Решение Арбитражного суда Свердловской области от 27 апреля 2011 г. N А60-40398/2010 (извлечение) (ключевые темы: рыночная стоимость - муниципальное имущество - органы местного самоуправления - нежилое здание - оценка)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 27 апреля 2011 г. N А60-40398/2010

Резолютивная часть решения объявлена 22 апреля 2011 года

Полный текст решения изготовлен 27 апреля 2011 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи рассмотрел в судебном заседании дело N А60-40398/2010 по иску ООО "Роскомплект-Полевской" (ИНН 6626011754, ОГРН 1026601608219) к ООО Финансовая Компания "Альфа Инвест Оценка", Орган местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа (ИНН 6626012250, ОГРН 1026601607053) об оспаривании величины рыночной стоимости объекта, понуждении к заключению договора купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца: Фетисов С.А., представитель по доверенности от 18.10.2010г.,

от ответчиков: не явились, извещены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

ООО "Роскомплект-Полевской" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ООО Финансовая Компания "Альфа Инвест Оценка", Орган местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа, в котором просит признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки - помещений общей площадью 150,7 кв.м.,N N 28-33, расположенных на первом этаже в здании по адресу: Свердловская область, г. Полевской, ул. Карла Маркса, д. 2а, произведенной оценщиком ООО Финансовая компания "Альфа Инвест Оценка", содержащейся в отчете N 018-2010 от 04.06.2010г. об оценке рыночной стоимости нежилых помещений; обязать орган местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского ГО заключить договор купли-продажи указанного недвижимого имущества по цене, определенной в ходе рассмотрения спора.

В процессе рассмотрения дела истцом заявлено ходатайство в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ об изменении предмета заявленных требований в части требования о понуждении к заключению договора купли-продажи указанного недвижимого имущества по цене, определенной в ходе рассмотрения спора. В частности истец просит не понудить ответчика заключить договор, а определить п. 2.1 договора купли-продажи N 49 от 20.08.2010г., указав цену, определенную в ходе рассмотрения спора в судебном порядке.

В обоснование названного ходатайства истец пояснил, что ответчик не уклоняется от заключения договора, фактически истцом на рассмотрение суда переданы разногласия, возникшие при заключении договора N 49 от 20.08.2010г. в части условий пункта 2.1.

Ходатайство истца об изменении предмета иска в части второго заявленного требования рассмотрено и удовлетворено судом на основании ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

С учетом вышеизложенного судом рассматриваются требования истца о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки - помещений общей площадью 150,7 кв.м., N N 28-33, расположенных на первом этаже в здании по адресу: Свердловская область, г. Полевской, ул. Карла Маркса, д. 2а, произведенной оценщиком ООО Финансовая компания "Альфа Инвест Оценка", содержащейся в отчете N 018-2010 от 04.06.2010г. об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, а также об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи N 49 от 20.08.2010г., путем указания в п. 2.1 договора цены договора, определенной в ходе рассмотрения спора судом.

В процессе рассмотрения дела ООО Финансовая Компания "Альфа Инвест Оценка", Орган местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа в материалы дела представлен письменный отзыв на иск, в соответствии с которым ответчик просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Определением от 21.02.2011г. по настоящему делу назначена судебная экспертиза с целью установления соответствия отчета N 018-2010 от 04.06.2010г. об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, выполненного ООО Финансовая Компания "АльфаИнвестОценка", требованиям действующего законодательства. Проведение экспертизы поручено специалисту ООО "Оценка недвижимости и бизнеса" Старовойтовой Надежде Алексеевне. Производство по делу приостановлено.

В соответствии со ст. 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации появились основания для возобновления производства по делу, а именно в суд 23.03.2011г. поступило экспертное заключение N 2011-Э-54 от 21.03.2011г. по результатам судебной экспертизы.

Определением от 28.03.2011г. назначено судебное заседание для разрешения вопроса о возобновлении производства по делу.

Явившийся в судебное заседание представитель истца пояснил, что не возражает относительно возобновления производства по делу.

ООО Финансовая Компания "Альфа Инвест Оценка", Орган местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилось, возражений относительно возобновления производства по делу не представило.

ООО Финансовая Компания "Альфа Инвест Оценка", Орган местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, направил в материалы дела ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

В связи с тем, что в настоящее время устранены обстоятельства, вызвавшие приостановление производство по делу, производство по делу возобновлено судом, о чем вынесено отдельное определение.

Суд переходит к судебному разбирательству в данном судебном заседании с учетом отсутствия возражений лиц, участвующих в деле. В силу положений ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие ответчиков.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил:

Как следует из материалов дела, между ООО "Роскомплект-Полевской" (арендатор) и МО "город Полевской" в лице ООО Финансовая Компания "Альфа Инвест Оценка", Орган местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа (арендодатель) 26.08.2005г. заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 126-05 (далее - договор), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда - нежилое помещение с целью использования его для коммерческой деятельности; объект аренды расположен на 1-м этаже 5-ти этажного здания по адресу: Свердловская область, г. Полевской, ул. К.Маркса, 2а (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 1.2 договора, названный договор действует с 26 августа 2005г. по 20 августа 2006г., по истечении срока действия и исполнении всех условий и обязательств по договору он считается продленным на тех же условиях на тот же срок.

