Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12 января 2011 г. N Ф09-11196/10-С6 по делу N А76-9614/2010-18-338 (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 12 января 2011 г. N Ф09-11196/10-С6 по делу N А76-9614/2010-18-338

Дело N А76-9614/2010-18-338

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Семеновой З.Г., судей Маликовой Э.М., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания многоквартирными домами" (далее - общество), индивидуального предпринимателя Симбирякова Александра Павловича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.07.2010 по делу N А76-9614/2010-18-338 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества - Сорокина Е.П (доверенность от 01.03.2010 N 7).

Управление земельными и имущественными отношениями администрации Саткинского муниципального района (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к предпринимателю Симбирякову А.П. о взыскании 44 665 руб. 92 коп., в том числе 43 848 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды объекта нежилого фонда от 01.01.2006 N 32 за период с 01.12.2009 по 30.04.2010, пени в размере 817 руб. 92 коп., расторжении названного договора аренды, а также выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения общей площадью 156,6 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Кирова, д. 12.

В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество (определение Арбитражного суда Челябинской области от 16.06.2010; т. 1, л. д. 85-86).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.07.2010 (судья Лакирев А.С.) исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с предпринимателя Симбирякова А.П. в доход бюджета Саткинского муниципального района задолженность по арендной плате в сумме 43 848 руб., неустойку в размере 817 руб. 92 коп. и принял решение о выселении предпринимателя Симбирякова А.П. из нежилого помещения общей площадью 156,6 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Кирова, д. 12. В удовлетворении требования о расторжении договора аренды объекта нежилого фонда от 01.01.2006 N 32 судом отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2010 (судьи Пивоварова Л.В., Богдановская Г.Н., Карпачева М.И.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Симбиряков А.П. просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судами п. 1 ч. 1 ст. 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неприменение ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 определения Конституционного суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 154-0, подлежащих применению, применение судом апелляционной инстанции п. 1 ст. 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не подлежащего применению, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель, ссылаясь на ст. 36, п. 4 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 3, 4 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", а также технический паспорт от 10.06.2009, считает, что Управление не является надлежащим истцом по настоящему делу, поскольку материалами дела не подтверждается право собственности истца на арендуемое предпринимателем Симбиряковым А.П. нежилое помещение. Предприниматель полагает, что представленная в материалы дела копия свидетельства о государственной регистрации права не подтверждает государственную регистрацию права муниципальной собственности на спорное помещение и противоречит выписке из реестра муниципальной собственности, так как содержит иные реквизиты правоустанавливающих документов, а также площадь и наименование иного подвального помещения в многоквартирном доме N 12 по ул. Кирова г. Сатки Челябинской области. По мнению заявителя, договор аренды от 01.01.2006 N 32 является незаключенным, поскольку из предмета данного договора аренды не представляется возможным установить помещения, подлежащие передаче арендатору. Кроме того, предприниматель Симбиряков А.П. не согласен с отказом суда первой инстанции в приостановлении производства по настоящему делу до разрешения Саткинским городским судом спора о признании права общей долевой собственности всех сособственников жилых помещений в жилом доме на подвальное помещение общей площадью 156,6 кв. м по указанному адресу, отмене государственной регистрации права муниципальной собственности на спорное помещение и исключении его из реестра муниципальной собственности по иску Сычева Б. А. к муниципальному образованию Саткинский муниципальный район Челябинской области. При этом заявитель указывает, что установленные Саткинским городским судом обстоятельства имеют существенное значение и могут повлиять на выводы арбитражного суда при разрешении настоящего спора.

В кассационной жалобе общество просит обжалуемые решение и постановление судов также отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Доводы, приведенные заявителем в кассационной жалобе, аналогичны доводам, изложенным в кассационной жалобе предпринимателя Симбирякова А.П.

При рассмотрении спора судами установлено, что 01.01.2006 между Управлением (арендодатель) и предпринимателем Симбиряковым А.П. (арендатор) заключен договор аренды N 32 в отношении объекта нежилого фонда - помещения, общей площадью 156,6 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Кирова, д. 12 (т. 1, л. д. 12-15).

Право муниципальной собственности подтверждено выпиской из реестра муниципальной собственности от 04.05.2010 N 275-Д, свидетельством о государственной регистрации права серии 74 АВ N 579110 (т. 1, л. д. 80).

Условиями названного договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендные платежи, а по истечении срока договора, либо при досрочном его прекращении сдать арендуемый объект по акту приема-передачи (п. 3.2.12, 3.2.15 договора).

Пунктом 5.1 договора установлено, что в случае нарушения срока перечисления арендной платы с арендатора взыскивается пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка России за каждый день просрочки с суммы ежемесячной арендной платы.

Из договора также следует, что, если арендатор не внес арендную плату за два месяца или систематически нарушает условия договора по срокам оплаты независимо от ее последнего внесения, договор аренды подлежит досрочному расторжению по инициативе арендодателя, а арендатор - выселению (п. 6.2.3).

За один месяц до окончания срока действия договора арендатор, желающий пролонгировать его на следующий срок, обязан письменно уведомить об этом арендодателя. При неподаче такого заявления договор считается расторгнутым без предварительного уведомления арендатора (п. 6.5 договора).

Срок действия договора установлен сторонами с 01.01.2006 по 31.11.2006 (п. 8.1 договора).

По акту приема-передачи от 01.01.2006 арендодатель передал арендатору спорное помещение (т. 1,л. д. 16).

