Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 1 марта 2011 г. N Ф09-634/11-С6 по делу N А60-5824/2010-С1 (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 1 марта 2011 г. N Ф09-634/11-С6 по делу N А60-5824/2010-С1

Дело N А60-5824/2010-С1

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Маликовой Э.М., судей Мындря Д.И., Семеновой З.Г.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Миллера Александра Константиновича на решение Арбитражного суда Свердловской области от 27.09.2010 по делу N А60-5824/2010-С1 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие предприниматель Миллер А.К. и его представитель Безбородов Е.Ю. (доверенность от 01.01.2011).

В судебном заседании, назначенном на 28.02.2011, объявлен перерыв на 01.03.2011 до 14 ч 00 мин.

После перерыва в судебном заседании приняли участие те же лица.

Предприниматель Миллер А.К. (ОГРН 304660607000014) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к администрации городского округа "Верхняя Пышма" (далее - администрация), Комитету по управлению имуществом администрации городского округа "Верхняя Пышма" (далее - комитет) об урегулировании разногласий по п. 2.1, 4.2, 4.3, 4.3.1, 4.4 договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества на основании ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец просит изложить п. 2.1 договора в следующей редакции: "Цена приобретения согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта составляет 1764000 рублей"; п. 4.2 договора изложить в следующей редакции: "За нарушение срока внесения очередного платежа, установленного п. 2.2. договора, покупатель выплачивает продавцу неустойку (пеню) в размере 0,01% от суммы просроченного платежа, согласно условиям договора, за каждый день просрочки. При этом убытки, подлежащие возмещению, взыскиваются в полном объеме сверх неустойки"; п. 4.3, 4.3.1, 4.4 из текста договора исключить (с учетом принятых арбитражным судом уточнений исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Ваш мир" (далее - общество "Ваш мир"), общество с ограниченной ответственностью "Капитал-Оценка-Плюс" (далее - общество "Капитал-Оценка-Плюс"), некоммерческое партнерство "Сообщество специалистов-оценщиков "СМАО" (далее - партнерство "Сообщество специалистов-оценщиков "СМАО").

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27.09.2010 (судья Бирюкова Л.А.) исковые требования удовлетворены частично. Определены условия договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Петрова, д. 55, 1 этаж, общей площадью 55,8 кв.м, между комитетом и предпринимателем Миллером А.К. Пункт 2.1 договора изложен в редакции: "Цена приобретения, согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта от 20.11.2009 N 11-11/09/Н-И составляет 2870000 руб."; п. 4.2 договора изложен в редакции: "За нарушение срока внесения очередного платежа, установленного п. 2.2 настоящего договора Покупатель выплачивает продавцу неустойку (пеню) в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы просроченного платежа соответственно за каждый день просрочки. При этом убытки подлежащие возмещению, взыскиваются в полном объеме сверх неустойки"; п. 4.3 договора исключен; п. 4.4 договора изложен в редакции: "Настоящий договор может быть расторгнут по инициативе продавца на основаниях, установленных действующим законодательством, в том числе в связи с непроведением очередного платежа. Продавец уведомляет покупателя о намерении расторгнуть настоящий договор путем направления соответствующего письменного уведомления. При расторжении настоящего договора объект возвращается в муниципальную собственность городского округа "Верхняя Пышма" в случае оплаты покупателем менее 50% стоимости объекта на момент расторжения договора. В случае, если на момент расторжения договора покупателем будет оплачено не менее 50% стоимости объекта, то продавец вправе реализовать свои права залогодержателя путем обращения взыскания на объект в судебном порядке".

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2010 (судьи Голубцова Ю.А., Зеленина Т.Л., Скромова Ю.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Миллер А.К. просит обжалуемые судебные акты отменить в части определения условия п. 2.1 договора о цене приобретаемого объекта, ссылаясь на недостоверность отчета от 05.11.2009 N 11-11/09/Н-И, выполненного обществом "Ваш мир", об оценке стоимости объекта в размере 2870000 руб. Заявитель считает, что указанный отчет в нарушение Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" выполнен обществом "Ваш мир" в отсутствие правовых оснований, с указанием даты, не соответствующей дате фактического составления отчета. Поскольку экспертиза о соответствии названного отчета требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проводилась без непосредственного осмотра спорного объекта недвижимости и самостоятельного сбора информации, предприниматель Миллер А.К. полагает, что выводы, изложенные в заключении по результатам экспертизы, не могут быть приняты судами. Заявитель считает, что судами необоснованно не принято при разрешении спора заключение судебной экспертизы общества "Капитал-Инвест-Оценка", согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на 05.11.2009 составляет 1764000 руб.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, нежилое помещение площадью 55,8 кв.м, расположенное на первом этаже здания по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Петрова, д. 55, находится в собственности городского округа "Верхняя Пышма" (свидетельство о государственной регистрации права от 21.10.2009).

Между комитетом (арендодатель) и предпринимателем Миллером А.К. (арендатор) 19.04.2002 заключен договор аренды указанного нежилого помещения.

