Решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 января 2011 г. N А60-21809/2010-С7 (извлечение) (ключевые темы: нежилое здание - общая собственность - общая площадь - подвалы - собственник)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 26 января 2011 г. N А60-21809/2010-С7

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему решению

Резолютивная часть решения объявлена 20 января 2011 года

Полный текст решения изготовлен 26 января 2011 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи, рассмотрел в судебном заседании дело по иску ИП Шишелякина Д. В., ИП Шишелякина Е. В. к ООО "Уралстройторг"

третьи лица: ООО "Управляющая компания "Альтернатива"; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области; Мохов Максим Сергеевич; ООО "ГАММА-Ц"; Кузьминых Дмитрий Викторович; Буженинов Евгений Леонидович; Гуминиченко Дмитрий Александрович; Калмаков Станислав Владимирович; Кокшаров Сергей Владимирович; Дядюк Людмила Валерьевна; Половинкин Иван Михайлович; Лугвин Олег Евгеньевич; Цветов Владимир Викторович; Лукьяненко Игорь Владимирович; Миронова Любовь Рафаиловна; Никифорова Лариса Владимировна; Маллануров Альберт Гатуфович; Гамбург Александр Владимирович; Лысцова Людмила Юрьевна; Покровская Надежда Викторовна; Сидоренко Владимир Михайлович; ООО "Промаудит"; Кучеров Эдуард Александрович; ЗАО "Уральская телефонная компания"; Мазунин Владимир Иванович; Исаков Дмитрий Анатольевич; ООО "Большие системы"; Ковязин Максим Константинович; Чаткин Николай Николаевич; ОО ЧОП "Альфа-С"; ООО "Модерн-Строй"; ООО "Интервирра"; Религиозная организация Поместная Церковь (община) "Еммануил" Христиан-Адвентистов Седьмого Дня г. Екатеринбург

о признании права общедолевой собственности и об истребовании имущества из чужого незаконного владения

при участии в судебном заседании:

от истца: О.Ю. Ярушин, адвокат по доверенности от 03.06.10г., М.А. Яшин, адвокат по доверенности от 24.06.10г.

от ответчика: извещен, не явился (уведомление в деле).

от третьих лиц: Т.А. Баландина, представитель ООО "УК "Альтернатива" по доверенности от 11.01.11г., Н.Я. Щеплыгина, представитель ЗАО "Комстор-Регионы" по доверенности N УФ/08-10/27 от 01.08.10г., Т.А. Баландина, представитель Чаткина Н.Н. по доверенности от 16.08.10г., А.М. Левит, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации по доверенности N 08-18/1405 от 20.12.2010г.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "Управляющая компания "Альтернатива" с требованиями:

1) о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания за ИП Шишелякиным Д.В. в 1695,05/7054,3 доле на нежилые помещения расположенные в отдельно-стоящем здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Кулибина, д. 2, номера на поэтажном плане: подвал - помещения N N 3, 5, 14-17, 23, 39, 40; 4 этаж - помещения N N 12, 16; 5 этаж - помещения N N 9,13 (общая площадь 127,0 кв.м.), и за ИП Шишелякиным Е.В. в 104,55/7054,3 на нежилые помещения, расположенные в отдельно стоящем здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Кулибина, д. 2; номера на поэтажном плане: подвал-помещения N N 3,5,14-17,23,39,40; 4-этаж- помещения N N 12,16; 5 этаж-помещения N N 9,13 (общая площадь 127,0кв.м).

2) о признании недействительной регистрационной записи N 66-66-01/862/2009-714 от 20.01.2010 г. о регистрации права собственности ООО "Управляющая компания "Альтернатива" (ИНН 6658352612 ОГРН 1096658016487). Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области аннулировать регистрационную запись N 66-66-01/862/2009-714 от 20.01.2010 г. о регистрации права собственности ООО "Управляющая компания "Альтернатива" на объекты недвижимости.

3) об истребовании из чужого незаконного владения ООО "Управляющая компания "Альтернатива" имущества, принадлежащее собственникам здания на праве общей долевой собственности, нежилые помещения: расположенные в отдельно-стоящем здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Кулибина, д. 2, номера на поэтажном плане: подвал - помещения N N 3, 5, 14-17, 23, 39, 40; 4 этаж - помещения N N 12, 16; 5 этаж -помещения N N 9,13 (общая площадь 127,0 кв.м.).

