Решение Арбитражного суда Свердловской области от 6 мая 2011 г. N А60-4702/2011 (извлечение) (ключевые темы: сберегательный банк - объекты незавершенного строительства - инвестиционный договор - договор ипотеки - инвестор)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 6 мая 2011 г. N А60-4702/2011

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 7 ноября 2011 г. N Ф09-6963/11 по делу N А60-4702/2011 настоящее решение оставлено без изменения

См. дополнительную информацию к настоящему решению

Резолютивная часть решения объявлена 28 апреля 2011 года

Полный текст решения изготовлен 06 мая 2011 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи, рассмотрев в судебном заседании дело N А60-4702/2011 по иску общества с ограниченной ответственностью "Вавилон" (ИНН 6671202750, ОГРН 1069671058380) к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-Строительная компания "АСком" (ОГРН 1026602965817); Министерству финансов Свердловской области; Открытому акционерному обществу "Акционерный коммерческий сберегательный банк Российской Федерации" (далее - ОАО "Сбербанк России")

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области;

Каменских П.Г.;

индивидуальный предприниматель Копылов А.В.;

Головко В.И.;

Юшков К.П.;

Хасанов И.К.;

Седлов Н.В.;

Тамоян Н.Т.;

Наумов В.Г.;

Воеводина А.Ф.;

Черданцев Е.А.;

Голдобин А.А.;

Сиволапов А.В.;

Рагимов Саркар Шафи Оглы;

Правительство Свердловской области;

Кощеев А.А.;

Суханов А.Г.;

Озорнин Е.П.;

Бабушкин К.В.;

Абакумова Ф.А.;

Леонтьев О.А.;

Денисова О.Г.;

индивидуальный предприниматель Филиппова Т.В.

о признании сделки недействительной (ничтожной)

при участии в судебном заседании:

от истца: Стариков А.В., по дов. б/н от 01.10.2010г.;

от ответчика Министерства финансов Свердловской области - Бикмухаметов А.Ф., по дов. N 13-14-24 от 17.01.2011г.,

от ответчика ОАО "Сбербанк России": Макаров В.А., по дов. N 01-2/18/У28 от 08.11.2010г.

ООО "Вавилон" обратилось в арбитражный суд с иском о признании договора ипотеки N 10440 от 22 января 2008 года, заключенного между ООО ТСК "АСком" и Акционерным коммерческим банком Сберегательным банком РФ в отношении:

· объекта незавершенного строительства, литер А, общей площадью 13 826 кв.м. (в том числе основное строение с подвалом и нежилыми помещениями, основной материал - фундаментные блоки), расположенное по адресу: Свердловская область, г. Сухой Лог, ул. Белинского, д. 40, инвентарный номер объекта 372/02/2-02-11/61;

· права аренды земельного участка (землепользования из земель населенных пунктов, разрешенное использование: под объект жилой застройки (строительство жилого дома многоэтажной застройки) с кадастровым номером 66:33:01 01 049:0075, местоположение: Свердловская область, г. Сухой Лог, ул. Белинского, д. 40 со сроком с 15.09.2006г. по 15.09.2009г., функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, 12 150 кв.м.

недействительной (ничтожной) сделкой.

Исковые требования мотивированы ссылкой на п. 2 ст. 355 ГК РФ , п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 2 ст. 7 ФЗ "Об ипотеке".

В предварительное судебное заседание ответчик ОАО "Сбербанк России" представил суду письменный отзыв, в котором исковые требования отклонил, указав, что договор ипотеки заключен в полном соответствии с требованиями действующего законодательства. На дату заключения договора ипотеки (22.01.2008г.) полноправным собственником спорного объекта являлось ООО ТСК "АСком". До момента заключения договора ипотеки предмет залога не был отчужден, заложен, не состоял в споре или под арестом, а также не был обременен правом третьих лиц, что подтверждалось выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 14/040/2007-333 от 24.12.2007г. Право долевой собственности на объект, не завершенный строительством, с определением долей инвесторов, не зарегистрировано. Инвестиционный договор N 2-7 истцом с ООО ТСК "АСком", заключен 25.02.2009г., то есть после заключения договора ипотеки. Истец на момент заключения договора ипотеки не являлся сособственником объекта, не был стороной по договору, на основании которого осуществлялось финансирование строительства объекта. Ответчик полагает, что в соответствии со ст. 180 ГК РФ истец не вправе требовать признания договора ипотеки ничтожной сделкой в целом, т.к. договором ипотеки обеспечивались кредитные договоры, заключенные между ответчиком и ООО ТСК "АСком", не определены доли инвестирования строительства объектов ипотеки, строительство предмета ипотеки является предметом инвестиционной деятельности и других лиц.

