Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 апреля 2011 г. N А60-1648/2011 (извлечение) (ключевые темы: инвестиционный договор - инвестор - нежилое здание - доверенность - объекты незавершенного строительства)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 18 апреля 2011 г. N А60-1648/2011

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 1 ноября 2011 г. N Ф09-6476/11 по делу N А60-1648/2011 настоящее решение оставлено без изменения

См. дополнительную информацию к настоящему решению

Резолютивная часть решения объявлена 11 апреля 2011 года

Полный текст решения изготовлен 18 апреля 2011 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи, рассмотрел в судебном заседании дело N А60-1648/2011 по иску индивидуального предпринимателя Полетаева Михаила Александровича (ИНН 660200034643, ОГРН 305667101400127) к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная производственно-эксплуатационная компания" (ИНН 6671139280, ОГРН 1036604019407)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Новый град" (ИНН 6662110550, ОГРН 1026605406178), общество с ограниченной ответственностью "АсГрад"

о признании права собственности,

при участии в судебном заседании:

от истца: А. В. Силиванов - представитель по доверенности от 25.01.2011г.,

от ответчика: Л. В. Кучерюк - представитель по доверенности от 01.02.2010г.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Индивидуальный предприниматель Полетаев Михаил Александрович (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ООО "Строительная производственно-эксплуатационная компания" о признании права собственности на объект незавершенного строительства - офис N 523 имеющий инвентарный номер 1\35441\Б\21\1\005, расположенный на 4 этаже дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, дом 72, литер "Б", общая площадь по данным инвентаризации на 11.12.2007 г. - 234,6 кв.м.

В обоснование исковых требований

Истец ссылается на п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 2.06.1991г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст. 130 ГК РФ.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату указанного Закона следует читать как 26 июня 1991 г.

Определением от 27.01.2011 г. в порядке, установленном статьями 127, 133, 135, 136 АПК РФ, арбитражным судом указанное заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

Определением от 21.02.2011г. дело назначено к судебному разбирательству.

Определением от 18.03.2011г. судебное разбирательство по делу отложено.

В судебном заседании, состоявшемся 11.04.2011 год, истец поддержал заявленные им требования.

Ответчик иск не признал, пояснив, что эксплуатация всего объекта является незаконной, что установлено Архстройнадзором. В связи с этим представленное истцом заключение не может быть принято в качестве доказательства, подтверждающего надлежащее состояние объекта. На момент заключения инвестиционного договора проектной документации не было. У Беленькова Д.В., отсутствовали полномочия на подписание договора перемены лиц в обязательстве.

Кроме того, ответчик обратился к суду с ходатайством об истребовании у следователя СО N 1 СЧ СУ при УВД по МО г. Екатеринбург Шагивалеева Алексея Валерьевича письменных доказательств в отношении объекта 2001 г. - дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, 72: поэтажный генеральный план застройки объекта; заключение государственной вневедомственной экспертизы объекта; рабочая проектная документация 2003 г.; документы по технической инвентаризации объекта органами БТИ г. Екатеринбурга (поэтажные выкопировки помещений); разрешение на строительство объекта; свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства; протокол о распределении площадей в объекте 2003 г. N 60 с приложениями; инвестиционный договор N 1 от 27.10.2003 г., заключенный между ООО "СПЭК" и ЗАО "УК "Новый град" с приложениями и альбомом с графическими изображением помещений, которые подлежали передаче ЗАО "УК "Новый град".

В обоснование заявленного ходатайства ответчик указал, что указанные документы были изъяты у него 01.04.2011г. следователем СО N 1 СЧ СУ при УВД по МО г. Екатеринбург Шагивалеевым А. В.

Истец возражает против удовлетворения заявленного ответчиком ходатайства.

В соответствии с ч. 4 ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства.

В силу положений ч.5 ст.159 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам.

В рамках судебного разбирательства данного дела состоялось два судебных заседании (21.02.2011 г. и 18.03.2011 г.). Ответчик в судебных заседаниях не участвовал, никаких ходатайств по делу не заявлял. Настоящее судебное заседание является третьим по счету.

Из пояснений ответчика следует, что до 01.04.2011г. он располагал указанными им документами, несмотря на это документы суду не представил.

Учитывая, что доказательств отсутствия у ООО "СПЭК" объективной невозможности подать соответствующее ходатайство ранее не представлено, суд расценивает данные действия ответчика как злоупотребление своим процессуальным правом, направленное на затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного решения.

В силу ч. 4 ст. 66 АПК РФ в ходатайстве об истребовании доказательств должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.

В нарушение поименованной нормы ответчик не указал причины, по которым он не может самостоятельно получить копии изъятых у него документов.

При таких обстоятельствах, с учетом положений ч. 4 ст. 66, ч.5 ст.159 Арбитражного кодекса РФ, заявление ответчика об истребовании доказательств отклонено судом.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, что подтверждается материалами дела, в суд не явились.

