Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 1 марта 2011 г. N Ф09-231/11-С6 по делу N А60-1854/2010-С3 (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 1 марта 2011 г. N Ф09-231/11-С6 по делу N А60-1854/2010-С3

Дело N А60-1854/2010-С3

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Семеновой З.Г., судей Маликовой Э.М., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Город Ирбит" (далее - администрация) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.08.2010 по делу N А60-1854/2010-С3 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

администрации - Соколов P.O. (доверенность от 09.04.2009);

индивидуального предпринимателя Федосовой Ольги Александровны (далее - предприниматель) - Завьялов А.В. (доверенность от 30.11.2009).

Предприниматель (ОГРН 304661105100032, ИНН 661100228245) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к администрации (ОГРН 1056600557452, ИНН 6611001320), обществу с ограниченной ответственностью "Ирбит-Сервис" (далее - общество) о признании недостоверной величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете от 18.08.2009 N 4089-400 об определении рыночной стоимости объекта муниципальной собственности - нежилых помещений площадью 133,2 кв.м, расположенных на первом этаже жилого дома по адресу: г. Ирбит, ул. Горького, д. 10, в размере 3200000 руб.; разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2009 N 10 между администрацией и предпринимателем, путем обязания администрации заключить договор на следующих условиях:

п. 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Цена объекта составляет сумму в размере 2397073 (два миллиона триста девяносто семь тысяч семьдесят три) рубля 00 копеек, в т.ч. НДС, уплачиваемых Покупателем путем перечисления денежной суммы в соответствии с реквизитами, указанными Продавцом в настоящем договоре";

п. 4.1 договора изложить в следующей редакции: "Продавец обязан в течение 5 дней с момента подписания настоящего договора, передать Объект Покупателю по акту приема-передачи, обеспечив своевременную явку уполномоченного представителя для подписания соответствующих документов";

график погашения суммы задолженности и процентов (Приложение N 1 к договору) изложить в предложенной истцом редакции, прилагаемой к заявлению (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 4, л.д. 1-3).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.08.2010 (судья Казакова Г.И.) исковые требования удовлетворены. Признана недостоверной величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете от 18.08.2009 N 4089-400 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилых помещений площадью 133,2 кв.м N 15-21, 24, 25, расположенных на первом этаже жилого дома в г. Ирбите по ул. Горького, д. 10, в сумме 3200000 руб. На администрацию возложена обязанность заключить договор N 10 купли-продажи данного недвижимого имущества с предпринимателем на условиях п. 2.1, 4.1 договора в редакции истца, а именно: п. 2.1: "Цена объекта составляет 2397073 (два миллиона триста девяносто семь тысяч семьдесят три) рубля 00 копеек, в т.ч. НДС, уплачиваемых покупателем путем перечисления денежной суммы в соответствии с реквизитами, указанными продавцом в настоящем договоре"; п. 4.1: "Продавец обязан в течение 5 дней с момента подписания настоящего договора передать Объект Покупателю по акту приема-передачи, обеспечив своевременную явку уполномоченного представителя для подписания соответствующих документов"; Приложение N 1 к договору (график погашения задолженности и процентов) заключить на условиях оплаты стоимости объекта по графику, предусматривающему выплату суммы 2397073 руб. равными ежемесячными платежами, начиная с месяца, в котором настоящее решение суда вступит в законную силу, до 31 августа 2014 года; размер платы за рассрочку определить в порядке, установленном п. 2.4 договора. С администрации в пользу предпринимателя взыскано 2000 руб. в возмещение государственной пошлины, уплаченной при подаче иска, а также в возмещение судебных расходов 10000 руб.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2010 (судьи Зеленина Т.Л., Виноградова Л.Ф., Усцов Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение ст. 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, ст. 49, 82, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. По мнению заявителя, обязав администрацию заключить договор на условиях истца, суды вышли за пределы исковых требований. Администрация полагает, что был нарушен порядок назначения эксперта, не были учтены представленные администрацией кандидатуры. Кроме того, выводы, содержащиеся в заключении эксперта от 02.08.2010 N 805/2010, составленного по результатам экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, не мотивированны и не соответствуют действительности, а в назначении повторной экспертизы администрации было необоснованно отказано. Заявитель считает, что предпринимателем утрачено преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, поскольку нарушен тридцатидневный срок заключения договора купли-продажи. Администрация также полагает, что с нее неправомерно взыскана государственная пошлина по иску.

Предприниматель в отзыве на кассационную жалобу возражает против изложенных в ней доводов, просит оставить ее без удовлетворения.

Как установлено судами при рассмотрении спора, администрацией подготовлен и направлен предпринимателю проект договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2009 N 10, согласно которому на основании Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" администрация обязуется передать в собственность предпринимателя нежилые помещения площадью 133,2 кв.м N 15-21, 24, 25, расположенные на первом этаже жилого дома по адресу: г. Ирбит, ул. Горького, д. 10.