Ответчик Министерство финансов Свердловской области в предварительном судебном заседании письменный отзыв на иск суду не представил, поддержал позицию ОАО "Сбербанк России", указав, что на момент регистрации договора ипотеки право долевой собственности на объект не завершенный строительством с определением долей инвесторов, не было зарегистрировано. Кроме того, по мнению ответчика, истец не вправе требовать признания договора ипотеки ничтожной сделкой в целом.

В настоящее судебное заседание ответчик ОАО "Сбербанк России" представил суду дополнения к письменному отзыву, указав, что поскольку инвестором и застройщиком не зарегистрировано право долевой собственности, между сторонами инвестиционного договора существуют обязательственные отношения, а не вещные. Следовательно, право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства и права аренды земельного участка у ООО "Вавилон" не возникло. Ответчик указал, что кредитуя строительство ООО ТСК "АСком" под залог объекта незавершенного строительства, полагалось на записи о праве собственности застройщика на указанные объекты в реестре, которые в силу закона являются единственным подтверждением существования зарегистрированного права. Истцом не представлено доказательств того обстоятельства, что ответчик ОАО "Сбербанк России" знал о существовании инвестиционных договоров, условиях договоров, порождающих правопритязания инвесторов. В связи с чем, условия инвестиционных договоров, заключенных без участия ОАО "Сбербанк России" не могут повлиять на возникновение и действительность зарегистрированных в реестре ипотеки и договора залога, удостоверяющих права ОАО "Сбербанк России" как залогодержателя. Следовательно, полагает ответчик, договор ипотеки не может рассматриваться в качестве ничтожной сделки. Признание права общей долевой собственности и ее государственная регистрация, находившиеся ранее в индивидуальной собственности и обремененные в этот период ипотекой, представляет собой распоряжение отданными в ипотеку объектами недвижимости и требует согласия залогодержателя.

Ответчик Министерство финансов Свердловской области также представил суду письменный отзыв на иск, полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению в связи со следующим. Истец не является заинтересованным лицом по смыслу ст. 4 АПК РФ. На момент регистрации договора ипотеки право долевой собственности на объект, не завершенный строительством, с определением долей инвесторов, не было зарегистрировано, следовательно, право общей долевой собственности у истца не возникло. На момент подачи настоящего иска в суд доля истца в праве собственности на объект незавершенного строительства не определена, что не позволяет индивидуализировать имущество истца, которое, по его мнению, незаконно обременено залогом. Довод истца о том, что признание сделки недействительной позволит избежать обременения долевой собственности истца залогом в пользу Министерства финансов Свердловской области, а также обращения на долю истца в спорном объекте для удовлетворения требований кредиторов ООО "ТСК "АСком" в рамках процедуры банкротства последнего ответчик полагает необоснованным, поскольку истцом в данном случае не заявлено требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признание же спорной сделки недействительной в силу ст. 168 ГК РФ не повлечет для истца достижения указанных материально-правовых последствий, связанных с защитой его вещных прав.

Ответчик ООО "ТСК "Аском" в судебное заседание не явился, определение суда о назначении дела к судебному разбирательству, направленное по имеющемуся адресу, подтвержденному выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц, возвращено с отметкой органов связи об отсутствии адресата по указанному адресу.

В соответствии с п.3 ч. 4 ст. 123 АПК РФ ответчик ООО "ТСК "Аском" считается извещенным надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Третьи лица о времени и месте рассмотрения искового заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Свердловской области, в судебное заседание также не явились.

Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области направило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

В порядке ч. 3,5 ст. 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителей ответчика ООО "ТСК "Аском" и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения настоящего дела.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил:

Как следует из материалов дела, 22 января 2008 года между ОАО Акционерный Сберегательный банк Российской Федерации (залогодержатель) и ООО ТСК "АСком" (залогодатель) заключен договор ипотеки N 10440, предметом которого является передача залогодателем в залог залогодержателю принадлежащего залогодателю на праве собственности недвижимого имущества и права аренды на соответствующий земельный участок, функционально обеспечивающий находящееся на нем недвижимое имущество, указанных в п.1.2 договора, а именно:

объект недвижимости - объект незавершенного строительства, Литер А, общей площадью 13826 (тринадцать тысяч восемьсот двадцать шесть) кв.м. (в том числе основное строение с подвалом и нежилыми помещениями, основной материал - фундаментные блоки), расположенное по адресу: Свердловская область, г. Сухой Лог, ул. Белинского, дом N 40, инвентарный номер объекта 372/02/2-02-11/61;

право аренды земельного участка (землепользования) из земель населенных пунктов, разрешенное использование: под объект жилой застройки (строительство жилого дома многоэтажной застройки), с кадастровым номером 66:33:01 01 049:0075, местоположением: Свердловская область, г. Сухой Лог, ул. Белинского, дом N 40 сроком с 15 сентября 2006 года по 15 сентября 2009 года с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, 12150 кв.м.