4) об обязании ООО "Управляющая компания "Альтернатива" передать имущество, принадлежащее собственникам здания на праве общей долевой собственности, нежилые помещения: расположенные в отдельно-стоящем здании, расположенном по адресу: г.Екатеринбург, ул. Кулибина, д. 2, номера на поэтажном плане:подвал-помещенияN N 3,5,14-17, 23, 39, 40; 4 этаж - помещения N N 12, 16; 5 этаж - помещения N N 9,13 (общая площадь 127,0 кв.м.).

В судебном заседании, состоявшемся 08.09.2010г., представители истцов пояснили, что являются собственниками нежилых помещений, расположенных в нежилом административном здании по улице Кулибина, дом 2.

В соответствии со ст.ст. 6, 249, 289,290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам данных помещений также принадлежит на праве общей долевой собственности и общее имущество здания.

Между тем, по мнению истцов, ответчик - ООО Управляющая компания "Альтернатива" нарушило требование действующего законодательства, зарегистрировав право собственности на свое имя на спорный объект недвижимости, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 66 АД N 082210.

Представитель ответчика пояснил, что исковые требования не признает, так как на момент обращения с иском в суд уже не являлся собственником спорного помещения.

Представил письменный отзыв с приложением.

Третье лицо- Управление Федеральной службы государственной регистрации представило письменный отзыв и доказательства по делу, которые в порядке ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщены к материалам дела.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд посчитал, что дело не готово к переходу в основное судебное заседание, поскольку сторонам необходимо предоставить суду документы, необходимые для рассмотрения спора по существу, не определен предмет иска и состав сторон.

В связи, с чем рассмотрение дела в предварительном судебном заседании было отложено в соответствии с частью 1 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании, состоявшемся 16.09.2010г. истцом заявлено ходатайство о замене ненадлежащего ответчика на ООО "Уралстройторг".

Ходатайство судом рассмотрено и в порядке ст. 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворено.

Кроме того, истцами заявлено ходатайство о привлечении в качестве третьих лиц без самостоятельных требований иных собственников помещений в здании, расположенном по адресу: г.Екатеринбург, ул.Кулибина д.2:

1. - Мохова Максима Сергеевича, ООО "ГАММА-Ц", Кузьминых Дмитрия Викторовича , Буженинова Евгения Леонидовича , Гуминиченко Дмитрия Александровича, Калмакова Станислава Владимировича , Кокшарова Сергея Владимировича, Дядюк Людмилу Валерьевну, Половинкина Ивана Михайловича ,Лугвина Олега Евгеньевича, Цветова Владимира Викторовича,

Лукьяненко Игоря Владимировича, Миронову Любовь Рафаиловну, Никифорову Ларису Владимировну, Малланурова Альберта Гатуфовича, Гамбурга Александра Владимировича , Лысцову Людмилу Юрьевну, Покровскую Надежду Викторовну, Сидоренко Владимира Михайловича, ООО "Промаудит", Кучерова Эдуарда Александровича, ЗАО "Уральская телефонная компания", Мазунина Владимира Ивановича, Исакова Дмитрия Анатольевича, Религиозную организацию Поместная церковь (община) "Еммануил" Христиан-Адвентистов Седьмого дня г. Екатеринбурга, ООО "Большие системы", Ковязина Максима Константиновича, Чаткина Николая Николаевича, ООО "Частное охранное предприятие "Альфа-С".

Ходатайство судом удовлетворено в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку судебный акт может повлиять на права и обязанности данных лиц по отношению к одной из сторон.

Истцами заявлено ходатайство о привлечении в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на предмет спора:

1) Застройщика здания - ООО "Модерн-Строй" (г.Москва, ул.Хрустальная 33-26).

2) Первоначальных собственников спорного имущества - ООО "Управляющая компания "Альтернатива" (г.Екатеринбург, ул.Зоологическая 9А), ООО "Интервирра" (г.Екатеринбург, ул.Горького 45).

Ходатайство судом удовлетворено в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку судебный акт может повлиять на права и обязанности данных лиц по отношению к одной из сторон.

Истцами заявлены ходатайства об истребовании доказательств у третьих лиц: ООО "Модерн-Строй", ООО "Интервирра", ООО "Управляющая компания "Альтернатива", БТИ г.Екатеринбурга.

