Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 апреля 2011 г. N Ф09-1715/11-С6 по делу N А07-28730/2009-Г-МАФ (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 14 апреля 2011 г. N Ф09-1715/11-С6 по делу N А07-28730/2009-Г-МАФ

Дело N А07-28730/2009-Г-МАФ

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 7 декабря 2010 г. N Ф09-9529/10-С6 по делу N А07-4442/2010-Г-НММ

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 апреля 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Мындря Д. И., судей Маликовой Э.М., Смирнова А.Ю.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дом-Строй" (далее - общество "Дом-Строй") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.10.2010 по делу N А07-28730/2009-Г-МАФ и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, открытом 06.04.2011, приняли участие представители:

общества "Дом-Строй" - Камалитдинова Э.Х. (доверенность от 01.11.2010);

Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску (далее - Комитет по управлению собственностью) - Галимов В.В. (доверенность от 24.08.2010).

В судебном заседании объявлен перерыв до 14 ч. 30 мин. 07.04.2011.

После перерыва в судебном заседании приняла участие представитель общества "Дом-Строй" - Камалитдинова Э.Х. (доверенность от 01.11.2010).

Администрация городского округа "Город Нефтекамск" Республики Башкортостан (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу "Дом-Строй" о взыскании 24 116 955 руб. 85 коп. задолженности по арендной плате за период с 29.12.2007 по 29.09.2008 по договору от 29.12.2007 N 2166-К и за период с 01.04.2009 по 31.12.2009 по договору от 30.09.2008 N 2597/К (с учетом уточнения заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие "Глобус".

Определением суда от 28.09.2010 произведена замена истца -администрации - на Комитет по управлению собственностью.

Общество "Дом-Строй" обратилось в суд со встречным иском о признании договора от 29.12.2007 N 2166-К аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, недействительным как заключенного в результате введения общества "Дом-Строй" в заблуждение относительно возможности использования арендованных земель для строительства квартала малоэтажной и многоэтажной застройки.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.10.2010 (судья Масалимов А.Ф.) исковые требования Комитета по управлению собственностью удовлетворены. С общества "Дом-Строй" в пользу Комитета по управлению собственностью взыскано 24 116 955 руб. 85 коп. задолженности по арендной плате. В удовлетворении исковых требований общества "Дом-Строй" судом отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2011 (судьи Баканов В.В., Карпачева М.И., Ермолаева Л.П. ) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Дом-Строй" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя, Комитет по управлению собственностью не является надлежащим истцом по заявленному требованию. Ответчик считает несостоятельной выводы судов о наличии у него обязанности по внесению арендной платы по спорным договорам ввиду отсутствия со стороны арендатора претензий по качеству земельного участка и ссылается на неисполнение арендодателем обязанности по передаче земельного участка, пригодного для целей его использования, предусмотренных договором. Заявитель указывает, что материалами дела подтверждено, что на части данного участка находится овраг, часть участка расположена в затопляемой зоне; весь период, за который заявлено взыскание, производились работы по уточнению границ земельного участка, пригодного для строительства; земельный участок по причине его непригодности для застройки квартала фактически ответчиком не использовался; непригодные для строительства участки возвращены арендодателю. Общество "Дом-Строй" полагает ошибочным вывод судов о подтвержденности пригодности земельного участка со ссылкой на акт выбора от 20.06.2007, поскольку иными доказательствами, в том числе: актом обследования от 03.09.2008, распоряжением от 18.04.2008 N 156р, письмом муниципального унитарного предприятия "Глобус" (далее - предприятие "Глобус") от 19.04.2010 N 43, данное обстоятельство опровергается. Указанным доказательствам, по мнению заявителя, судами не дана надлежащая правовая оценка. Кроме того, ответчик ссылается на то, что на момент вынесения решения по настоящему делу право аренды на весь земельный участок передано по договорам уступки третьим лицам, а именно: по договору от 24.06.2009 передано право аренды земельного участка площадью 101 824 кв.м обществу с ограниченной ответственностью "Уралбашстрой", по договору от 07.09.2009 передано право аренды земельного участка площадью 64 649 кв.м обществу с ограниченной ответственностью "СпецэнергоМонтаж-Плюс", по договору от 01.12.2009 передано право аренды земельного участка площадью 258 924 кв.м обществу с ограниченной ответственностью "Кама-Гранд", которые, начиная с июня 2009 года, вносили арендую плату. Данные договоры обозревались судом апелляционной инстанции, но в их приобщении к материалам дела отказано. Помимо этого, заявитель считает, что апелляционным судом в нарушение норм процессуального законодательства в судебном заседании, состоявшемся 11.01.2011, встречное исковое заявление не рассматривалось, в то время как в постановлении суда дана правовая оценка данному требованию.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет по управлению собственностью, ссылаясь на несостоятельность доводов заявителя, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом по управлению собственностью (арендодатель) и общество "Дом-Строй" (арендатор) 29.12.2007 заключен договор N 2166к аренды земельных участков площадью 449 974 кв.м с кадастровым номером 02:66:01 06 01:0072 и площадью 566 342 кв.м с кадастровым номером 02:66:01 05 12:0034, расположенных в 600 м на юго-запад от ориентира, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Сосновая, д. 11, для проектирования и строительства квартала малоэтажной и многоэтажной застройки, сроком с 29.12.2007 по 29.09.2008.