В соответствии со ст.3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" N 159 от 22.07.2008г. субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Пунктами 2 и 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

С учетом вышеизложенного ответчиком ООО Финансовая Компания "Альфа Инвест Оценка", Орган местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа в адрес истца 07.12.2009г. направлено извещение N 4040, в котором истцу предложено дать согласие на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого им объекта недвижимости.

Сопроводительным письмом N 2653 от 22.07.2010г. ответчиком ООО Финансовая Компания "Альфа Инвест Оценка", Орган местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа в адрес истца направлен проект договора купли-продажи N 49 от 20.08.2010г.

В соответствии с п. 2.1 названного договора цена продаваемого имущества составляет 3316000 руб., в том числе НДС, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального недвижимого имущества N 018-2010 от 04.06.2010г.

Названный проект договора подписан истцом с протоколом разногласий, в котором п. 2.1 договора изложен истцом в следующей редакции: "Цена продаваемого имущества составляет 2275570 руб., в том числе НДС", и направлен в адрес ответчика ООО Финансовая Компания "Альфа Инвест Оценка", Орган местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа.

Ответчик ООО Финансовая Компания "Альфа Инвест Оценка", Орган местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа 20.09.2010г. сопроводительным письмом N 3419 направил в адрес истца протокол согласования разногласий, в котором не принял редакцию п. 2.1, предложенную истцом.

Таким образом, сторонами не урегулированы разногласия в отношении п. 2.1 проекта договора купли-продажи N 49 от 20.08.2010г.

Истец, полагая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная в отчете ООО Финансовая Компания "Альфа Инвест Оценка", Орган местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа N 018-2010 от 04.06.2010г., является недостоверной - завышенной, обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным указанного отчета независимого оценщика и урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи N 49 от 20.08.2010г., путем указания в п. 2.1 договора цены договора, определенной в ходе рассмотрения спора судом.

Истцом представлен в материалы дела отчет ИП Гараймович Галины Дмитриевны N 12-08/10 от 03.09.2010г. об оценке рыночной стоимости встроенных нежилых помещений N N 28-33 первого этажа 5-ти этажного здания жилого назначения, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Полевской, ул. Карла Маркса, 2А по состоянию цен на 26.08.2010г., согласно которому стоимость объекта оценки составила 1835600 руб.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определяет Федеральный закон от 29.07.1998г. N 135-ФЗ.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду (статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Положениями Федерального закона от 22.07.2008г. N 159-ФЗ для сторон сделки в случае приватизации государственного или имущества путем использования преимущественного права выкупа арендуемого имущества также установлена обязательность величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Согласно положениям ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Действующее законодательство (статьи 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения.

Предъявление и рассмотрение судом самостоятельного требования об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете об оценке, возможно в том случае, если заключение оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно считает, что при заключении сделки его права могут быть нарушены. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", согласно пункту 1 которого оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Оценка арендуемого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008г. N 159-ФЗ, имеет обязательное значение для субъекта малого или среднего предпринимательства.

Поскольку между сторонами имеются разногласия относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, при этом в материалах дела есть две различные оценки данного имущества, арбитражным судом по ходатайству истца определением от 21.02.2011г. по настоящему делу назначена судебная экспертиза с целью установления соответствия отчета N 018-2010 от 04.06.2010г. об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, выполненного ООО Финансовая Компания "АльфаИнвестОценка", требованиям действующего законодательства. Проведение экспертизы поручено специалисту ООО "Оценка недвижимости и бизнеса" Старовойтовой Надежде Алексеевне.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли отчет ООО Финансовая компания "Альфа Инвест Оценка" N 018-2010 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений N 28-33 общей площадью 150,7 кв.м., расположенных на первом этаже в здании по адресу: Свердловская область, г. Полевской, ул. Карла Маркса, д. 2а Федеральному закону от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, утвержденным Приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007г., N 256, N 255, N 254?

2) Если имеются несоответствия отчета ООО Финансовая компания "Альфа Инвест Оценка" N 018-2010 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений N 28-33 общей площадью 150,7 кв.м., расположенных на первом этаже в здании по адресу: Свердловская область, г. Полевской, ул. Карла Маркса, д. 2а, Федеральному закону от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки - ФСОN 1, ФСО N 2, ФСО N 3, утвержденным Приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007г., N 256, N 255, N 254, то какие это несоответствия?

3) Повлияли ли выявленные несоответствия отчета ООО Финансовая компания "Альфа Инвест Оценка" N 018-2010 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений на итоги оценки объекта?

