Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 1 ноября 2011 г. N Ф09-6476/11 по делу N А60-1648/2011

Екатеринбург

01 ноября 2011 г.

N Ф09-6476/11 Дело N А60-1648/2011

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 ноября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Мындря Д. И., Купреенкова В. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная производственно-эксплуатационная компания" (далее - общество "СПЭК") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.04.2011 по делу N А60-1648/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2011.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Полетаева Михаила Александровича - Межин С.Ю. (доверенность от 25.01.2011).

Предприниматель Полетаев М.А. (ИНН: 660200034643, ОГРН: 3056671014001) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "СПЭК" (ИНН: 6671139280, ОГРН: 1036604019407) о признании права собственности на объект незавершенного строительства - офис N 523, инвентарный номер 1/35441/Б/21/1/005, расположенный на 4 этаже дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72, литера Б, общей площадью 234,6 кв. м по данным инвентаризации на 11.12.2007.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Новый Град" (ИНН: 6662110550, ОГРН: 1026605406178; далее - общество "УК "Новый Град"), общество с ограниченной ответственностью "Ас Град" (ИНН: 6670050093, ОГРН: 1046603486720; далее - общество "Ас Град").

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.04.2011 (судья Липина И.В.) исковые требования удовлетворены. За предпринимателем Полетаевым М.А. признано право собственности на объект незавершенного строительства - офис N 523 общей площадью 234,6 кв. м, имеющий инвентарный номер 1/35441/Б/21/005, расположенный на 4-ом этаже дома N 72, литера Б, по ул. Хохрякова в г. Екатеринбурге.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2011 (судьи Панькова Г.Л., Виноградова Л.Ф., Зеленина Т.Л.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "СПЭК" просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 189 Гражданского кодекса Российской Федерации, положений Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности), ст. 1, 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что судами дана неверная квалификация договору от 10.03.2005 N 869, заключенному между обществом "УК "Новый Град" и обществом "Ас Град", как инвестиционному, поскольку данный договор следует считать договором участия в долевом строительстве и к нему подлежат применению соответствующие нормы. Заявитель не согласен с выводами судов о надлежащем исполнении обществом "Ас Град" своих обязательств по названному договору в части финансирования строительства. Как указывает заявитель, справки о полной оплате не являются первичными финансовыми документами и подписаны от имени общества "СПЭК" неуполномоченным лицом - Беленьковым Д.Б., а представленные платежные поручения не могут быть признаны относимыми, допустимыми и достаточными доказательствами, так как не содержат сведений о зачислении денежных средств, перечисленных по этим платежным поручениям, на счет получателя. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства поступления указанных денежных средств на счет общества "СПЭК". Заявитель считает невозможным индивидуализировать спорное помещение в настоящее время в связи с тем, что оно входит в состав объекта незавершенного строительства, который является неделимым до момента ввода его в эксплуатацию соответствующим разрешением. Поскольку такое разрешение отсутствует, по мнению заявителя, не имеется оснований признавать спорное помещение самостоятельным объектом недвижимости, право на которое может быть зарегистрировано за истцом. Представленные в материалы дела доказательства, в частности, кадастровый паспорт, являются ненадлежащими, так как получены с нарушением действующего порядка их оформления, а именно - без согласия собственника, т.е. общества "СПЭК". Заявитель также указывает на недействительность договора перемены лиц в обязательстве от 14.12.2007 N 869/1, заключенного между обществом "СПЭК", обществом "УК "Новый Град" и обществом "Ас Град". Заявитель ссылается на отсутствие у исполнительного директора Беленькова Д.Б., подписавшего данный договор от имени общества "СПЭК", полномочий представлять интересы данного общества, поскольку доверенность на имя Беленькова Д.Б. подписана Алабужиным Э.Б., который на тот момент не являлся генеральным директором общества "СПЭК". Ничтожность доверенности от 16.07.2007, выданной Беленькову Д.В., влечет ничтожность договора от 14.12.2007 N 869/1, заключенного неуполномоченным лицом. Заявитель указывает на отсутствие у него возможности известить всех контрагентов об отзыве доверенности у Беленькова Д.В. Кроме того, заявитель ссылается на то, что у общества "УК "Новый Град" не имелось правомочий на распоряжение спорным нежилым помещением, путем заключения договора об инвестировании его строительства.

