Решение Арбитражного суда Свердловской области от 5 марта 2011 г. N А60-41087/2010 (извлечение) (ключевые темы: земельный участок - кадастровый номер - площадки - право собственности - договор купли-продажи)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 5 марта 2011 г. N А60-41087/2010

Резолютивная часть решения объявлена 28 февраля 2011 года

Полный текст решения изготовлен 05 марта 2011 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи, рассмотрел в судебном заседании дело N А60-41087/2010-С2 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Теплостройкомплекс" к Закрытому акционерному обществу "Среднеуральское управление "Энергоспецстрой", Комитету по управлению имуществом и казной городского округа Среднеуральск,

третье лицо: Свердловское областное государственное унитарное предприятие "Областной центр недвижимости", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области,

о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

при участии в судебном заседании:

от истца: Чехомова В.Е., представитель по доверенности от 01.11.2010 г., Ковалев В.Н. представитель по доверенности от 24.02.2011 г.

от ответчиков: ЗАО "Среднеуральское управление "Энергоспецстрой": Сухоруков А.В., представитель по доверенности от 26.03.2010 г.; Петров В.Ф., директор, на основании выписки из протокола от 25.03.2008 г.

от СОГУП "Областной центр недвижимости" Малова В.А. представитель по доверенности N 349 от 30.12.2010 г.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Общество с ограниченной ответственностью "Теплостройкомплекс" обратилось в арбитражный суд с иском к Закрытому акционерному обществу "Среднеуральское управление "Энергоспецстрой", Комитету по управлению имуществом и казной городского округа Среднеуральск о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка от 24.09.2008 г., заключенного между ответчиками, площадью 9556 кв.м, расположенного по адресу г. Среднеуральск, Промышленный проезд, д. 3а, с кадастровым номером 66:62:0101001:0091.

В качестве основания заявленных исковых требований истец ссылается на то, что объект недвижимости, зарегистрированный за ним на праве собственности: сооружение - площадка N 5 на стройбазе, входящее в состав производственного - технологического комплекса "Строительная база СУГРЭС", общей площадью 4590 кв.м., литер 130, расположенное в г. Среднеуральске, ул. Ленина, 2, кадастровый (условный) номер 66:42\01:01:18:02:28, расположен на земельном участке с кадастровым номером 66:62:0101001:0091, в отношении которого между ответчиками заключен оспариваемый договор купли-продажи. Истец ссылается на нарушение указанной сделкой исключительного права на приватизацию земельного участка, установленного ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Ответчики исковые требования не признали по основаниям, изложенным в отзыве. В качестве оснований возражений ответчик - ЗАО "Среднеуральское управление "Энергоспецстрой" ссылается на то, что объект недвижимости, на который у истца зарегистрировано право собственности, не находится на земельном участке с кадастровым номером 66:62:0101001:0091, принадлежащем ответчику, доказательств иного - не имеется. Истец приобрел свой объект на основании договора купли-продажи от 22.02.2008 г., в котором указано, что объекты, приобретенные истцом, расположены на совершенно ином земельном участке - с кадастровым номером 66:62:0101001:0019, не имеющем никакого отношения к объекту ответчика.

Ответчик категорически настаивает на том, что на его земельном участке расположены только его объекты недвижимости, а именно:

- здание нежилого назначения, литер Б, общей площадью 275,7 кв.м., расположенное по адресу г. Среднеуральск, Промышленный проезд, 3А, кадастровый (условный) номер 66:62:0:0:1\366-1\1\Б\73;

- механическая мастерская с открытой площадкой складирования конструкций нежилого назначения, литер 1А, 1Б, площадью 1448,4 кв.м. (литера 1А), площадью 3321 кв.м. (литера 1Б), расположенная по адресу г. Среднеуральск, Промышленный проезд, д. 3А, кадастровый (условный) номер 66:62:0:0:1\366-2\1\А\73, принадлежащая на праве собственности Закрытому акционерному обществу "Среднеуральское управление "Энергоспецстрой".

В судебном заседании 24.01.2011 г. судом сторонам было предложено проведения экспертизы для установления вопроса: на чьем земельном участке расположен спорный объект недвижимости. Для предоставления сторонам дополнительного времени для решения вопроса о необходимости проведения экспертизы в судебном заседании объявлен перерыв до 26.01.2011 г. После перерыва истцом были представлены возражения относительно отзыва ответчика, а также истец указал, что не имеет возражений относительно проведения экспертизы. Ответчик заявил возражения, сославшись на то, что все необходимые сведения имеются в правоустанавливающих документах, представленных в материалы дела.

