Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 2 декабря 2010 г. N Ф09-9101/10-С6 по делу N А71-572/2010-Г7 Установив факт надлежащего предупреждения арендодателем арендатора о необходимости исполнения им обязательства по договору в разумный срок, суд пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды и выселении ответчика из занимаемого здания (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 2 декабря 2010 г. N Ф09-9101/10-С6 по делу N А71-572/2010-Г7

Дело N А71-572/2010-Г7

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 ноября 2011 г. N Ф09-7608/11 по делу N А71-11374/2010

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 августа 2011 г. N 17АП-6707/11

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Кузнецова А.Г., судей Мындря Д.И., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя Фонарева Николая Леонидовича на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 29.06.2010 по делу N А71-572/2010-Г7 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2010 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Предприниматель Егоров Сергей Линнеевич обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к предпринимателю Фонареву Н.Л., при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике, общества с ограниченной ответственностью "Алькор и Ко", предпринимателя Чуркина Сергея Вениаминовича, о расторжении договора аренды от 03.08.2007 N 019/2007-839, выселении предпринимателя Фонарева Н.Л. из помещений, расположенных по адресу: Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. Кирова, д. 12 общей площадью 260,10 кв.м и 113,9 кв.м, прекращении зарегистрированного права аренды.

Решением суда от 29.06.2010 (судья Кислухин А.В.) исковые требования удовлетворены. Договор аренды от 03.08.2007 N 019/2007-839, заключенный между предпринимателями Егоровым С.Л. и Фонаревым Н.Л., расторгнут. Предприниматель Фонарев Н.Л. выселен из здания кафе "Сказка" общей площадью 260,10 кв.м, здания цеха выпечки общей площадью 113,9 кв.м, расположенных по адресу: Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. Кирова, д. 12.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2010 (судьи Масальская Н.Г., Лихачева А.Н., Рубцова Л.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Фонарев Н.Л. просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Как считает заявитель, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства по проведению капитального ремонта арендуемых зданий в разумный срок. Учитывая, что договор аренды N 019/2007-839, а также письмо о проведении капитального ремонта в срок до 25.10.2009, направленное в адрес ответчика 09.10.2009, разумного срока не устанавливают, основания для досрочного расторжения названного договора у судов отсутствовали.

Как установлено судами, между предпринимателем Егоровым С.Л. (арендодатель) и предпринимателем Фонаревым Н.Л. (арендатор) заключен договор аренды от 03.08.2007 N 019/2007-839, в соответствии с условиями которого арендодатель принял на себя обязательство предоставить во временное владение и пользование арендатору следующие нежилые здания, принадлежащие арендодателю на праве собственности: кафе "Сказка" общей площадью 260,10 кв.м. и "цех выпечки" общей площадью 113,9 кв.м, расположенные по адресу: Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. Кирова, 12.

Согласно п. 1.2 данного договора срок аренды установлен на пять лет с 03.08.2007 по 03.08.2012.

В соответствии с подп. "б", "г" п. 2.2 договора арендатор обязался содержать арендованные здания в надлежащем техническом и санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭН, обеспечивать пожарную и иную безопасность, производить реконструкцию и другие капитальные ремонтные работы, неотделимые улучшения без согласования с арендодателем с оформлением разрешительной документации в отделе архитектуры г.Воткинска.

Государственная регистрация договора произведена 30.08.2007 за N 18.18-04/019/2007-839.

Во исполнение условий договора здания переданы арендатору по акту приема-передачи от 03.08.2007 N 019/2007-839, подписанному сторонами без замечаний и возражений.

В связи с неисполнением арендатором предусмотренной договором аренды обязанности по проведению капитального ремонта арендодатель в письме от 09.10.2009 предложил арендатору устранить допущенные нарушения в срок до 25.10.2009, предупредив о возможности обращения его в суд с иском о расторжении договора.

В письме от 09.10.2009 арендодатель, ссылаясь на неисполнение арендатором обязательств по ремонту здания в установленный срок, предложил в течение трех дней расторгнуть договор аренды и предать арендованное здание в срок до 23.01.2010.

В письме от 17.05.2010 предприниматель Фонарев Н.Л. гарантировал проведение ремонтных работ в здании "цех выпечки" в период с 20.05.2010 по 20.07.2010.

Неисполнение предпринимателем Фонаревым Н.Л. обязательств по договору аренды явилось основанием для обращения предпринимателя Егорова С.Л. в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные требования, обоснованно исходили из следующего.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из материалов дела усматривается, что обязанность по содержанию арендованных зданий в надлежащем техническом и санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭН, обеспечению пожарной и иной безопасности, производству реконструкции, других капитальных ремонтных работ возложена на арендатора (подп. "б", "г" п. 2.2 договора аренды от 03.08.2007 N 019/2007-839).

При этом судами на основании исследования и оценки имеющихся в деле доказательств (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в том числе актов осмотра от 01.09.2009, 29.10.2009, 17.05.2010, заключения по оценке технического состояния цеха выпечки, согласно которым здание цеха выпечки находится в аварийном состоянии ввиду многочисленных трещин в корпусе здания, отсутствия пожарной сигнализации, санузла, обрушения потолочного подшива с утеплителем, заключения строительно-технической экспертизы, проведенной обществом с ограниченной ответственностью "Независимая строительно-техническая экспертиза и технический надзор", о необходимости проведения капитального ремонта здания цеха выпечки, а также акта осмотра от 17.05.2010 об отсутствии строительной деятельности на указанном объекте, установлено, что обязательства по проведению капитального ремонта в арендуемых зданиях предпринимателем Фонаревым Н.Л. не выполнялись.

Данное неисполнение предпринимателем Фонаревым Н.Л. обязательств по договору аренды от 03.08.2007 N 019/2007-839 оценено судами как его существенное нарушение (ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано судами, доказательства проведения капитального ремонта в спорных зданиях ответчиком не представлены (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах суды обоснованно, установив факт надлежащего предупреждения арендодателем арендатора о необходимости исполнения им обязательства по данному договору в разумный срок, руководствуясь п. 2 ст. 450, ст. 452, 616, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды от 03.08.2007 N 019/2007-839 и удовлетворили заявленные требования.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства передачи спорных зданий арендодателю, требование истца об их возврате правомерно удовлетворено судами.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования судов и получили надлежащую правовую оценку.

Статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлены пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, согласно указанной норме переоценка доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены решения и постановления (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Удмуртской республики от 29.06.2010 по делу N А71-572/2010-Г7 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу предпринимателя Фонарева Николая Леонидовича - без удовлетворения.