Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 августа 2011 г. N Ф09-4433/11 по делу N А60-37730/2010

03 августа 2011 г.

N Ф09-4433/11 Дело N А60-37730/2010

ГАРАНТ:

См. также Решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 января 2012 г. N А60-18668/2011

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 января 2011 г. N 17АП-12709/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 августа 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Мындря Д.И.,

судей Маликовой Э.М., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Краснотурьинская торговая компания" (далее - общество "Краснотурьинская торговая компания") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.01.2011 по делу N А60-37730/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путём направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Краснотурьинская торговая компания" - Вавилова О.В. (доверенность от 22.10.2010);

закрытого акционерного общества "Выбор" (далее - общество "Выбор") - Речкин Р.В. (доверенность от 26.10.2010).

Общество "Краснотурьинская торговая компания" (ИНН: 6617003450, ОГРН: 102660118441) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к органу местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск" (ИНН: 6617003450, ОГРН: 102660118441; далее - комитет) о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды нежилого помещения от 01.01.2007 N 252, совершенного письмом от 04.10.2010 N 04-03/2727.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество "Выбор" (ИНН: 6617007783, ОГРН: 1026601184390).

Решением суда от 19.01.2011 (судья Торопова М.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2011 (судьи Голубцов В.Г., Полевщикова С.Н., Борзенкова И.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Краснотурьинская торговая компания" просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное применение судами п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 307, ст. 407, 410, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, в п. 2.2.2 договора аренды предусмотрено право арендатора на зачет расходов на капитальный ремонт и другие улучшения нежилого помещения, в период действия договора обществом "Краснотурьинская торговая компания" по согласованию с комитетом проведен капитальный ремонт арендуемого помещения, между сторонами подписано дополнительное соглашение от 11.08.2008 и акты о зачете текущей арендной платы в счет возмещения затрат истца на произведенный капитальный ремонт, арендатор письмом от 01.10.2010 до расторжения договора комитетом произвел зачет в одностороннем порядке. Заявитель полагает, что имеющимися в деле документами, в том числе письмом-согласованием от 16.07.2007 N 04-03/1008, дефектными ведомостями, сметами, проектом, актом приемки объекта в эксплуатацию, подтверждается факт согласования с комитетом выполнения истцом капитального ремонта арендуемого помещения. С учетом этого, поскольку капитальный ремонт проводился с согласия арендодателя, по мнению заявителя, доказывать неотложную необходимость проведения работ по капитальному ремонту и уклонение арендодателя от таких работ не требуется. Заявитель считает, что зачет стоимости капитального ремонта направлен на прекращение обязательств арендатора по внесению арендной платы. Общество "Краснотурьинская торговая компания" полагает, что отказ комитета от договора аренды в период, когда истец предпринимал действия для государственной регистрации дополнительного соглашения о зачете капитального ремонта в счет арендной платы, фактически исполняемого арендатором и арендодателем, является злоупотреблением правом.

В отзыве на кассационную жалобу комитет просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и обществом "Краснотурьинская торговая компания" (арендатор) заключен договор аренды от 01.01.2007 N 252, согласно которому арендатору передано в возмездное владение и хозяйственное пользование нежилое помещение общей площадью 338,3 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Ленина, 44, в здании жилого назначения литера А (N 1-25 согласно Плана объекта (приложение N 3 к договору)). Срок аренды установлен с 01.06.2007 по 31.12.2011 (п. 1.3 договора).

Государственная регистрация указанного договора аренды произведена 25.12.2007.

Названное помещение передано обществу "Краснотурьинская торговая компания" по акту приема-передачи от 01.01.2007.

Согласно п. 4.1 договора арендная плата составляет 25 494 руб. 28 коп. в месяц согласно расчету (приложение N 1 к договору).

Арендатор обязан перечислять арендную плату до 5 числа месяца, следующего за расчетным (п. 4.2 договора).

Дополнительным соглашением от 01.12.2009 срок действия договора аренды установлен с 01.01.2007 по 01.07.2015. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано 24.02.2010.

В письме от 04.10.2010 N 04-03/2727 в связи с наличием у общества "Краснотурьинская торговая компания" задолженности по арендной плате за период с 01.07.2008 по 28.06.2010 (более чем за два платежных периода) комитет уведомил общество "Краснотурьинская торговая компания" о расторжении договора аренды от 01.01.2007 N 252 в одностороннем порядке на основании ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 6.3 договора, предусматривающего право арендодателя на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке в случае задержки поступлений по арендной плате в полном объеме на срок более двух платежных периодов.

Общество "Краснотурьинская торговая компания", полагая, что односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды от 01.01.2007 N 252 является недействительным, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском, основываясь на положениях ст. 410, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2.2.2 договора аренды от 01.01.2007 N 252.

В обоснование исковых требований общество "Краснотурьинская торговая компания" ссылалось на то, что комитет отказался от договора аренды при отсутствии у арендатора задолженности по арендной плате, поскольку истцом с согласия комитета произведен ремонт арендуемого имущества, расходы на проведение которого на основании п. 2.2.2 договора аренды и дополнительного соглашения от 11.08.2008 N 1 зачтены в счет арендной платы за весь период, предшествующий отказу от договора аренды. Кроме того, истец в подтверждение произведенного зачета сослался на акты взаимозачетов и заявление от 01.10.2010 N 122.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

На основании ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2.2.2 договора предусмотрено, что арендатор имеет право на зачет расходов на капитальный ремонт и другие улучшения нежилого помещения по дополнительному соглашению сторон в счет арендной платы.