Законность решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда проверяется судом кассационной инстанции в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Полетаев М.А. возражает против изложенных в ней доводов, считает их несостоятельными, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дел подтверждено, что 27.10.2003 между обществом "СПЭК" (общество) в лице генерального директора Тагирова А.Г., действующего на основании устава, и обществом "УК "Новый Град" (компания) в лице генерального директора Репета Ю.И., действующего на основании устава, подписан инвестиционный договор N 1, в соответствии с условиями которого компания и общество обязались соединить свои вклады (капиталовложения) и совместно действовать без образования юридического лица с целью завершения первой очереди строительства жилого комплекса по ул. Хохрякова в г. Екатеринбурге. Общество в качестве вклада обязуется выполнить работы (услуги) по строительству объекта и сдать его государственной приемочной комиссии не позднее II квартала 2005 года. Компания в качестве вклада обязуется осуществить инвестирование строительства объекта путем долевого финансирования пропорционально причитающихся ей помещений в общей площади объекта. По окончании строительства объекта и сдачи его Государственной приемочной комиссии общество обязуется передать в собственность компании (или указанных ею третьих лиц) жилые и нежилые помещения, указанные в приложении N 1 к настоящему договору (т. 1, л. д. 60-63).

На основании приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 31.12.2003 N 24914, договора аренды земельного участка от 31.12.2003 Т-796/1104 за обществом "СПЭК" зарегистрировано право собственности на объект, не завершенный строительством, литера А, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72, кадастровый (условный) номер объекта 66:01/01:00:1109:72:01 (свидетельство о государственной регистрации права от 02.06.2004 серии 66 АБ N 387064; т. 2, л. д. 50).

Между этими же сторонами 15.11.2004 подписано дополнительное соглашение к инвестиционному договору от 27.10.2003 N 1, в соответствии с которым общество предоставило компании право привлекать инвесторов на дополнительные площади (помещения) во исполнение решения внеочередного общего собрания участников общества "СПЭК" (протокол от 16.07.2004 N 5) в целях изыскания дополнительных денежных средств для дальнейшего финансирования объекта (т. 1, л. д. 67, 68).

Между обществом "УК "Новый Град" (компания) и обществом "Ас Град" (инвестор) 10.03.2005 заключен инвестиционный договор N 869, согласно условиям которого инвестор обязался передать компании денежные средства и поручил компании эффективно использовать их с целью инвестирования в строительство дома. В результате надлежащего исполнения инвестором договора он приобретает право требования передачи в собственность помещения. Инвестор считается надлежащим образом выполнившим свои обязательства в случае, если он осуществил финансирование в полном объеме. После выполнения инвестором всех обязательств, завершения строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию компания обязуется оформить и передать инвестору документы, необходимые для оформления помещения в собственность инвестора (т. 1, л. д. 44-47).

В приложении N 1 к инвестиционному договору указаны характеристики помещений, подлежащих передаче инвестору: дом 8-16-ти этажный, монолитный, жилой N 72 по ул. Хохрякова в г. Екатеринбурге, офисные помещения N 4, этаж 2, площадью 237 кв. м; определена сумма инвестирования в размере 6 162 000 руб., а также офисные помещения N 4, этаж 3, площадью 228 кв. м, сумма инвестирования - 5 928 000 руб. (т. 1, л. д. 48).

Обществу "УК "Новый Град" выдана справка от 14.12.2007 о том, что инвестором произведены платежи в общей сумме 16 217 718 руб. 90 коп. Справка подписана генеральным директором и главным бухгалтером общества "СПЭК" (т. 1, л. д. 49).

