Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 марта 2011 г. N Ф09-827/11-С6 по делу N А60-21979/2010-С5 (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 3 марта 2011 г. N Ф09-827/11-С6 по делу N А60-21979/2010-С5

Дело N А60-21979/2010-С5

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Маликовой Э.М., судей Смирнова А.Ю., Семеновой З.Г.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гостиница "Тагил" (далее - общество) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.09.2010 по делу N А60-21979/2010-С5 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2010 по указанному делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества - Сафронова С.А. (доверенность от 12.07.2010).

Общество обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к администрации муниципального образования "город Нижний Тагил" (далее - администрация) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений площадью 774,4 кв. м, в том числе: помещения пятого этажа площадью 705,5 кв. м, помещения седьмого этажа площадью 26,9 кв. м, помещения седьмого этажа площадью 42 кв. м, расположенных по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Садовая, д. 4, и обязании устранить допущенные нарушения путем совершения действий, предусмотренных ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008. N 159-ФЗ).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.09.2010 (судья Киреев П.Н.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2010 (судьи Зеленина Т.Л., Усцов Л.А., Гребенкина Н.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение ст. 130, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ., п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - информационное письмо от 05.11.2009 N 134), а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Общество, ссылаясь на то, что в материалы дела представлены доказательства (технические и кадастровые паспорта), подтверждающие, что спорные помещения могут быть сформированы как обособленные объекты недвижимости, полагает в связи с этим возможным выкуп указанных помещений.

Как установлено судами при рассмотрении спора, Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации и обществом подписан договор аренды нежилого помещения (здания, сооружения) от 28.06.2004 N 261, согласно которому обществу во владение и пользование передаются помещения площадью 6332,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Садовая, д. 4. В п. 4.1 данного договора указано, что он распространяется на арендные отношения сторон, возникшие после 01.09.2004, и действует по 01.09.2029.

Названные помещения переданы обществу по акту приема-передачи от 28.06.2004.

Дополнительным соглашением от 11.08.2004 к договору аренды от 28.06.2004 N 261, стороны установили, что обществу передаются помещения площадью 6332,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Садовая, д. 4, и помещение кафе на восьмом этаже площадью 118,9 кв. м, расположенное по тому же адресу.

Данное помещение кафе передано обществу по акту приема-передачи от 11.08.2004.

Дополнительным соглашением от 04.10.200 к указанному договору аренды изменен состав передаваемого обществу имущества: помещения площадью 6332,4 кв. м, помещение кафе на восьмом этаже площадью 118,9 кв. м, нежилое помещение буфета площадью 27,6 кв. м и нежилые помещения площадью 6 кв. м, расположенные по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Садовая, д. 4.

Помещения площадью 27,6 кв. м и 6 кв. м переданы обществу по актам приема-передачи от 04.10.2006.

Договор аренды от 28.06.2004 N 261 и дополнительные соглашения к нему от 11.08.2004, 04.10.2006 зарегистрированы в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) порядке.

Общество обратилось с заявлением о выкупе части арендуемого помещения площадью 6332,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Садовая, д. 4, а именно: помещений на пятом этаже площадью 705,5 кв. м, помещений на седьмом этаже площадью 26,9 кв. м и помещений на седьмом этаже площадью 42 кв. м, всего площадью 774,4 кв.м, а также помещения кафе на восьмом этаже площадью 118,9 кв. м, находящегося по тому же адресу. Данное заявление получено администрацией 15.04.2010.

В письме от 13.05.2010 N 53-1836, направленном обществу в ответ на его заявление, указано, что реализация преимущественного права общества на приобретение помещения кафе на восьмом этаже площадью 118,9 кв. м будет осуществляться в порядке и сроки, определенные Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в реализации названного права в отношении помещений площадью 774,4 кв. м обществу отказано, так как они не были сформированы и поставлены на кадастровый учет, не являются объектами гражданских правоотношений.

Полагая, что данный отказ не основан на законе, нарушает его права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением по рассматриваемому делу.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.

Для признания ненормативного правового акта недействительным, незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие его закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8).

В силу ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции действовавшей на момент обращения общества с заявлением о выкупе арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 данного Закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 этого Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ вступил в силу 05.08.2008.

В п. 8 информационного письма от 05.11.2009 N 134 разъяснено, что по смыслу названного Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ. В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела документы, суды установили, что за муниципальным образованием "город Нижний Тагил" на праве собственности зарегистрировано помещение гостиницы площадью 6332,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Садовая, д. 4, помещения площадью 705,5 кв. м, 26,9 кв. м и 42 кв. м, о выкупе которых просило общество, как самостоятельные объекты недвижимого имущества не сформированы, их кадастровый учет не проведен, согласие собственника на раздел принадлежащего ему единого помещения гостиницы отсутствует.

При таких обстоятельствах, учитывая, что не может быть принято решение о приватизации объекта недвижимого имущества, основные технические характеристики которого не определены, суды пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Отклоняя довод общества о том, что имеющиеся в материалах дела технические и кадастровые паспорта свидетельствуют о том, что испрашиваемые обществом нежилые помещения площадью 705,5 кв. м, 26,9 кв. м и 42 кв. м могут быть сформированы как обособленные объекты, обладают уникальными характеристиками нежилого помещения как объекта гражданских прав, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того., что кадастровый учет испрашиваемых обществом помещений как самостоятельных объектов недвижимости в установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" порядке по заявлению правообладателя не проводился, что в отсутствие его волеизъявления и учитывая функциональное назначение переданного в аренду объекта (нежилые помещения гостиницы площадью 6332,4 кв. м) привело бы к нарушению прав владения, пользования и распоряжения собственником указанным объектом как единым целым в соответствии с его целевым назначением. При этом суды сделали верный вывод о том, что формирование и выделение отдельных объектов недвижимости по инициативе арендатора с целью их выкупа не предусмотрено положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Принимая во внимание указанное, ссылка заявителя на названные обстоятельства в рассматриваемом случае не может служить основанием для отмены судебных актов.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных судами на их основании выводов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.09.2010 по делу N А60-21979/2010-С5 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2010 по указанному делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гостиница "Тагил" - без удовлетворения.