Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 февраля 2011 г. N Ф09-617/11-С3 по делу N А07-9920/2010 (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 24 февраля 2011 г. N Ф09-617/11-С3 по делу N А07-9920/2010

Дело N А07-9920/2010

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Гавриленко О.Л., судей Анненковой Г.В., Токмаковой А.Н.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Натэла" (далее - общество) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.09.2010 по делу N А07-9920/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2010 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы путем направления в их адрес копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Туймазинскому району и г. Туймазы (далее - комитет) просит рассмотреть жалобу в отсутствие его представителя. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Общество обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к комитету о взыскании 3822053 руб. 04 коп. стоимости неотделимых улучшений.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федерального казначейства Российской Федерации по Республике Башкортостан (далее - управление).

Решением суда от 06.09.2010 (судья Салиева Л.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2010 (судьи Пивоварова Л.В., Баканов В.В., Богдановская Г.Н.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит указанные судебные акты отменить и принять новое решение, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права и неполное выяснение судами обстоятельств, имеющих значение для дела. По мнению заявителя жалобы, письмо от 07.02.2008 N 18 является доказательством согласования сторонами иного, отличного от установленного договором от 10.01.2008 N 143-08 порядка несения затрат на неотделимые улучшения арендованного обществом помещения. В названном письме общество предлагает исключить из договора аренды от 10.01.2008 N 143-08 п. 2.3.5, согласно которому стоимость неотделимых улучшений не возвращается, с целью последующего возмещения стоимости неотделимых улучшений. Резолюция председателя комитета "согласовано" означает, что сама оферта и изменения в условия договора, изложенные в ней, приняты комитетом, п. 2.3.5 договора аренды исключен, поэтому на основании п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений, произведенных обществом, подлежит возмещению комитетом.

В отзыве на кассационную жалобу комитет просит отказать в ее удовлетворении, ссылаясь на то, что согласие на произведение неотделимых улучшений он не давал, подпись председателя не скреплена печатью комитета, соглашение об исключении из договора аренды от 10.01.2008 N 143-08 п. 2.3.5 в виде единого документа сторонами не заключалось.

Отзыв на кассационную жалобу управлением не представлен.

Как следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 10.01.2008 N 143-08 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа. В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель на основании распоряжения комитета от 10.01.2008 N 143-08 передает, а арендатор принимает в пользование объект муниципального нежилого фонда - надземную встроенно-пристроенную часть на 1 этаже и часть подвального помещения 9-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Туймазы, ул. 70 лет Октября, 9, общей площадью 681,6 кв.м, для использования в целях общественного питания. Срок аренды определен сторонами с 01.01.2008 по 30.12.2008 (п. 1.2 договора). Имущество передано по акту приема-передачи от 01.01.2008. Пунктом 1.10 договора стороны признали, что они надлежащим образом извещены обо всех условиях заключения и действия настоящего договора.

Согласно п. 2.3.5 договора арендатор обязуется не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя прокладывания закрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования. Неотделимые улучшения арендуемого объекта производятся арендатором только после согласования с арендодателем. Стоимость неотделимых улучшений арендованного муниципального имущества, произведенных арендатором, не возмещается. В соответствии с п. 6.1 договора взаимоотношения сторон, не урегулированные настоящим договором, регламентируются законодательством.

По окончании срока действия данного договора сторонами заключен новый договор аренды от 11.01.2009 N 143П-09 на тот же объект и на тех же условиях.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.12.2009 по делу N А07-16803/2009 договор аренды от 11.01.2009 N 143П-09 расторгнут в связи с неисполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей, общество выселено из занимаемого объекта.

Истец, ссылаясь на то, что за период действия договора аренды от 10.01.2008 N 143-08 он произвел неотделимые улучшения арендуемых им помещений на общую сумму 3822053 руб. 04 коп., а ответчик в свою очередь после расторжения договора отказался компенсировать данные улучшения, обратился с соответствующим иском в арбитражный суд.

Суды отказали в удовлетворении заявленных требований, исходя из буквального толкования п. 2.3.5 договора аренды от 10.01.2008 N 143-08, в силу которого стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений арендодателем не возмещается, что не исключает необходимость согласования таких улучшений с собственником.

Кроме того, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что письмо от 07.02.2008 N 18 с резолюцией на нем "согласовано" не является изменением к спорному договору.

Выводы судов являются правильными.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с п. 2.3.5 договора неотделимые улучшения арендуемого объекта производятся арендатором только после согласования с арендодателем. Стоимость неотделимых улучшений арендованного муниципального имущества, произведенных арендатором, не возмещается.

Исходя из буквального толкования условий договора в порядке, предусмотренном ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к обоснованному выводу о том, что стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений арендодателем не возмещается, что не исключает необходимость согласования таких улучшений с собственником.

Довод общества о том, что письмом от 07.02.2008 N 18, имеющим отметку арендодателя о согласовании, п. 2.3.5 договора от 10.01.2008 N 143-08 исключен из текста договора и стоимость неотделимых улучшений подлежит возмещению арендатору, являлся предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и правомерно отклонен им на основании следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 названного Кодекса). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

В силу п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Судами установлено, что соглашение к договору аренды от 10.01.2008 N 143-08 в виде единого документа об исключении из договора п. 2.3.5 сторонами не заключалось. Письмо от 07.02.2008 N 18 с резолюцией на нем "согласовано" нельзя считать изменением к договору аренды от 10.01.2008 N 143-08.

Доказательства того, что сторонами согласован иной, отличный от установленного договором от 10.01.2008 N 143-08 порядок несения затрат на неотделимые улучшения арендованного истцом помещения, в материалы дела не представлены.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для возложения на арендодателя обязанности возместить арендатору стоимость произведенных им улучшений и обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения суда первой инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Поскольку определением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 02.02.2011 обществу предоставлялась отсрочка по уплате государственной пошлины в сумме 2000 руб. до рассмотрения дела судом кассационной инстанции, в удовлетворении кассационной жалобы отказано, госпошлина подлежит взысканию с общества "Натэла" в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.09.2010 по делу N А07-9920/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Натэла" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Натэла" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 2000 руб. за подачу кассационной жалобы.