Между обществом "УК "Новый Град" (компания), обществом "СПЭК" (застройщик) в лице исполнительного директора Беленькова Д.В., действующего на основании доверенности от 16.07.2007, обществом "Ас Град" (инвестор) 14.12.2007 заключен договор перемены лица в обязательстве N 869/1. Сторонами определено, что компания передает, а застройщик в полном объеме принимает на себя права и обязанности, предусмотренные инвестиционным договором от 10.03.2005 N 869, включая обязанность передать инвестору помещения: нежилое (офисное) помещение площадью 237 кв. м, расположенное на 2 этаже в блоке N 4, нежилое (офисное) помещение площадью 228 кв. м, расположенное на 3 этаже в блоке N 4, в доме N 72 по ул. Хохрякова в г. Екатеринбурге. С момента заключения настоящего договора застройщик становится участником инвестиционного договора и обязуется выполнять перед инвестором обязанности, предусмотренные инвестиционным договором, самостоятельно несет ответственность в случае их невыполнения или ненадлежащего выполнения. На момент заключения настоящего договора инвестором произведено исполнение по инвестиционному договору в объеме 16 217 718 руб. 80 коп., что соответствует 465 кв. м помещения. Компания обязуется уплатить застройщику указанную сумму (п. 1, 2, 3, 4 данного договора; т. 1, л. д. 50, 51).

Сторонами 14.12.2007 подписан акт приема-передачи помещения под отделку (т. 1, л. д. 52).

Между обществом "Ас Град" (инвестор) и обществом "СПЭК" (компания) в лице исполнительного директора Беленькова Д.В., действующего на основании доверенности от 16.07.2007, 06.08.2008 заключено дополнительное соглашение к инвестиционному договору от 10.03.2005 N 869, в котором уточнены характеристики офисных помещений: нежилое помещение N 522 площадью 244,8 кв. м, расположенное на 3 этаже в блоке N 4, нежилое помещение N 523 площадью 234,6 кв. м, расположенное на 4 этаже в блоке N 4 в доме N 72 по ул. Хохрякова в г. Екатеринбурге (т. 1, л. д. 53).

Между обществом "Ас Град" (сторона 1) и предпринимателем Коротковым А.Е. (сторона 2), предпринимателем Полетаевым М.А. (сторона 3) 07.08.2008 заключен договор уступки права требования по инвестиционному договору от 10.03.2005 N 869 (т. 1, л. д. 54, 55). По условиям договора сторона 1 уступает, а сторона 2 и сторона 3 принимают все права и обязанности по инвестиционному договору от 10.03.2005 N 869, заключенному между обществом "УК "Новый Град" (впоследствии обязательства по договору переданы обществу "СПЭК" на основании договора перемены лиц в обязательстве от 14.12.2007 N 869/1) и стороной 1 об инвестировании в строительство 8-16-ти этажного монолитного жилого дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72, в части финансирования строительства офисных помещений, расположенных в 4 блоке, на 3 этаже, офис 244, площадью 8 кв. м, в 4 блоке на 4 этаже, офис 523, площадью 234,6 кв. м. Сторона 2 и сторона 3 в результате названного договора становятся участниками договора от 10.03.2005 N 869 и наделяются всеми правами и обязанностями инвестора по договору.

В п. 2.2.4 названного договора предусмотрено, что в результате реализации инвестиционного договора от 10.03.2005 N 869 стороне 3 будет принадлежать офисное помещение N 523, расположенное в 4 блоке на 4 этаже, площадью 234,6 кв. м.

Предприниматель Полетаев М.А., ссылаясь на то, что обязательства по инвестированию строительства помещений им исполнены, помещения не являются объектом действующего договора подряда и переданы обществу "СПЭК", обратился в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего.

Согласно ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

На основании ст. 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст. 6 названного Закона инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

При рассмотрении дела судами установлено, что инвестиционный договор от 10.03.2005 N 869 исполнен: суммы инвестирования выплачены полностью.

Помещения, являющиеся объектами инвестирования, переданы под отделку по акту приема-передачи.

Степень готовности объекта незавершенного строительства - офиса N 523 - 99%. На 11.12.2007 степень готовности объекта составит 100%, о чем указано в кадастровом паспорте от 22.09.2010.

Администрацией г. Екатеринбурга 31.07.2009 выдано разрешение N RU66302000-136 на ввод в эксплуатацию жилого комплекса, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72.

За обществом "СПЭК" зарегистрировано право собственности на не завершенный строительством объект, литера А, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72.

