Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 февраля 2011 г. N Ф09-11419/10-С6 по делу N А60-63202/2009-С1 (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 14 февраля 2011 г. N Ф09-11419/10-С6 по делу N А60-63202/2009-С1

Дело N А60-63202/2009-С1

ГАРАНТ:

См. также Определение Свердловского областного суда от 21 июля 2011 г. N 33-10114/2011

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Купреенкова В.А., судей Маликовой Э.М., Семеновой З.Г.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дорожное строительство Урала" (далее - общество "Дорожное строительство Урала") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 03.06.2010 по делу N А60-63202/2009-С1 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняла участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Технологии благоустройства" (далее - общество "Технологии благоустройства") - Чернышева А.С. (доверенность от 17.12.2009).

Общество "Технологии благоустройства" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Дорожное строительство Урала" о понуждении к государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилого дома от 26.01.2006 N 037/06-Д, заключенного между обществом "Дорожное строительство Урала" и обществом "Технологии благоустройства".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, Кравченко Людмила Александровна, общество с ограниченной ответственностью "СК "КТС", общество с ограниченной ответственностью "Стройком", общество с ограниченной ответственностью "Уралстрой-1".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 03.06.2010 (судья Громова Л.В.) исковые требования удовлетворены. Суд указал на необходимость зарегистрировать договор долевого участия в строительстве жилого дома от 26.01.2006 N 037/06-Д, заключенный между обществом "Дорожное строительство Урала" и обществом "Технологии благоустройства".

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2010 (судьи Дюкин В.Ю., Голубцова Ю.А., Зеленина Т.Л.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Дорожное строительство Урала" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами 422, 425, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, 4, 7, 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ), ст. 13, 17, 18, 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав N 122-ФЗ) и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель кассационной жалобы считает, что судом сделаны ошибочные выводы о наличии в договоре долевого участия в строительстве жилого дома от 26.01.2006 N 037/06-Д всех существенных условий, установленных действующим законодательством. Кроме того, по мнению ответчика, даже если предположить, что все существенные условия согласованы, то указанный договор не подлежит регистрации в силу того, что условия договора о гарантийном сроке и сроке передачи "квартиры под отделку" противоречат п. 5 ст. 7, п. 2 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ и являются ничтожными. Между тем, как: указывает заявитель, суд не исследовал соответствие условий договора нормам действующего законодательства. Общество "Дорожное строительство Урала" также утверждает, что судами неверно установлены фактические обстоятельства дела, ссылаясь на недоказанность факта уклонения ответчика от регистрации спорного договора.

Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлением Главы города Екатеринбурга от 09.12.204 N 1590-а обществу "Дорожное строительство Урала" предоставлен в аренду на 15 лет для строительства жилого дома с встроенными помещениями офисов, оздоровительного центра и подземной автостоянкой земельный участок из земель поселений площадью 5836,26 кв.м (кадастровый номер 66:41:0000000:0157), расположенный в г. Екатеринбурге по улице Белинского-Бобруйская.

На основании указанного постановления общество "Дорожное строительство Урала" подписало с администрацией г. Екатеринбурга соответствующий договор аренды от 14.02.2005 N 6-494, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.04.2005.

Обществу "Дорожное строительство Урала" 13.06.2007, 30.01.2009, 07.09.2009 выданы разрешения на строительство жилого дома.

Обществом "Дорожное строительство Урала" (заказчик) и обществом "Технологии благоустройства" (участник) 26.01.2006 подписан договор участия в долевом строительстве N 037/06-Д, согласно условиям которого участник направляет денежные средства на строительство жилого комплекса "Солнечный круг" по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белинского-Бобруйская в порядке долевого участия в строительстве данного объекта на условиях, предусмотренных настоящим договором, а заказчик обязуется передать участнику 3-х комнатную квартиру N 25 общей приведенной площадью 98,0 кв.м, расположенную на 7-м этаже. Расположение и планировка квартиры определены в приложении N 1 к настоящему договору (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 1.2, 2.1.2 договора срок окончания строительства объекта (сдача объекта Государственной приемочной комиссии) 1 квартал 2007 года. При этом не позднее 31.12.2006 заказчик обязался передать участнику квартиру по акту приема-передачи под отделку в состоянии, указанном в приложении N 2 к договору от 26.01.2006.

