Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 февраля 2011 г. N А60-37937/2010 (извлечение) (ключевые темы: арендная плата - договор аренды - нежилое здание - дополнительное соглашение - арендатор)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 18 февраля 2011 г. N А60-37937/2010

Резолютивная часть решения объявлена 11 февраля 2011 года

Полный текст решения изготовлен 18 февраля 2011 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания, рассмотрел в судебном заседании дело по иску Отдела по управлению муниципальным имуществом Асбестовского городского округа к Индивидуальному предпринимателю Тумашовой Любовь Владимировне (ОГРНИП 304660330000011) о взыскании 45838 руб. 70 коп., расторжении договора аренды, выселении,

при участии в судебном заседании

от истца: Осинцева А.Е., представитель по доверенности N 63 от 07.02.2011 г.,

после перерыва: Бубнов А.В., представитель по доверенности N 331 от 30.04.2010 г., паспорт,

от ответчика: Тумашов О.Ю., представитель по доверенности от 17.05.2010 г., Брусницын А.Р., представитель по доверенности N 10 от 20.12.2010 г., паспорт.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Отдел по управлению муниципальным имуществом Асбестовского городского округа (истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с требованиями: расторгнуть договор аренды N 6 от 10.01.2008 г., заключенный между Асбестовским городским округом и Индивидуальным предпринимателем Тумашовой Любовью Владимировной (ответчик), обязать ответчика передать Асбестовскому городскому округу арендованный объект - нежилое помещение, расположенное по адресу: Свердловская область, г.Асбест, поселок Ново-Окунево, в районе озера Ново-Окунево; взыскать с ответчика в пользу истца 45838 руб. 70 коп., в том числе: 42166 руб. 68 коп. - задолженность по арендной плате, 3672 руб. 02 коп. - пени.

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство об уточнении и увеличении исковых требований, просит расторгнуть договор аренды N 6 от 10.01.2008 г., заключенный между Асбестовским городским округом и Индивидуальным предпринимателем Тумашовой Любовью Владимировной, обязать ответчика передать Асбестовскому городскому округу арендованный объект - нежилое помещение, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Асбест, поселок Ново-Окунево, в районе озера Ново-Окунево; взыскать с ответчика в пользу истца 47666 руб. 68 коп. задолженность по арендной плате, 377 руб. 4 коп. пени. Представил расчет.

Заявленное истцом ходатайство рассмотрено и удовлетворено судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика представил отзыв на иск, против исковых требований возражал.

В судебном заседании 20.01.2011 г. представитель истца представил письменные объяснения в порядке ст. 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по отзыву ответчика (с приложением расчета задолженности), указал, что п. 3.3.договора аренды от 10.01.2008 г. N 6 определяет порядок оплаты арендной платы, в соответствии с преамбулой договора аренды от 10.01.2008 г. N 6 был заключен на основании Решения Асбестовской городской Думы от 27.11.2003 г. "Об утверждении в новой редакции Положения о передаче в аренду муниципальных нежилых помещений муниципального образования г. Асбест и примерной формы договора аренды муниципальных нежилых помещений", которое предусматривало заключение договора аренды на основании заявления арендатора. Обязанность проведения торгов в отношении передачи объектов муниципальной собственности была предусмотрена в Федеральном законе от 30.06.2008 г.N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (вступил в действие с 02.07.2008 г., которым внесены соответствующие изменения в Федеральный закон от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и определен порядок заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества. На момент заключения договора аренды (на 01.01.2008 г.) требование об обязанности проведения торгов действующим законодательством закреплено не было. В силу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации постройки ответчика являются самовольными. Земельный участок ответчику для строительства объектов не отводился, каких-либо разрешений на строительство не выдавалось. Согласие на проведение капитального ремонта с учетом неотделимых улучшений ответчик не получал, его стоимость зачтена быть не может. Задолженность по арендной плате возникла за весь период действия договора аренды.

