Решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 января 2011 г. N А60-37730/2010-С12 (извлечение) (ключевые темы: арендная плата - капитальный ремонт - договор аренды - арендатор - объекты аренды)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 19 января 2011 г. N А60-37730/2010-С12

ГАРАНТ:

См. также Решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 января 2012 г. N А60-18668/2011

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 августа 2011 г. N Ф09-4433/11 по делу N А60-37730/2010

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2011 г. N 17АП-12709/10

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 января 2011 г. N 17АП-12709/2010

Резолютивная часть решения объявлена 19 января 2011 года

Полный текст решения изготовлен 19 января 2011 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи, арбитражных заседателей, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи М.В.Таболовой рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Краснотурьинская торговая компания" (ИНН 6617012215, ОГРН 1069617010231) к органу местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск" (ИНН6617003450, ОГРН 1026601184411)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, закрытое акционерное общество "Выбор" (ИНН 6617007783, ОГРН 1026601184390)

о признании недействительной сделки по одностороннему расторжению договора,

при участии в судебном заседании

17.01.2011 г.:

от истца: Вавилова О.В., представитель по доверенности от 22.10.2010 г.,

от ответчика: Уткина Л.А., представитель по доверенности N 36/01-17 от 13.01.2011 г.

от третьего лица: Речкин Р.В., представитель по доверенности от 26.10.2010 г.

19.01.2011.:

от истца: Вавилова О.В., представитель по доверенности от 22.10.2010 г.,

от ответчика: Ленючева С.Д., представитель по доверенности N 01-17/1 от 10.01.2011 г.

от третьего лица: Шлякова И.Ю., представитель по доверенности от 26.10.2010г.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

В судебном заседании, открытом 17.01.2011 г. 15 час. 00 мин., объявлялся перерыв до 19.01.2011 г. 09 час. 50 мин. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей истца, ответчика и третьего лица.

ООО "Краснотурьинская торговая компания" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Органу местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск" о признании недействительным одностороннее расторжение договора аренды нежилого помещения N 252 от 01.01.2007 г. письмом N 04-03/2727 от 04.10.2010 г.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на факт заключения с ответчиком договора аренды нежилого помещения N 252 от 01.01.2007 г. с дополнительными соглашениями N 1 от 11.08.2008г. и б/н от 01.12.2008г., на факт расторжения ответчиком договора в одностороннем порядке на основании п. 6.3 договора письмом N 04-03/2727 от 04.10.2010г. с уведомлением об одностороннем расторжении договора в связи с образовавшейся задолженностью по арендной плате, а также на отсутствие долга по арендной плате на момент отказа ответчика от договора в связи с проведением истцом капитального ремонта объекта аренды с согласия арендодателя и принятием последним суммы произведенных истцом затрат в размере 3274677 руб. в счет уплаты арендной платы и освобождения истца от арендных платежей с 01.07.2008г. Также истец полагает, договор расторгнут ответчиком в отсутствие у него таких правомочий, поскольку к моменту отказа ответчика от договора объект аренды был продан ответчиком третьему лицу - ЗАО "Выбор". Согласно доводам истца, поскольку односторонний отказ ответчиком от договора является юридически значимым действием, направленным на прекращение арендных правоотношений между истцом и ответчиком, т.е. обладает признаками сделки (ст. 153 ГК РФ), он может быть оспорен в судебном порядке.

