Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 7 декабря 2010 г. N Ф09-9445/10-С6 по делу N А60-11666/2010-С8 Суд признал правомерным отказ в реализации преимущественного права истца на приватизацию арендованного муниципального имущества, поскольку заявитель владел спорным помещением менее установленного законом срока, при этом универсальное правопреемство в отношении истца отсутствует (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 7 декабря 2010 г. N Ф09-9445/10-С6 по делу N А60-11666/2010-С8

Дело N А60-11666/2010-С8

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Семеновой З.Г., судей Мындря Д.И., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эгида-32" (далее - общество "Эгида-32") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 28.05.2010 по делу N А60-11666/2010-С8 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие:

представитель Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом (далее - комитет) - Игринева А.В. (доверенность от 23.06.2010 N 74);

представитель общества с ограниченной ответственностью "Эгида-32" (далее - общество "Эгида-32") - Колобков В.О. (доверенность от 15.01.2010 N 1/10);

директор общества "Эгида-32" - Жгун Гузэлия Мидехатовна.

Общество "Эгида-32" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительным решения комитета от 15.02.2010 N 1842 об отказе в реализации преимущественного права общества "Эгида-32" на приватизацию арендованного муниципального имущества - нежилых встроенных помещений (N 57-59), находящихся в пятиэтажном жилом доме, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ясная, д. 1, корп. За.

Решением суда от 28.05.2010 (судья Лихачева Г.Г.) в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2010 (судьи Голубцова Ю.А., Виноградова Л.Ф., Усцов Л.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Эгида-32" просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на неполное выяснение судами фактических обстоятельств дела, неправильное применение судами положений ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая, как считает заявитель, не предусматривает особых требований к форме выражения согласия арендодателя на передачу прав по договору аренды третьим лицам, а также к порядку оформления отношений по перенайму помещений, неверное толкование судами правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 7 информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". По мнению заявителя, переход права аренды от предпринимателя Жгун Г.М. к обществу "Эгида-32" был основан на сингулярном правопреемстве, следовательно, в срок владения спорными помещениями обществом "Эгида-32" должны быть включены сроки владения имуществом предшествующим правообладателем - предпринимателем Жгун Г.М., занимающей указанное помещение с 2001 года на основании договоров аренды, в связи с чем отказ комитета в реализации преимущественного права на приватизацию арендованного муниципального имущества является незаконным.

Как установлено судами, общество "Эгида-32" обратилось в комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений N 57-59, площадью 24,5 кв.м, расположенных в жилом доме по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ясная, д. 1, корп. 3а, на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Комитет решением от 15.02.2010 N 1842 отказал в приватизации спорных помещений по причине нахождения имущества во временном владении у общества "Эгида-32" менее двух лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и непредставления заявителем полного пакета документов, подтверждающих отнесение названного общества к числу субъектов малого или среднего предпринимательства.

Общество "Эгида-32", полагая, что данное решение не соответствует положениям Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований, обоснованно исходили из следующего.

В силу ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания незаконными решения и действия (бездействия) государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствия обжалуемого решения и действия (бездействия) закону и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 1 ст. 1 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ данный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу Закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Как установлено судами, между Екатеринбургским муниципальным унитарным предприятием "Специализированное управление по эксплуатации и реабилитации жилья" (далее - предприятие "СУЭРЖ"; арендодатель) и обществом "Эгида-32" (арендатор) 10.01.2007 подписан договор аренды N 056-АН объекта муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: ул. Ясная, 1/3-А, - части первого этажа общей площадью 45 кв.м для использования под оказание стоматологических услуг, на срок с 01.01.2007 до 30.01.2007. Данное помещение не индивидуализировано, план помещения в материалах дела отсутствует.

Дополнительным соглашением от 25.12.2007 к указанному договору срок его действия продлен с 01.01.2008 до 30.12.2008.

Между Комитетом (арендодатель) и обществом "Эгида-32" (арендатор) 25.06.2008 заключен договор аренды N 49000177 объекта муниципального нежилого фонда - встроенного нежилого помещения на 1 этаже дома N 1/3-А по адресу: ул. Ясная, общей площадью 24,5 кв.м для использования под оказание стоматологических услуг; определен срок действия договора - с 19.02.2008 по 17.02.2009.

Помещение площадью 24,5 кв.м обозначено на плане объекта, подписанного сторонами, передано по акту от 19.02.2008 арендодателем арендатору.

Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указанные договоры и установив, что из материалов дела не усматривается, что помещение площадью 24,5 кв.м, переданное заявителю по договору от 25.06.2008 N 49000177, идентично или входило в состав помещения, указанного в договоре от 10.01.2007 N 056-АН, суды пришли к выводу о том, что до вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ общество "Эгида-32" владело спорным помещением менее двух лет, в связи с чем отказ комитета в приобретении обществом "Эгида-32" помещения в преимущественном порядке является правомерным и не противоречит указанному Федеральному закону, права и законные интересы заявителя не нарушает.

Отклоняя доводы общества "Эгида-32" о том, что названное общество является правопреемником индивидуального предпринимателя Г.М. Жгун, ранее использовавшего спорное помещение на основании договоров аренды помещений от 18.12.2001 N 12, от 23.08.2002 N 8, от 04.01.2003 N 007-АН (в редакции дополнительных соглашений от 23.11.2004 и от 25.11.2005), суды правомерно исходили из следующего.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в ст. 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Судами установлено, что согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.02.2010 единственным участником и директором общества "Эгида-32" является Жгун Г.М.

Поскольку возможность универсального правопреемства юридическим лицом обязательств индивидуального предпринимателя нормами гражданского законодательства не предусмотрена, суды правильно, ссылаясь на положения ст. 23, 58 Гражданского кодекса Российской Федерации, указали на отсутствие в рассматриваемом деле универсального правопреемства в отношении общества "Эгида-32".

Кроме того, судами обоснованно отклонена ссылка общества "Эгида-32" на сингулярное правопреемство названного общества в отношении обязательств по договорам аренды помещений от 18.12.2001 N 12, от 23.08.2002 N 8, от 04.01.2003 N 007-АН (в редакции дополнительных соглашений от 23.11.2004 и от 25.11.2005), заключенных предпринимателем Жгун Г.М. с обществом с ограниченной ответственностью "Трест "Свердловскгражданстрой" и с предприятием "СУЭРЖ".

В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

С учетом того, что в материалах дела отсутствуют доказательства заключения предпринимателем Жгун Г.М. и обществом "Эгида-32" договора перенайма, при этом из договоров аренды от 10.01.2007 N 056-АН, от 25.06.2008 N 49000177 следует, что обществом "Эгида-32" подписывало их с комитетом самостоятельно, а не в порядке перенайма от предпринимателя Жгун Г.М, вывод судов о неподтверждении заявителем факта сингулярного правопреемства является правильным.

При таких обстоятельствах, установив, что обществом "Эгида-32" не доказано условие о непрерывности владения и пользования помещением в течение двух и более лет до дня вступления в законную силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, дающее ему преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на положения ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая, по его мнению, не предусматривает особых требований к форме выражения согласия арендодателя на передачу прав по договору аренды третьим лицам, а также к порядку оформления отношений по перенайму помещений, судом кассационной инстанции отклоняется как основанная не неверном толковании указанной нормы права.

Иные доводы общества "Эгида-32" направлены на переоценку доказательств и установленных судом на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Обстоятельства дела исследованы судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены решения и постановления (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 28.05.2010 по делу N А60-11666/2010-С8 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эгида-32" - без удовлетворения.