Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17 января 2011 г. N Ф09-10962/10-С6 по делу N А71-3011/2010 (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 17 января 2011 г. N Ф09-10962/10-С6 по делу N А71-3011/2010

Дело N А71-3011/2010

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 5 июля 2011 г. N Ф09-3464/11 по делу N А71-11364/2010

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2011 г. N 17АП-165/2011

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Маликовой Э.М., судей Мындря Д.И., Смирнова А.Ю.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "НЕО" (далее - общество "НЕО") на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2010 по делу N А71-3011/2010 Арбитражного суда Удмуртской Республики.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель товарищества собственников жилья "Свободы 171" (далее - товарищество "Свободы 171") - Цыпко М.В. (доверенность от 10.03.2010).

Товарищество "Свободы 171" обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к обществу "НЕО" о взыскании 206289 руб. 30 коп., в том числе 178675 руб. задолженности по арендной плате за период с 24.08.2009 по 27.01.2010, 27614 руб. 30 коп. пени за просрочку платежей за период с 16.04.2009 по 10.03.2010.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных отношений администрации г. Ижевска.

Решением суда от 22.07.2010 (судья Волкова О.Н.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2010 (судьи Грибиниченко О.Г., Риб Л.Х., Ясикова Е.Ю.) решение суда отменено в части. С общества "НЕО" в пользу товарищества "Свободы 171" взыскано 178675 руб. задолженности по арендной плате, 13807 руб. 15 коп. пени. В остальной части требований отказано.

В кассационной жалобе общество "НЕО" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на то, что выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют обстоятельствам дела. Как указывает заявитель, в материалы дела не представлено надлежащих доказательств факта передачи товариществом "Свободы 171" в пользование обществу "НЕО" помещений подвала, указанных в плане и экспликации, а также отнесения данных помещений к общему имуществу дома и нахождения их в общей долевой собственности собственников помещений жилого дома. По мнению заявителя, факт нахождения в спорных помещениях инженерных коммуникаций, обслуживающих жилой дом, не свидетельствует о том, что данные помещения предназначены исключительно для обслуживания всех помещений жилого дома. Кроме того, отсутствует государственная регистрация права общей долевой собственности на указные помещения. Заявитель также не согласен с выводом суда апелляционной инстанции о заключенности договора аренды. Оснований для такого вывода не имеется, поскольку в материалы дела не представлено доказательств того, что спорное помещение имеется в наличии и его площадь составляет 84,1 кв.м и что именно оно было предметом аренды по договорам от 08.07.2008 N 4 и от 08.07.2009 N 5.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между товариществом "Свободы 171" (арендодатель) и обществом "НЕО" (арендатор) заключены договоры аренды от 08.07.2008 N 4 и от 08.07.2009 N 5, в соответствии с условиями которых арендатору во временное владение и пользование предоставлено подвальное помещение площадью 84,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Свободы, д. 171. Срок действия договора аренды N 4 составляет с 08.07.2008 по 30.07.2009, срок действия договора N 5 - с 09.07.2009 по 07.07.2010.

Помещения переданы арендатору по актам приема-передачи от 01.01.2002, 01.07.2003.

Размер арендной платы, порядок и срок внесения установлены в п. 4.1, 4.2 договоров.

В соответствии с п. 5.1 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы несвоевременного платежа за каждый день просрочки.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "НЕО" обязанности по внесению арендной платы, товарищество "Свободы 171" обратилось в суд с иском о взыскании задолженности в сумме 178675 руб. и пени за период с 16.04.2009 по 10.03.2010.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что договоры аренды нельзя признать заключенными, поскольку указание в договорах площади и адреса помещения не позволяют достоверно установить и идентифицировать переданное в аренду имущество и его месторасположение в здании.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и частично удовлетворяя требования о взыскании задолженности по арендной плате, исходил из следующего.

Согласно п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право на сдачу помещения в аренду принадлежит его собственнику.

Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Оценив в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в том числе техническое заключение N 188 Республиканской проектной конторы "Удмурткоммунпроект", суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что подвальное помещение, переданное в аренду ответчику, относится к общему имуществу жилого дома N 171 по ул. Свободы в г. Ижевске, поскольку в нем расположены инженерные коммуникации, необходимые для обслуживания и функционирования жилого дома, и данное помещение принадлежит всем собственникам помещений дома на праве общей долевой собственности.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что договоры аренды следует считать незаключенными в связи с несогласованностью условий об объекте аренды.

В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как установил суд апелляционной инстанции, в договорах аренды от 08.07.2008, 08.07.2009 содержится описание передаваемого в аренду подвального помещения с указанием его адреса и площади. Аналогичные сведения об арендуемом помещении указаны в акте приема-передачи от 01.01.2002 к договору аренды от 01.01.2002 N 23/06/980А, заключенному между муниципальным управлением "Управляющая компания в Жилищно-коммунальном хозяйстве" (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Фирма "Акфил" (арендатор), и акте приема-передачи подвального помещения от 01.07.2003 к договору на передачу прав и обязанностей по договору аренды от 01.01.2002 N 23/06/980А, заключенному между закрытым акционерным обществом "Фирма "Акфил" и обществом "НЕО".

В материалы дела также представлены план и экспликация помещений подвала площадью 84,1 кв.м, переданных в аренду ответчику.

Учитывая указанные обстоятельства, а также принимая во внимание, что обществом "НЕО" не представлены доказательства, из которых бы следовало, что стороны заблуждались относительно указанного в договоре имущества, при этом общество "НЕО" в период пользования объектом аренды до момента обращения товарищества "Свобода 171" в суд с иском о взыскании арендных платежей не предъявляло к арендодателю каких-либо претензий относительно состава и характеристик указанного в договоре имущества, на протяжении длительного времени осуществляло оплату по договору аренды, суд апелляционной инстанции признал условия договоров аренды от 08.07.2008, 08.07.2009 о предмете согласованными и договоры заключенными.

Согласно ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), определенную законом или договором (ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства и установив, что общество "НЕО" пользовалось переданным помещением и не вносило арендную плату за пользование в указанный истцом период, обоснованно признал требования товарищества "Свободы 171" о взыскании с общества "НЕО" задолженности по арендной плате подлежащими удовлетворению. При этом суд апелляционной инстанции, проанализировав расчет пени, произведенный истцом в соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 5.1 договоров аренды, признал допустимым применение ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизил размер неустойки до 13807 руб.

Ссылки заявителя кассационной жалобы на то, что спорные помещения не относятся к общему имуществу дома, не принимаются как несостоятельные и направленные на переоценку обстоятельств, установленных судом на основании оценки и исследования представленных в материалы дела доказательств в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Отсутствие государственной регистрации права общей долевой собственности на указанные помещения не свидетельствует о том, что данное право не возникло, поскольку право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о праве собственников помещений на общее имущество в здания").

Доводы заявителя о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства наличия в жилом доме спорного помещения и его площади, а также того, что именно это помещение является предметом договоров от 08.07.2008, 08.07.2009, отклоняются как противоречащие обстоятельствам дела, установленным судами, и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2010 по делу N А71-3011/2010 Арбитражного суда Удмуртской Республики оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "НЕО" - без удовлетворения.