Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27 января 2011 г. N Ф09-11555/10-С6 по делу N А60-16657/2010-С1 (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 27 января 2011 г. N Ф09-11555/10-С6 по делу N А60-16657/2010-С1

Дело N А60-16657/2010-С1

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 5 октября 2011 г. N Ф09-11555/10 по делу N А60-16657/2010

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2011 г. N 17АП-10581/10

См. также Решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 марта 2011 г. N А60-16657/2010

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Купреенкова В.А., судей Семеновой З.Г., Смирнова А.Ю.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Барановой Ольги Валерьевны на решение Арбитражного суда Свердловской области от 25.08.2010 по делу N А60-16657/2010-С1 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие:

предприниматель Баранова О.В. и ее представитель - Филиппов А.С. (доверенность от 24.01.2011);

представитель Комитета по управлению имуществом администрации Туринского городского округа (далее - комитет) - Коблова А.В. (доверенность от 11.06.2010).

Предприниматель Баранова О.В. обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к комитету об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества в части изложения п. 3, 4, 7, 10, 11, 13, 14.

Решением суда от 25.08.2010 (судья Платонова Е.А.) исковые требования удовлетворены частично. Пункты 3, 4, 7, 10, 11, 13 договора приняты в редакции ответчика. Пункт 14 договора купли-продажи арендуемого имущества принят в редакции истца (покупателя): "Настоящий договор может быть расторгнут по основаниям установленными действующим законодательством. Все споры между Сторонами, возникающие в ходе исполнения настоящего договора, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации".

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2010 (судьи Дюкин В.Ю., Виноградова Л.Ф., Панькова Г.Л.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Баранова О.В. просит указанные судебные акты отменить в части принятия п. 3 договора купли-продажи арендуемого имущества в редакции ответчика, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судами п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее -Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что выкупная стоимость арендуемого имущества должна быть определена с исключением из нее стоимости неотделимых улучшений этого имущества. По мнению заявителя, имеющимися в деле доказательствами (решениями Туринской городской Думы от 09.06.2005 N 99, от 24.11.2005 N 136, письмом истца от 09.11.2007, письмом комитета от 15.11.2007 N 479, письмом администрации Туринского городского округа от 21.11.2007 N. 1755, актом приемки выполненных работ от 30.11.2007), подтверждается, что с арендодателем согласовано осуществление неотделимых улучшений.

Как установлено судами и следует из материалов дела, предприниматель Баранова О.В. на основании договоров аренды от 17.05.2004 N 125, от 10.11.2005 N 88, от 10.11.2005 N 89, от 26.04.2006 N 14, от 30.10.2006 N 91, от 30.10.2006 N 92, от 21.12.12.2007 N 102, от 29.09.2008 N 98 являлась арендатором нежилого помещения (баня), расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Туринск, ул. Пушкинская, 5.

В период с 2005 по 2008 год в связи с проведением предпринимателем Барановой О.В. работ по реконструкции названного помещения решениями Туринской районной Думы от 29.06.2005 N 99, от 24.11.2005 N 136, решениями Думы Туринского городского округа от 29.11.2006 N 241, от 14.12.2007 N 350, истцу предоставлена льгота в виде освобождения от арендной платы в размере 100%, но в пределах сметной стоимости проведенных работ.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.06.2009 по делу N А60-13072/2009-С9 признан незаконным отказ администрации Туринского городского округа, изложенный в письме от 13.02.2009 N 262, в предоставлении предпринимателю Барановой О.В. преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 123,3 кв. м, расположенного в г. Туринске по ул. Пушкинской, 5. На администрацию Туринского городского округа возложена обязанность предоставить предпринимателю Барановой О.В. преимущественное право на приобретение указанного арендуемого нежилого помещения.

В соответствии с положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ решением Думы Туринского городского округа от 25.02.2010 N 242 утверждены условия приватизации спорного объекта. Пунктом 3 данного решения, предусмотрено, что рыночная стоимость приватизируемого имущества составляет 1 085 000 руб. согласно отчету об оценке рыночной стоимости здания бани и земельного участка от 25.12.2009.

Комитетом 03.03.2010 предпринимателю Барановой О.В. направлен проект договора купли-продажи арендуемого имущества, согласно условиям которого предприниматель Баранова О.В. приобретает в собственность названное нежилое помещение по рыночной цене 1 085 000 руб., определенной независимым оценщиком в отчете от 25.12.2009 N 132-18/2009.

