Решение Арбитражного суда Свердловской области от 12 января 2011 г. N А60-36820/2010-С12 (извлечение) (ключевые темы: предварительный договор - основной договор - договор аренды нежилого помещения - общая площадь - надлежащее исполнение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 12 января 2011 г. N А60-36820/2010-С12

Резолютивная часть решения объявлена 12 января 2011 года

Полный текст решения изготовлен 12 января 2011 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи при ведении протокола судебного заседания помощником судьи рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Бриз МН" (ИНН 7709655987, ОГРН 1067746156136) к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестторгстрой" (ИНН 6661104190, ОГРН 1026605232576)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Погребинская Людмила Самуиловна, закрытое акционерное общество "Райффайзенбанк"

об обязании заключить договор аренды нежилого помещения

при участии в судебном заседании:

от истца: Пушкарева О.А., представитель по доверенности N 72 от 02.11.2010 г., Васильев А.С., представитель по доверенности N 71 от 02.11.2010 г.

от ответчика: Куватова А.Н., представитель по доверенности от 01.10.2010 г.,

от третьих лиц: от Погребинской Л.С. - не явился, извещен; от ЗАО "Райффайзенбанк" - не явился, извещен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

ООО "Бриз МН" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Инвестторгстрой" об обязании заключить долгосрочный (сроком на 5 лет) договор аренды нежилого помещения (модуль В21), общей площадью 254,3 кв.м., в том числе: площадь торгового зала 150 кв.м., площадь складских и технических помещений 104,3 кв.м., находящегося на первом этаже в здании (литер В) Торгово-развлекательного центра "ГРИНВИЧ", расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 46, на условиях проекта Договора аренды нежилого помещения от 01.09.2010 г. N IV-01 МОN-2010, направленного истцом ответчику 01.09.2010 г.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на факт заключения с ответчиком предварительного договора аренды N VI-01-2009 от 01.06.2009 г., на основании которого стороны приняли обязательство заключить в будущем договор аренды нежилого помещения (модуль В21) общей площадью 220,94 кв.м., расположенного в Торгово-развлекательном центре "ГРИНВИЧ" по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, дом 46, сроком на 5 лет в течение 30 дней с даты государственной регистрации права собственности на здание Торгового центра, но не позднее 01.11.2010 г., на то обстоятельство, что 03.03.2010 г. произведена государственная регистрация права собственности ответчика и третьего лица - Погребенской Л.С. на здание Торгового центра, на факт направления истцом 01.09.2010 г. в адрес ответчика требования о заключении основного договора аренды на согласованных в предварительном договоре условиях, а также на уклонение ответчика от исполнения принятого по предварительному договору обязательства, выразившееся в отказе от заключения договора аренды с истцом письмом от 20.09.2010 г.

В качестве нормативного основания истец указывает ст. 309, 310, 429, 445, 609, 610, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик против исковых требований возразил, ссылаясь в письменном отзыве на надлежащее исполнение принятого по предварительному договору обязательства и заключению с истцом основного договора аренды N IV-01 МОN-2010 01.04.2010 г. Согласно доводам ответчика, 10.03.2010 г., после регистрации 03.03.2010 г. права собственности истца и третьего лица - Погребенской Л.С. на здание ТРЦ "ГРИНВИЧ" ответчиком направлено на электронный адрес директора ООО "Бриз МН" предложение о заключении основного договора аренды в соответствии с условиями Предварительного договора аренды и проект соответствующего договора аренды, в результате проведенных переговоров стороны пришли к обоюдному соглашению о заключении основного договора аренды в соответствии с условиями предварительного договора за исключением отдельных условий (в т.ч. в части срока договора аренды), которые были изменены (договор заключен на неопределенный срок), что, по мнению ответчика, не противоречит действующему законодательству, в связи с чем ответчик полагает, что обязательства сторон по предварительному договору аренды прекратились 01.04.2010 г.

