Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 8 февраля 2011 г. N Ф09-78/11-С6 по делу N А71-6808/2010-А24 (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 8 февраля 2011 г. N Ф09-78/11-С6 по делу N А71-6808/2010-А24

Дело N А71-6808/2010-А24

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Мындря Д.И., судей Маликовой Э.М., Смирнова А.Ю.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Надежда" (далее - общество "Надежда") на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 06.09.2010 по делу N А71-6808/2010-А24 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняла участие представитель администрации муниципального образования "Завьяловский район" (далее - администрация) - Бектина Ж.В. (доверенность от 11.01.2011).

В судебном заседании суда кассационной инстанции, назначенном на 02.02.2011, объявлен перерыв до 08.02.2011, 14 ч. 00 мин.

После перерыва представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились.

Общество "Надежда" обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с заявлением о признании незаконным отказа администрации в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения общей площадью 50,1 кв.м, расположенного по адресу: с. Завьялово, ул. Калинина, 64, изложенного в письме от 26.03.2010 N 0117/2131, и обязании администрации устранить нарушения прав заявителя.

Администрацией заявлено встречное исковое требование к обществу "Надежда" об обязании освободить названное нежилое помещение. Встречный иск принят судом к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Решением суда от 06.09.2010 (судья Кудрявцев М.Н.) в удовлетворении требований общества "Надежда" отказано. Исковые требования администрации удовлетворены, на общество "Надежда" возложена обязанность в месячный срок со дня вступления в законную силу решения суда освободить нежилое помещение площадью 50,1 кв.м, расположенное по адресу: с. Завьялово, ул. Калинина, 64, и передать его по акту приема-передачи администрации.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2010 (судьи Гребенкина Н.А., Скромова Ю.В., Усцов Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Надежда" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 191, 192, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". По мнению заявителя, договор аренды от 01.07.2006 N 366/06-28 заключен на срок менее одного года и не подлежал государственной регистрации. Заявитель считает, что данное обстоятельство подтверждается также позицией администрации, выраженной в переписке с обществом "Надежда" (уведомление от 02.04.2010 N 01-17/2257, письмо от 07.05.2010 N 01-26/665), согласно которой договор аренды был возобновлен на неопределенный срок и арендодатель на основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации отказался от договора аренды.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Управлением имущественных отношений администрации (арендодатель) с индивидуальным предпринимателем Чкадуа Т.А. (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 01.07.2006 N 366/06-28, согласно условиям которого в аренду передано нежилое помещение общей площадью 50,1 кв.м, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, с. Завьялово, ул. Калинина, 64. Срок аренды установлен сторонами с 01.07.2006 по 30.06.2007 (п. 1.2 договора).

Согласно п. 5.7 данного договора если к окончанию срока договора ни одна из сторон не изъявит желание расторгнуть договор, он считается заключенным на новый срок на тех же условиях, при этом договор не становится долгосрочным, то есть заключенным на срок свыше года.

Между администрацией (арендодатель), предпринимателем Чкадуа Т.А. (арендатор) и обществом "Надежда" (новый арендатор) 01.10.2007 заключено соглашение о замене стороны по договору аренды от 01.07.2006 N 366/06-28, согласно которому произведена замена арендатора предпринимателя Чкадуа Т.А на общество "Надежда", срок действия договора аренды от 01.07.2006 N 366/06-28 определен с 01.07.2007 до 30.06.2008.

Общество "Надежда" обратилось к администрации с заявлением от 27.08.2008 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного но адресу: Удмуртская Республика, с. Завьялово, ул. Калинина, 64, в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В письме от 25.09.2008 N 01-17/2435 администрация сообщила обществу "Надежда" о невозможности предоставления испрашиваемого помещения в собственность, поскольку в отношении него не принималось решение о приватизации, положения Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, предусматривающие осуществление преимущественного права на приобретение имущества на основании заявления заинтересованного лица независимо от принятия решения органами местного самоуправления о приватизации, вступают в силу с 01.01.2009, а также в связи с непредставлением обществом "Надежда" заявления о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства.

Общество "Надежда" 11.03.2010 направило администрации письмо с приложением дополнительных документов.

Письмом от 26.03.2010 N 0117/2131 администрация отказала обществу "Надежда" в предоставлении арендуемого имущества в собственность в связи с тем, что данное имущество не включено в прогнозный план приватизации и его продажа не планируется.

Общество "Надежда", полагая, что отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества не соответствует положениям Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Администрация, ссылаясь на то, что договор аренды от 01.07.2006 N 366/06-28 и соглашение от 01.10.2007 ввиду отсутствия государственной регистрации являются незаключенными, на основании ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилась в арбитражный суд со встречным иском об обязании общества "Надежда" освободить занимаемое помещение.

Отказывая в удовлетворении требований общества "Надежда", суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Для признания ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность но арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что при применении положений ст. 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и па неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 4 названного информационного письма, судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Эти положения применяются и к аренде нежилых помещений.

Учитывая, что срок договора аренды от 01.07.2006 N 366/06-28 определен сторонами с 01.07.2006 по 30.06.2007, то есть равен году, в установленном законом порядке данный договор не зарегистрирован, суды пришли к правильному выводу о том, что данный договор является незаключенным и не порождает каких-либо прав и обязанностей.

Указанные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров связанных с арендой".

С учетом этого соглашение от 01.10.2007 о замене стороны в незаключенном договоре аренды также не повлекло правовых последствий.

При таких обстоятельствах, поскольку отсутствует совокупность предусмотренных ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ условий для реализации обществом "Надежда" преимущественного права на приобретение спорного имущества, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований общества "Надежда", установив, что нарушение прав, в защиту которых заявитель обратился в арбитражный суд, им не доказано (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Установив, что спорное имущество передано по акту приема-передачи от 01.07.2006 предпринимателю Чкадуа Т.А., по соглашению от 01.10.2007 помещение занимает общество "Надежда", суды пришли к правильному выводу о том, что в отсутствие заключенного договора аренды общество "Надежда" не имеет правовых оснований занимать спорный объект недвижимости, в связи с чем правомерно удовлетворили требования администрации об обязании ответчика освободить и передать истцу по акту спорное нежилое помещение.

Ссылки заявителя кассационной жалобы на позицию администрации, выраженную в уведомлении от 02.04.2010 N 01-17/2257 и письме от 07.05.2010 N 01-26/665, согласно которой договор аренды от 01.07.2006 N 366/06-28 с учетом соглашения от 01.10.2007 расторгнут на основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, не влияют на законность выводов судов об отсутствии у общества "Надежда" на момент рассмотрения спора правового основания для использования помещения.

Условие о необходимости двухлетнего периода временного непрерывного владения и пользования обществом "Надежда" спорным помещением до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (то есть до 05.08.2008) в соответствии с договором аренды в данном случае не соблюдено.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 06.09.2010 по делу N А71-6808/2010-А24 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Надежда" - без удовлетворения.