Ходатайства судом удовлетворены в порядке ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик - ООО "Управляющая компания "Альтернатива", возразила против истребования у третьих лиц платежных документов. Данные возражения судом не приняты во внимание, так как истребуемые платежные документы будут иметь существенное значение для разрешения спора по существу.

Истцами заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.

Ходатайство судом удовлетворено в порядке ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик приобщил к материалам дела копии доверенности на представителя.

Третье лицо приобщило к материалам дела копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, копию справки N 1659 от 27.12.06г., копию разрешения на строительство.

В судебном заседании истец пояснил, что поддерживает заявленные исковые требования.

Кроме того, истцами заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Представлен перечень вопросов и кандидатура эксперта.

Ответчик представил письменный отзыв с приложением, иск не признает, так как считает себя добросовестным приобретателем. Спорные помещения являются офисными и в настоящее время сдаются в аренду.

Третье лицо - Комстор - Объединенные телесистемы - ЗАО "Комстор -Регионы", в судебном заседании пояснило, что как собственник недвижимого имущества по адресу ул.Кулибина 2, будет самостоятельно решать вопрос относительно своей доли в общем имуществе. Представил в материалы дела доказательства, в том числе договор N 167/2010 от 11.01.10г., заключение о выделении нежилых помещений отдельным объектом.

Третье лицо - ООО "УК Альтернатива", представило дополнительные пояснения, согласно которых исковые требования считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Ходатайство о проведении судебной экспертизы не поддержало.

Третьи лица- ООО "Частное охранное предприятие "Альфа-С", Муллануров А.Г., Гамбург А.В., ИП Мазунин В.И., Миронова Л.Р., Религиозная организация Поместная церковь, Никифорова Л.В., Цветов В.В. представили письменные отзывы, исковые требования поддерживают.

Ходатайство истца о назначении судебной экспертизы удовлетворено в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку для установления целевого назначения спорных помещений, с учетом заявленных доводов и возражений сторон, и представленных в материалы дела доказательств, требуются специальные познания.

Поскольку на момент рассмотрения ходатайства невозможно было определить размер вознаграждения за проведение экспертизы, суд обязал истца перечислить денежные средства в размере 34000 руб. на депозитный счет Арбитражного суда Свердловской области в срок до 22 октября 2010г., а окончательную сумму вознаграждения определить после получения результатов экспертизы.

В соответствии со ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. При этом круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом с учетом предложенных сторонами кандидатур экспертов и экспертных организаций, вопросов эксперту и требований ст. ст. 21, 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, исходя из предложенной кандидатуры эксперта и экспертной организации, в соответствии со ст. 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проведение строительно-технической экспертизы поручил ООО Проектно-Инвестиционная компания "Центр качества строительства", эксперту Иванову Геннадию Павловичу, поставив на разрешение эксперта следующие вопросы:

1. Каково фактическое целевое назначение нежилых помещений расположенных в отдельно-стоящем здании, расположенном по адресу: г.Екатеринбург, ул.Кулибина д.2, номера на поэтажном плане: подвал-помещения N N 3 , 5 ,14-17, 23,39,40; 4 этаж- помещения N N 12, 16; 5 этаж - помещения N N 9,13 (общая площадь 127,0 кв.м)?

2. Имеются ли в вышеназванных помещениях инженерные коммуникации или иное оборудование? Если имеется, то каково целевое назначение данных коммуникаций и оборудования?

3. Используются ли вышеназванные нежилые помещения с расположенным в них оборудованием в отдельно-стоящем здании, расположенном по адресу: г.Екатеринбург, ул.Кулибина 2, номера на поэтажном плане: подвал-помещения N N 3, 5, 14-17, 23, 39,40; 4 этаж - помещения N N 12, 16; 5 этаж - помещения N N 9, 13, а также находящиеся в них коммуникации и оборудование для обслуживания здания в целом, расположенного по адресу: г.Екатеринбург, ул.Кулибина 2, или части этого здания в виде более чем одного отдельного помещения в указанном здании?

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 15 октября 2010 г. производство по делу N А60-21809/2010-С 7 было приостановлено до получения результатов строительно-технической экспертизы.

25 ноября 2010г. в Арбитражный суд Свердловской области поступило заключение эксперта N 250 от 25.11.2010г. по результатам проведенной строительно-технической экспертизы, назначенной определением суда от 15.10.2010г.