С учетом специфики настоящего спора суд признал назначение экспертизы по настоящему делу неэффективным, поскольку на спорном земельном участке имеется только одна открытая площадка для складирования конструкций. Однако истец полагает, что это именно его площадка, право на которую зарегистрировано за ним в установленном законом порядке, а ответчик настаивает на том, что данный объект входит в состав имущества, зарегистрированного за ним на праве собственности. Учитывая, что на территории бывшей строительной базы СУГРЭС находится множество похожих строительных площадок, установление того обстоятельства, что именно объект истца находится на земельном участке ответчика, с помощью экспертизы невозможно.

Исходя из представленных в материалы дела документов, проведение по данному делу экспертизы является нецелесообразным, поскольку речь идет о специфическом предмете - объектах учета истца и ответчика, установление обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, будет производиться путем привлечения участию в деле в качестве третьего лица СОГУП "Областной центр недвижимости" и представления данной организацией, проводившей технический учет, официальных в порядке ст. 81 Арбитражного процессуального кодекса РФ письменных пояснений по делу.

Учитывая, что речь предположительно может идти об одном и том же объекте - строительной площадке, заинвентаризированной под разным описанием за разными субъектами (истец полагает, что его объект учтен в составе объекта, принадлежащего ответчику), определением от 26.01.2011 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено СОГУП "Областной центр недвижимости", как лицо, готовившее исходную техническую информацию для регистрации объекта истца и объектов ответчика.

Определением от 26.01.2011 г. суд обязал СОГУП "Областной центр недвижимости", представить официальные письменные пояснения относительно постановки на технический учет объектов ответчика - механической мастерской с открытой площадкой складирования конструкций, назначений нежилое, литер 1А, 1Б, расположенной по адресу Среднеуральск, Промышленный проезд, д. 3А., кадастровый (условный) номер 66:62:0:0:1/366-2/1/А/73, здание нежилого назначения, литер Б, расположенное по адресу г. Среднеуральск, Промышленный проезд, 3А, кадастровый (условный) номер 66:62:0:0:1/366-1/1/Б/73, а также объекта истца - площадка N 5 на стройбазе, входящее в состав производственного - технологического комплекса "Строительная база СУГРЭС", литер 130, расположенная по адресу г. Среднеуральск, ул. Ленина, д. 2, кадастровый (условный) номер 66:42/01:01:18:02:28.

СОГУП "Областной центр недвижимости" в судебном заседании представило пояснения, согласно которым объект "площадка N 5 на стройбазе (литера 130)" площадь застройки по наружному обмеру 4590 кв.м. был поставлен на технический учет головным подразделением предприятия вместе с другими объектами производственно-технологического комплекса Среднеуральской ГРЭС. Обследование объектов комплекса было проведено по заявке Среднеуральской ГРЭС по состоянию на 13 ноября 2001 г. в соответствии с предоставленным заказчиком генеральным планом промплощадки Стройбазы N 1 и N 2, подготовленного АО "УралТЭП".

Объект "механическая мастерская, литера А", расположенный по адресу Свердловская область, Среднеуральск, Проезд промышленный, 5А. поставлен на технический учет на основании заявки ОАО "Уралэнергострой", акта приема передачи имущества, от 01 декабря 2000 г. В материалах кадастрового дела имеется так же выписка из плана приватизации треста "Уралэнергострой", копия Постановления главы муниципального образования город Среднеуральск" от 19.04.2005 г. N 224, свидетельствующее о присвоении адреса: Среднеуральск, проезд Промышленный, ЗА.

Учитывая, что постановка на учет объектов истца и ответчика производилась разными структурными подразделениями областного БТИ, двойной учет объекта истца и ответчика в составе разной технической информации, а следовательно последующая регистрация права собственности фактически на один объект, но под разным описанием, по мнению СОГУП "Областной центр недвижимости" была возможна, однако, утверждать, что именно в отношении данных объектов (истца и ответчика) произведен двойной учет - невозможно, равно как невозможно из имеющихся в кадастровых делах документах однозначно установить, что объект истца учтен в составе объекта, принадлежащего ответчику.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон, арбитражный суд счел требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению. При этом арбитражный суд основывается на следующем.