По акту приема-передачи от 29.12.2007 указанные земельные участки переданы арендатору.

В соответствии с п. 4.2 данного договора арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 октября.

Согласно расчету по договору от 29.12.2007 N 2166к за период с 29.12.2007 по 29.09.2008 ответчик обязан уплатить арендую плату в сумме 15 139 253 руб. 42 коп.

В письме от 04.02.2008 N 2 общество "Дом-Строй" обратилось в администрацию с просьбой уточнить границы земельных участков, предоставленных в аренду для проектирования и строительства квартала малоэтажной и многоэтажной застройки, в связи с технической ошибкой при межевании.

Распоряжением администрации от 18.04.2008 N 156р предписано приостановить действие договора аренды земельного участка от 29.12.2007 N 2166к и начисление арендной платы до момента начала строительства объекта.

Распоряжением администрации от 28.08.2008 N 338р распоряжение от 18.04.2008 N 156р отменено, предписано возобновить начисление арендной платы по договору от 29.12.2007 N 2166к с момента начала срока аренды.

Комиссионным обследованием вышеуказанных земельных участков, оформленным актом от 03.09.2008, установлено, что на части земельного участка расположен глубокий овраг с протекающей в низине рекой Маринкой -данные земли не пригодны для какого-либо строительства; часть земель находится в затопляемой зоне - данные земли также не пригодны для строительства. В данном акте указано на необходимость пересмотреть расположение границ земельного участка, уточнить и изменить границы, исключив непригодные для строительства земли.

В результате выполнения кадастровых работ были вновь сформированы земельные участки в количестве 421 участок общей площадью 432 097 кв.м, из них - 412 участков с разрешенным использованием: для проектирования и строительства жилого дома и 9 участков с разрешенным использованием: для жилищного строительства.

Между сторонами на вновь сформированные земельные участки, расположенные на ранее отведенной площади по договору от 29.12.2007 N 2166к, 30.09.2008 заключен договор N 2597/1к сроком с 29.09.2008 по 29.09.2013.

По акту приема-передачи от 30.09.2008 указанные земельные участки общей площадью 432 097 кв.м переданы арендатору.

Договор аренды от 29.09.2008 N 2597/1 зарегистрирован в установленном законом порядке 17.06.2009 за номером 02-04-13/018/2009-105.

Пунктом 4.2 названного договора установлена обязанность арендатора вносить арендую плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 октября.

Комитетом по управлению собственностью в адрес ответчика направлена претензия от 16.10.2009 N 44/12-7733 с требованием погасить задолженность по арендной плате по названным договорам в размере 24 116 955 руб. 85 коп. в срок до 05.11.2009.

Ссылаясь на неисполнение обществом "Дом-Строй" в добровольном порядке обязанности по уплате арендных платежей, Комитет обратился в суд с рассматриваемым иском.

