Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29 ноября 2010 г. N Ф09-9498/10-C6 по делу N А60-16232/2010-С2 Суд обязал ответчика прекратить ипотеку в отношении нежилых помещений и отказал в расторжении договора купли-продажи недвижимости, поскольку обязательство по оплате переданного по договору имущества истцом исполнено, доказательств, подтверждающих подписание сторонами соглашения о расторжении спорного договора купли-продажи до отказа истца от расторжения названного договора, не представлено (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 29 ноября 2010 г. N Ф09-9498/10-C6 по делу N А60-16232/2010-С2

Дело N А60-16232/2010-С2

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Сулейменовой Т.В., судей Мындря Д.И., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Производственно-технологическое объединение "Прогресс" (далее - общество) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.07.2010 по делу N А60-16232/2010-С2 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества - Ваганова А.А. (доверенность от 01.01.2010);

индивидуального предпринимателя Хмельникер Екатерины Юрьевны - Шадрин А.В. (доверенность от 16.07.2010).

Предприниматель Хмельникер Е.Ю. обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу о прекращении ипотеки в отношении нежилых помещений общей площадью 401,2 кв.м, находящихся в цокольном этаже, помещения N 1-4, 7-15, 19 (в части жилого дома кв. N 72-106), помещения N 1-9, 11-13 (в части жилого дома кв. N 36-70), расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, д. 57.

В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (далее - регистрационная служба).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 16.06.2010 к производству суда принято встречное исковое заявление общества к предпринимателю Хмельникер Е.Ю. о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 10.02.2010, заключенного с предпринимателем Хмельникер Е.Ю.

В порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, общество уточнило встречные исковые требования и просило признать договор купли-продажи недвижимости от 10.02.2010 расторгнутым с 05.03.2010. Изменение встречных исковых требований судом не принято в связи с одновременным изменением предмета и основания исковых требований.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 05.07.2010 (судья Ванин П.Б.) в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2010 (судьи Голубцова Ю.А., Дюкин В.Ю., Усцов Л.А.) решение суда в части отказа в удовлетворении первоначального иска отменено. Исковые требования предпринимателя Хмельникер Е.Ю. к обществу о прекращении ипотеки удовлетворены. Суд постановил прекратить ипотеку в отношении нежилых помещений общей площадью 401,2 кв.м, находящихся в цокольном этаже, помещений N 1-4, 7-15, 19 (в части жилого дома кв. N 72-106), помещений N 1-9, 11-13 (в части жилого дома кв. N 36-70), расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, д. 57.

В кассационной жалобе общество просит решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судами п. 1 ст. 452, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации. Общество указывает, что основанием для отказа в удовлетворении встречного иска о расторжении договора послужило установление судом факта расторжения договора купли-продажи недвижимости от 10.02.2010, однако решение в полном объеме истцом не обжаловалось и в апелляционном порядке не пересматривалось. По мнению заявителя, подписывая договор купли-продажи от 10.02.2010, стороны знали, что стоимость объекта составляет 16177900 руб. (с НДС), указание в нем иной стоимости, не согласованной сторонами, не позволяет признать названный договор заключенным. Кроме того, общество отмечает, что соглашение от 05.03.2010 о расторжении договора от 10.02.2010 оформлено в соответствии с требованиями действующего законодательства и является заключенным, в результате чего сделка по расторжению указанного договора состоялась.

При рассмотрении спора судами установлено, что 10.02.2010 между обществом (продавец) и предпринимателем Хмельникер Е.Ю. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости: нежилых помещений площадью 401,2 кв.м, находящихся в цокольном этаже: помещений N 1-4, 7-15, 19 (в части жилого дома кв. N 72-106), помещений N 1-9, 11-13 (в части жилого дома кв. N 36-70), расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, д. 57, условный номер объекта 66:01/01:00:586:57:57 (п. 1.1 договора).

В п. 2.1 договора от 10.02.2010 стороны согласовали стоимость помещений в сумме 8000000 руб., а также обязанность покупателя по оплате имущества в течение 2 рабочих дней с момента получения покупателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на указанное имущество.

По акту приема-передачи от 10.02.2010 продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом названного договора купли-продажи недвижимости (т. 1, л.д. 17-21).

По платежному поручению от 12.02.2010 N 8 предприниматель Хмельникер Е.Ю. перечислила обществу 7000000 руб. в счет оплаты по договору купли-продажи от 10.02.2010 (т. 1, л.д. 15).