Предприниматель Баранова О.В., не согласившись с предлагаемой редакцией договора, в частности, в части стоимости выкупаемого имущества, направила комитету протокол разногласий, в котором просила, в том числе в п. 3 договора включить указание, что "стороны договорились, что оплата по договору будет осуществляться путем зачета стоимости неотделимых улучшений произведенных покупателем и подписанием акта о взаиморасчетах".

Не достигнув с комитетом соглашения об условиях заключаемого договора в части размера выкупной цены спорного нежилого помещения, предприниматель Баранова О.В. обратилась в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, основываясь на положениях ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Разрешая преддоговорный спор и принимая условие п. 3 договора купли-продажи в редакции комитета, согласно которому "имущество продается по цене 1 085 000 руб. включая НДС", суды первой и апелляционной инстанций исходили из отсутствия согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений, в связи с чем у предпринимателя Барановой О.В. отсутствует, предусмотренном п. 6 ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, право на зачет стоимости этих улучшений в счет оплаты приобретаемого имущества.

Суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене ввиду следующего.

Согласно п. 6 ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 259-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Пунктом 3 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Как следует из материалов дела в подтверждение факта того, что неотделимые улучшения арендуемого имущества произведены с согласия арендодателя, предприниматель Баранова О.В. ссылается на решения Думы Туринского городского округа от 09.06.2005 N 99, от 24.11.2005 N 136, от 29.11.2006 N 241, от 14.12.2007 N 350, письмо комитета от 15.11.2007 N 479, письмо администрации Туринского городского округа от 21.11.2007 N 1755, акт приемки выполненных работ от 30.11.2007.

В подтверждение факта осуществления арендатором неотделимых улучшений и их стоимости истцом представлены, в том числе, договор подряда от 28.01.2005 N 18, акты приемки выполненных работ за июнь 2005, справки о стоимости выполненных работ, а также сметные расчеты.

Как следует из имеющегося в материалах дела акта приемки выполненных работ от 31.10.2007 N 479, Управлением архитектуры и градостроительства администрации Туринского городского округа проведен осмотр выполненного объема работ в спорном помещении и установлено, что эти работы выполнялись по составленной и утвержденной в установленном порядке смете, стоимость которых составила 269 861 руб.

Суды, делая вывод о том, что предпринимателем Барановой О.В. не представлено доказательств, подтверждающих согласие арендодателя на проведение соответствующих работ (улучшений), не приняли во внимание имеющиеся в деле ходатайства администрации Туринского городского округа от 15.11.2007 N 479, от 21.11.2007 N 1755, в которых администрация ходатайствует перед Думой Туринского городского округа о предоставлении предпринимателю Барановой О.В. льготы по внесению арендной платы за спорное нежилое помещение в связи с выполнением ремонтных работ.

Кроме того, судами не дана оценка доводу предпринимателем Барановой О.В. о том, что рыночная стоимость спорного объекта определена оценщиком с учетом произведенных ею неотделимых улучшений, которые привели к существенному изменению и улучшению технических характеристик арендуемого объекта, и соответственно, стоимости этого имущества.

Указывая на то, что решениями Думы Туринского городского округа истцу были предоставлены льготы по уплате арендной платы, что свидетельствует о достижении сторонами соглашения об ином способе возмещения арендатору затрат, суды фактически исходят из наличия одобрения арендодателем производства неотделимых улучшений.

Однако в нарушение п. 6 ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ суды делают вывод о том, что предоставление льготы по арендной плате исключает возможность зачета стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества. Данный вывод не основан на законе, право на зачет стоимости произведенных неотделимых улучшений в счет оплаты имущества прямо предусмотрено названной нормой Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

С учетом изложенного, поскольку выводы судов не соответствует фактическим обстоятельствам и не основаны на нормах права, судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить изложенные недостатки, установить все фактические обстоятельства дела, полно и всесторонне исследовать доводы сторон и представленные ими доказательства, в частности, подтверждающие стоимость неотделимых улучшений, дать им надлежащую правовую оценку и принять решение в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 25.08.2010 по делу N А60-16657/2010-С1 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2010 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.