Учитывая, что не явившиеся в судебное заседание участники арбитражного процесса извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, арбитражный суд счел возможным рассмотреть дело в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие их представителей.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил:

Как следует из Распоряжения Главы г. Екатеринбурга N 3015-Р от 17.08.2006 г., земельный участок в г. Екатеринбурге по ул. Сакко и Ванцетти-Радищева-Хохрякова-Куйбышева площадью 8617 кв.м. предоставлен ООО "СПЭК" в аренду для строительства жилого комплекса со встроенными офисными и торговыми помещениями и подземным гаражом.

Разрешение на строительство N RU 66302000-264 выдано Администрацией г.Екатеринбурга на строительство четырехсекционного многоэтажного жилого здания со встроенно-пристроенными торговыми помещениями, встроено-пристроенной подземной автостоянкой, пристроенным административным зданием, трансформаторной подстанцией. Согласно кратким проектным характеристикам общая площадь объекта составляет 24185,01 кв.м.

27.10.2003 г. между ЗАО УК "Новый Град" и ООО "СПЭК" был подписан инвестиционный договор N 1, по условиям которого стороны согласовали соединение своих вкладов (капиталовложения) и совместно действовать без образования юридического лица с целью завершения первой очереди строительства жилого комплекса по ул. Хохрякова в городе Екатеринбурге (п. 1.1 договора). По окончании строительства объекта ООО "СПЭК" обязалось передать в собственность ЗАО УК "Новый Град" или указанных им третьих лиц жилые и нежилые помещения.

15.11.2004 года сторонами подписано Дополнительное соглашение к указанному договору, которым стороны предусмотрели условие о том, что ООО "СПЭК" предоставляет право ЗАО УК "Новый Град" привлекать инвесторов на дополнительные площади (абз. 3 п. 1.1 доп. соглашения). ЗАО УК "Новый Град" было предоставлено право самостоятельно определять стоимость 1 кв.м. для заключения договоров с инвесторами при условии, чтобы стоимость соответствовала среднерыночным ценам на помещения (абз. 2 п. 1.2 доп. соглашения).

Между ЗАО "Управляющая компания "Новый град" (Компания) и ООО "АсГрад" (инвестор) заключен инвестиционный договор N 869 от 10.03.2005г., по условиям которого инвестор обязался передать компании денежные средства и поручил Компании эффективно использовать их с целью инвестирования в строительство дома N 72 по ул. Хохрякова в г. Екатеринбурге (п.2.1). После выполнения инвестором всех обязательств, завершения строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, компания обязалась оформить и передать инвестору документы, необходимые для оформления помещения в собственность инвестора (п.2.3).

В приложении N 1 к инвестиционному договору указаны характеристики помещений, подлежащих передаче инвестору - офисное помещение, блок N 4 на 2-ом этаже площадью 237 кв.м. офисное помещение, блок N 4 на 3-ем этаже площадью 228 кв.м. Сумма инвестирования составляет 12090000 руб. Помимо этого определен уровень отделки помещений.

Из содержания пункта 2.2 договора следует, что инвестор считается надлежащим образом выполнившим свои обязательства в случае осуществления финансирования в полном объеме.

Согласно справке от 14.12.2007г., выданной ЗАО УК "Новый Град", инвестором в оплату финансирования строительства указанных в договоре помещений внесены денежные средства в сумме 16217718 руб.

14 декабря 2007г. между ЗАО "УК "Новый Град" (Компания), ООО "АсГрад" (инвестор) и ООО "Строительная производственно -эксплуатационная компания" (застройщик) подписан трехстронний договор N 869/1 (перемены лиц в обязательстве).

Из содержания пункта 2 указанного договора следует, что Компания передала застройщику в полном объеме права и обязанности по инвестиционному договору N 869 от 10.03.2005г., включая обязанность передать инвестору помещения, указанные в п. 1 договора и в приложении N 1 к инвестиционному договору, т.е. два офисных помещения.

В пункте 3 договора N 869/1 от 14.12.2007г. (перемены лиц в обязательстве) стороны зафиксировали, что на момент заключения договора инвестором произведено исполнение по инвестиционному договору в объеме 16217718 руб. 90 коп., что соответствует 465 кв.м. помещений, подлежащих передаче инвестору.

Со стороны ООО "Строительная производственно - эксплуатационная компания" указанный договор подписан заместителем исполнительного директора Беленьковым Д. В., действующим на основании доверенности от 16.07.2007г., выданной генеральным директором ООО "СПЭК" Алабужиным Э. Б.

Ответчик, оспаривая полномочия Беленькова Д. В., ссылается на уведомление от 01.08.2007г. об отзыве выданной Беленькову Д. В. доверенности от 16.07.2007г.

Данный довод ответчика судом отклонен, исходя из следующего.

Согласно ч.1, 2 ст. 189 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 6 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса. Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.

Однако доказательств уведомления своих контрагентов и уполномоченных органов по строительству объекта недвижимости по ул. Хохрякова, д. 72 об отзыве доверенности ответчик суду не представил.