Ответчик против исковых требований возразил, указав в письменном отзыве на то, что договор N 252 от 01.01.2007 г. аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Краснотурьинск, ул. Ленина, 44, первоначально был заключен на срок до 31.12.2011 г., в последующем, дополнительным соглашением от 01.12.2009г., срок договора продлен до 01.07.2015г., в связи с чем в силу ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации и договор и дополнительное соглашение от 01.12.2009г. зарегистрировано Федеральной регистрационной службой в установленном порядке. Возражая против иска, ответчик ссылается на несоответствие дополнительного соглашения N 1 от 11.08.2008г. действующему законодательству, поскольку арендатором не бы соблюден порядок согласования и проведения капитального ремонта, предусмотренный Положением "О порядке сдачи в аренду недвижимого и движимого имущества (зданий, сооружений, нежилых помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа Краснотурьинск", утвержденного решением Думы городского округа Краснотурьинск от 24.05.2007г. N 234, а также бюджетному законодательству. Кроме того, согласно доводам ответчика, истцом производился не капитальный ремонт, а реконструкция объекта аренды. Также ответчик указал на то, что переход права собственности на спорный объект аренды к ЗАО "Выбор" был зарегистрирован только 13.11.2010 г., в связи с чем на момент направления ответчиком уведомления о расторжении договора аренды от 04.10.2010г. ЗАО "Выбор" собственником объекта аренды не являлось.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ЗАО "Выбор", ссылаясь на то, что является собственником помещения, расположенного по адресу: г. Краснотурьинск, ул. Ленина, 44, являвшегося предметом спорного договора аренды, исковые требования полагает не подлежащими удовлетворению. Согласно доводам третьего лица, зачет, произведенный истцом с муниципальным образованием, является ничтожным, в связи с чем на момент отказа арендодателя от договора существовала задолженность по арендной плате за период с 2008г.; истцом не доказан факт реального выполнения каких-либо работ по капитальному ремонту и (или) реконструкции арендованного помещения на сумму 3274677 руб., их оплаты, а также факт приемки работ арендодателем; соглашение о зачете, на которое ссылается истец, противоречит ст. 410 ГК РФ и является ничтожным, поскольку направлено на прекращение обязательства по уплате арендной платы (за период по декабрь 2019 г.), срок исполнения которого не наступил; и, кроме того, противоречит бюджетному законодательству, поскольку возможность освобождения арендатора от арендных платежей путем зачета в счет иного обязательства Бюджетным кодексом РФ не предусмотрена, а также потому, что КУИ ГО "Краснотурьинск" не является администратором доходов муниципального бюджета и не мог принимать решение о зачете. По мнению третьего лица, расторжение договора аренды N 252 от 01.01.2007 г. произведено ответчиком законно и обоснованно, при наличии у истца задолженности по арендной плате более чем за два платежных периода.

Возражая против доводов ответчика и третьего лица, истец в письменных пояснениях указал на необоснованность ссылок на нарушение истцом порядка согласования и проведения капитального ремонта, поскольку отношения сторон являются гражданско-правовыми и подлежат регулированию Гражданского кодекса Российской Федерации и договором, в силу ст. 623 ГК РФ арендатор вправе осуществлять улучшения, капитальный ремонт, реконструкцию арендуемого помещения только при письменном согласовании с арендодателем, необходимость совершения арендатором каких-либо иных действий, кроме получения согласия, договором не предусмотрено. Также, согласно доводам истца, имеются все документы и согласования, необходимые для принятия к зачету его затрат на капитальный ремонт, разработка и получение иных документов, предусмотренных Положением "О порядке сдачи в аренду недвижимого и движимого имущества (зданий, сооружений, нежилых помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа Краснотурьинск" к компетенции истца не относились и несвоевременное оформление ответчиком необходимых документов не является основанием для отказа в проведении зачета затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы. Истец полагает несостоятельными доводы ответчика о невозможности проведения зачета ввиду отсутствия соответствующих норм в Бюджетном кодексе РФ и об отсутствии в договоре обязанности арендодателя производить капитальный ремонт. Доводы о том, что истцом производился не капитальный ремонт, а реконструкция, полагает не соответствующими материалам дела и не имеющими правового значения с учетом того, что договором предусмотрена возможность возмещения и расходов на улучшение арендованного помещения, в силу п. 2.2 договора арендатор имеет право на зачет своих затрат на проведенный с согласия ответчика капитальный ремонт и иные улучшения в счет арендной платы. Кроме того, истец считает действия ответчика по одностороннему расторжению договора в отсутствие фактической задолженности по арендной плате, злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ) и не подлежащими защите.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил:

Между Органом местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск" (арендодатель) и ООО "Краснотурьинская торговая компания" (арендатор) заключен договор аренды N 252 от 01.01.2007г. согласно условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять в возмездное владение и хозяйственное использование с целевым назначением: магазин нежилое помещение общей площадью 338,3 кв.м., расположенное по адресу: 624440 Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Ленина, 44 в здании жилого назначения литера А (N 1-25 согласно Плана объекта (Приложение N 3 к договору) (п. 1.1, 1.2 договора).

Данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, изложены в п. 1.1 договора N 252 и приложении N 3 к нему, содержащем выкопировку из технического паспорта объекта недвижимости). Размер арендной платы установлен в п. 4.1 договора и составлял на момент его заключения 25494,28 руб. в месяц.

Таким образом, договор аренды N 252 от 01.01.2007г. содержит все существенные условия, предусмотренные законом для договоров данного вида (п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации), согласование которых является обязательным при заключении договора (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1.3 указанного договора срок аренды установлен с 01.06.2007г. по 31.12.2011г.

В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В силу положений ст. 1, ч. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", относящих нежилые помещения к недвижимому имуществу, к договорам аренды нежилых помещений применяются правила о порядке государственной регистрации, предусмотренные п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Факт государственной регистрации договора аренды N 252 от 01.01.2007г. подтверждается имеющейся на нем отметкой Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области о регистрации указанного договора 25.12.2007 г. за регистрационным номером 66-66-06/026/2007-231).

При изложенных обстоятельствах договор аренды нежилого помещения N 252 от 01.01.2007г. является заключенным.

Право муниципальной собственности на объект аренды на момент заключения спорного договора зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.07.2006г., запись регистрации N 66-66-06/010/2006-287, что подтверждается материалами дела. Наличие у арендодателя правомочий по распоряжению предоставленным в аренду имуществом (ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации) сторонами не оспаривается.

Факт передачи арендодателем объекта аренды арендатору подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи нежилого помещения от 01.01.2007 г., подписанным сторонами.

Дополнительным соглашением от 01.12.2009г., зарегистрированным в установленном порядке 24.02.2010г. (регистрационный номер 66-66-06/001/2010-16), стороны изменили предусмотренное п. 1.3 договора условие о сроке договора аренды, установив срок действия договора аренды с 01.01.2007г. по 01.07.2015 г.

Письмом от 04.10.2010г. N 04-03/2727 арендодатель (ответчик) уведомил арендатора (истца) о расторжении аренды нежилого помещения N 252 от 01.01.2007г. в одностороннем порядке на основании п. 6.3 договора и ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 6.3 договора аренды N 252 задержка поступлений по арендной плате в полном объеме на срок более двух платежных периодов является основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя в одностороннем порядке в десятидневный срок.

В силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Полагая односторонний отказ арендодателя (письмом N 04-03/2727 от 04.10.2010 г.) от исполнения договора аренды N 252 (как действие, направленное на прекращение обязательства (ст. 153 ГК РФ) заявленным в отсутствие предусмотренного договором основания, а именно, при отсутствии у арендатора задолженности по арендной плате более двух платежных периодов, истец обратился в суд с требованием о признании одностороннего расторжения договора аренды недействительным.

Доводы истца об отсутствии задолженности по арендной плате на момент расторжения ответчиком договора аренды основаны на том обстоятельстве, что им в период действия договора произведен с согласия арендодателя капитальный ремонт помещения, являющегося объектом аренды, расходы на проведение которого в соответствии с условиями договора подлежат зачету (и были зачтены ответчиком на основании дополнительного соглашения N 1 от 11.08.2008г. к договору аренды N 252 от 01.01.2007г., актов взаимозачетов N 00000003 от 29.07.2008г., N 00000026 от 31.12.2008г., N 00000034 от 31.10.2009г., заявления арендатора о зачете взаимных требований порядке ст. 410 ГК РФ от 01.10.2010г. N 122) в счет оплаты арендной платы за весь период, предшествующий спорному расторжению договора.

Рассмотрев заявленные требования, суд полагает их не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с согласованными в договоре аренды N 252 условиями арендная плата на момент заключения договора составила 25494,28 руб. в месяц согласно расчету (Приложение N 1 к договору); арендная плата перечисляется в бюджет города по указанным в договоре реквизитам счета; НДС на сумму арендной платы начисляется и перечисляется арендатором самостоятельно в соответствии с действующим законодательством; арендатор обязан перечислять арендную плату до 5 числа месяца, следующего за расчетным; арендная плата подлежит корректировке не более 1 раза в год на основании изменения базовой ставки годовой арендной платы, информация об изменении арендной платы доводится до сведения арендатора в порядке, указанном в пунктах 3.1.2 и 6.1 договора (п. 4.1, 4.1.1, 4.1.2, 4.2, 4.3 договора).

