.2010 N 399 "Об условиях приватизации" в части установления цены продажи имущества 1203000 руб. (подп. 2 п. 2 постановления) нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании постановления в указанной части и бездействия комитета недействительным и обязании комитета заключить договор купли-продажи на условиях покупателя.

Суды, отказывая в удовлетворении требований, исходили из того, что оснований для признания подп. 2 п. 2 постановления администрации от 29.01.2010 N 399 недействительным не имеется.

При этом суд первой инстанции указал на то, что предпринимателем Масаловым И.Д. не оспорен отчет об оценке от 07.12.2009 N 391-12-09, который был положен в основу определения цены продажи приватизируемого имущества при оформлении проекта договора купли-продажи. Кроме того, суд первой инстанции оценил как согласие предпринимателя Масалова И.Д. с ценой, установленной в проекте договора, факт внесения им денежных средств в качестве оплаты по договору в соответствии с графиком платежей, подготовленным комитетом. Исходя из того, что подп. 2 п. 2 постановления администрации от 29.01.2010 N 399 соответствует закону и не нарушает права и законные интересы предпринимателя Масалова И.Д., суд первой инстанции указал на отсутствие оснований для возложения на комитет обязанности заключить договор купли-продажи по цене, установленной в отчете об оценке от 06.11.2009 N 612/11-09, поскольку данные требования не являются самостоятельными требованиями и являются способом устранения нарушений прав и законных интересов заявителя в порядке, предусмотренном ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, отклоняя как необоснованные доводы заявителя в части оспаривания подп. 2 п. 2 постановления администрации, пришел к выводу о том, что разногласия между сторонами относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта подлежат разрешению в рамках преддоговорного спора с соблюдением правил, установленных ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указывая на то, что проект договора, подготовленный комитетом, нельзя считать офертой в силу ст. 435 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку он не содержит подписи уполномоченного лица, а доказательств направления своего проекта договора предпринимателем Масаловым И.Д. не представлено, суд апелляционной инстанции признал, что оснований для рассмотрения данного спора как преддоговорного не имеется.

Между тем, выводы судов не могут быть признаны верными.

Согласно ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны: фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Как следует из материалов дела, предприниматель Масалов И.Д. обратился с требованиями о признании недействительным постановления администрации в части установления выкупной цены имущества и обязании заключить договор на условиях истца, изложенных в протоколе разногласий к договору купли-продажи. В обоснование указанных требований заявитель ссылался на то, что комитет с момента проведения оценки от 04.11.2009 и получения отчета оценщика от 06.11.2009 N 612/11-09 необоснованно уклонялся от заключения договора купли-продажи и впоследствии представил решение о приватизации и проект договора с выкупной ценой, установленной на основании проведения повторной оценки имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 названного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Вместо пункта 3 статьи 9 имеется в виду пункт 2 статьи 9 названного Федерального закона

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (п. 4 ст. 9 Закона N 159-ФЗ).

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Вместо пункта 4 статьи 9 имеется в виду пункт 3 статьи 9 названного Федерального закона

Суд первой инстанции, рассмотрев требования предпринимателя Масалова И.Д. в порядке гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как требования об оспаривании ненормативного правового акта, не учел и не дал оценку доводам заявителя о том, что оспариваемое постановление явилось основанием для оформления комитетом проекта договора купли-продажи по иной цене, чем было определено в отчете об оценке, произведенной в пределах срока, предусмотренного п. 4 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, и постановление в указанной части принято с нарушением порядка, предусмотренного названной нормой, в связи с чем предпринимателем Масаловым И.Д. заявлены требования об обязании комитета заключить договор купли-продажи на условиях первоначального отчета об оценке.

Установив, что комитетом в адрес заявителя направлен проект договора купли-продажи, указанный проект подписан предпринимателем с протоколом разногласий и данный протокол отклонен комитетом, суд первой инстанции без учета указанных обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора и свидетельствующих о наличии между сторонами преддоговорного спора, оценил требования об обязании комитета заключить договор купли-продажи на условиях первоначального отчета оценки как требования, направленные на устранение нарушений прав и законных интересов в порядке ст. 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, правомерно признавая, что разногласия между сторонами относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта подлежат рассмотрению в рамках преддоговорного спора в соответствии со ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, вместе с тем не обосновал со ссылками на материалы дела и доводы лиц, участвующих в деле, вывод о том, что оснований для рассмотрения преддоговорного спора в настоящем деле не имеется.

Делая вывод о том, что направленный заявителю проект договора купли-продажи не может считаться офертой, поскольку он не подписан уполномоченным лицом и не скреплен печатью, суд апелляционной инстанции не учел характер и существо сложившихся между сторонами спора отношений, не принял во внимание переписку сторон, в частности письмо администрации от 31.12.2009 N 01-19/1870, в котором администрация указывает на возможность ознакомиться с проектом договора купли-продажи на сайте администрации, а также установленные судом первой инстанции обстоятельства направления предпринимателем комитету протокола разногласия к полученному предпринимателем проекту договора купли-продажи. Суд не указал мотивов, по которым он не принял указанные доказательства, давая правовую квалификацию отношениям сторон спора.

Кроме того, суд апелляционной инстанции, указав на то, что заключение договора купли-продажи в рассматриваемой ситуации является для комитета обязательным, не применил положения ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судам также следует учитывать разъяснения п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дела об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" о том, что согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене как принятые без рассмотрения всех заявленных требований и применения норм материального права, подлежащих применению, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит устранить допущенные нарушения, установить значимые для дела обстоятельства с учетом предмета заявленных требований и разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.06.2010 по делу N А76-7645/2010-57-151 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2010 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.