Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 апреля 2011 г. N Ф09-1112/11-С6 по делу N А07-12347/2010 (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 13 апреля 2011 г. N Ф09-1112/11-С6 по делу N А07-12347/2010

Дело N А07-12347/2010

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 апреля 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Семеновой 3.Г., судей Мындря Д.И., Смирнова А.Ю.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Строительная компания Трест N 21" ((ИНН: 0253013339, далее - общество "СК Трест N 21") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2011 по делу N А07-12347/2010 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители общества "СК Трест N 21" - Халилова А.А. (доверенность от 07.04.2010 N 117), Абубакиров А.З. (доверенность от 11.01.2011).

Обществом с ограниченной ответственностью "Полисфера" (далее - общество "Полисфера") заявлено ходатайство о замене истца - общества с ограниченной ответственностью "Агройл" (далее - общество "Агройл"), на общество "Полисфера" в связи с уступкой права требования к обществу "СК Трест N 21" передачи двухкомнатной квартиры N 37, расположенной на пятом этаже жилого дома N 70 по адресу: г. Уфа, ул. Б. Хмельницкого, на основании договора купли-продажи от 29.01.2010. Согласно ч. 1 ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса. Суд кассационной инстанции считает, что оснований для удовлетворения ходатайства о процессуальном правопреемстве не имеется, поскольку в подтверждение совершения уступки права требования обществом "Полисфера" представлены не заверенные надлежащим образом копии договора уступки от 14.03.2011 N 16/11 и письмо общества "Агройл" об уведомлении общества "СК Трест N 21" о заключении названного договора, которые в силу ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не являются надлежащими доказательствами. Кроме того, предметом рассматриваемого иска является требование о проведении государственной регистрации договора купли-продажи от 29.01.2010. Требование передать квартиру, право по которому истец уступил обществу "Полисфера", в настоящем деле не рассматривается.

Общество с ограниченной ответственностью "Агройл" (далее - общество "Агройл") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу "СК Трест N 21" о признании сделки купли-продажи от 29.01.2010 недвижимого имущества - двухкомнатной квартиры N 37, расположенной на пятом этаже жилого дома N 70 по адресу: г. Уфа, ул. Б. Хмельницкого общей площадью 45,3 кв.м, общей площадью жилого помещения 44,4 кв.м, жилой площадью 32,7 кв.м, заключенной, а также обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - регистрирующий орган) зарегистрировать переход права собственности на указанное имущество.

Судом принято уточнение исковых требований, заявленное обществом "Агройл" в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Истец просил обязать общество "СК Трест N 21" зарегистрировать в регистрирующем органе заключенный между обществом "Агройл" и обществом "СК Трест N 21" договор купли-продажи от 29.01.2010 двухкомнатной квартиры N 37, расположенной на пятом этаже жилого дома N 70 по адресу: г. Уфа, ул. Б. Хмельницкого общей площадью 45,3 кв.м, общей площадью жилого помещения 44,4 кв.м, жилой площадью 32,7 кв.м.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен регистрирующий орган (ИНН: 0274101138).

Общество "СК Трест N 21" обратилось со встречным исковым заявлением, в котором просило расторгнуть договор от 29.01.2010, заключенный между обществом "СК Трест N 21" и обществом "Агройл".

Решением суда первой инстанции от 29.10.2010 (судья Фазлыева З.Г.) в удовлетворении исковых требований общества "Агройл" отказано, встречное исковое заявление общества "СК Трест N 21" удовлетворено. Договор купли-продажи от 29.01.2010 недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Б. Хмельницкого, д. 70, кв. 37, заключенный между обществом "СК Трест N 21" и обществом "Агройл", расторгнут.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2010 (судьи Карпачева М.И., Баканов В.В., Пивоварова Л.В.) решение суда отменено. Исковые требования общества "Агройл" удовлетворены. Принято решение произвести государственную регистрацию заключенного между обществом "Агройл" и обществом "СК Трест N 21" договора купли-продажи от 29.01.2010 двухкомнатной квартиры N 37, расположенной на пятом этаже жилого дома N 70 по адресу: г. Уфа, ул. Б. Хмельницкого, общей площадью 45,3 кв.м, общей площадью жилого помещения 44,4 кв.м, жилой площадью 32,7 кв.м. В удовлетворении встречного искового заявления общества "СК Трест N 21" о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.01.2010, заключенного между обществом "СК Трест N 21" и обществом "Агройл", отказано.