Согласно представленным в материалы дела уведомлениям арендодателя от 12.12.2007г. N 04-03/2549, от 21.11.2008 г. N 04-03/2486, от 03.04.2009г. N 04-03/571 в течение действия договора размер арендной платы изменялся и в период с 01.01.2008г. составил 26161 руб. 87 коп.

Уплата арендной платы в период с 01.07.2008г. по 04.10.2010г. (на момент отказа арендодателя от договора) денежными средствами (путем их перечисления на указанный в договоре счет) арендатором не производилась, что последним не отрицается.

В соответствии с п. 2.2.2 договора аренды N 252, на который ссылается истец в обоснование своих доводов, арендатор имеет право на зачет расходов на капитальный ремонт и другие улучшения нежилого помещения по дополнительному соглашению сторон в счет арендной платы.

В подтверждение произведенного зачета расходов на ремонт в счет арендной платы за период с 01.07.2008г. до момента расторжения договора истец представил дополнительное соглашение N 1 от 11.08.2008г. к договору аренды N 252 от 01.01.2007г., согласно которому стороны договорились зачесть обществу "Краснотурьинская торговая компания" расходы по капитальному ремонту арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: Свердловская область, г.Краснотурьинск, ул. Ленина, д. 44 на сумму 3274677 руб. в счет арендной платы и освободить арендатора от платежей за аренду указанного нежилого помещения по договору N 252 в соответствии с затратами на сумму 3274677 руб. с 01.07.2008г.

Из содержания указанного соглашения усматривается, что оно направлено на изменение согласованного в п. п. 4.1.1, 4.2 договора порядка исполнения обязанности по оплате аренды.

Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации (п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. N 59).

Между тем указанное дополнительное соглашение N 1 от 11.08.2008г. к договору аренды N 252 от 01.01.2007г. в установленном законом порядке не зарегистрировано, в связи с чем является незаключенным и не порождает каких-либо правовых последствий для его сторон (в т.ч. изменения порядка исполнения обязательства по уплате арендной платы).

Также данное соглашение не прекращает обязательство арендатора по уплате арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ), поскольку не содержит данных, позволяющих определенно установить прекращаемое обязательство (его размер и период исполнения, исходя из того, что обязательство связано с уплатой периодических платежей) и не свидетельствует о том, что при его подписании воля сторон была направлена на прекращение конкретного обязательства.

Акт взаимозачетов N 00000003 от 29.07.2008г. (по существу являющийся двусторонним соглашением сторон о прекращении обязательства (п. 1 ст. 407 ГК РФ) не содержит данных, позволяющих идентифицировать прекращаемое обязательство по оплате аренды, сформулированного в п. 1 как "задолженность ООО "КТК" в размере 26161 руб. 87 коп. ежемесячно по договору N 252 от 01.07.2007г. без указания периода его образования, в связи с чем условие о прекращаемом обязательстве арендатора не может быть признано согласованным, а соглашение о прекращении такого обязательства - заключенным.

Что касается представленных в материалы дела подписанных сторонами актов взаимозачетов N 00000026 от 31.12.2008г., N 00000034 от 31.10.2009г., то исходя из их содержания, они могут свидетельствовать о прекращении обязательств арендатора по оплате аренды только за период с 01.07.2008г. по 31.12.2008г. в сумме 156971 руб. 22 коп. и за период с 01.01.2009г. по 31.10.2009г. в сумме 261618 руб. 70 коп. (с учетом того, что данные сделки сторонами не оспорены и не признаны недействительными).

Доказательств исполнения арендатором обязательств по уплате арендной платы в сумме 287780 руб. 57 коп. за платежные периоды с 01.11.2009 г. по 30.09.2010г. (также предшествующие спорному расторжению договора), либо их прекращения по иным основаниям, предусмотренным ст. 408 - 419 ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором, на момент заявления ответчиком об одностороннем расторжении договора в связи с наличием задолженности по арендной плате - материалы дела не содержат.

Факт принятия ответчиком (арендодателем) указанных истцом расходов на проведение капитального ремонта к учету в счет арендной платы за указанные платежные периоды материалами дела не подтверждается. Напротив, представленное суду письмо арендодателя N 04-03/2726 от 04.10.2010г. с требованием погашения задолженности свидетельствует об обратном.