Общество "Дом-Строй", ссылаясь на то, что Комитет по управлению собственностью передал в аренду земельный участок, непригодный для строительства, обратился со встречным иском о признании договора аренды от 29.12.2007 N 2166к недействительным на основании ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации как заключенного в результате введения общества "Дом-Строй" в заблуждение относительно возможности использования арендованных земель для строительства квартала малоэтажной и многоэтажной застройки, ссылаясь на невозможность использования земельного участка для строительства и положения ст. 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

В соответствии с п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Учитывая, что положения ст. 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируют отношения, связанные с исполнением договора аренды и устанавливают последствия ненадлежащего исполнения договора арендодателем, суды правомерно отказали в удовлетворении иска общества "Дом-Строй" о признании договора аренды от 29.12.2007 N 2166к недействительным по заявленным правовым основаниям.

Доводы в опровержение указанных выводов судов в кассационной жалобе не приведены (ч. 1,3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Удовлетворяя требования Комитета по управлению собственностью о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договорам от 29.12.2007 N 2166к и от 30.09.2008 N 2597/1к, суды исходили из того, что, подписав данные договоры, ответчик принял на себя обязательство по своевременному внесению арендных платежей; обязанность по уплате основана на положениях ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации; земельные участки, непригодные для использования в период действия договора аренды от 29.12.2007 N 2166к, по акту приема-передачи ответчику не передавались; оснований для освобождения арендатора от уплаты предусмотренной договором арендной платы не имеется. Довод заявителя об отсутствии у него обязанности по уплате арендных платежей по договору от 30.09.2008 N 2597/1к со ссылкой на наличие договоров уступки, по которым новые арендаторы, начиная с июня 2009 года, осуществляют внесение арендной платы, отклонен судом апелляционной инстанции как основанный на новых доказательствах, которые не были представлены в суд первой инстанции и выводы суда относительно которых могут повлиять на права и обязанности лиц, не привлеченных к участию в деле.

Суд кассационной инстанции считает, что судебные акты в части удовлетворения требований Комитета по управлению собственностью подлежат отмене, а дело в указанной части - передаче на новое рассмотрение ввиду следующего.

В соответствии с ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению (ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обращаясь в суд с иском о взыскании задолженности, Комитет по управлению собственностью ссылался на неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договорам аренды от 29.12.2007 N 2166к и от 30.09.2008 N 2597/1к.

Общество "Дом-Строй", возражая против удовлетворения заявленных требований и обосновывая отсутствие у него обязанности по уплате арендных платежей по договору от 29.12.2007 N 2166к, ссылалось, в том числе, на положения ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, на невозможность использования земельных участков для строительства и утверждало, что земельные участки им не использовались.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исходя из смысла ст. 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", нарушение предусмотренной п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, может являться основанием для отказа во взыскании арендной платы.

Ответчиком в подтверждение обстоятельств ненадлежащего исполнения арендодателем обязательств по передаче ему земельного участка в состоянии, пригодном для его использования в целях, предусмотренных договором аренды, в материалы дела представлено, в частности, письмо общества "Дом-Строй" от 04.02.2008 N 2 с просьбой уточнить границы земельных участков, предоставленных в аренду для проектирования и строительства квартала малоэтажной и многоэтажной застройки, в связи с технической ошибкой при межевании.

Также в материалы дела представлен акт обследования земельных участков от 03.09.2008, переданных в аренду по договору от 29.12.2007 N 2166к, составленный с участием главного архитектора городского округа "Город Нефтекамск", председателя Комитета по управлению собственностью и директора предприятия "Глобус", согласно которому на части земельного участка, расположен глубокий овраг, с протекающей в низине рекой Маринкой - данные земли не пригодны для какого-либо строительства; а часть земель находится в затопляемой зоне - данные земли также не пригодны для строительства. В данном акте указано на необходимость пересмотреть расположение границ земельного участка, уточнить и изменить границы, исключив не пригодные для строительства земли.