Предприниматель Миллер А.К., полагая, что обладает преимущественным правом на выкуп арендуемого им помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), обратился в администрацию и комитет с соответствующим заявлением.

Комитетом предпринимателю Миллеру А.К. направлен проект договора купли-продажи указанного нежилого помещения.

Согласно п. 2.1 данного проекта договора цена приобретения согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта от 05.11.2009 N 11-11/09/Н составляет 2980000 руб.

Предпринимателем Миллер А.К. комитету направлен протокол разногласий к договору по спорным пунктам, в котором предпринимателем предложено изложить п. 2.1 договора в редакции: "Цена приобретения согласно отчету от 05.11.2009 N 9-180-12/01 составляет 2092000 руб.".

Комитет в письме от 25.12.2009 сообщил предпринимателю о несогласии с представленной им редакцией условий договора.

Поскольку сторонами соглашение относительно условий договора купли-продажи объекта недвижимости, в том числе по цене имущества, достигнуто не было, предприниматель Миллер А.К. обратился в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суды определили условия договора купли-продажи, установили в п. 2.1 договора цену в размере 2870000 руб.; п. 4.3 исключен, п. 4.2, 4.4 изложены в установленной редакции.

В силу ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Поскольку предпринимателем Миллером А.К. выводы суда первой инстанции относительно п. 4.2, 4.3, 4.3.1, 4.4 проекта договора купли-продажи не обжалуются, законность судебных актов в указанной части судом кассационной инстанции не проверяется.

В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ст. 9 данного Закона с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно п. 2 ст. 445, ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, сторона вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда, при этом условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как установлено судами, на основании договора от 05.11.2009 N 11-11/09/Н, заключенного между администрацией и обществом "Ваш мир" во исполнение ст. 9 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оценщиком проведена оценка рыночной стоимости отчуждаемого объекта, согласно отчету об оценке от 05.11.2009 N 11-11/09/Н рыночная стоимость объекта составила 2980000 руб.

Поскольку в отношении данного отчета оценщика получено отрицательное заключение партнерства "Сообщество специалистов-оценщиков "СМАО" от 01.02.2010 N 789/273, в соответствии с которым отчет N 11-11/09/Н признан не соответствующим требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", обществом "Ваш мир" осуществлена корректировка отчета (отчет от 20.11.2009 N 11-11/09/Н-И), в соответствии с которой рыночная стоимость отчуждаемого объекта составляет 2870000 руб.

Принимая во внимание отсутствие в деле доказательств недостоверности отчета общества "Ваш мир" от 20.11.2009 N 11-11/09/Н-И, а также доказательств, подтверждающих факт избрания оценщиком неверной методики оценки, обществом с ограниченной ответственностью "Независимая экспертиза" при проведении 20.08.2010 судебной экспертизы установлено, что отчет от 20.11.2009 N 11-11/09/Н-И соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", суды определили стоимость отчуждаемого объекта в п. 2.1 договора в размере 2870000 руб.

При этом судами отклонена ссылка предпринимателя Миллера А.К. на заключение судебной экспертизы общества "Капитал-Инвест-Оценка", согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на 05.11.2009 составляет 1764000 руб. В материалах дела имеются возражения общества "Ваш мир" на указанное заключение, согласно которым рыночная стоимость объекта оценки, полученная в результате расчета обществом "Капитал-Инвест-Оценка", существенно занижена, содержит ошибки в расчетах и не соответствует Федеральным стандартам оценки (т. 3, л.д. 24-37).

В соответствии со ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В силу ст. 13 данного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

На основании ст. 12 указанного Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Судами при определении условий договора об установлении цены спорного имущества была дана оценка имеющимся в материалах дела доказательствам (отчету общества "Ваш мир" N 11-11/09/Н/И, заключению общества с ограниченной ответственностью "Независимая экспертиза" от 20.08.2010, отчету общества "Капитал-Инвест-Плюс" об определении рыночной стоимости объекта в размере 1764000 руб., договору от 05.11.2009 N 11-11/09/Н) в их совокупности в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом указанных норм права, а также установленных обстоятельств рассматриваемого дела судами принято решение установить цену выкупаемого имущества в размере 2870000 руб.

Доводы заявителя о том, что договор от 05.11.2009 N 11-11/09/Н-И, указанный в качестве основания проведения оценки обществом "Ваш мир", не заключался, а также о том, что судебная экспертиза о соответствии отчета от 05.11.2009 N 11-11/09/Н-И требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проводилась обществом с ограниченной ответственностью "Независимая экспертиза" без непосредственного осмотра спорного объекта недвижимости и самостоятельного сбора информации, были предметом исследования апелляционного суда и признаны необоснованными, в связи с чем подлежат отклонению как направленные на переоценку доказательств и установленных судами на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты отмене не подлежат.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 27.09.2010 по делу N А60-5824/2010-С1 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Миллера Александра Константиновича - без удовлетворения.