Учитывая данное обстоятельство, арбитражный суд посчитал необходимым назначить судебное заседание по настоящему делу для решения вопроса о необходимости возобновления производства по делу и, при наличии возможности, разрешения спора по существу в том же судебном заседании.

В судебном заседании, состоявшемся 24.12.2010г., представители истцов пояснили, что с выводами эксперта согласны, считают, что имеются основания для возобновления производства по делу и рассмотрения спора в данном судебном заседании.

Представитель третьего лица пояснила, что частично с выводами эксперта не согласна.

Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области заявило ходатайство о рассмотрении дела без его участия.

Ходатайство судом удовлетворено в порядке ст.ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик и третьи лица в судебное заседание не явились, письменный отзыв на исковое заявление не представили.

Поскольку обстоятельства, послужившие основанием для приостановления производства по делу, отпали, представлено экспертное заключение, суд, с учетом отсутствия возражений со стороны лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст. 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу возобновил.

В настоящем судебном заседании истцы в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявили ходатайство об уточнении исковых требований в части п. 3 требований, а именно: просят истребовать из чужого незаконного владения ООО "Уралстройторг" имущество, принадлежащее собственникам здания на праве общей долевой собственности в виде 1695,05/7054,3 доли ИП Шишелякина Д.В. и 104,55/7054,3 доли ИП Шишелякина Е.В. на нежилые помещения: расположенные в отдельно-стоящем здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Кулибина, д. 2, номера на поэтажном плане: подвал - помещения N N 3, 5, 14-17, 23, 39, 40; 4 этаж - помещения N N 12, 16; 5 этаж -помещения N N 9,13 (общая площадь 127,0 кв.м.).

Ходатайство судом рассмотрено и в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворено.

Требования о признании недействительной регистрационной записи и ее аннулировании истцы не поддержали.

В обоснование заявленных исковых требований истцы предоставили письменные пояснения, с приложением правоприменительной практики.

Третье лицо- ООО "Управляющая компания "Альтернатива" представило дополнительный пояснения по иску, и в судебном заседании пояснило, что с исковыми требованиями не согласно, так как истцами избран неверный способ защиты, неверно определен размер доли, со стороны истцов имеет место злоупотребление правом, выводы эксперта по 3-ему вопросу не соответствуют действительности.

Представитель третьего лица- Н.Н. Чаткина, пояснил, что согласен с доводами ООО "Управляющая компания "Альтернатива", считает, что в результате удовлетворения данного иска могут быть в будущем нарушены его права.

Третье лицо- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в судебном заседании пояснило, что регистрация права собственности на спорные объекты недвижимости, как за ответчиком, так и за предыдущими собственниками производилась в соответствии с действующим законодательством.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил:

Как установлено из материалов дела, Индивидуальные предприниматели Шишелякин Д.В. и Шишелякин Е.В. являются собственниками нежилых помещений в административном здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Кулибина, д.2. При этом, Шишелякину Д.В. принадлежат на праве собственности помещения общей площадью 1590,5 кв.м., а также ? доли в помещении общей площадью 209,1 кв.м., Шишелякину Е.В. принадлежит на праве собственности ? доли в помещении общей площадью 209,1 кв.м.

Основанием возникновения права собственности на нежилые помещения явились договоры участия в долевом строительстве N N 8/1-К от 26.03.2005г. с дополнительным соглашением от 21.02.2007г, 28/6-К от 28.03.2005г. с дополнительным соглашением от 21.02.2007г., 9/5 от 26.03.2005г., с дополнительными соглашениями от 16.11.2005г, 01.03.2006г., 21.02.2007г., а также договор купли-продажи нежилых помещений от 19.09.2008г.

Факт регистрации права собственности за истцами подтвержден Свидетельствами о государственной регистрации права N N 66АВ 966830,66 АВ 966831,66 АВ 966832, 66АГ 451318, 66 АВ 966833,66 АВ 966855,66 АВ 966856.

В свою очередь за ответчиком- ООО "Уралстройторг" зарегистрировано право собственности на нежилые помещения, расположенные в этом же административном здании, номера на поэтажном плане: подвал - помещения N N 3, 5, 14-17, 23, 39, 40; 4 этаж - помещения N N 12, 16; 5 этаж - помещения N N 9,13 (общая площадь 127,0 кв.м.), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права N 66АД 387349.