Согласно п. 2.3.1 договора участник обязуется обеспечить финансирование строительства в объеме и сроках, предусмотренных настоящим договором и приложениями к нему. Ориентировочная стоимость квартиры на момент заключения договора и график платежей указываются в Приложении N 4, являющемся неотъемлемой часть договора (п. 4.1 договора). Базовая стоимость одного квадратного метра площади квартиры составляет 26000 руб.; ориентировочная стоимость квартиры составляет 2548000 руб.

Согласно справке от 25.09.2006 исх. 1485, подписанной директором и главным бухгалтером общества "Дорожное строительство Урала", финансирование строительства квартиры N 25 участник осуществил в полном объеме.

Общество "Технологии благоустройства", ссылаясь на то, что общество "Дорожное строительство Урала", уклоняется от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 10.01.2006 N 003/06-Д, которая предусмотрена п. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ, обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суды обоснованно исходили из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре вышеуказанных условий такой договор считается незаключенным (п. 5 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ).

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 указанного Закона).

В соответствии с п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае суды, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, содержание договора участия в долевом строительстве от 26.01.2006 N 037/06-Д, руководствуясь вышеназванными нормами права, а также ст. 25.1 Закона о государственной регистрации прав N 122-ФЗ, установили, что данный договор совершен в надлежащей форме и содержит все существенные условия, определенные п. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ (предмет договора конкретно определен в п. 1.1. и в приложении N 1 к договору (планировка квартир) с указанием строительного адреса объекта и размещения конкретной квартиры, подлежащей передаче участнику долевого строительства; цена договора - размер финансирования строительства квартиры, сроки и порядок ее оплаты предусмотрены в приложении N 4 к договору (график платежей); срок окончания строительства объекта (его сдачи Государственной приемочной комиссии) определен в п. 1.2 договора - 1 квартал 2007 г., срок передачи квартиры участнику долевого строительства "под отделку" определен в п. 2.1.2 договора - не позднее 31.12.2006; гарантийный срок установлен п. 5.6 договора), в связи с чем подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом, отклоняя доводы ответчика о несогласованности сторонами всех существенных условий договора участия в долевом строительстве со ссылкой на несоответствие пункта 5.6 (гарантийный срок) договора пункту 5 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ, суды обоснованно исходили из того, что гарантийный срок на объект долевого строительства по договору от 26.01.2006 N 037/06-Д в силу прямого указания закона составляет пять лет, а указание в п. 5.6 договора меньшего срока само по себе не влечет незаключенность договора, так как, согласно п. 8.1 данного договора во всем остальном, что не урегулировано настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

Помимо этого, установив, что истец всеми документами, необходимыми для регистрации названного договора не располагал, общество "Дорожное строительство Урала", несмотря на обращение к нему с просьбой зарегистрировать в установленном законом порядке договор долевого участия в строительстве жилого дома от 26.01.2006 N 037/06-Д, в органы государственной регистрации с заявлением о регистрации договора не обращалось, из имеющейся в деле переписки сторон усматривается отсутствие у ответчика намерения производить государственную регистрацию названного договора, суды обоснованно указали на бездействие ответчика и правильно квалифицировали его как уклонение от государственной регистрации договора.

При таких обстоятельствах, исходя из того, что объективных препятствий для неисполнения обществом обязанности по обращению в компетентный орган с заявлением о государственной регистрации договора не имеется, суды пришли к правильным выводам об обоснованности требований общества "Технологии благоустройства" о государственной регистрации договора от 26.01.2006 N 037/06-Д и наличии оснований для их удовлетворения.

Доводы заявителя кассационной жалобы, в том числе, об отсутствии в договоре участия в долевом строительстве от 26.01.2006 N 037/06-Д всех существенных условий, установленных действующим законодательством, о недоказанности факта уклонения ответчика от регистрации спорного договора отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Ссылка ответчика на то, что спорный договор не подлежит регистрации в силу того, что условия договора о гарантийном сроке и сроке передачи "квартиры под отделку" противоречат п. 5 ст. 7, п. 2 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ и являются ничтожными, не соответствует материалам дела и установленным судами обстоятельствам. Судами установлено, что спорный договор содержит все существенные условия, определенные п. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ и, поскольку, заключен в надлежащей форме, он подлежит обязательной государственной регистрации.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции, постановление апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 03.06.2010 по делу N А60-63202/2009-С1 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дорожное строительство Урала" - без удовлетворения.