4) Если на итоги оценки повлияли выявленные несоответствия отчета ООО Финансовая компания "Альфа Инвест Оценка" N 018-2010 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, то провести оценку объекта по состоянию на 04 июня 2010г.

Согласно выводам, изложенным в экспертном заключении N 2011-Э-54 от 21.03.2011г., представленном специалистом ООО "Оценка недвижимости и бизнеса" Старовойтовой Н.А. по результатам судебной экспертизы, отчет ООО Финансовая компания "Альфа Инвест Оценка" N 018-2010 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений N 28-33 общей площадью 150,7 кв.м., расположенных на первом этаже в здании по адресу: Свердловская область, г. Полевской, ул. Карла Маркса, д. 2а, не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, утвержденным Приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007г., N 256, N 255, N 254.

Экспертным заключением также установлено, что выявленные несоответствия отчета ООО Финансовая компания "Альфа Инвест Оценка" N 018-2010 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений повлияли на итоги оценки объекта.

Поскольку составленный обществом с ограниченной ответственностью Финансовая компания "Альфа Инвест Оценка" отчет содержит существенное количество недочетов, которые были выявлены экспертом в ходе проведения судебной экспертизы, данный отчет не может быть использован для определения рыночной стоимости отчуждаемого объекта, так как неоднозначное толкование стоимости объекта в силу ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является недопустимым.

При таких обстоятельствах суд полагает необходимым требование ООО "Роскомплект-Полевской" удовлетворить, признать отчет ООО Финансовая компания "Альфа Инвест Оценка" N 018-2010 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений N 28-33 общей площадью 150,7 кв.м., расположенных на первом этаже в здании по адресу: Свердловская область, г. Полевской, ул. Карла Маркса, д. 2а, недостоверным (недействительным).

Поскольку заключением N 2011-Э-54 от 21.03.2011г. установлено, что выявленные в отчете ООО Финансовая компания "Альфа Инвест Оценка" N 018-2010 несоответствия повлияли на величину рыночной стоимости объекта оценки, с учетом данных выводов экспертом определена рыночная цена объекта.

Специалистом ООО "Оценка недвижимости и бизнеса" Старовойтовой Н.А. определена рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилых помещений N 28-33 общей площадью 150,7 кв.м., расположенных на первом этаже в здании по адресу: Свердловская область, г. Полевской, ул. Карла Маркса, 2а, по состоянию на 04.06.2010г. в сумме 2304000 руб. с учетом НДС.

Учитывая вышеуказанные выводы эксперта, суд полагает необходимым требование истца удовлетворить, изложить пункт 2.1 договора купли-продажи N 49 от 20.08.2010г. в следующей редакции: "Цена продаваемого имущества составляет 2304000 руб. с учетом НДС. Указанная цена установлена в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 2011-Э-54 от 21.03.2011г., выполненным оценщиком Старовойтовой Н.А. по результатам судебной экспертизы".

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

С учетом положений ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая то обстоятельство, что исковые требования удовлетворяются судом, расходы, понесенные истцом на оплату услуг эксперта в сумме 25000 руб. (платежное поручение N 28 от 07.02.2011г.) подлежат возмещению за счет ответчика ООО Финансовая Компания "Альфа Инвест Оценка", Орган местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа.

Расходы по оплате госпошлины в сумме 4000 руб. на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с ответчика ООО Финансовая Компания "Альфа Инвест Оценка", Орган местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа в пользу истца. Государственная пошлина в оставшейся части в сумме 4000 руб., не уплаченная истцом при подаче искового заявления, не подлежит взысканию с ООО Финансовая Компания "Альфа Инвест Оценка", Орган местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа, поскольку последний освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки - помещений общей площадью 150,7 кв.м., N N 28-33, расположенных на первом этаже в здании по адресу: Свердловская область, г.Полевской, ул. Карла Маркса, д. 2а, произведенной оценщиком ООО Финансовая компания "Альфа Инвест Оценка", содержащуюся в отчете N 018-2010 от 04.06.2010г. об оценке рыночной стоимости нежилых помещений.

3. Принять пункт 2.1 договора купли-продажи N 49 от 20.08.2010г., подписанного ООО Финансовая Компания "Альфа Инвест Оценка", Орган местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа и ООО "Роскомплект-Полевской", в следующей редакции: "Цена продаваемого имущества составляет 2304000 руб. с учетом НДС. Указанная цена установлена в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 2011-Э-54 от 21.03.2011г., выполненным оценщиком Старовойтовой Н.А. по результатам судебной экспертизы".

4. Взыскать с ООО Финансовая Компания "Альфа Инвест Оценка", Орган местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа в пользу ООО "Роскомплект-Полевской" 25000 руб. (двадцать пять тысяч руб.) в возмещение расходов по оплате экспертизы и 4000 руб. (четыре тысячи руб.) в возмещении расходов по оплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска.

5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.