20.01.2011 г. от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований (с приложением расчета), в соответствии с которым просит: расторгнуть договор аренды N 6 от 10.01.2008 г., обязать ответчика передать Асбестовскому городскому округу арендованный объект - нежилое помещение, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Асбест, поселок Ново-Окунево, в районе озера Ново-Окунево; взыскать с ответчика в пользу истца 53507 руб. 34 коп., в том числе: 47666 руб. 68 коп. основного долга, 5840 руб. 66 коп. пени.

Заявленное истцом ходатайство рассмотрено и удовлетворено судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Документы приобщены к материалам дела (ст.ст. 66, 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика не возражал против иска, указывая, что истцом не учтены затраты ответчика на ремонт и переоборудование объекта аренды.

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 11.02.2011 г. до 15 час. 20 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей сторон.

Представитель истца в судебном заседании поддержал поступившее ходатайство.

Ответчик в судебное заседание не явился. Обеспечена явка представителя ответчика на оглашение резолютивной части решения.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил:

Между Асбестовским городским округом (арендодатель) и ИП Тумашовой Л.В. (арендатор) 10 января 2008 г. заключен договор аренды N 6 (далее -договор), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование муниципальное нежилое помещение, расположенное в поселке Ново-Окунево: Свердловская область, г. Асбест, район озера Ново-Окунево, общей площадью 100 кв.м. (п. 1.1.договора).

Согласно выписке из реестра N 432 от 18.10.2010 г. объект аренды находится в муниципальной собственности Асбестовского городского округа. Доказательств оспаривания указного право материалы дела не содержат.

В соответствии с п. 5.1.договора срок аренды устанавливался с 01.01.2008 г. до 29.12.2008 г. В соответствии с дополнительным соглашением от 11.01.2009 г. срок аренды с 01.01.2009 г. до 29.12.2009 г., в соответствии с дополнительным соглашением от 25.02.2010 г. срок аренды с 01.01.2010 г. до 29.12.2010 г.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор аренды N 6 от 10 января 2008 г. содержит все существенные условия и соответствует требованиям заключенности.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Факт предоставления истцом ответчику в аренду объекта подтверждается актом приема-передачи от 10.01.2008 г., подписанным уполномоченными лицами передающей и принимающей стороны с приложением печатей истца и ответчика.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Расчет арендной платы приводится в приложении N 1, являющимся неотъемлемой частью договора (п. 3.1.договора). Арендатор обязался уплачивать арендную плату ежемесячно равными долями до 10 числа текущего месяца. Изменение размера арендной платы, утвержденные решением Асбестовской городской Думы, являются обязательными для сторон и не требуют перезаключения договора, а оформляются путем подписания дополнительного соглашения к нему (п. 3.4.договора).

В соответствии с приложением N 1 к договору ежемесячная арендная плата за период с 01.01.2008 г. по 29.12.2008 г. 2333 руб. 33 коп.

Дополнительным соглашением от 11.01.2009 г. стороны установили, что арендная плата зачисляется арендатором на счет городского бюджета в сумме 30000 руб., федерального бюджета 5400 руб. 00 коп.

В соответствии с приложением N 1 к договору ежемесячная арендная плата за период с 01.01.2009 г. по 29.12.2009 г. 2500 руб. 00 коп.

Дополнительным соглашением от 25.02.2010 г. стороны установили, что арендная плата зачисляется арендатором на счет городского бюджета в сумме 33000 руб., федерального бюджета 5940 руб. 00 коп.

В соответствии с приложением N 1 к договору ежемесячная арендная плата за период с 01.01.2010 г. 2750 руб. 00 коп.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Как следует из материалов дела, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 47666 руб. 68 коп.