Как установлено при рассмотрении дела, за истцом имеется зарегистрированное право собственности на объект недвижимости - площадка N 5 на стройбазе, входящее в состав производственного - технологического комплекса "Строительная база СУГРЭС", литер 130, расположенная по адресу г. Среднеуральск, ул. Ленина, д. 2, кадастровый (условный) номер 66:42/01:01:18:02:28. Данный объект приобретен истцом по договору купли-продажи от 14.02.2008г. совместно с иными объектами, и согласно приложению, являющемуся неотъемлемой частью договора (п. 1.2), приобретенные истцом объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 66:62:0101001:0019. Приложение N 1 (копия) к договору купли-продажи представлено в материалы дела ответчиком ходатайством от 17.01.2011 г. (т.1 л.д. 138). То обстоятельство, что в правоустанавливающем документе имеются вышеуказанные сведения о месте расположения объектов - истец не оспаривает.

Земельный участок с кадастровым номером 66:62:0101001:0019 был расформирован, из него образовано множество земельных участков, однако, участок ответчика с номером 66:62:0101001:0091, выкупленный на основании оспариваемой в рамках настоящего дела сделки, не был образован из участка

с кадастровым номером 66:62:0101001:0019 и никогда не входил в его состав, что усматривается из представленных в материалы дела выписок из государственного кадастра недвижимости. Данное обстоятельство истцом также не оспаривается.

За ответчиком имеется зарегистрированное право собственности на здание нежилого назначения, литер Б, общей площадью 275,7 кв.м., расположенное по адресу г. Среднеуральск, Промышленный проезд, 3А, кадастровый (условный) номер 66:62:0:0:1\366-1\1\Б\73; механическую мастерскую с открытой площадкой складирования конструкций нежилого назначения, литер 1А, 1Б, площадью 1448,4 кв.м. (литера 1А), площадью 3321 кв.м. (литера 1Б), расположенная по адресу г. Среднеуральск, Промышленный проезд, д. 3А, кадастровый (условный) номер 66:62:0:0:1\366-2\1\А\73.

Объекты недвижимости ответчика расположены на земельном участке с кадастровым номером 66:62:0101001:0091. На основании ст. 36 Земельного кодекса РФ ответчиком реализовано исключительное право на приватизацию земельного участка - 24.09.2008 г. заключен договор купли-продажи земельного участка, оспариваемый истцом.

Истец фактически ссылается на то, что в приложении к договору купли-продажи от 14.02.2008 г., на основании которого им была приобретена строительная площадка N 5, ошибочно указано место нахождения данного объекта на земельном участке с номером 66:62:0101001:0019. Истец настаивает на том, что его объект расположен на участке ответчика.

Между тем, из фактических обстоятельств дела с очевидностью следует то, что на спорном земельном участке с номером 66:62:0101001:0091 имеется только один объект, по описаниям подходящий под определение "строительная площадка" или "площадка складирования конструкций". Поскольку двух площадок на данном земельном участке не имеется, в данном деле речь идет о возможном, по мнению истца, учете его объекта (строительной площадки N 5) в составе объекта ответчика (механической мастерской с открытой площадкой складирования конструкций).

Принимая во внимание всю совокупность имеющихся в материалах дела документов (техническую информацию на объекты истца и ответчика, исходные данные для составления техдокументации, ситуационные планы, экспликации, представленные в материалы дела письма Среднеуральской ГРЭС, ФГУП "Уралгеоинформ"), а также учитывая представленные в материалы дела пояснения лиц, участвующих в деле, в том числе пояснения СОГУП "Областной центр недвижимости", арбитражный суд полагает, что имеющиеся в деле сведения не могут быть положены судом в основу вывода о том, что объект истца неправомерно учтен в составе объекта ответчика. Имеющиеся в деле сведения могут свидетельствовать о том, что при составлении технической документации, объект - площадка N 5 на стройбазе, входящее в состав производственного - технологического комплекса "Строительная база СУГРЭС", литер 130, вместе с другими объектами производственно-технологического комплекса Среднеуральской ГРЭС в Генеральном плане промплощадки стройбазы N 1 и N 2 Среднеуральской ГРЭС (генплан, подготовленный АО "УралТЭП", представлен в материалы дела СОГУП "Областной центр недвижимости") был нанесен на земельный участок, которому впоследствии присвоен номер 66:62:0101001:0091. Равным образом, представленные в материалы дела документы могут свидетельствовать и о том, что указанная площадка расположена на ином земельном участке с номером 66:62:0101001:0019, что прямо указано в правоустанавливающих документах истца, и что вполне возможно, учитывая, что на территории бывшей Среднеуральской ГРЭС находится множество аналогичных площадок. Равным же образом, представленные документы могут свидетельствовать и о том, что если данная площадка и была нанесена в генплане на земельный участок, впоследствии приобретенный ответчиком, то указанные данные для инвентаризации были изначально ошибочны, что усматривается из писем непосредственно Среднеуральской ГРЭС от 10.04.2008 г. N 01-99/1061 и письма ФГУП "Уралгеоинформ" от 31.03.2008 г. N 268.