В техническом заключении от 17.02.2011, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью "Консалтинговый центр "Графтинг"", указано, что техническое состояние спорного помещения оценено как работоспособное, пригодное к дальнейшей нормальной эксплуатации, безопасное для жизни и здоровья людей, объект соответствует требованиям действующих строительных норм и правил, степень готовности объекта высокая. Фактов, свидетельствующих о том, что сохранение объекта нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан, не установлено. Помещение по своему назначению, расположению и планировке соответствует требованиям нормативных документов: СНиП 31-05-2003 "Общественные здания административного назначения", СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий", СНиП 2.08.02-89* "Общественные здания и сооружения" и СНиП 23-01-99* "Строительная климатология". Существующие несущие конструкции помещения находятся в удовлетворительном, исправном техническом состоянии, удовлетворяют требованиям эксплуатационной надежности и могут эксплуатироваться без каких - либо дополнительных усилений. Существующие инженерные системы водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, пожаротушения, оповещения при пожаре, электроснабжения функционируют в рабочем режиме.

Установив указанные обстоятельства, определив характер правоотношений, сложившихся между сторонами, приняв во внимание, что в соответствии с договором от 27.10.2003 общество "СПЭК" обязалось передать нежилые помещения в собственность общества "УК "Новый Град" или указанных им третьих лиц, по договору от 10.03.2005 N 869 общество "Ас Град" в результате надлежащего исполнения договора инвестирования приобретает право требования передачи помещения в собственность, по договору от 14.12.2007 о перемене лица в обязательстве общество "СПЭК" приняло на себя обязанность передать помещения обществу "Ас Град" (инвестору), в договоре от 07.08.2008 уступки права требования по инвестиционному договору от 10.03.2005 предусмотрено, что предпринимателю Короткову А.Е. в результате реализации инвестиционного договора от 10.03.2005 N 869 будет принадлежать офисное помещение N 523, суды пришли к выводу о том, что требования предпринимателя Полетаева М.А. направлены на установление оснований государственной регистрации права в силу исполненного договора инвестирования (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом в соответствии с п. 4.1.5 инвестиционного договора N 869 после надлежащего исполнения инвестором всех обязательств по договору и получения из БТИ данных о фактической площади помещения общество "УК "Новый Град" обязуется передать инвестору помещения по акту приема-передачи и необходимые документы для оформлении права собственности. Приняв во внимание, что договор от 10.03.2005 инвестором исполнен в полном объеме, денежные средства перечислены обществу "СПЭК", степень готовности спорного помещения 99%, помещение передано в фактическое пользование инвестору, а также то, что в Арбитражном суде Свердловской области рассмотрены дела N А60-38795/2010, А60-43965/2010, по которым судебными актами, оставленными без изменения судом кассационной инстанции, аналогичные требования инвесторов к обществу "СПЭК" удовлетворены.

Суд кассационной инстанции с учетом указанных обстоятельств считает возможным оставить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в силе.

Довод заявителя о том, что договор перемены лиц в обязательстве от 31.10.2008 N 276/1, заключенный между обществом "СПЭК", обществом "Ас Град" и обществом "УК "Новый Град", подписан от имени общества "СПЭК" исполнительным директором Беленьковым Д.Б., не имевшим полномочия на подписание договора, рассмотрен судами и обоснованно отклонен.

При этом судами установлено, что исполнительный директор Беленьков Д.Б. действовал на основании доверенности от 16.07.2007.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-44830/2009 установлено, что выдача Алабужиным Э.Б. доверенности от 16.07.2007 не является сделкой, выходящей за рамки обычной хозяйственной деятельности общества "СПЭК", в связи с чем ее не следует рассматривать в качестве нарушения запрета, установленного определением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-5216/2006. Аналогичные выводы содержаться во вступивших в законную силу судебных актах по делам N А60-9094/2010, А60-14823/2010.

Поскольку обстоятельства выдачи доверенности данному лицу были исследованы судами при рассмотрении других аналогичных дел, судебные акты по которым являются общеобязательными в силу ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и ст. 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации", и в которых установлено, что доказательств своевременного уведомления, как того требует ст. 189 Гражданского кодекса Российской Федерации, уполномоченных органов и третьих лиц, для представительства перед которыми Беленькову Д.В. была выдана генеральная доверенность от 16.07.2007, об отзыве данной доверенности не представлено, суды обоснованно признали, что у исполнительного директора Беленькова Д.Б. имелись полномочия на подписание названного договора, и основания оценки его как ничтожной сделки отсутствуют.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и выводов судов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.04.2011 по делу N А60-1648/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2011 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная производственно-эксплуатационная компания" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

Д.И. Мындря В.А. Купреенков