Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 января 2011 г. N Ф09-11447/10-С6 по делу N А76-9636/2010-4-402 (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 25 января 2011 г. N Ф09-11447/10-С6 по делу N А76-9636/2010-4-402

Дело N А76-9636/2010-4-402

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Купреенкова В.А., судей Семеновой З.Г., Маликовой Э.М.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Соловьева Сергея Николаевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.08.2010 по делу N А76-9636/2010-4-402 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие предприниматель Соловьев С.Н. и его представитель Горяинов А.В. (доверенность от 14.01.2011).

Предприниматель Соловьев С.Н. обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к администрации г. Челябинска (далее - администрация) о признании недействительным распоряжения первого заместителя главы г. Челябинска от 21.10.2008 N 4436-д "Об утверждении акта выбора земельного участка N 002968-06-2008 и предварительном согласовании места размещения больничного комплекса по ул. Университетской Набережной в Калининском районе г. Челябинска обществу с ограниченной ответственностью "МедРесурС" и о признании заключенным на неопределенный срок подписанного предпринимателем Соловьевым С.Н. и администрацией договора аренды земельного участка под автостоянку по адресу: г. Челябинск, ул. Университетская Набережная, напротив дома N 40 в Калининском районе г. Челябинска.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "МедРесурС" (далее - общество "МедРесурС"), Мокин Сергей Борисович, Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет).

Решением суда первой инстанции от 06.08.2010 (судья Гусев А.Г.) в удовлетворении заявленных требований отказано полностью.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2010 (судьи Пивоварова Л.В., Карпачева М.И., Богдановская Г.Н.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Соловьев С.Н. просит судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и п. 2.1 ст. 30, п. 4 ст. 31, ст. 32 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель указывает на неверное толкование судами п. 3 постановления Главы г. Челябинска от 01.06.199 N 635-р и п. 1.1.1 договора аренды от 03.06.1999, заключенного на его основании. В материалы дела не представлено решение администрации о размещении на спорном земельном участке объекта капитального строительства, на которое указано в письме Главного управления архитектуры и градостроительства от 08.05.2008 N 3426/08. Заявитель полагает, что обжалуемое распоряжение принято без учета требований действующего земельного законодательства, поскольку предоставляться в аренду может только земельный участок свободный от прав третьих лиц, однако о предстоящем изъятии используемого земельного участка предприниматель Соловьев С.Н. администрацией не уведомлен. Кроме того, предприниматель Соловьев С.Н. имеет преимущественное право на получение спорного земельного участка в аренду, так как данный земельный участок находится в пользовании на основании действующего договора аренды. Заявитель не согласен с выводами судов о незаключенности договора аренды. По его мнению, предмет договора аренды сторонами согласован и определен, на протяжении длительного времени арендатор пользовался этим земельным участком, вносил арендную плату и возражений со стороны арендодателя не поступало. Представленные в материалы дела документы - договор аренды, выкопировка из генерального плана г. Челябинска от 17.09.1999, расчеты арендной платы, в которых указана оценочная зона и номер кадастрового квартала, позволяют идентифицировать земельный участок и установить его точное месторасположение. Заявитель также считает, что государственная регистрация договора аренды земельного участка от 03.06.1999 в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не требовалась, поскольку данный договор был зарегистрирован Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству администрации г. Челябинска и, кроме того, на момент заключения договора аренды право собственности на указанный земельный участок не было разграничено между Российской Федерацией и муниципальным образованием. Учитывая, что государственная регистрация права собственности на спорный земельный участок не произведена, оснований для государственной регистрации обременения прав на него не имеется. Заявитель ссылается на нарушения, допущенные при оформлении документов выбора земельного участка в интересах общества "МедРесурС", установленных ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации и решением Челябинской городской Думы от 29.05.2006 N 13/3 "Временный порядок оформления документов о предоставлении земельных участков", а также указывает, что общество "МедРесурС" не собиралось строить клинику на предоставленном земельном участке и единственной целью обращения в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка явился захват автостоянки, принадлежащей предпринимателю Соловьеву С.Н. Заявитель также указывает на то, что Проектом реконструкции набережной реки Миасс г. Челябинска 2004 года предусмотрено сохранение автостоянки.

Как установлено судами, постановлением главы г. Челябинска от 01.06.1999 N 635-р предпринимателю Соловьеву С.Н. во временное пользование предоставлен земельный участок из земель общего пользования площадью 0,2 га сроком на 2 года для проектирования и строительства платной автостоянки по ул. Университетской Набережной в Калининском районе.

На основании указанного постановления главы г. Челябинска администрацией (арендодатель) и предпринимателем Соловьевым С.Н. (пользователь) подписан договор от 03.06.1999 N УЗ-00155-ВР-99 о временном использовании земли и муниципальной инфраструктуры, согласно которому предпринимателю Соловьеву С.Н. во временное пользование передан земельный участок площадью 2000 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Университетская Набережная в Калининском районе, для проектирования и строительства платной автостоянки на срок 2 года.

Пунктом 1.1.1 договора, в том числе, установлено, что земельный участок передается только для возведения (эксплуатации) временных строений и сооружений облегченного типа, которые должны быть убраны по истечении срока действия договора.

Договор зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Челябинска 08.06.1999.