Кроме того, в деле имеется распоряжение администрации от 18.04.2008 N 156р о приостановлении действия договора аренды земельного участка от 29.12.2007 N 2166к и начисления арендной платы до момента начала строительства объекта.

В письме предприятия "Глобус" от 19.04.2010 N 43 сообщается, что согласно акта обследования земельного участка от 03.09.2008, предоставленного в аренды обществу "Дом-Строй", пригодными для использования в целях строительства квартала жилых домов являются земли площадью 262 212 кв.м. Соответствующие пояснения содержаться также в отзыве предприятия "Глобус" (т. 3 л.д. 119-120).

На все эти документы ответчик ссылался в подтверждение своего довода о невозможности использования арендуемых земельных участков и их фактическом неиспользовании.

Между тем, указанным доводам общества "Дом-Строй" об отсутствии у него обязанности по уплате арендной платы по договору от 29.12.2007 N 2166к ввиду нарушения арендодателем обязанности, предусмотренной п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, и неиспользования земельных участков судами в нарушение ст. 71, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не дана правовая оценка; не указаны мотивы, по которым суды не приняли во внимание данные доводы.

Вывод судов о том, что обществу "Дом-Строй" земельные участки, непригодные для использования, в период действия договора аренды от 29.12.2007 N 2166к по акту приема-передачи не передавались, противоречит представленным в материалы дела доказательствам, в том числе акту приема-передачи от 29.12.2007 к этому договору, согласно которому обществу "Дом-Строй" переданы земельные участки, указанные в договоре аренды от 29.12.2007 N 2166к, а также акту от 03.09.2008 о непригодности арендуемых земель для строительства.

Кроме того, общество "Дом-Строй", обосновывая отсутствие у него обязанности по уплате арендной платы в период с 01.04.2009 по 31.12.2009 по договору от 30.09.2008 N 2597/1 к, указывало на наличие заключенных договоров уступки, на основании которых, начиная с июня 2009 года, производилась оплата арендных платежей иными лицами.

Как следует из протокола судебного заседания от 21.12.2010 по рассмотрению апелляционной жалобы общества "Дом-Строй" на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.09.2010, судом апелляционной инстанции обозревались договоры уступки от 07.09.2009, от 24.06.2009, от 01.12.2009, изменения N 1 к договору уступки от 01.12.2009.

В постановлении суда апелляционной инстанции отказано в приобщении этих договоров со ссылкой на ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем в материалах дела имеются судебные акты по делу N А07-4442/2010-Г-НММ по иску общества "Дом-Строй" к администрации об изменении ставок и коэффициентов, применяемых при начислении арендных платежей по договору от 30.09.2008 N 2597/к. При рассмотрении данных дел судами приняты во внимание обстоятельства уступки права аренды по данному договору обществом "Дом-Строй" обществам "Уралбашстрой", "СпецэнергоМонтаж-Плюс", "Кама-Гранд", которые привлечены к участию в указанном деле в качестве третьих лиц.

Принимая во внимание, что обстоятельства передачи прав по договору аренды от 30.09.2008 N 2597/1 к имеют существенное значение для определения периода начисления и размера арендной платы по названному договору, подлежащей взысканию с ответчика, сведения об указанных обстоятельствах имелись в материалах дела, судам необходимо было дать этим фактам правовую оценку.

С учетом изложенного выводы судов о наличии у общества "Дом-Строй" обязанности по уплате арендных платежей в заявленный истцом период и размере не могут быть признаны основанными на имеющихся в деле доказательствах и нормах материального права, регулирующих спорные отношения.

Решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в данной части подлежат отмене в силу ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить указанные недостатки, исследовать обстоятельства, подлежащие установлению, и рассмотреть настоящий спор с учетом доводов и возражений его участников и в соответствии с действующим законодательством.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.10.2010 по делу N А07-28730/2009-Г-МАФ и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2011 по тому же делу отменить в части удовлетворения исковых требований Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Дом-Строй" 24 116 955 руб. 85 коп. долга и государственной пошлины.

Дело в указанной части направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В остальной части указанные судебные акты оставить без изменения.