Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 января 2011 г. N Ф09-10749/10-С4 по делу N А76-7950/2010-25-353 (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 20 января 2011 г. N Ф09-10749/10-С4 по делу N А76-7950/2010-25-353

Дело N А76-7950/2010-25-353

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Крюкова А.Н., судей Дядченко Л.В., Шершон Н.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы некоммерческой организации "Жилищно-строительный кооператив "Дом" (далее - организация "ЖСК "Дом") и Дергилева Сергея Анатольевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.08.2010 по делу N А76-7950/2010-25-353 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2010 по тому же делу по иску организации "ЖСК "Дом" к обществу с ограниченной ответственностью строительно-хозяйственный комплекс "Родничок" (далее - общество "Родничок"), обществу с ограниченной ответственностью "УралМонтажСтрой" (далее - общество "УралМонтажСтрой") о признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилого дома и государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

В судебном заседании приняли участие представители:

Дергилева С.А. - Шибаев А.С. (доверенность от 19.01.2011);

организации "ЖСК "Дом" - Бердюгина Е.К. (доверенность от 11.01.2011), Тросман В.Ю. (доверенность от 27.01.2010 N 1);

общества "Родничок" - Лыс В.П. (доверенность от 21.04.2010);

общества "УралМонтажСтрой" - Селиверстов В.В. (доверенность от 14.12.2010), Демаков М.С. (доверенность от 12.05.2010), Колпаков Ю.Н. (доверенность от 12.05.2010).

Организация "ЖСК "Дом" обратилась в арбитражный суд с иском к обществу "Родничок", обществу "УралМонтажСтрой" о признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилого дома от 29.06.2009 N 85-38А, заключенного между ответчиками, а также к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - регистрирующий орган) о признании недействительной государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилого дома от 29.06.2009 N 85-38А, о признании отсутствующим обременение земельного участка в части долевого строительства жилого помещения - квартиры N 85, состоящей из двух жилых комнат на пятом этаже, общей площадью 65,01 кв.м. по строительному адресу: г. Челябинск, ул. Островского в Курчатовском районе в виде записи регистрации от 22.04.2009 в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним N 74-01/140/2009-442 (с учетом изменения предмета иска, предусмотренного ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением арбитражного суда от 01.06.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

Истец 21.06.2010 заявил отказ от исковых требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

Определением арбитражного суда от 01.07.2010 производство по делу в части требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, г. Челябинск прекращено.

Определением арбитражного суда 01.07.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Дергилев С.А.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 23.08.2010 (судья Мухлынина Л.Д.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10,2010 (судьи Фотина О.Б., Мальцева Т.В., Соколова Т.В.) решение от 23.08.2010 оставлено без изменения.

В кассационных жалобах заявители просят отменить решение от 23.08.2010 и постановление от 28.10.2010, ссылаясь на п. 1, 3 ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По мнению организации "ЖСК "Дом", выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам; суды неправильно применили закон, подлежащий применению, неправильно истолковали закон. Заявитель считает, что судами нарушены нормы процессуального права, что выразилось в возложении на истца бремени доказывания доводов ответчиков об отсутствии идентичности возведенного объекта и объекта строительства, предусмотренного инвестиционным договором от 28.03.2006 N 23-03/38. В обоснование доводов жалобы истец указал, что до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества жилой дом N 38А по ул. Островского в г. Челябинске (строительный адрес является долевой собственностью организации "ЖСК "Дом" и общества "Родничок", распоряжение, владение и пользование которым, в том числе путем заключения договоров долевого участия в строительстве жилого дома, возможно лишь в соответствии с положениями ст. 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению собственников. Истец считает, что представленные акты взаимозачетов подтверждают финансирование инвестиционного проекта в размере 49263567 руб. 10 коп., которые составлены с участием трех сторон истца, ответчика и иных лиц (контрагентов застройщика, пайщиков кооператива). Суды не приняли акты взаимозачета в качестве доказательств подтверждения факта осуществления финансирования на 60000000 руб., в связи с неполным выяснением обстоятельств, что привело к отказу в заявленных требованиях.