Стороны 10.02.2010 обратились в регистрационную службу с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от общества к предпринимателю Хмельникер Е.Ю.

Государственная регистрация перехода права собственности приостановлена 17.02.2010 на основании заявления предпринимателя Хмельникер Е.Ю. на срок до 25.03.2010.

Предприниматель Хмельникер Е.Ю. 19.03.2010 обратилась в регистрирующий орган с заявлением о возврате документов без проведения государственной регистрации.

На основании указанного заявления регистрационная служба приостановила государственную регистрацию на срок до 16.04.2010 (т. 1, л.д. 54).

Предприниматель Хмельникер Е.Ю. направила в адрес общества пояснительную записку, в которой сообщила о невозможности использования спорных помещений по назначению - для хранения товаров медицинского назначения ввиду ненадлежащего состояния помещений, наличия в составе переданного объекта помещений, являющихся общим имуществом многоквартирного дома, просила произвести расчет и возвратить документы из регистрирующего органа (т. 1, л.д. 42).

В письме-уведомлении от 01.03.2010 предприниматель Хмельникер Е.Ю. предложила обществу осуществить возврат денежных средств по договору от 10.02.2010 в течение 2 банковских дней с момента получения уведомления; встретиться в регистрационной службе в срок до 04.03.2010 для возврата документов (т. 1, л.д. 43).

Общество направило предпринимателю Хмельникер Е.Ю. письмо от 02.03.2010 N 1-9/3 с предложением подготовить проект соглашения о расторжении договора (т. 1, л.д. 46).

Предприниматель Хмельникер Е.Ю. направила в адрес общества проект соглашения от 05.03.2010 о расторжении указанного договора купли-продажи недвижимости, в п. 3.1 которого предусмотрено, что общество в день подписания соглашения перечисляет на банковский счет предпринимателя 7000000 руб., уплаченных по названному договору.

Не согласившись с условиями проекта соглашения о расторжении договора, предложенными предпринимателем Хмельникер Е.Ю., общество в письме от 17.03.2010 N 1-9/08 направило истцу свой вариант проекта соглашения от 17.03.2010 о расторжении договора купли-продажи, что подтверждается описью вложения в конверт от 17.03.2010 (т. 1, л.д. 47-49).

В проекте соглашения, подготовленном обществом, предусмотрен возврат покупателю аванса в сумме 7000000 руб. за минусом суммы расходов в размере 23400 руб. и убытков в размере 593272 руб., причиненных продавцу расторжением договора, а также порядок возврата денежных средств продавцом покупателю: в сумме 100000 руб. - в срок до 19.03.2010, в сумме в размере - 6283328 руб. - в течение 3 дней с момента продажи продавцом объекта недвижимости. В случае непродажи помещений в течение 6 месяцев с момента подписания соглашения продавец уплачивает денежные средства на расчетный счет продавца. Пункт 5 указанного соглашения предусматривает также обязанность покупателя в период с 10.02.2010 по 19.03.2010 уплатить продавцу арендную плату за владение и пользование объектом в размере 200000 руб., п. 6 соглашения - обязательства сторон по уплате неустойки в сумме 100000 руб. за ненадлежащее исполнение обязательств по соглашению о расторжении договора.

Общество 17.03.2010 возвратило предпринимателю Хмельникер Е.Ю. аванс по договору от 10.02.2010 в сумме 100000 руб. по платежному поручению от 17.03.2010 N 35 (т. 1, л.д. 50).

В письмах от 05.04.2010 и от 06.04.2010 предприниматель Хмельникер Е.Ю. сообщила обществу об отказе от расторжения договора и от подписания соглашения о расторжении договора в редакции продавца (т. 1, л.д. 51, 52).

Регистрационная служба 06.04.2010 произвела государственную регистрацию права собственности предпринимателя Хмельникер Е.Ю. на спорные помещения, а также зарегистрировала ипотеку в силу закона в пользу общества, о чем выдала свидетельство о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 16).

Платежными поручениями от 08.04.2010 N 14 и от 08.04.2010 N 15 предприниматель Хмельникер Е.Ю. перечислила обществу 1000000 руб. и 100000 руб. соответственно, в счет оплаты по договору купли-продажи от 10.02.2010 (т. 1, л.д. 14, 68).

В телеграмме от 08.04.2010, направленной в адрес общества, предприниматель Хмельникер Е.Ю. просила 13.04.2010 представить в регистрационную службу заявление о снятии обременения в виде залога (т. 1, л.д. 55).