На основании постановления главы г. Челябинска от 19.03.2001 N 319-п утвержден акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 02.03.2001 N 11 и принята в эксплуатацию автостоянка "Заречная" по ул. Университетская Набережная, 40.

Предприниматель Соловьев С.Н. в письме от 20.04.2006 N 10/2804 обратился к главе г. Челябинска с просьбой о подготовке постановления на дальнейшую эксплуатацию объекта в связи с окончанием договора аренды земли.

Администрация письмом от 08.05.2008 N 3462/08 сообщила, что продолжение работы по оформлению документов не представляется возможным в связи с принятием решения о размещении на испрашиваемом земельном участке объекта капитального строительства.

На основании распоряжения первого заместителя главы г. Челябинска от 21.10.2008 N 4436-д утвержден акта выбора земельного участка N 002968-06-2008 и обществу "МедРесурС" предварительно согласовано место размещения больничного комплекса по ул. Университетской Набережной в Калининском районе г. Челябинска.

Предприниматель Соловьев С.Н., полагая, что указанным распоряжением нарушены его права как арендатора земельного участка площадью 2000 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Университетская Набережная в Калининском районе, обратился в суд с настоящим заявлением.

Для признания незаконными ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица в силу ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, обжалуемого решения и действия (бездействия) закону и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суды, отказывая в удовлетворении требований, исходили из того, что права заявителя оспариваемым распоряжением не нарушены, поскольку договор аренды земельного участка является незаключенным.

Пунктом 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами, к договору аренды от 03.06.1999 N УЗ-00155-ВР-99 приложена схема расположения земельного участка, которая не содержит описания границ участка. План земельного участка с указанием геодезических данных границ земельного участка к договору аренды не приложен.

Из представленного в материалы дела плана земельного участка в городской системе координат от 17.09.1999 при сопоставлении его со схемой расположения земельного участка, приложенной к договору аренды, следует, что земельный участок, описанные в плане, по конфигурации не соответствует участку, указанному на схеме расположения. План также не содержит указания на площадь земельного участка.

Судом апелляционной инстанции дана также оценка кадастровому паспорту спорного земельного участка, представленному в материалы дела с апелляционной жалобой. Судом отмечено, что данный кадастровый паспорт не имеет даты и номера. Из него следует, что кадастровый номер земельного участка внесен в государственный кадастр недвижимости 25.01.2007. Схематичное изображение земельного участка в кадастровом паспорте отсутствует. Кроме того, в графе 16 "Особые отметки" паспорта имеется указание на то, что границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу, что указанный в договоре аренды от 03.06.1999 земельный участок не обладал индивидуально-определенными признаками, идентифицирующими его как объект гражданских прав, в связи с чем условие этого договора о предмете нельзя считать согласованным, а договор - заключенным.

Судами также установлено нарушение требований о государственной регистрации договора аренды.

Как следует из условий договора, он подписан на срок 2 года.

В соответствии со ст. 130, 131, п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор сроком действия 1 год и более подлежит государственной регистрации и согласно ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации может считаться заключенным только с момента такой регистрации.

Поскольку доказательств государственной регистрации договора аренды от 03.06.1999 N УЗ-00155-ВР-99 в материалы дела не представлено, суды правомерно признали указанный договор незаключенным и не влекущим возникновение у его сторон соответствующих прав и обязанностей.

При этом судами рассмотрены и отклонены доводы предпринимателя Соловьева С.Н. о том, что договор от 03.06.1999 N УЗ-00155-ВР-99 не подлежал государственной регистрации в Южноуральской регистрационной палате в связи с тем, что создание системы учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и следок с ним во всех субъектах Российской Федерации завершилось 01.01.2000.

Установив из письма Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области от 21.07.2010, что фактически Челябинский филиал Южноуральской регистрационной палаты начал свою деятельность с 17.09.1998, суды пришли к верному выводу о том, что спорный договор аренды, подписанный 03.06.1999, подлежал государственной регистрации в органах юстиции в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Поскольку незаключенный договор является несуществующим и не порождает прав и обязанностей сторон, суды правомерно отказали заявителю в удовлетворении требований о признании данного договора возобновленным на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклонив довод заявителя о наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что имеющиеся в материалах дела документы позволяют идентифицировать земельный участок и определить его месторасположение, отклоняются как направленные на переоценку доказательств и установленных судами на их основании обстоятельств, что в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Не принимаются, как основанные на неверном толковании закона, ссылки заявителя на невозможность произвести государственную регистрацию договора аренды в связи с отсутствием разграничения права государственной и муниципальной собственности на него, а также на его регистрацию Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству администрации г. Челябинска.

В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в редакции от 25.10.2001, до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Регистрация договора аренды Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству администрации г. Челябинска не является государственной регистрацией, исходя из смысла ст. 8, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Прочие доводы заявителя кассационной инстанции не имеют правового значения для данного спора с учетом существа заявленных требований.

При таких обстоятельствах следует признать верным вывод судов о том, что оспариваемое распоряжение первого заместителя главы г. Челябинска от 21.10.2008 N 4436-д не нарушает законные права и интересы заявителя как арендатора земельного участка, в связи с чем оснований для удовлетворения требований о признании названного ненормативного правового акта незаконным не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.08.2010 по делу N А76-9636/2010-4-402 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Соловьева Сергея Николаевича - без удовлетворения.