Как установлено судами, согласно дополнительному соглашению от 11.08.2008 N 1 комитет и общество "Краснотурьинская торговая компания" договорились зачесть расходы общества "Краснотурьинская торговая компания" по капитальному ремонту арендуемого нежилого помещения на сумму 3 274 677 руб. в счет арендной платы; освободить указанное общество от платежей за аренду нежилого помещения с 01.07.2008.

Суды, проанализировав данное дополнительное соглашение, пришли к выводу о том, что оно изменяет условия договора аренды в части обязательства о внесении арендной платы, в связи с чем подлежит государственной регистрации.

Поскольку дополнительное соглашение от 11.08.2008 N 1 в установленном законом порядке не зарегистрировано, суды сделали верный вывод о том, что данное соглашение не порождает последствий для содержания договорного правоотношения.

В силу ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Оценив акты взаимозачетов от 29.07.2008 N 00000003, от 31.12.2008 N 00000026, от 31.10.2009 N 00000034, суды пришли к выводу о том, что данные акты не являются основаниями для прекращения обязательств общества "Краснотурьинская торговая компания" по внесению арендной платы в предусмотренной договором сумме, поскольку акт взаимозачетов от 29.07.2008 N 00000003 не содержит данных, позволяющих идентифицировать прекращаемое обязательство, период его образования, а также поскольку на момент подписания вышеуказанных актов истцом не доказано возникновение у общества "Краснотурьинская торговая компания" права требования к комитету о компенсации соответствующих сумм стоимости капитального ремонта.

Заявление истца от 01.10.2010 N 122 о зачете встречного требования к комитету о возмещении стоимости капитального ремонта арендуемых помещений обоснованно не принято судами в качестве доказательства, свидетельствующего о прекращении обязательств в порядке, предусмотренном ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку на момент заявления о зачете встречных обязательств у комитета и общества в указанной в нем сумме (3 274 677 руб.) не существовало.

Таким образом, оснований для зачета стоимости капитального ремонта арендуемого помещения в счет арендной платы в соответствии с п. 2.2.2 договора аренды от 01.01.2007 N 252, а также в силу ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации судами не установлено.

С учетом этих обстоятельств истцом не доказано прекращение его обязательств по внесению арендной платы по указанным им основаниям.

Согласно п. 1 ст. 616 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Судами установлено и из материалов дела следует, что факт уклонения арендодателя от выполнения капитального ремонта не подтвержден, равно как не доказана и неотложная необходимость выполнения работ, стоимость которых просил зачесть истец.

Кроме того, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, в том числе выполненное закрытым акционерным обществом "АРХ+" заключение N 20.123.128, разрешение на реконструкцию от 06.11.2007 N 105-Б, проекты реконструкции, разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию, пришли к выводу о том, что факт проведения обществом "Краснотурьинская торговая компания" в спорных помещениях на предъявленную к зачету сумму работ, относящихся к капитальному ремонту, истцом в настоящем деле не доказан (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом суды обоснованно указали, что возмещение стоимости улучшений арендованного имущества регулируется положениями ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающими возможность такого возмещения лишь после прекращения договора аренды.

При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу об отсутствии нарушения ответчиком положений ст. 410, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении исковых требований о признании недействительным одностороннего расторжения договора.

Ссылки заявителя кассационной жалобы на то, что имеющимися в материалах дела документами подтверждается, что в арендуемом помещении был проведен капитальный ремонт, затраты на который, как и стоимость иных улучшений, должны быть возмещены в силу п. 2.2.2 договора аренды от 01.01.2007 N 252, обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращено зачетом, отклоняются на основании вышеизложенного.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что действия комитета по одностороннему отказу от договора в период, когда арендатор предпринимал действия по государственной регистрации дополнительного соглашения от 11.08.2008 N 1 и действия, направленные на зачет арендной платы в счет капитального ремонта арендуемого помещения, свидетельствуют о злоупотреблении комитетом правами арендодателя, не может быть принят.

Обстоятельства, касающиеся уклонения комитета от государственной регистрации дополнительного соглашения от 11.08.2008 N 1, в том числе в форме одностороннего отказа комитета от договора аренды от 01.01.2007 N 252, являлись предметом рассмотрения судов по делу N А60-36932/2010 по иску общества "Краснотурьинская торговая компания" к комитету о государственной регистрации данного соглашения. Суд апелляционной инстанции, рассматривая довод общества "Краснотурьинская торговая компания" о злоупотреблении правом в действиях комитета, установил отсутствие оснований для применения ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд, в частности, принял во внимание, что с момента подписания названного соглашения в 2008 году до момента расторжения договора аренды в ноябре 2010 года у общества "Краснотурьинская торговая компания" имелось достаточно времени для осуществления действий по государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды. Однако каких-либо действий по своевременной государственной регистрации этого соглашения, которые обеспечили бы его имущественные интересы в части способа прекращения обязательств по арендной плате, истцом не предпринималось.

Поскольку при рассмотрении настоящего дела истец, обосновывая довод о злоупотреблении комитетом правом, фактически ссылается на те же обстоятельства, и учитывая вышеизложенную правовую оценку его доводов о прекращении зачетом обязательств по внесению арендной платы, оснований для применения ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в настоящем деле также не имеется.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учётом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.01.2011 по делу N А60-37730/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Краснотурьинская торговая компания" - без удовлетворения.

Председательствующий

Д.И. Мындря

Судьи

Э.М. Маликова В.А. Купреенков