Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 1 марта 2011 г. N Ф09-683/11-С6 по делу N А60-21402/2010-С5 (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 1 марта 2011 г. N Ф09-683/11-С6 по делу N А60-21402/2010-С5

Дело N А60-21402/2010-С5

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Сулейменовой Т.В., судей Маликовой Э.М., Семеновой З.Г.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вектор" (далее - общества "Вектор") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 07.09.2010 по делу N А60-21402/2010-С5 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Вектор" - Шубин С.Ю., директор (решение от 03.04.2009 N 5), Баглаева Г.Н. (доверенность от 16.08.2010), Галина Е.О. (доверенность от 21.02.2011);

Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом (далее - комитет) - Игринева А.В. (доверенность от 30.12.2010 N 146).

Общество "Вектор" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным решения комитета от 29.04.2010 N 02.12-24-5199 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального нежилого имущества, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Варшавская, д. 26, литер А, и обязании заинтересованного лица устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества "Вектор" путем совершения действий, предусмотренных ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Решением суда от 07.09.2010 (судья Сергеева М.Л.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2010 (судьи Зеленина Т.Л., Виноградова Л.Ф., Панькова Г.Л.) суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Восток Сервис" (далее - общество "Восток-Сервис").

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2010 (судьи Зеленина Т.Л., Виноградова Л.Ф., Панькова Г.Л.) решение суда отменено. В удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе общество "Вектор" просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильное толкование правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 6, 7 информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что в срок владения спорным помещением обществом "Вектор" должен быть включен срок владения имуществом предшествующим правообладателем - обществом "Восток Сервис", поскольку переход права аренды от последнего к обществу "Вектор" был основан на сингулярном правопреемстве. Заявитель считает, что копиями писем администрации Октябрьского района от 10.11.2006, директора общества "Восток-Сервис" от 07.12.2006 подтверждается, что комитет был уведомлен об уступке прав аренды обществу "Вектор". По мнению заявителя, договор уступки прав по договору аренды не подлежал государственной регистрации. Кроме того, отсутствие государственной регистрации договора уступки прав не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований в связи с фактическим пользованием имуществом с согласия комитета.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Восток-Сервис" поддерживает доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и обществом "Восток Сервис" (арендатор) заключен договор аренды от 01.10.2004 N 55620074, согласно условиям которого обществу "Восток Сервис" во временное пользование на условиях аренды передан объект (нежилое помещение для использования под торговлю) общей площадью 1405,7 кв.м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Варшавская, 26 (помещения по плану БТИ подвал: N 4-7, первый этаж: 2-15, 19-38, 40-49, 56, 57, 63, 89-93, 95), сроком с 01.10.2004 по 31.12.2006.

Обществом "Восток Сервис" с обществом "Вектор" 25.11.2006 подписан договор уступки прав аренды, по условиям которого обществу "Вектор" переданы права и обязанности арендатора по договору аренды от 01.10.2004 N 55620074

Соглашением от 28.02.2007 комитет и общество "Восток Сервис" с 28.02.2007 расторгли договор аренды от 01.10.2004 N 55620074.

Между комитетом (арендодатель) и обществом "Вектор" (арендатор) заключен договор от 01.03.2007 N 59000114, согласно условиям которого с учетом дополнительного соглашения от 12.08.2008 обществу "Вектор" передан в аренду объект нежилого фонда общей площадью 1188,7 кв.м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Варшавская, д. 26, литера А, теплый пристрой (литера А4).

Названное имущество передано обществу "Вектор" по акту передачи муниципального объекта от 01.03.2007.

Общество "Вектор" 26.02.2010 обратилось к комитету с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества.

В письме от 17.03.2010 N 02.12.-24-3229 комитет отказал обществу "Вектор" в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Письмом от 21.04.2010 общество "Вектор" повторно обратилось к комитету с заявлением о реализации на основании Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права приобретения арендуемого объекта недвижимости.

Комитет в письме от 29.04.2010 N 02.12-24-5199 отказал обществу "Вектор" в приобретении арендуемого имущества в собственность, ссылаясь на непредставление документов, подтверждающих отнесение заявителя к субъектам малого и среднего предпринимательства, наличие пени за несвоевременное внесение платежей за арендуемое имущество, отсутствие двухлетнего срока пользования спорным помещением на основании договора аренды до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а также в связи с включением спорного имущества в Перечень муниципального имущества, утвержденный постановлением главы г. Екатеринбурга от 04.03.2009 N 521.

Общество "Вектор", полагая, что отказ комитета в реализации преимущественного права приобретения арендуемого объекта не соответствует положениям Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Рассматривая дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленных требований, апелляционный суд исходил из следующего.

Для признания ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность но арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Пунктом 3.2.19 договора аренды от 01.10.2004 N 55620074 предусмотрено, что арендатор обязан получить предварительное письменное согласие арендодателя на передачу объекта (или его части), а также права аренды объекта (или его части) по любым видам сделок, включая субаренду, иным лицам.

Доказательств, подтверждающих наличие предварительного согласия комитета на передачу прав и обязанностей по договору аренды от 01.10.2004 N 55620074 обществу "Вектор", в материалах настоящего дела не имеется.

Соглашением от 28.02.2007 договор аренды от 01.10.2004 N 55620074, заключенный между комитетом и обществом "Восток Сервис" с 28.02.2007 расторгнут.

При этом из договора аренды от 01.03.2007 N 59000114 следует, что общество "Вектор" заключало его с комитетом самостоятельно, а не в порядке перенайма. Имущество передано обществу "Вектор" в аренду комитетом по акту передачи от 01.03.2007.

Кроме того, перенаем по существу представляет собой уступку требования и перевод долга, и исходя из положений п. 2 ст. 389, п. 2 ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, уступка требования и перевод долга по сделке, требующей государственной регистрации, должны быть зарегистрированы в порядке, установленном для регистрации этой сделки.

Поскольку договор аренды от 01.10.2004 N 55620074 заключен на срок более года, он подлежал государственной регистрации, договор уступки от 25.11.2006, подписанный обществом "Восток Сервис" с обществом "Вектор", также подлежал государственной регистрации.

Учитывая, что в установленном законом порядке названный договор уступки не зарегистрирован, апелляционный суд правильно указал, что он не может быть признан заключенным и порождающим какие-либо права и обязанности.

С учетом изложенного апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что общество "Вектор" не является сингулярным правопреемником общества "Восток Сервис".

При таких обстоятельствах, установив, что обществом "Вектор" не доказана непрерывность владения и пользования спорным помещением в течение двух и более лет до дня вступления в законную силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (то есть до 05.08.2008) в соответствии с договором аренды, суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Ссылки общества "Вектор" на то, что договор уступки от 25.11.2006 не подлежал государственной регистрации, отклоняются как основанные на неправильном толковании норм права.

Доводы заявителя кассационной жалобы о наличии сингулярного правопреемства и нахождении спорного имущества в его непрерывном владении и пользовании более двух лет противоречат материалам дела.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2010 по делу N А60-21402/2010-С5 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вектор" - без удовлетворения.