Вопрос: Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН ("доходы минус расходы"), приобрел объект недвижимости для последующей перепродажи и перед продажей произвел реконструкцию. Вправе ли он учесть расходы на приобретение объекта недвижимости в порядке, предусмотренном пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, а также расходы на его реконструкцию? Применяется ли пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, если во время реконструкции часть помещений будет сдаваться в аренду? (Журнал "Налоговый Навигатор", N 16, август 2007 г.)

Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН ("доходы минус расходы"), приобрел объект недвижимости для последующей перепродажи и перед продажей произвел реконструкцию. Вправе ли он учесть расходы на приобретение объекта недвижимости в порядке, предусмотренном пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, а также расходы на его реконструкцию? Применяется ли пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, если во время реконструкции часть помещений будет сдаваться в аренду?

В соответствии с пп. 23 п. 1 ст. 346.16 Кодекса налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении налоговой базы по налогу могут уменьшать полученные доходы на сумму расходов по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации. При реализации указанных товаров налогоплательщики вправе также уменьшить доходы от этих операций на сумму расходов, непосредственно связанных с реализацией, в том числе на сумму расходов по хранению, обслуживанию и транспортировке реализуемых товаров.

Согласно п. 3 ст. 38 Кодекса товаром для целей Кодекса признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

В связи с этим, расходы на приобретение объекта недвижимости, предназначенного для дальнейшей реализации, могут быть учтены при определении налоговой базы в отчетном периоде реализации указанного объекта недвижимости (п. 2 ст. 346.17 Кодекса).

При этом гл. 26.2 Кодекса не предусмотрено увеличение стоимости приобретения товаров на затраты по доведению их до состояния, в котором они пригодны для использования в запланированных целях. Поэтому расходы на проведение реконструкции объекта недвижимости, приобретенного для дальнейшей реализации, при определении налоговой базы учитываться не должны.

Если приобретенные объекты недвижимости до их реализации используются налогоплательщиками для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе путем передачи объектов недвижимости (или их частей) в аренду, то для целей налогообложения эти объекты относятся к объектам основных средств. В этом случае расходы на их приобретение должны учитываться в порядке, установленном пп. 1 п. 1 и п. 3 ст. 346.16 Кодекса.

Основание. Письмо Минфина России от 11.07.2007 N 03-11-05/148.

Август 2007 г.

Управление ФНС России

по Свердловской области

Журнал Налоговый Навигатор, N 16