Возражая против доводов ответчика, истец указал на неправомерность выводов ответчика о прекращении обязательств из предварительного договора аренды надлежащим исполнением, поскольку полагает, что 01.04.2010 г. между сторонами подписан договор аренды только на период до заключения основного долгосрочного договора аренды, что не является исполнением предварительного договора. Как полагает истец, указанный договор аренды N IV-01 МОN-2010 01.04.2010 г. был заключен сторонами в общем в порядке, а не в порядке исполнения предварительного договора, что следует в том числе из того обстоятельства, что в соответствии с условиями предварительного договора основной договор аренды должен был быть заключен сроком на 5 лет и данное условие является принципиальным для истца, тогда как представленный договор аренды N IV-01 МОN-2010 01.04.2010 г. не отвечает указанному требованию, поскольку заключен на неопределенный срок, т.е. не соответствует одному из существенных условий предварительного договора; кроме того, из содержания пунктов 2.9, 2.10, 2.11, 2.12 договора N IV-01 МОN-2010 01.04.2010 г. не следует, что данный договор заключен во исполнение предварительного договора аренды, условия данных пунктов лишь определяют судьбу ранее внесенного платежа, предусматривают способ обеспечения исполнения обязательства. По мнению истца, предшествующее и последующее поведение сторон также не свидетельствует о том, что стороны рассматривали предварительный договор аренды как прекратившийся надлежащим исполнением, поскольку истец, рассчитывая на долгосрочность арендных отношений, произвел существенные финансовые вложения в объект аренды, стороны ни в какой форме не констатировали прекращение предварительного договора, истец во исполнение условий предварительного договора в срок до 01.11.2010 г. направил ответчику оферту о заключении основного договора аренды и обратился с соответствующим иском в арбитражный суд.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Погребинская Л.С. в судебное заседание не явилась, направив письменный отзыв, согласно которому поддерживает позицию ответчика. По пояснениям данного третьего лица, оно является собственником 1/100 доли в праве общей долевой собственности на здание ТРЦ (литер В), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, дом 46, вторым сособственником (99/100 доли в праве) указанного недвижимого имущества является ООО "Инвестторгстрой"; 29.04.2005 г. между собственниками заключено соглашение о порядке пользования недвижимым имуществом (в редакции от 03.03.2010 г.), согласно которому ООО "Инвестторгстрой" осуществляет управление указанным недвижимым имуществом, в том числе заключает договоры аренды, представляет интересы Погребинской Л.С. как собственника недвижимого имущества, несет все расходы, связанные с эксплуатацией данного имущества и распоряжается доходами, полученными от использования такого имущества; 11 марта 2009 г. Погребинской Л.С. выдана доверенность, уполномочивающая ООО "Инвестторгстрой" на заключение и подписание от имени доверителя договоров аренды, субаренды в отношении вышеуказанного имущества по цене и на условиях по своему усмотрению.

Привлеченное по ходатайству истца к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ЗАО "Райффайзенбанк" (как залогодержатель по договору об ипотеке от 19.02.2008 г. в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 46), явку в судебное заседание не обеспечил, несмотря на надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, письменный отзыв на иск - не представил.

Ответчиком в данном судебном заседании заявлено ходатайство о возмещении за счет ответчика судебных расходов, связанных с оплатой услуг представителя в сумме 25000 руб.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон, арбитражный суд установил:

Между истцом и ответчиком заключен договор N VI-01-2009 от 01.06.2009 г., в соответствии с условиями которого стороны обязались заключить в будущем договор аренды нежилого помещения (модуль В21) общей площадью 220,94 кв.м., в том числе: площадь торгового зала 150 кв.м., площадь складских и технических помещений 70,94 кв.м., находящегося в осях А-Д 15-16 на отм.+0.000 (1 этаж) в третьей очереди Торгово-развлекательного центра "ГРИНВИЧ", расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, дом 46, строящейся в квартале улиц 8 Марта-Куйбышева-Вайнера-Радищева в порядке, сроки и на условиях, установленных настоящим предварительным договором и действующим законодательством РФ (п. 1.1 договора).

Исходя из указанного в разделе 1 договора предмета и основания (правовой цели) названной сделки, из содержания использованных в договоре терминов и определений, а также с учетом согласованных в разделах 2, 3 договора прав и обязанностей сторон, суд пришел к выводу о том, что договор N VI-01-2009 от 01.06.2009 г. содержит элементы предварительного договора и в данной части к отношениям его сторон подлежат применению нормы ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

В силу п.п. 1, 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с п. 1.6 договора стороны обязались заключить Основной договор в течение 30 дней с момента регистрации права собственности арендодателя (ответчика) на Торговый центр, но не позднее 01.11.2010 г.