В соответствии с условиями указанного договора предметом залога обеспечивалось исполнение обязательств ООО ТСК "АСком" (заемщик), возникших на основании Генерального соглашения об открытой рамочной кредитной линии N 20523 от 14 ноября 2007 года, заключенного между Заемщиком и Сбербанком. Кредитная линия была открыта ООО ТСК "АСком" для финансирования и возмещения ранее понесенных инвестиционных затрат по строительству 5-секционного жилого дома, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Сухой Лог, ул. Белинского, дом N 40.

Помимо передачи в залог недвижимого имущества, в обеспечение исполнения обязательств заемщика по указному Генеральному Соглашению в соответствии с Постановлением Правительства Свердловской области от 19.07.2007 года N 699-ПП между Сбербанком и Министерством финансов Свердловской области был заключен Договор о предоставлении государственной гарантии Свердловской области N 26109 от 14 ноября 2007 года.

Выдача кредитов была произведена перечислением сумм на расчетный счет Заемщика. Общая сумма, предоставленного Сбербанком ООО ТСК "АСком" кредита, составила 188 186 560 рублей 45 копеек.

В установленный срок ООО ТСК "АСком" обязательства по возврату кредита не исполнило.

По требованию Сбербанка РФ Министерством финансов Свердловской области были исполнены обязательства гаранта за ООО ТСК "АСком", а именно из областного бюджета были перечислены банку денежные средства в размере 198 615 186 рублей 14 копеек.

К Министерству финансов Свердловской области, после исполнения им обязанностей гаранта в силу ст. 365 ГК РФ перешли права залогодержателя по договору ипотеки (залога) N 10440 от 22 января 2008 года (Решение Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-22765/2009-С2 от 16 октября 2009 года).

Переход прав залогодержателя к Министерству финансов Свердловской области подтверждается Выпиской из ЕГРП от 15 декабря 2010 года N 25/049/2010-044 (копия приложена к заявлению).

Таким образом, в настоящее время залогодержателем по договору залога N 10440 от 22 января 2008 года является Министерство финансов Свердловской области.

25 февраля 2009 года между ООО "Вавилон" (инвестор) и ООО ТСК "АСком" (застройщик) подписан инвестиционный договор N 2-7, в соответствии с условиями которого инвестор принял на себя обязательство направить собственные инвестиции на строительство нежилых помещений: помещение подвального типа, общей площадью 1230 кв.м. и нежилое помещение общей площадью 85,4 кв.м., строительный номер 2, расположенное на первом этаже 7-этажной секции, в строящемся 5-ти секционном доме по адресу: Свердловская область, г. Сухой Лог, ул. Белинского, д. 40, а застройщик обязуется в интересах инвестора организовать возведение указанного объекта в соответствии с проектной документацией и после завершения строительства передать в собственность инвестора указанный объект (п. 1.1 договора N 2-7 от 25.02.2009г.).

В соответствии с п. 5.1 инвестиционного договора срок окончания строительства объекта определен следующим образом - 4 квартал 2009 года, но не позднее 01 января 2010 года. Датой окончания строительства является дата выдачи разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

Объем инвестирования определен в п. 4.2 договора и составляет 14 000 000 рублей. Указанная стоимость объекта является твердой и изменению в течение действия договора не подлежит.

Истец указал, что 25 февраля 2009 года истец (инвестор) передал по акту приема-передачи векселя ответчику (застройщику) в качестве оплаты по Инвестиционному договору N 2-7 от 25 февраля 2009 года простой вексель N 005083, эмитент ООО КБ "Уралфинанс", дата составления 25 февраля 2009 года на сумму 14 000 000 рублей.

Строительство дома осуществлялось на основании разрешения на строительство N 53-06 от 27 октября 2006 года. В настоящее время строительство дома приостановлено, объект законсервирован. Помещения инвестору не переданы.

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество 24 ноября 2006 года ответчиком ООО ТСК "АСком" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу Свердловская область, г. Сухой Лог, ул. Белинского, 40, условный номер объекта 66-66-14/034/2006-455, что подтверждается Свидетельство о государственной регистрации серии 66 АИ N 416517 от 24.11.2006г. Истцом право собственности на долю в объекте незавершенного строительство в установленном законом порядке не зарегистрировано.