Подписав дополнительные соглашения к инвестиционному договору N 869 от 10.03.2005г. ООО "АсГрад" и ООО "СПЭК" уточнили номера и месторасположение помещений: нежилое помещение N 522 площадью 244,8 кв.м., расположенное на 3-ем этаже в блоке N 4; нежилое помещение N 523 площадью 234,6 кв.м., расположенное на 4-ом этаже в блоке N 4.

По акту от 14.12.2007г. ООО "СПЭК" передало ООО "АсГрад" как инвестору для выполнения внутренних отделочных работ оба помещения.

07 августа 2008 года между ООО "АсГрад", ИП Коротковым А. Е. и ИП Полетаевым М. А. заключен договор уступки права требования по инвестиционному договору N 869 от 10.03.2005г.

По условиям договора уступки от 07.08.2008г. (п.1.1) ООО "СПЭК" уступает, а ИП Коротковым А. Е. и ИП Полетаевым М. А. принимают все права и обязанности, переданные обществу "СПЭК" на основании договора перемены лиц в обязательстве N 869/1 от 14.12.2007г.

В результате реализации инвестиционного договора N 869 от 10.03.2005 г. ИП Полетаеву М. А. будет принадлежать офисное помещение N 523, расположенное в блоке N 4 на 4-ом этаже площадью 234,6 кв.м. (п.2.2.4 договора).

Как следует из кадастрового паспорта, выданного ЕМУП "БТИ", по состоянию на 22.09.2001г. степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 99 %. При этом в кадастровом паспорте указано, что по данным инвентаризации на 11.12.2007г. степень готовности объекта составляет 100 %.

Согласно свидетельству о государственной регистрации N 66 АБ 387064, выданному 02.06.2004г., спорный объект зарегистрирован как объект, незавершенный строительством (кадастровый N 66:01/01:00:1109:72:01).

Таким образом, спорное помещение не является объектом действующего договора строительного подряда. Однако нежилые помещения в эксплуатацию не сданы, соответствующее разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдано.

Истцом в материалы дела представлено техническое заключение N 3/11 от 17.02.2011г., подготовленное ООО "Консалтинговый центр "Графтинг", из которого следует, что техническое состояние нежилого помещения офисного назначения N 523 площадью 234,6 кв.м., расположенное на 4-ом этаже административно-бытового здания в составе жилого комплекса с подземными автостоянками по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72, литер Б, оценено, как работоспособное, пригодное к дальнейшей нормальной эксплуатации, безопасное для жизни и здоровья людей, соответствующее требованиям действующих строительных норм и правил. Степень готовности объекта высокая. Помещение по своему назначению, расположению и планировке соответствует требованиям нормативных документов (СНиП). В настоящее время существующие несущие конструкции (стены, колонны, перекрытия) помещения находятся в удовлетворительном, исправном техническом состоянии, удовлетворяют требованиям эксплуатационной надежности и могут эксплуатироваться без каких-либо дополнительных усилений. Состояние конструкций характеризуется, как исправное, видимых повреждений или деформаций, влияющих на прочность и устойчивость здания в целом и его отдельных элементов, в ходе обследования не обнаружено. При проведении визуального натурного осмотра помещения дефекты несущих строительных конструкций, свидетельствующие об исчерпании несущей способности, отсутствуют.

Фактов, свидетельствующих о том, что сохранение указанного объекта нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан, не установлено.

В соответствии с п.3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.06.1991г. N 1488-1 незавершенные объекты инвестиционной деятельности является долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором выполненных работ и услуг.

Пунктом 16 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

Как отмечалось ранее, спорный объект не является предметом действующего договора строительного подряда.

При совокупности указанных выше обстоятельств суд полагает, что истцом предоставлены доказательства приобретения им права собственности на нежилое помещение N 523 площадью 234,6 кв.м., расположенное на 4-ом этаже д. N 72 (литер Б) по ул. Хохрякова в г. Екатеринбурге.

Исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

По общему правилу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Предметом заявленного иска является требование истца о признании права собственности, государственная пошлина за рассмотрение арбитражным судом которого составляет 4000 руб. (подп.2 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

Исковые требования удовлетворены в полном объеме, следовательно, сумма государственной пошлины относится на ответчика и подлежит взысканию в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, ст. ст. 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

Исковые требования удовлетворить.

Признать за индивидуальным предпринимателем Полетаевым Михаилом Александровичем право собственности на объект незавершенного строительства - офис N 523 общей площадью 234,6 кв.м., имеющий инвентарный номер 1/35441/Б/21/005, расположенный на 4-ом этаже дома N 72 (литер Б) по ул. Хохрякова в г. Екатеринбурге.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная производственно-эксплуатационная компания" (ИНН 6671139280, ОГРН 1036604019407) в пользу индивидуального предпринимателя Полетаева Михаила Александровича денежные средства в сумме 4000 (четыре тысячи) рублей в возмещение расходов, понесенных на оплату государственной пошлины.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.