Основанием возникновения право собственности явился договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.04.2010г., заключенный между ООО "Управляющая компания "Альтернатива" (продавец) и ООО "Уралстройторг" (покупатель).

Право собственности ООО "Управляющая компания "Альтернатива" на вышеуказанные нежилые помещения приобрело на основании договора купли-продажи от 21.12.2009г., заключенного с ООО "Интервира", которое в свою очередь приобрело спорные помещения на основании договора N 29-К участия в долевом строительстве от 28.03.2005г., заключенного с ООО "Бил-Инвест".

Из представленных в материалы дела технического паспорта, выписок из ЕГРП усматривается, что истцы и ответчик являются не единственными собственниками помещений в здании литер А, расположенным по ул. Кулибина, д.2

Истцы, обращаясь с данным иском в суд, считают, что со стороны ответчика нарушено их право собственности в отношении общего имущества здания, так как за ответчиком зарегистрировано право единоличной собственности на недвижимое имущество, которое относится к общему имуществу здания и должно принадлежать всем собственникам нежилых помещений на праве общей долевой собственности. Кроме того, нахождение данного имущества только в собственности ответчика лишает истцов доступа в эти помещения, где располагается электрощитовая здания и иное техническое оборудование, что мешает надлежащей эксплуатации принадлежащих истцам нежилых помещений.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание права. Такой способ судебной защиты направлен на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем -

либо из субъектов гражданского права. Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве .

В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки.

Право на долю в общей собственности может быть признано за истцом в том случае, если у истца и ответчика возникла общая долевая собственность на имущество по основаниям, предусмотренным законом или договором (пункт 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 289, пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" арбитражным судам разъяснено, что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьями 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу этого собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в общей собственности на общее имущество здания.

При этом в пункте 2 указанного Постановления Пленума ВАС РФ также уточнено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения,

предназначенные для обслуживания более одного индивидуального помещения в здании, в том числе лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном здании за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Из материалов дела следует, что истцы претендуют на долю в праве общей долевой собственности на общее имущество, в том числе на помещения

зарегистрированные в реестре за ответчиком- ООО "Уралстройторг", в том числе: подвал - помещения N N 3, 5, 14-17, 23, 39, 40; 4 этаж - помещения N N 12, 16; 5 этаж - помещения N N 9,13. Итого общей площадью 127,0 кв.м: в долях пропорционально общей площади помещений - 1695,05/7054,3 доли за ИП Шишелякиным Д.В. и 104,55/7054,3 доли - за ИП Шишелякиным Е.В., находящихся в собственности у сторон.

Исходя из вышеуказанных разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в Постановлении Пленума N 64 от 23.06.2009г. при определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в нежилом здании, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.

В связи с установлением данных обстоятельств по ходатайству истцов была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению строительно-технической экспертизы, проведенной на основании определения суда о назначении судебной экспертизы от 15.10.2010г., экспертом Ивановым Г.П., установлено, что фактическое целевое назначение нежилых помещений, расположенных в отдельно-стоящем здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Кулибина, д.2, номера на поэтажном плане: подвал- помещения N N 3,5,14-17,23,39,40; 4этаж- помещения N N 12,16; 5 этаж- помещения N N 9,13 следующие:

- помещение 3-насосная станция пожаротушения;

- помещение 5-водомерный узел;

- помещение 14- теплопункт;

- помещение 15- теплопункт;

- помещение 16- склад;

- помещение 17- нижняя площадка лестничной клетки;

- помещение 23-электрощитовая;

- помещение 39- мастерская;

- помещение 40-тех. помещение;

- помещение 12- комната отдыха тех.персонала;

-помещение 16- кладовая уборочного инвентаря;

- помещение 9- кладовая уборочного инвентаря;

- помещение 13-хозяйственная комната.

Также экспертом было установлено, что во всех вышеуказанных помещениях имеются инженерные коммуникации или иное оборудование. При этом, для обслуживания здания в целом используются следующие нежилые помещения с расположенными в них коммуникациями или оборудованием: в подвале помещения 3,5,14,15,16,23. Для обслуживания части здания в виде более чем одного помещения в здании могут использоваться следующие нежилые помещения с расположенными в них коммуникациями или оборудованием: в подвале помещения 17,39,40; на 4 этаже помещения 12,16; на 5 этаже помещения 9,13.