Истец ООО "Вавилон", ссылаясь на ст. 6, п. 3 ст. 7 Федерального закона об "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации", полагает, что ответчиком ООО ТСК "АСком" неправомерно зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу Свердловская область, г. Сухой Лог, ул. Белинского, 40, условный номер объекта 66-66-14/034/2006-455, поскольку на момент регистрации права собственности ответчика на объект незавершенного строительства, ООО ТСК "АСком" не обладало единоличной собственностью на предмет залога, т.к. он является объектом инвестиционной деятельности и находится в общей долевой собственности участников инвестиционного процесса.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР"

Кроме того, истец указывает, что ООО ТСК "АСком" является банкротом, в отношении него введена процедура конкурсного производства. Объект незавершенного строительства включен в состав конкурсной массы, что может повлечь выбытие объекта недвижимости из собственности инвесторов и ООО ТСК "АСком", и приведет к убыткам указанных лиц, что выразится в утрате их прав как участников долевой собственности на спорный объект.

Заинтересованность ООО "Вавилон" в признании сделки по передаче залог недвижимого имущества должника недействительной (ничтожной), по мнению истца, заключается и в том, что соответствующее признание позволит избежать обращения на долю ООО "Вавилон" в спорном объекте для удовлетворения требований кредиторов ООО ТСК "АСком".

Таким образом, ООО "Вавилон", полагая, что договор ипотеки N 10440 от 22 января 2008 года в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации не соответствует закону, следовательно, является ничтожной сделкой и нарушает права и законные интересы истца, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд полагает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться, в том числе, путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В силу ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Исходя из положений указанной нормы подлежащим судебной защите правом на обращение в арбитражный суд, обладает лишь заинтересованное лицо, чьи права или законом установленные интересы нарушены.

Таким образом, статья 4 АПК РФ предусматривает право лица на обращение в арбитражный суд в защиту свои интересов. Исключения из этого правила предусматривают ст. ст. 52 и 53 АПК РФ, предусматривающие возможность обращения в арбитражный суд прокурора и государственных органов (органов местного самоуправления) в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных законом. Возможность обращения в суд в защиту интересов иных лиц может быть предусмотрена федеральным законом.

Согласно пункту 3 статьи 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса.

Истец полагает, что с момента исполнения им обязательств по инвестированию в рамках инвестиционного договора N 2-7 от 25.02.2009г., у него возникло право долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Однако, как следует из материалов дела, договор ипотеки между ООО "ТСК "АСком" и ОАО "Сбербанк" заключен 22.01.2008г., т.е. ранее даты заключения истцом ООО "Вавилон" и ООО ТСК "АСком" инвестиционного договора (25.02.2009г.), и возможного возникновения у него права долевой собственности на объект незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Как следует из Постановления Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 г. N 13534/10 по делу N А45-25267/2009, гражданское законодательство не исключает право сторон инвестиционного договора, предметом которого является строительство объекта недвижимости, договориться о том, что не завершенный строительством объект принадлежит им на праве общей долевой собственности, которое в случае необходимости будет зарегистрировано в установленном порядке.

Однако подобное условие любого инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В данном случае ответчик ООО "ТСК "АСком" вопреки условиям инвестиционного договора зарегистрировал индивидуальное право собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок в 2006 году и передал эти объекты ОАО "Сбербанк России" в ипотеку 22.01.2008г.

Следовательно, в силу пункта 2 статьи 8 и статьи 219 ГК РФ право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок у истца - ООО "Вавилон" не возникло. Таким образом, истец не является заинтересованным лицом по смыслу ст. 4 АПК РФ.

Кроме того, права и обязанности из инвестиционного договора могут быть реализованы его сторонами, а их требования - удовлетворены судом, если это не нарушает возникшие в установленном порядке права и законные интересы других участников гражданского оборота.

В данном же случае ОАО "Сбербанк России", кредитуя строительство под залог объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором этот объект возводится, полагался на записи о праве собственности застройщика на указанные объекты в реестре, которые в силу закона являются единственным подтверждением существования зарегистрированного права, пока судом не будет установлено иное. В деле нет доказательств того, что банк знал о существовании незарегистрированного инвестиционного договора и его условиях, порождающих правопритязания инвесторов.

В силу пункта 3 статьи 308 Кодекса обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон.

Поэтому условия инвестиционного договора, заключенного без участия ОАО "Сбербанк России", не могут повлиять на возникновение и действительность зарегистрированных в реестре ипотеки и договора залога, удостоверяющих права банка как залогодержателя.

Содержащееся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011г. N 13534/10 по делу N А45-25267/2009 толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

На основании изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, при отказе в удовлетворении исковых требований расходы по уплате госпошлины подлежат отнесению на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

В удовлетворении иска отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.