Согласно п. 2.1 данного договора цена указанного объекта недвижимого имущества составляет 3200000 руб., которая установлена в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 18.08.2009 N 4089-400.

Названная денежная сумма перечисляется предпринимателем администрации в рассрочку сроком до 31.08.2014, начиная с августа 2009 года, при этом на сумму, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов в размере 3,6% годовых (п. 2.3.2, 2.4 договора, Приложение N 1 к договору).

Пунктом 4.1 договора купли-продажи от 31.08.2009 N 10 предусмотрено, что упомянутый объект недвижимого имущества передается администрацией предпринимателю по акту приема-передачи в течение пяти дней с момента исполнения последним обязательства по оплате.

Предприниматель, не согласившись с предлагаемой редакцией договора купли-продажи в части выкупной цены в размере 3200000 руб., 30.09.2009 направил администрации протокол разногласий к договору, в том числе по п. 2.1, предложив размер выкупной цены - 1918000 руб. (в соответствии с отчетом об оценке N 09-09/09 рыночной стоимости на 24.09.2009); по п. 4.1 - о передаче предмета договора в течение пяти дней с момента подписания договора; по п. 7.1.3 - о дополнении данного пункта, устанавливающего обязанность администрации обеспечить подписание и подачу в регистрирующий орган заявления о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотрев обязанность администрации обеспечить подписание и подачу заявления о снятии обременения, связанного с рассрочкой платежа по договору; по Приложению N 1 к договору - расчет графика погашения суммы задолженности и платы за рассрочку в соответствии с ценой договора, составляющей 1918000 руб.

Предпринимателем передан администрации также отчет об оценке N 09-09/09 рыночной стоимости на 24.09.2009 спорных нежилых помещений, выполненный Уральской торгово-промышленной палатой.

Администрация направила предпринимателю протокол согласования разногласий от 28.10.2009, из которого следует, что в редакции предпринимателя принят п. 7.1.3 договора купли-продажи от 31.08.2009 N 10, предложения предпринимателя относительно редакций п.п. 2.1, 4.1 и Приложения N 1 к договору администрацией отклонены.

Существование неурегулированных разногласий относительно условий договора послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего.

На основании ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Наличие у предпринимателя преимущественного права на приобретение в собственность спорных нежилых помещений, установленное ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и соответствие его условиям реализации данного права, установленными этой нормой, администрацией не оспаривается и подтверждается направлением предпринимателю проекта договора от 31.08.2009 N 10 купли-продажи названного имущества.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости и учитывая, что в материалы дела представлены два отчета об определении его рыночной стоимости, судом первой инстанции на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилых помещений площадью 133,2 кв.м, расположенных на первом жилого дома в г. Ирбите по ул. М. Горького, д. 10, по состоянию на 18.08.2009; перед экспертом также поставлен вопрос о соответствии отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 18.08.2009 N 4089-400 требованиям законодательства об оценочной деятельности; проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "Уральский аналитический центр независимой оценки собственности".

Согласно заключению эксперта от 02.08.2010 N 805/2010 рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 18.08.2009 составила 2397073 руб. Кроме того, экспертом выявлено, что при составлении отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 18.08.2009 N 4089-400 нарушены требования п. 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а именно: принципы обоснованности и однозначности.

Принимая во внимание выводы эксперта и уточненные исковые требования предпринимателя, цена спорного объекта недвижимого имущества определена судами в сумме 2397073 руб., в связи с чем установлен график оплаты стоимости данного объекта - погашение суммы равными ежемесячными платежами до 31.08.2014 с уплатой процентов за рассрочку платежа, что соответствует положениям п. 2.3.2 договора купли-продажи от 31.08.2009 N 10.

С учетом положений ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, устанавливающей, что в случае приобретения арендатором арендуемого имущества в рассрочку, оно находится в залоге у продавца до полной его оплаты, ст. 338 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости", предусматривающих оставление имущества, на которое установлена ипотека, во владении и пользовании залогодателя, а также учитывая, что спорные помещения до заключения договора купли-продажи находятся в аренде у предпринимателя, а в случае непередачи этих помещений во владение и пользование предпринимателя при заключении договора купли-продажи администрация сохранит право требовать помимо выкупной цены платы за пользование имуществом, суды пришли к выводу о необходимости принятия п. 4.1 договора купли-продажи от 31.08.2009 N 10 в редакции истца.

Доводы администрации, изложенные в кассационной жалобе, повторяют доводы апелляционной жалобы, они были предметом исследования в апелляционном суде, им дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки у суда кассационной инстанции не имеется.

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства. Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Свердловской области и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда являются законными и отмене не подлежат. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.08.2010 по делу N А60-1854/2010-С3 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу администрации муниципального образования "Город Ирбит" - без удовлетворения.