При рассмотрении настоящего спора арбитражный суд исходит из того, что, на спорном земельном участке находятся зарегистрированные надлежащим образом объекты ответчика, в связи с чем у ответчика имелось исключительное право на его приватизацию. В данном случае арбитражный суд полагает, что поскольку ответчиком зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости, оформлены земельные права на участок, на котором они расположены, участок приобретен впоследствии в собственность - никаких оснований для расприватизации и признании сделки недействительной не имеется.

Что касается возможного двойного учета объектов, то двойной учет объектов и двойная их регистрация под разным наименованием и разным техническим описанием возможен, в судебной практике имеется достаточное количество подобных ситуаций, однако, принимая во внимание принцип стабильности гражданского оборота, учитывая то, что ответчиком на законных основаниях произведен выкуп земельного участка, принимая во внимание также отсутствие однозначных данных, свидетельствующих о том, что объект истца вошел в состав объекта ответчика, суд полагает, что требования истца о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 24.09.2008 г. необоснованны и удовлетворению не подлежат.

Что касается истца, то суд полагает, что при приобретении объектов недвижимости истец изначально должен был озаботиться установлением их фактического места нахождения - в договоре купли продажи указано, что приобретаемые объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 66:62:0101001:0019, сведений о том, что на данном земельном участке (участках, из него образованных) нет промышленных площадок - истец не представил, ответчик же, напротив категорически настаивает на том, что площадка истца находится на ином земельном участке. При наличии обоснованных сомнений в том, что объект истца вошел в состав объекта, учтенного и зарегистрированного за ответчиком, суд не может удовлетворить заявленные исковые требования.

Определением от 24.12.2010 г. удовлетворено заявление ООО "Теплостройкомплекс" об обеспечении иска в виде запрета Закрытому акционерному обществу "Среднеуральское управление "Энергоспецстрой" осуществлять действия, связанные с разделом, отчуждением и обременением земельного участка, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Среднеуральск, Промышленный проезд, д.3а с кадастровым номером 66:62:0101001:0091; запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области регистрировать переход права собственности Закрытого акционерного общества "Среднеуральское управление "Энергоспецстрой" к третьим лицам в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Среднеуральск, Промышленный проезд, д.За с кадастровым номером 66:62:0101001:0091, и запрета осуществлять постановку на кадастровый учет земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Среднеуральск, Промышленный проезд, д.За с кадастровым номером 66:62:0101001:0091.

В соответствии с п. 5 ст. 96 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае отказа в удовлетворении иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

Учитывая, что в удовлетворении иска отказано, обеспечительные меры действуют до вступления решения в законную силу и подлежат отмене после его вступления в законную силу.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 96, ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. В удовлетворении иска отказать.

2. С момента вступления в законную силу настоящего решения отменить меры по обеспечению иска, принятые определением от 24.12.2010 г., а именно: отменить запрет Закрытому акционерному обществу "Среднеуральское управление "Энергоспецстрой" осуществлять действия, связанные с разделом, отчуждением и обременением земельного участка, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Среднеуральск, Промышленный проезд, д. 3а с кадастровым номером 66:62:0101001:0091; отменить запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области на регистрацию перехода права собственности Закрытого акционерного общества "Среднеуральское управление "Энергоспецстрой" к третьим лицам в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Среднеуральск, Промышленный проезд, д.За с кадастровым номером 66:62:0101001:0091, и запрет на осуществление постановки на кадастровый учет земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Среднеуральск, Промышленный проезд, д.За с кадастровым номером 66:62:0101001:0091.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная и кассационная жалобы также могут быть поданы посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа "http://fasuo.arbitr.ru".