Доказательств уплаты указанной задолженности ответчиком в материалы дела не представлено.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, учитывая, что материалами дела подтверждается наличие задолженности ответчика по арендной плате в размере 47666 руб. 68 коп., доказательств уплаты которой ответчиком в материалы дела не представлено, арбитражный суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования в части взыскания основного долга в размере 47666 руб. 68 коп. на основании статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы ответчика о недействительности договора в связи с не проведением конкурса судом отклонены, поскольку обязательность проведения торгов в отношении передачи объектов муниципальной собственности установлена ФЗ от 30.06.2008 "О внесении изменений в ФЗ "О концессионных соглашениях", введенным в действие с 2.07.2008, договор между сторонами подписан 10.01.2008.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду Федеральный закон от 30 июня 2008 г. N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Судом не принимаются во внимание доводы ответчика о необходимости зачета в арендную плату стоимости произведенных улучшений поскольку факт проведения работ не является основанием для освобождения ответчика от оплаты арендных платежей, при наличии спора ответчик не лишен возможности разрешить указанный спор в порядке отдельного искового производства.

Помимо требования о взыскании основного долга, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пеней, начисленных за просрочку перечисления арендной платы за период с 11.01.2008 г. по 31.12.2010 г. в размере 5840 руб. 66 коп.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 4.3.договора в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, исчисляются пени в размере 0,05% процента с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Заявленные периоды начисления пеней признаны судом обоснованными, представленный расчет - верным.

При данных обстоятельствах, требование истца о взыскании с ответчика суммы договорной неустойки в виде пени в размере 5840 руб. 66 коп. подлежит удовлетворению.

Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды N 6 от 10.01.2008 г. в связи с невнесением ответчиком арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Оценив представленные документы, суд приходит к выводу об оставлении данного искового требования без рассмотрения в силу следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора другой одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Кроме того, в силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу названных норм права письменное предупреждение должно быть получено ответчиком, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истцом в материалы дела доказательств обращения к ответчику с предложением расторгнуть договора аренды N 6 от 10.01.2008 г. не представлено.

Представленные в материалы дела: уведомление N 163 от 26.02.2010 г. содержит информацию о том, что истец при невыполнении или отклонении его требований ответчиком будет вынужден на основании п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации досрочно расторгнуть договор, письмо N 254 от 29.03.2010 г. содержит уведомление о расторжении договора аренды с 01.06.2010 г., письмо N 546 от 22.07.2010 г. содержит уведомление о расторжении договора аренды с 01.08.2010 г., а также о том, что на основании п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации истец обратится за защитой нарушенных прав в арбитражный суд для досрочного расторжения договора аренды N 6 от 10.01.2008 г.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке, установленном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что истец заявил требование о расторжении спорного договора преждевременно, то есть не принял надлежащих мер по урегулированию спора с ответчиком.

В соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Таким образом, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора в части искового требования о расторжении договора N 6 от 10.01.2008 г., данное требование подлежит оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку исковое требование о расторжении договора аренды N 6 от 10.01.2008 г. оставлено без рассмотрения, правовые основания для обязания ответчика передать Асбестовскому городскому округу арендованный объект - нежилое помещение, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Асбест, поселок Ново-Окунево, в районе озера Ново-Окунево, занимаемое в соответствии с указанным договором аренды отсутствуют, в связи с чем указанное требование удовлетворению не подлежит.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истец от уплаты государственной пошлины освобожден на основании подп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Государственная пошлина подлежит взысканию в пользу федерального бюджета с ответчика в размере 2140 руб. 29 коп. пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Исковые требования в части расторжения договора аренды N 6 от 10 января 2008 года оставить без рассмотрения.

2. В остальной части исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Тумашовой Любовь Владимировны (ОГРНИП 304660330000011) в пользу Отдела по управлению муниципальным имуществом Асбестовского городского округа (ОГРН 1026600629109) 47666 (сорок семь тысяч шестьсот шестьдесят шесть)рублей 68копеек основного долга, неустойку в размере 5840 (пять тысяч восемьсот сорок) рублей 66 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

3. Взыскать с Индивидуального предпринимателя Тумашовой Любовь Владимировны (ОГРНИП 304660330000011) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2140 (две тысячи сто сорок) рублей 29 копеек.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная и кассационная жалобы также могут быть поданы посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.