Согласно п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Как следует из содержания п. 4 ч. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Обращаясь с требованием об обязании ответчика заключить долгосрочный (сроком на 5 лет) договор аренды нежилого помещения (модуль В21), общей площадью 254,3 кв.м., в том числе: площадь торгового зала 150 кв.м., площадь складских и технических помещений 104,3 кв.м., находящегося на первом этаже в здании (литер В) Торгово-развлекательного центра "ГРИНВИЧ", расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 46, на условиях проекта Договора аренды нежилого помещения от 01.09.2010 г. N IV-01 МОN-2010 истец ссылается на факт отказа ответчика от заключения указанного договора письмом от 20.09.2010 г.

Как следует из содержания письма ООО "Инвестторгстрой" от 20.09.2010 г., являющееся ответом на требование ООО "Бриз МН" (письмо N 182 от 01.09.2010 г.) заключить договор аренды нежилого помещения от 01.09.2010 г. N VI-01 МОN-2010 на условиях Предварительного договора N VI-01-2009 от 01.06.2009 г., ответчик указал на некорректность заявленного требования со ссылкой на то, что после получения ООО "Инвестторгстрой" и Погребенской Л.С. свидетельств о праве собственности на третью очередь ТРЦ "ГРИНВИЧ", зарегистрированном 03.03.2010 г., сторонами по обоюдному согласию заключен договор аренды N IV-01 МОN-2010 от 01.04.2010 г. на неопределенный срок.

Согласно материалам дела, 03.03.2010 г. зарегистрировано право общей долевой собственности ООО "Инвестторгстрой" и Погребенской Л.С. на недвижимое имущество - Торгово-развлекательный центр, назначение: нежилое здание, Литер: В, общей площадью 101631.4 кв.м., расположенный по адресу: Свердловская обл., г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 46 (свидетельства о государственной регистрации права серии 66 АД N 411609 от 21.07.2009 г., серии 66 АД N 411610 от 21.07.2010 г.).

01.04.2010 г. между ООО "Инвестторгстрой" (арендодатель - 1), Погребенской Л.С. (арендодатель-2) и ООО "Бриз МН" (арендатор) заключен договор аренды N IV-01 МОN-2010, согласно условиям которого арендодатели обязались передать, а арендатор - принять во временное владение и пользование нежилое помещение N 38 (модуль В 21) общей площадью 254,3 кв.м., в том числе: площадь торгового зала 150 кв.м., площадь складских и технических помещений 104,3 кв.м., находящееся на первом этаже в здании (литер В) Торгово-развлекательного центра "ГРИНВИЧ", расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 46, в порядке, сроки и на условиях, установленных настоящим договором и действующим законодательством РФ.

По пояснениям ответчика, расхождения в размере площади предоставленного в аренду помещения с площадью объекта, указанного в предварительном договоре аренды N VI-01-2009 от 01.06.2009 г. связано с тем, что в предварительном договоре площадь помещения определена ориентировочно на основании проектной документации, подготовленной для целей проектирования и строительства ТРЦ "ГРИНВИЧ", и подлежала последующему уточнению в силу п. 1.3 предварительного договора.

Идентичность объекта аренды по указанному договору N IV-01 МОN-2010 от 01.04.2010 г. объекту аренды, согласованному в предварительном договоре аренды N VI-01-2009 от 01.06.2009 г. (п. 6.1 договора), ни истцом, ни ответчиком не оспаривается.

Условие о размере арендной платы, являющееся существенным для договоров аренды зданий в силу п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, о порядке оплаты, зачета уплаченного в соответствии с предварительным договором обеспечительного взноса и иные условия договора аренды N IV-01 МОN-2010 от 01.04.2010 г. (за исключением условия о сроке договора) также соответствуют положениям разделов 6-10 предварительного договора N VI-01-2009 от 01.06.2009 г.

Таким образом, в срок, предусмотренный п. 1.6 предварительного договора, стороны заключили договор аренды согласованного в п. 1.1, 6.1 предварительного договора объекта.

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу положения п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статья 408 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что надлежащее исполнение обязательства влечет его прекращение.

Следовательно, с момента заключения сторонами договора аренды объекта, поименованного в предварительном договоре N VI-01-2009 от 01.06.2009 г., обязательства сторон по указанному предварительному договору, являются исполненными и в силу ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации - прекращенными.