Дополнительными соглашениями от 01.12.2006 N 1 и N 2, от 30.09.2008 N 3 срок действия названного договора аренды продлен до 31.08.2009 (т. 1, л. д. 71; т. 2, л. д. 23, 24).

Судами установлено, что по окончании срока действия названного договора предприниматель Симбиряков А.П. продолжил пользоваться спорным нежилым помещением в отсутствие возражений со стороны арендодателя.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды от 01.01.2006 N 32 Управление направило в адрес предпринимателя Симбирякова А.П. претензию от 25.03.2010 N 474у, в которой указало, что по состоянию на 25.03.2010 у последнего имеется задолженность по арендной плате в размере 36 801 руб., на которую в соответствии с п. 5.1 названного договора аренды начислена пеня в размере 752 руб. (т. 1, л. д. 8).

В тот же день (25.03.2010) Управление направило в адрес предпринимателя Симбирякова А.П. уведомление N 475у, в котором указало, что в связи с образовавшейся задолженностью договор аренды от 01.01.2006 N 32 расторгается. Управление предложило предпринимателю Симбирякову А.П. освободить занимаемое помещение в течение 15 дней с момента получения названного уведомления.

Претензия и уведомление получены предпринимателем Симбиряковым А.П. 31.03.2010, что подтверждается штампом на почтовом уведомлении о вручении (т. 1,л.д. 11).

В ответ на претензию от 25.03.2010 N 474у предприниматель Симбиряков А.П. направил в адрес Управления уведомление (получено 06.04.2010, входящий номер 1283у), из которого следует, что за 30 дней до истечения срока действия дополнительного соглашения от 30.09.2008 N 3 к договору аренды от 01.01.2006 N 32 им были неоднократно направлены заявления с просьбой заключения нового дополнительного соглашения и пролонгации названного договора аренды. Однако каких-либо действий со стороны Управления не последовало. Обязательства по внесению арендных платежей по указанным договору аренды и дополнительному соглашению выполнены в полном объеме. Кроме того, из данного уведомления усматривается, что между обществом "Управляющая компания многоквартирными домами" (арендодатель) и предпринимателем Симбиряковым А.П. (арендатор) заключен договор аренды от 01.01.2010 N 11 на те же помещения (т. 1, л. д. 70, 73, 74).

Управление, ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем Симбиряковым А.П. обязанности по внесению арендной платы, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.

В силу ст. 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право распоряжения имуществом, в том числе передача его в аренду, принадлежит собственнику.

Как установлено судами, 15.01.2010 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности муниципального образования Саткинский муниципальный район Челябинской области на нежилое помещение N 3 площадью 148,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Сатка, ул. Кирова, д. 12 (т. 1, л. д. 80).

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, следовательно, суды пришли к верному выводу о наличии у Управления полномочий на распоряжение спорным имуществом, в том числе на передачу его в аренду.

Следует также согласиться с выводом суда апелляционной инстанции о том, что государственная регистрация права осуществлена в отношении именно спорных помещений, так как при сопоставлении площади, указанной в названном договоре аренды и свидетельстве о государственной регистрации, судом установлено, что это одно и то же помещение.

На основании ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временно пользование.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны обязаны исполнять свои обязательства надлежащим образом и в соответствии с заключенным договором.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В связи с тем, что в согласованный по условиям договора срок арендная плата предпринимателем Симбиряковым А.П. не уплачена, в результате чего у ответчика за период с 01.12.2009 по 30.04.2010 образовалась задолженность перед истцом в размере 43 848 руб., при этом доказательств внесения последним арендной платы в полном объеме в материалы не представлено, суды с учетом приведенных норм права правомерно удовлетворили исковые требования Управления по взысканию задолженности по арендной плате в указанной сумме.

На основании ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае ненадлежащего исполнения обязательств, кредитор вправе предъявить требование о взыскании неустойки.

Суды, установив факт ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по своевременному внесению арендной платы по договору от 01.01.2006 N 32 в соответствии с его условиями, также пришли к верному выводу о правомерности начисления пени в сумме 817 руб. 92 коп. за период с 16.12.2009 по 29.04.2010.

Расчет основного долга и пени проверен судами и признан обоснованным.

По окончании срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны истца, в связи с чем договор аренды от 01.01.2006 N 32 в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации признан судами возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Суды, руководствуясь п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что Управление направило в адрес ответчика уведомление от 25.03.2010 N 475у, признав договор аренды от 01.01.2006 N 32 прекращенным, пришли к верному выводу о том, что правовых оснований для занятия предпринимателем Симбиряковым А.П. спорного помещения не имеется, правомерно удовлетворили требование истца о выселении ответчика из занимаемого помещения и отказали в расторжении названного договора аренды.

Судами также обоснованно отклонено ходатайство о приостановлении производства по делу до разрешения Саткинским городским судом дела о признании права общей долевой собственности на спорное подвальное помещение.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого арбитражным судом.

Поскольку право муниципальной собственности на спорное помещение зарегистрировано в установленном законом порядке и на момент рассмотрения настоящего дела не оспорено, вывод судов о том, что оснований для приостановления производства по делу не имеется, является верным.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования суда апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки которых у суда кассационной инстанции не имеется (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения и постановления согласно ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Челябинской области, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда являются законными и отмене не подлежат. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.07.2010 по делу N А76-9614/2010-18-338 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания многоквартирными домами", индивидуального предпринимателя Симбирякова Александра Павловича - без удовлетворения.