Организация "ЖСК "Дом" считает, что судом неправильно применены нормы права при определении права инвестора и заказчика, а именно ст. 4, 6 Федерального закона от 05.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации", при распространении норм и правил ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесения изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Полагает, что из установленных судом обстоятельств не усматривается наличие права общества "Родничок" на привлечение общества "УралМонтажСтрой" в качестве участника, которому передается часть инвестиционного объекта в виде квартиры N 85 в строящемся доме, с отсутствием согласия на это организации "ЖСК "Дом". Кроме того, истец ссылается на необоснованность вывода суда о том, что права истца, предусмотренные договором инвестирования от 23.03.2006 N 23/03-38, на квартиру N 85 не возникли, и соответственно, в результате заключения между обществом "Родничок" и обществом "УралМонтажСтрой" договора долевого строительства N 85-38А не нарушены. Заявитель считает, что судом необоснованно не приняты его доводы о несоответствии договора N 85-38А требованиям ст. 2 и 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесения изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Истец полагает необоснованным вывод суда, что его требование о признании отсутствующим обременения земельного участка в части долевого строительства жилого помещения в виде квартиры не подлежит удовлетворению в силу отсутствия права собственности или иного права на земельный участок, на котором происходит строительство инвестиционного объекта, поскольку противоречит ранее сделанному выводу суда о наличии прав долевой собственности организации "ЖСК "Дом" и общества "Родничок" на незавершенный инвестиционный объект, в состав которого входит земельный участок (п. 1.2 договора).

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату Федерального закона N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" следует читать как 25 февраля 1999 г.

Дергилев С.А. поддерживает доводы организации "ЖСК "Дом" и указывает, что оспариваемый договор является действующим, стороны обязаны его исполнять. Также ссылается на то, что директором общества Черняковой Л.Л. нарушены нормы закона, ее действия, связанные с заключением договоров участия в долевом строительстве незаконны, в связи с чем данные договоры должны быть признаны недействительными.

Как следует из материалов дела, между обществом "Родничок" (заказчик) и организацией "ЖСК "Дом" (инвестор) 23.03.2006 заключен инвестиционный договор N 23/03-38 реконструкции нежилого здания со строительством жилого дома.

В соответствии с условиями договора N 23/03-38 предметом указанного договора является реализация инвестиционного проекта по реконструкции строительства в г. Челябинске: жилого многоквартирного дома (4 секции) N 38 со встроенными нежилыми помещениями социального и коммунально-бытового значения (со сносом существующего нежилого здания по адресу: г. Челябинск, ул. Островского, д. 7), на земельных участках, принадлежащих заказчику на правах аренды и/или собственности, ориентировочной общей проектной площадью жилых помещений 8311,79 кв.м, ориентировочной общей проектной площадью нежилых помещений социального и коммунально-бытового значения 1210,39 кв.м, ориентировочной общей проектной площадью жилых помещений для маломобильных 138,48 кв.м, на земельных участках, расположенных в квартале ограниченном пр. Победы - Свердловский проспект - ул. Островского - ул. Каслинская Курчатовского района г. Челябинска (далее - объект), ориентировочной общей площадью земельных участков 0,44 га (п. 2.1 договора).

Согласно п. 2.2 договора ориентировочный объем инвестиций в реконструкцию строительства объекта с его земельными участками, составил 200000000 руб.

Договор вступает в силу с даты его подписания и действует до полного исполнения обязательств сторонами, работы по инвестиционному договору производятся заказчиком в три этапа, ориентировочный срок реализации договора - до декабря 2007 года (п. 4.3, 6.1 договора).

Судами установлено, что между обществом "Родничок" и обществом "УралМонтажСтрой" 29.06.2009 заключен договор N 85-38А участия в долевом строительстве жилого дома.

Истец, полагая, что данный договор является недействительным на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из того, что имущественные права истца по договору инвестирования на спорную квартиру не возникли, в связи с чем в результате заключения ответчиками договора долевого участия они не нарушены. Кроме того, действующим законодательством не предусмотрен запрет на заключение ответчиком договора долевого участия; до момента приемки объекта строительства в эксплуатацию результат инвестиционной деятельности не достигнут и спорный объект является долевой собственностью заказчика и инвестора; материалами дела не подтвержден факт строительства спорной квартиры только за счет средств истца.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

В соответствии со ст. 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации ничтожной сделкой является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

По смыслу ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, чьи права будут восстановлены в случае приведения сторон недействительной сделки в первоначальное положение.

В ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 1, п. 1, 3, 6 ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации", субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

В соответствии со ст. 6 названного Закона инвесторы имеют право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг (п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.06.1991 N 1488-1 (действующего в части, не противоречащей Федеральному закону N 39-ФЗ от 25.02.1999).

Учитывая, что доказательств завершения строительства объекта и сдачи жилого дома в эксплуатацию, в материалах дела не имеется, суды обоснованно указали, что до момента приемки жилого дома по адресу: г. Челябинск, ул. Островского, 7, в эксплуатацию результат инвестиционной деятельности является не достигнутым и спорный объект является долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса, то есть заказчика и инвестора.

Согласно положениям Федерального закона N 214-ФЗ, застройщик, получивший земельный участок и разрешение на строительство, может привлекать капитальные вложения других лиц, объединять с ними действия и усилия для достижения общей цели - создания объекта недвижимости.

При этом договор инвестирования не содержит запрета заказчику-застройщику на привлечение для участия в осуществлении финансирования других инвесторов и дольщиков.

В связи с тем, что в Законе и в договоре отсутствует запрет для застройщика на привлечение к участию в финансировании строительства нескольких инвесторов или дольщиков, судами правомерно указано на право ответчика на заключение договора долевого строительств с обществом "УралМонтажСтрой".

Кроме того, согласно п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 названного Кодекса.

В силу п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 указанного Кодекса).

Доказательств того, что при распределении долей в праве общей долевой собственности на объект инвестирования в состав доли истца вошла спорная квартира N 85 суду не представлено. Напротив, в деле имеется письмо организации "ЖСК "Дом" от 29.01.2009 N 29/1, в котором данная квартира не указана в качестве объекта, подлежащего передаче по договору инвестирования N 23/03-38.

Из требований п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.06.1991 N 1488-1 следует, что одним из обязательных условий для приобретения инвестором имущественного или вещного права на объект инвестирования является безусловное исполнение инвестором обязанности по финансированию инвестиционного проекта.

Вместе с тем судами обоснованно не приняты в качестве доказательств, подтверждающих осуществление финансирования на сумму 60000000 руб., акты взаимозачетов, поскольку в материалах дела не представлено документов, из которых можно было бы установить реальность исполнения истцом соответствующих обязательств перед ответчиком, подлежащих зачету.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в их совокупности и взаимосвязи в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что ответчик обладал правом на заключение договора долевого строительства; результат инвестиционной деятельности не достигнут; факт инвестирования истцом строительства спорной квартиры в полном объеме не доказан, суды пришли к правильному выводу о том, что имущественные права истца, предусмотренные договором инвестирования от 23.03.2006 N 23/03-38 на квартиру N 85 у него не возникли, и соответственно, в результате заключения между обществом "Родничок" и обществом "УралМонтажСтрой" договора долевого строительства N 85-38А не нарушены.

Довод организации "ЖСК "Дом" о несоответствии договора N 85-38А требованиям ст. 2, 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", отклоняется, поскольку доказательств нарушения заказчиком порядка привлечения денежных средств для долевого участия в строительстве спорного объекта не представлено.

Исходя из изложенного, учитывая, что у истца отсутствует установленное в предусмотренном законодательством порядке (ст. 17, 25 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") право собственности или иное право на земельный участок, на котором происходит строительство инвестиционного объекта, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении требований истца о признании отсутствующим обременения земельного участка в части долевого строительства жилого помещения - квартиры N 85, состоящей из двух жилых комнат на пятом этаже, общей площадью 65,01 кв.м по строительному адресу: г. Челябинск, ул. Островского в Курчатовском районе в виде записи регистрации от 22.04.2009 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 74-01/140/2009-442.

Иные доводы заявителей, изложенные в кассационной жалобе, также отклоняются, поскольку они являлись предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка, направлены на переоценку доказательств, оснований для которой у кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции являются законными и отмене не подлежат, оснований для удовлетворения кассационных жалоб не имеется.

Руководствуясь ст. 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.08.2010 по делу N А76-7950/2010-25-353 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2010 оставить без изменения, кассационные жалобы некоммерческой организации "Жилищно-строительный кооператив "Дом", Дергилева Сергея Анатольевича - без удовлетворения.