Довод истца о том, что заключение договора аренды N IV-01 МОN-2010 от 01.04.2010 г. нельзя признать надлежащим исполнением, прекращающим обязательства по предварительному договору, обоснованные наличием расхождений в условиях предварительного и основного договоров в части срока аренды (в силу п. 6.4 предварительного договора основной договор аренды подлежал заключению сроком на 5 лет, согласно п. 1.4 договора аренды N IV-01 МОN-2010 от 01.04.2010 г. договор заключен на неопределенный срок) отклоняется судом, поскольку фактически истец при заключении в предусмотренный предварительный договором срок бессрочного договора аренды N IV-01 МОN-2010 от 01.04.2010 г. принял подобное исполнение как надлежащее. При этом, какие-либо препятствия к заключению договора аренды на указанный определенный срок у истца отсутствовали, и из содержания договора N IV-01 МОN-2010 от 01.04.2010 г. не следует, что он действует до момента заключения сторонами до 01.11.2010 г. срочного (на пять лет) договора аренды. Наличие между сторонами преддоговорного спора при заключении договора аренды N IV-01 МОN-2010 от 01.04.2010 г. и его разрешение в порядке ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации материалами дела также не подтверждается.

Таким образом, стороны по взаимному согласию определили в основном договоре иное условие, изменяющее положение предварительного договора, касающееся срока аренды, что не противоречит статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вышеуказанный договор N IV-01 МОN-2010 от 01.04.2010 г. ни одной из сторон не оспорен.

При указанных обстоятельствах какие-либо правовые основания для вывода об уклонении ответчика от исполнения обязательства по предварительному договору аренды N VI-01-2009 от 01.06.2009 г. (либо его ненадлежащем исполнении) и обязании ответчика заключить еще один договор аренды нежилого помещения (модуль В21), общей площадью 254,3 кв.м., находящегося на первом этаже в здании (литер В) Торгово-развлекательного центра "ГРИНВИЧ", расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул.8 Марта, д. 46, у суда отсутствуют.

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Принимая во внимание изложенное, расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, относятся на истца и возмещению за счет ответчика не подлежат.

Что же касается ходатайства ответчика о возмещении ему за счет истца расходов, связанных с оплатой услуг представителя в сумме 25000 руб., то оно отклоняется судом в связи с недоказанностью факта их несения в связи с рассмотрением настоящего дела.

Согласно ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу ст. 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Таким образом, одним из обстоятельств, подлежащих доказыванию лицом, ходатайствующим о возмещении судебных расходов, является факт возникновения таких расходов именно в связи с рассмотрением в арбитражном суде конкретного дела, в рамках которого и заявлено такое ходатайство.

В обоснование заявленного ходатайства ответчиком представлены договор N 1-юр о правовом обслуживании предприятия от 01.07.2006 г. с дополнительным соглашением N 3 от 31.12.2010 г., предметом которого является оказание ООО "Инвестторгстрой" услуг по текущему юридическому обслуживанию (в т.ч. по представлению интересов заказчика в суде) на условиях фиксированной ежемесячной платы, а также платежные поручения N 60 от 08.10.2010 г. на сумму 230000 руб., N 801 от 21.12.2010 г. на сумму 480000 руб. с указанием в назначении платежа на оплату услуг по текущему обслуживанию за декабрь 2010, январь 2011 г.

Каких-либо оснований полагать, что уплата ответчиком указанных денежных средств (в том числе в части предъявленной к возмещению суммы в размере 25000 руб.) обусловлена именно представлением интересов ответчика в рамках настоящего дела - у суда не имеется. То обстоятельство, что услуги, оказанные ответчику по представленному договору в декабре 2010 г. и январе 2011 г., подлежали бы оплате в указанных размерах и при отсутствии рассматриваемого спора в суде (т.е. участие представителя в рассмотрении данного дела не повлекло изменения размера оплаты услуг по договору N 1-юр) - заявителем не оспаривается.

Таким образом, возникновение у ответчика предъявленных к возмещению расходов не связано с рассмотрением данного дела, в связи с чем они не подлежат возмещению за счет истца в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

В удовлетворении исковых требований - отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная и кассационная жалобы также могут быть поданы посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.