Доводы истца о прекращении названных обязательств в порядке ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации зачетом встречного однородного требования в связи с заявлением им в одностороннем порядке (письмом от 01.10.2010г. N 122) о зачете встречного требования к арендодателю о возмещении стоимости капитального ремонта арендуемых помещений - отклоняются судом в связи с недоказанностью истцом наличия у него указанного однородного (денежного) требования к ответчику (арендодателю), срок исполнения которого наступил к моменту заявления о зачете (01.10.2010г.) или к моменту одностороннего отказа ответчика от исполнения договора (04.10.2010г.), либо срок которого не указан или определен моментом востребования (ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации). Денежного обязательства арендодателя оплатить арендатору расходы, понесенные в связи с производством ремонта арендуемого объекта, договор аренды не содержит.

Также суд не усматривает оснований для зачета арендатором произведенных им расходов на ремонт арендуемых помещений в счет текущей арендной платы в порядке п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации либо для удержания суммы понесенных им расходов непосредственного из арендной платы в порядке п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из представленных в материалы дела документов (писем N 55 от 26.06.2007г. N 04-03/1008 от 16.07.2007г.), в период действия договора аренды N 252 от 01.01.2007г. истцом (арендатором) получено согласие ответчика (арендодателя) на выполнение в арендованном помещении работ, поименованных в согласованных с арендодателем дефектных ведомостях N 1, 2, 3, 4 от 26.06.2007г. и проверенных отделом капитального строительства муниципального образования локальных сметных расчетах, в том числе отделочных работ (улучшенная окраска, оштукатуривание, облицовка стен, оклеивание обоями, выравнивание штукатурки, облицовка пластиковыми панелями потолков, кладка отдельных участков стен, заделка проемов); устройство покрытий полов (покрытия из керамических плиток, линолеума); устройство новых перегородок и проемов, замены оконных и дверных блоков, установку сейф-дверей; электромонтажных работ (в т.ч. замена и установка светильников в подвесных потолках, ламп накаливания, световых указателей, замена существующих и установка новых выключателей, розеток, осветительных щитков, блоков управления, вводно-распределительных устройств, замена электропроводки); замены систем отопления (замена радиаторов, трубопроводов отопления), ГВС, ХВС (замена трубопроводов водоснабжения, установка счетчиков (водомеров), водоотведения и канализации (замена и прокладка канализационных трубопроводов), замены сантехники (унитазов, умывальников, моек, раковин, смесителей, душевых поддонов) - на общую сумму 3774677 руб.

Согласно представленным актам приемки выполненных работ (формы 2В) арендатором с привлечением подрядной организации вышеуказанные работы выполнены на общую сумму 3274673 руб. В подтверждение расходов на проведение ремонтных работ истцом представлены подрядный договор, акт сверки взаимных расчетов с подрядной организацией, выставленные истцу счета, счета-фактуры и соответствующие платежные документы истца по оплате работ.

Основываясь на факте согласования с арендодателем выполнения указанных работ в качестве капитального ремонта арендованного помещения и положениях договора аренды, предусматривающих право арендатора на зачет расходов на капитальный ремонт и другие улучшения нежилого помещения в счет арендной платы (п. 2.2.2 договора N 252) истец полагает стоимость вышеуказанных ремонтных работ подлежащей учету в счет арендной платы, в том числе за спорный период, предшествующий расторжению договора аренды.

В силу норм ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по производству за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества возложена на арендодателя; арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт. Положений, предусматривающих иное распределение бремени содержания объекта аренды, заключенным между истцом и ответчиком договором аренды N 252 от 01.01.2007г. не предусмотрено.

По смыслу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации право арендатора самостоятельно произвести капитальный ремонт арендуемого имущества и предъявить его стоимость к возмещению арендодателю либо зачесть ее в счет арендной платы возникает лишь после нарушения арендодателем обязанности произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью.

Из содержания договора аренды, в т.ч. пунктов 1.7, 2.2.2, 3.2.9, не следует, что право арендатора на зачет расходов на капитальный ремонт помещения в счет арендной платы возникает независимо от соблюдения вышеуказанных условий.

Договором аренды N 252 от 01.01.2007г. конкретных сроков выполнения арендодателем капитального ремонта объекта аренды не предусмотрено.