Таким образом, исходя из имеющихся в материалах дела доказательств, в частности: экспертного заключения, технического паспорта объекта, следует, что спорные помещения, на которые претендуют истцы, являются местами общего пользования, предназначены для обслуживания более одного помещения в спорном здании и не могут быть разделены без изменения их назначения, т.е. относятся к общему имуществу в нежилом здании.

В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий" разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Между тем, в судебном порядке могут рассматриваться споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество ( пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о т 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения с поров о правах собственников помещений на общее имущество здания").

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестре внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещения, относящиеся к общему имуществу, владеет такими помещениями, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребования имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Поскольку за ответчиком зарегистрировано право индивидуальной собственности на нежилые помещения общей площадью 127,0 кв.м., которые являются общим имуществом собственников помещений в административном здании литер "А", расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Кулибина, д.2, и ответчик распоряжается данным имуществом самостоятельно (сдает помещения в аренду, как указано в его отзыве) и таким образом лишает доступа в данные помещения других собственников, исковые требовании истцов о признании общей долевой собственности в размере 1695,05/7054,3 доли за ИП Шишелякиным Д.В. и 104,55/7054,3 доли за Шишелякиным Е.В. на общее имущество собственников помещения спорного здания, об истребовании данного имущества у ответчика и передачи его истцам заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению, поскольку в силу статей 244, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 16 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 1,3,9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О не которых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", спорные помещения являются общей собственностью всех собственников нежилых помещений административного задания и не подлежат разделу. Регистрация права собственности ответчика на данные помещения нарушает право общей собственности собственников помещений, расположенных в нежилом здании.

Исходя из особенностей правового положения общего имущества в многоквартирном доме ( в данном случае административного нежилого здания) (статья 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, статья 134 Гражданского кодекса Российской Федерации), следует, что последовательные сделки, на основании которых ответчик получил в собственность спорные объекты, являются недействительными (ничтожными) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы ответчика о том, что является добросовестным приобретателем спорных помещений, не принимаются судом во внимание.

В соответствии с пунктом 38 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Право собственности на технические помещения нежилого здания в силу закона принадлежит только собственникам помещений данного здания и не может перейти к другим лицам, такие помещения могут быть переданы другим лицам только в пользование и только на основании решения собственников помещений здания, которое собственниками не принималось. На момент совершения указанных сделок ответчик не мог не знать о наличии в спорных нежилых помещениях инженерно-технического и иного оборудования, обеспечивающего управление соответствующими системами административного здания и его эксплуатацию.

Кроме того, спорное имущество выбыло из владения собственников нежилых помещений помимо их воли, так как при совершении первоначальной сделки- договора N 29-К участия в долевом строительстве от 28.03.2005г., так и при совершении последующих сделок купли-продажи истцы свою волю на отчуждение данного имущества не выражали, поэтому они вправе истребовать это имущество у незаконного владельца независимо от его добросовестности (часть 2 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы третьего лица- ООО "Управляющая компания "Альтернатива" по поводу неверного определения истцами размера доли в общем имуществе не состоятельны и не принимаются судом во внимание.

Размер доли истцами определен в соответствие с разъяснениями, содержащимися в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", согласно котором, при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте объекта по состоянию на 07.12.2006г.( техпаспорт представлен в суд в порядке ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ЕМУП "БТИ") , общая площадь административного здания литер А, расположенного по адресу: ул. Кулибина, д.2 составляет 7054,3 кв.м. В собственности ИП Шишелякина Д.В. находятся нежилые помещения общей площадью 1695,05 кв.м., а у ИП Шишелякина Е.В. - 1/2 доли от 209,1 кв.м.

Доказательств того, что часть нежилых помещений истцов также относятся к общему имуществу в нежилом задании, третье лицо в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило.

Доводы третьего лица о том, что истцами избран неверный способ защиты и что это, по его мнению, является злоупотреблением права, не состоятельны и не принимаются во внимание, так как противоречат требованиям п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", в котором предусмотрены конкретные способы защиты нарушенного права в сложившейся ситуации.