Предприниматель Хмельникер Е.Ю., ссылаясь на то, что обязательства по договору купли-продажи от 10.02.2010 по оплате имущества исполнены в полном объеме, а общество уклоняется от совершения действий, связанных со снятием обременения - ипотеки в силу закона с указанных нежилых помещений, нарушая тем самым ее права и законные интересы, обратилась в суд с рассматриваемым иском.

Общество, считая, что договор купли-продажи от 10.02.2009 подлежит расторжению в судебном порядке на основании п. 1 ст. 450, п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договор фактически расторгнут, так как стороны выразили волю и направили свои действия на его расторжение, обратилось в Арбитражный суд Свердловской области со встречным иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении первоначального иска, пришел к выводу о расторжении договора купли-продажи по соглашению сторон, поскольку продавец дал согласие покупателю на расторжение договора. Оснований для прекращения ипотеки по прекращенному договору не имеется. Кроме того, суд указал, что в связи с прекращением прав и обязанностей по договору от 10.02.2010 предприниматель Хмельникер Е.Ю. не является законным правообладателем объекта недвижимости, заинтересованным в защите нарушенного права. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходил из того, что расторгнутый договор повторному расторжению не подлежит.

Отменяя решение суда в части отказа в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя заявленные требования предпринимателя Хмельникер Е.Ю., суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В силу п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

На основании п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.

Суд апелляционной инстанции с учетом указанных положений закона, установив, что обязательство по оплате переданного по договору от 10.02.2010 имущества истцом исполнено, сделал правомерный вывод о том, что исковые требования предпринимателя Хмельникер Е.Ю. о прекращении ипотеки в отношении спорных нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, д. 57, подлежат удовлетворению.

Вывод суда первой инстанции о расторжении указанного договора по соглашению сторон до государственной регистрации перехода права собственности обоснованно признан судом апелляционной инстанции не соответствующим фактическим обстоятельствам дела.

Согласно п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Суд, анализируя в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства (переписку сторон; ч. 2 ст. 65, ст. 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), установил, что подписание обществом ранее направленного предпринимателем Хмельникер Е.Ю. экземпляра соглашения от 05.03.2010 о расторжении договора и направление 17.06.2010 данного соглашения предпринимателю Хмельникер Е.Ю. не является доказательством расторжения договора, поскольку волеизъявление предпринимателя уже не было направлено на расторжение договора, о чем обществу было известно. Подписанное обществом соглашение от 05.03.2010 направлено предпринимателю Хмельникер Е.Ю. уже после обращения последней в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Доказательств, подтверждающих подписание сторонами соглашения от 05.03.2010 о расторжении договора купли-продажи от 10.02.2010 до отказа предпринимателя Хмельникер Е.Ю. от расторжения названного договора, суду не представлено.

Ссылка заявителя на то, что основанием отказа в удовлетворении встречного иска послужило установление судом первой инстанции факта расторжения договора купли-продажи, однако решение в указанной части апелляционным судом не пересматривалось, судом кассационной инстанции не принимается. Согласно ч. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения в обжалуемой части. Кроме того, в обоснование встречного иска о расторжении договора на основании п. 1 ст. 450, п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, общество указало на фактическое расторжение договора по соглашению сторон. На расторжение договора по соглашению сторон заявитель ссылается и в кассационной жалобе. Данное обстоятельство являлось предметом исследования и оценки апелляционного суда при проверке законности и обоснованности решения. О наличии иных оснований для расторжения договора купли-продажи обществом не заявлялось.

Утверждение общества о том, что соглашение от 05.03.2010 о расторжении договора от 10.02.2010 оформлено в соответствии с требованиями действующего законодательства и является заключенным, в результате чего сделка по расторжению указанного договора состоялась, отклоняется, так как не соответствует фактическим обстоятельствам дела, установленным судом апелляционной инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, оснований для переоценки которых у суда кассационной инстанции не имеется.

Не может быть принят довод общества о том, что за проданное имущество предпринимателю Хмельникер Е.Ю. надлежало уплатить 16177900 руб., как противоречащий п. 2.1 договора купли-продажи недвижимости от 10.02.2010.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены постановления согласно ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда является законным и отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2010 по делу N А60-16232/2010-С2 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества "Производственно-технологическое объединение "Прогресс" - без удовлетворения.