Наличие неотложной необходимости производства капитального ремонта арендуемого помещения истцом также не доказано.

Акт приема-передачи нежилого помещения в аренду от 01.01.2007г. указаний на наличие каких-либо недостатков, требующих незамедлительного устранения (создающих угрозу разрушения объекта или препятствующих использованию имущества по предусмотренному договором назначению) - не содержит. Согласно акту от 01.01.2007г. на момент передачи нежилое помещение находится в удовлетворительном состоянии, арендатору это состояние известно и претензии с его стороны к арендодателю заявляться не будут.

Комиссионное обследование технического состояния объекта аренды с оформлением его результата соответствующим актом (п. 7.2.2 Положения "О порядке сдачи в аренду движимого и недвижимого имущества (зданий, сооружений, нежилых помещений) находящегося в муниципальной собственности городского округа Краснотурьинск", утвержденного решением Думы городского округа Краснотурьинск от 24.05.2007г. N 234) не производилось.

Согласованные арендодателем дефектные ведомости вообще сведений о наличии каких-либо недостатков арендованного имущества не содержат, предусматривая только перечень согласованных к выполнению работ и подлежащих использованию материалов. При этом согласие арендодателя на выполнение арендатором ремонтных работ в арендуемом помещении само по себе не свидетельствует о наличии неотложной необходимости производства ремонта (в целях восстановления или поддержания надлежащего технического состояния имущества), поскольку может являться и выражением воли арендодателя на улучшение объекта аренды, изменение его технико-экономических показателей.

Представленное истцом заключение N 20.123.128 по результатам технического обследования конструкций нежилых помещений N N 10-34, расположенных в жилом доме по адресу: г. Краснотурьинск, ул. Ленина, 44 с рекомендациями и техническими решениями, выполненным ЗАО "АРХ+" по заказу истца, также наличие неотложной необходимости проведения капитального ремонта спорного объекта аренды не подтверждает. Содержащиеся в нем выводы о неисправном состоянии и необходимости замены полов, внутренних перегородок, радиаторов и труб отопления, водоснабжения и канализации, вентиляции, санитарно-технического оборудования, дверных и оконных блоков, электротехнического оборудования основаны не на выявленных фактах их аварийного и неработоспособного состояния, а на истечении нормативно-установленных сроков эксплуатации отдельных конструктивных частей помещений и инженерного оборудования (п. 3.1.4, 3.1.6, 3.1.7, 4.1, 4.2, 4.3 заключения), а в ряде случаев, их замена связана с необходимостью реализации проекта реконструкции помещений, в том числе проведения перепланировки помещения (изменения места расположения перегородок, устройство новых и закладка существующих дверных и оконных проемов (п. 3.1.6, 3.1.7, 4.2 заключения, проект реконструкции).

Кроме того, целью выполнения данного заключения являлась оценка технического состояния конструкций здания, установление их надежности и возможности безопасной эксплуатации в соответствии с требованиями действующих в настоящее время норм и правил Госстроя и Министерства России для целей подготовки проекта реконструкции помещений (в т.ч. выполнения работ по устройству проема во внутренней несущей стене, замены (со сменой местоположения и конструкции) перегородок, внутренней лестницы, части оконных и дверных блоков, устройства дополнительного эвакуационного выхода). Представленные в материалы дела разрешение на реконструкцию от 06.11.2007г. N 105-Б и проекты реконструкции нежилых помещений по адресу: г. Краснотурьинск, ул. Ленина, 44 под пиццерию также свидетельствуют о согласовании арендодателем и проведение арендатором не предусмотренного договором или вызванного неотложной необходимостью капитального ремонта арендованных помещений с целью восстановления или поддержания их надлежащего технического состояния (в порядке исполнения обязанностей по содержанию объекта аренды - ст. 616 ГК РФ), а реконструкции помещений в целях изменения существующих технико-экономических показателей объекта (в т.ч. его площади) и его целевого использования (реконструированный объект предполагался к использованию не только для торговли (в качестве магазина), но и для организации пункта общественного питания - пиццерии с залом обслуживания посетителей на 40 посадочных мест, банкетным залом на 10 посадочных мест, что следует как из представленного проекта реконструкции, так и из содержания выписки БТИ и РН из технического паспорта на спорный объект недвижимости, составленного по состоянию на 26.03.2008г. (т.е. после окончания ремонтных работ), а также из иных документов (регистрационная карточка материалов экспертизы, заявление о разрешении ввода объекта в эксплуатацию от 26.05.2008г., разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 09.12.2010г. N 37).