Что касается доводов третьего лица относительно выводов эксперта по 3 вопросу в отношении помещений, расположенных на 4и 5 этажах, то они также не принимаются во внимание, так как третье лицо в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказало, что спорные помещения не могут относиться к общему имуществу.

Кроме того, не принимаются во внимание и доводы относительно того, что спорые помещения являются административными (офисными), что следует из Свидетельств о государственной регистрации права каждого из собственников спорных объектов недвижимости, а также из заключения ЕМУП "БТИ" о выделении нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Кулибина,д.2 отдельным объектом недвижимости, поскольку в заключении указано, что спорные объекты могут быть выделены отдельным объектом недвижимости при условии:

-согласования между собственниками здания порядка пользования помещениями, необходимыми для доступа и внутреннего сообщения между помещениями, входящими в выделенный объект;

-предоставления остальным сособственникам здания права пользования вспомогательными помещениями (насосная станция, водомерный узел, теплопункт, электрощитовая и др.), необходимыми для обеспечения надлежащей эксплуатации здания.

Таким образом, на момент регистрации права собственности на спорые объекты их целевое назначение было не офисное, а объединение их в единый объект недвижимости не может изменить их целевого и фактического назначения, поскольку как на момент составления заключения, так и на момент рассмотрения спора, в техническом паспорте назначение частей спорных помещений не изменилось, что в свою очередь подтвердила и судебная экспертиза.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине по иску и расходы, связанные с проведением судебной экспертизы в сумме 34000 руб. относятся на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 17,110,167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Признать права общей долевой собственности на общее имущество здания за Индивидуальным предпринимателем Шишелякиным Денисом Владимировичем в 1695,05/7054,3 доле на нежилые помещения расположенные в отдельно-стоящем здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Кулибина, д. 2, номера на поэтажном плане: подвал - помещения N N 3, 5, 14-17, 23, 39, 40; 4 этаж - помещения N N 12, 16; 5 этаж - помещения N N 9,13 (общая площадь 127,0 кв.м.), и за Индивидуальным предпринимателем Шишелякиным Евгением Владимировичем в 104,55/7054,3 на нежилые помещения, расположенные в отдельно стоящем здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Кулибина, д. 2; номера на поэтажном плане: подвал-помещения N N 3,5,14-17,23,39,40; 4-этаж- помещения N N 12,16; 5 этаж-помещения N N 9,13 (общая площадь 127,0кв.м).

2. Истребовать из чужого незаконного владения ООО "Уралстройторг" имущество, принадлежащее собственникам здания на праве общей долевой собственности в виде 1695,05/7054,3 доли Индивидуального предпринимателя Шишелякина Дениса Владимировича и 104,55/7054,3 доли Индивидуального предпринимателя Шишелякина Евгения Владимировича на нежилые помещения: расположенные в отдельно-стоящем здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Кулибина, д. 2, номера на поэтажном плане: подвал - помещения N N 3, 5, 14-17, 23, 39, 40; 4 этаж - помещения N N 12, 16; 5 этаж -помещения N N 9,13 (общая площадь 127,0 кв.м.).

3. Обязании ООО "Уралстройторг" передать имущество, принадлежащее Индивидуальному предпринимателю Шишелякину Денису Владимировичу и Индивидуальному предпринимателю Шишелякину Евгению Владимировичу на праве общей долевой собственности, нежилые помещения: расположенные в отдельно-стоящем здании, расположенном по адресу: г.Екатеринбург, ул. Кулибина, д. 2, номера на поэтажном плане:подвал-помещенияN N 3,5,14-17, 23, 39, 40; 4 этаж - помещения N N 12, 16; 5 этаж - помещения N N 9,13 (общая площадь 127,0 кв.м.).

4. Взыскать с ООО "Уралстройторг" в пользу Индивидуального предпринимателя Шишелякина Дениса Владимировича в счет возмещения расходов по госпошлине 12991 руб., в пользу Индивидуального предпринимателя Шишелякина Евгения Владимировича в счет возмещения расходов по госпошлине 10000 руб. и в 34000 руб. - за проведение судебной экспертизы.

5. Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Свердловской области ООО "Проектно-Инвестиционная Компания "Центр качества строительства" 34000 руб. за проведение судебной экспертизы на основании выставленного счета N 430 от 25.11.2010г.

6.Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная и кассационная жалобы также могут быть поданы посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа "http://fasuo.arbitr.ru".