В кассационной жалобе общество "СК Трест N 21" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции положений ст. 314, 450, 555, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя, суд, указывая на то, что спорный договор до его государственной регистрации является незаключенным, пришел к неверному выводу о том, что незарегистрированный договор порождает обязанность продавца его зарегистрировать. Заявитель считает, что условиями договора предусмотрена обязанность покупателя до государственной регистрации договора купли-продажи произвести полный расчет по договору. При этом судом указанные условия не приняты во внимание, а также не учтены положения ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации об исполнении обязательств в разумный срок. Заявитель указывает, что единственным препятствием для государственной регистрации договора являлось отсутствие оплаты переданного имущества. Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-16592/2009 установлено отсутствие задолженности общества "СК Трест N 21" перед обществом "Агройл", на наличие которой ссылается покупатель, отказываясь произвести оплату по спорному договору. Как считает заявитель, отсутствие оплаты по договору является существенным нарушением условий договора, влекущим его расторжение, в связи с чем оснований для его государственной регистрации не имеется.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Агройл" ссылается на несостоятельность доводов заявителя, просит постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, обществу "СК Трест N 21" принадлежит на праве собственности двухкомнатная квартира N 37, расположенная на пятом этаже жилого дома N 70 по адресу: г. Уфа, ул. Б. Хмельницкого, общей площадью жилого помещения 44,4 кв.м (свидетельство о регистрации права от 04.12.2006 серии 04АА N 759189).

Между обществом "Агройл" и обществом "СК Трест N 21" заключен договор от 29.01.2010 купли-продажи двухкомнатной квартиры N 37, расположенной на пятом этаже жилого дома N 70 по адресу: г. Уфа, ул. Б. Хмельницкого, общей площадью 45,3 кв.м, общей площадью жилого помещения 44,4 кв.м, жилой площадью 32,7 кв.м.

Согласно п. 4 договора общество "Агройл" (покупатель) обязуется оплатить обществу "СК Трест N 21" (продавец) стоимость квартиры. Срок, в течение которого покупатель обязан оплатить продавцу стоимость предмета договора, условиями договора не установлен.

Названная квартира передана обществу "Агройл" по акту приема-передачи от 29.01.2010.

Письмом от 11.05.2010 N 22 общество "Агройл" обратилось к обществу "СК Трест N 21" с требованием о совместном обращении в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора от 29.01.2010.

Однако обществом "СК Трест N 21" данное требование оставлено без ответа.

Общество "Агройл", ссылаясь на то, что ответчик уклоняется от государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от 29.01.2010, обратилось в суд с соответствующим иском.

Общество "СК Трест N 21", обращаясь со встречным иском о расторжении договора купли-продажи от 29.01.2010, указывает на неисполнение покупателем обязанности по оплате приобретенного имущества.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении первоначальных требований и удовлетворяя требования общества "СК Трест N 21" о расторжении спорного договора, исходил из того, что неисполнение истцом условия договора об оплате квартиры является существенным нарушением договора, что в силу ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для его расторжения в судебном порядке.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя требования общества "Агройл", исходил из того, что договор купли-продажи от 29.01.2010 соответствует положениям п. 1 ст. 432, ст. 550, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации: совершен в надлежащей письменной форме, содержит существенные и необходимые условия, предмет договора и его цена определены, договор сторонами подписан.

В соответствии со ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 названного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В силу п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае уклонения одной из сторон сделки от государственной регистрации сделки, требующей государственной регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки при условии, что сделка совершена в надлежащей форме. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Из смысла приведенных норм следует, что основанием для принятия судом решения о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры могут служить действия, явно свидетельствующие о необоснованном (противоправном) уклонении от государственной регистрации. Как уклонение от государственной регистрации может рассматриваться неподача заявления на регистрацию, непредставление необходимых документов, не совершение иных действий, без которых проведение государственной регистрации невозможно.

Как разъяснено в п. 63 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции признал установленным факт уклонения продавца - общества "СК Трест N 21", от государственной регистрации договора купли-продажи от 29.01.2010.

Как указал апелляционный суд, материалами дела подтверждается отсутствие у продавца намерения зарегистрировать спорный договор в установленном законом порядке.

Ссылки общества "СК Трест N 21" на отсутствие оплаты переданного по договору имущества, приведенные в обоснование отказа от государственной регистрации договора, судом апелляционной инстанции обоснованно не приняты, поскольку условиями договора (п. 4, 5, 6 договора) срок оплаты не установлен и проведение государственной регистрации не поставлено в зависимость от исполнения покупателем обязанности по оплате приобретенного имущества.

Основываясь на толковании условий договора купли-продажи в их взаимосвязи, судом апелляционной инстанции сделал верный вывод о том, что неоплата покупателем приобретенного объекта недвижимости на момент обращения сторонами за проведением государственной регистрации сделки не является препятствием для ее проведения.

Учитывая указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требования общества "Аргойл" об обязании провести государственную регистрацию названного договора.

Исходя из положений п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации и фактических обстоятельств дела, суд апелляционной инстанции верно указал, что несоблюдение требования о государственной регистрации спорного договора купли-продажи квартиры влечет его незаключенность. Незаключенный договор не может быть расторгнут ни сторонами, ни по решению суда.

При таких обстоятельствах в удовлетворении встречных требований о расторжении договора купли-продажи от 29.01.2010 судом апелляционной инстанции правомерно отказано.

Выводы суда апелляционной инстанции основаны на доказательствах, имеющихся в деле, которые исследованы судом полно и всесторонне в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки обстоятельств, установленных апелляционным судом, у суда кассационной инстанции не имеется

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судпостановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2011 по делу Арбитражного суда Республики Башкортостан от N А07-12347/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества "Строительная компания Трест N 21" - без удовлетворения.