Кроме того, истец не представил суду каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что истец обращался к ответчику с требованием о проведении капитального ремонта предоставленного в аренду имущества и о том, что ответчик уклонялся от проведения данного капитального ремонта.

Также из содержания представленных документов не следует, что все выполненные работы относятся к капитальному ремонту помещений, исходя из того, что истцом выполнялись, в том числе отделочные работы (оштукатуривание, окрашивание стен, отделка потолка, замена покрытия пола), монтаж светильников, световых вывесок, сантехнического оборудования.

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что в данном случае фактически имеет место не капитальный ремонт, а улучшение арендованного имущества, возмещение стоимости которого регулируется нормами ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор имеет право требовать возмещения стоимости произведенного им с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, только после прекращения договора аренды, оснований для учета стоимости спорных работ в счет текущей арендной платы по действующему договору аренды (с учетом того, что дополнительное соглашение, предусматривающее такую возможность - не заключено) - у истца не имелось, в связи с чем его доводы об отсутствии задолженности по арендной плате за период с 01.11.2009 г. по 30.09.2010г. (в т.ч. ввиду прекращения обязательства по ее уплате в порядке ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации) несостоятельны как не подтвержденные материалами дела.

Кроме того, следует отметить, что разрешение на ввод реконструированного объекта - магазина "Светлячок" под пиццерию, расположенного по адресу: г. Краснотурьинск, ул. Ленина, д. 44 N 1-35 - в эксплуатацию получено истцом только 09.12.2010г., что также свидетельствует о том, что на момент заявления ответчиком об одностороннем расторжении договора аренды (04.10.2010г.) стоимость указанных неотделимых улучшений не могла быть предъявлена к зачету и фактически учтена в счет арендной платы за период с 01.11.2009 г. по 30.09.2010г., в связи с чем нет оснований для вывода о том, что указанная задолженность была погашена и основания для расторжения спорного договора арендодателем в одностороннем порядке отсутствовали.

Вместе с тем истец не лишен возможности посредством самостоятельного иска порядке разрешить вопрос о возмещении ему стоимости произведенного с согласия арендодателя неотделимого улучшения арендуемого имущества в порядке ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представленное истцом в подтверждение отсутствия задолженности по договору аренды N 252 на момент его расторжения письмо Финансового управления в городском округе Краснотурьинск N 4087 от 10.12.2010г. также наличия долга по арендной плате более чем за два платежных периода на момент спорного расторжения договора не опровергает, поскольку свидетельствует лишь об отсутствии у финансового орган информации об имеющейся у истца задолженности.

Довод истца о расторжении спорного договора аренды неуполномоченным лицом после продажи объекта аренды третьему лицу - несостоятелен в связи с тем, что в силу п. 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, право собственности третьего лица - ЗАО "Выбор" на указанное имущество зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 12.11.2010г. (свидетельство о государственной регистрации права серии 66 АД N 548598 от 12.11.2010г.), т.е. на момент заявления ответчиком об одностороннем расторжении договора ответчик являлся собственником объекта аренды и стороной по договору N 252, и соответственно обладал всеми предусмотренными договором аренды правами арендодателя, в т.ч. правом на односторонний отказ от исполнения договора аренды по установленным договором основаниям.

При таких обстоятельствах, поскольку односторонний отказ ответчика от исполнения договора аренды нежилого помещения N 252 от 01.01.2007г., заключенного между Органом местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск" и ООО "Краснотурьинская торговая компания", заявлен 04.10.2010г. уполномоченным лицом, при наличии предусмотренных договором оснований, что соответствует требованиям п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и влечет расторжение договора, оснований для удовлетворения заявленных исковых требований и признания одностороннего расторжения спорного договора письмом N 04-03/2727 от 04.10.2010 г. недействительным у суда не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Исходя из изложенного, судебные расходы, понесенные истцом в связи с рассмотрением настоящего дела, в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца и возмещению за счет ответчика не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

В удовлетворении иска отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная и кассационная жалобы также могут быть поданы посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.