Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 мая 2011 г. N А60-37277/2010 (извлечение) (ключевые темы: муниципальное имущество - нежилое здание - органы местного самоуправления - договор купли-продажи - рыночная стоимость)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 18 мая 2011 г. N А60-37277/2010

Резолютивная часть решения объявлена 11 мая 2011 года

Полный текст решения изготовлен 18 мая 2011 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания, рассмотрел в судебном заседании дело N А60-37277/2010 по иску индивидуального предпринимателя Жукова Алексея Николаевича к Уполномоченному органу местного самоуправления "Комитет по управлению муниципальным имуществом Североуральского городского округа",

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - индивидуальный предприниматель Шитоева Валентина Евсеевна

об обязании заключить договор

при участии в судебном заседании:

от истца: Шашков П.А., представитель по доверенности от 30.07.2010 г.,

от ответчика: Боярина Г.Н., представитель по доверенности от 06.05.2011 г.,

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Индивидуальный предприниматель Жуков А. Н. обратился в арбитражный суд с иском к Администрации Североуральского городского округа об обязании ответчика заключить договор купли-продажи муниципального объекта недвижимого имущества - нежилого помещения N 1 в здании литер "А", расположенного по адресу: Свердловская область, г. Североуральск, ул. Степана Разина, д. 2, площадью 80,6 кв.м., по цене 610 000 рублей с НДС.

В качестве нормативного основания истец указывает ст. 421, ст. 445, ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 4, ч. 2 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.

В судебном заседании 02.12.2010 по ходатайству ответчика, при согласии истца и на основании ст. 41 и ст. 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд произвел замену ненадлежащего ответчика - Администрации Североуральского городского округа на надлежащего - Уполномоченный орган местного самоуправления "Комитет по управлению муниципальным имуществом Североуральского городского округа", поскольку согласно Положению об Уполномоченном органе местного самоуправления "Комитет по управления муниципальным имуществом Североуральского городского округа" вопросами управления и распоряжения муниципальным имуществом занимается уполномоченный орган местного самоуправления - Комитет по управлению муниципальным имуществом Североуральского городского округа. К отзыву на иск приложены документы согласно реестру.

В судебном заседании 11.05.2011 истец поддержал исковые требования. Кроме того, заявил ходатайство о возложении на ответчика судебных расходов, а именно:

- расходы на проведение независимой экспертизы ООО "Оценка и экспертиза собственности" в сумме 15 000 рублей,

- расходы на проведение судебной экспертизы в размере 10 000 рублей,

- расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 рублей.

Ходатайство истца о взыскании с ответчика судебных расходов принято судом к рассмотрению.

Ответчик исковые требования не признал. В представленном суду отзыве ответчик - Комитет по управлению муниципальным имуществом Североуральского городского округа пояснил следующее: 12 апреля 2010 в адрес Главы Североуральского городского округа поступило заявление от индивидуального предпринимателя Жукова А.Н. с просьбой о принятии решения о приватизации нежилого помещения расположенного по адресу: г. Североуральск, ул. Степана Разина, д. 2 в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Главой Североуральского городского округа принято постановление от 23.04.2010 N 458 "О начале приватизации нежилого помещения N 1 в здании литер А, расположенном по адресу: г. Североуральск, ул. Степана Разина, 2". Решением Думы Североуральского городского округа от 26.05.2010 N 69 в программу управления муниципальной собственностью и приватизации муниципального имущества Североуральского городского округа на 2009 - 2011 гг. внесены изменения в части включения Жукова А.Н. в перечень арендаторов, обладающих преимущественным правом приобретения арендуемых объектов. Решением Думы Североуральского городского округа от 28.07.2010 N 92 утверждены Условия приватизации нежилого помещения N 1 в здании литер А, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Североуральск, ул. Степана Разина, 2, согласно которых цена объекта (с учетом отчета независимого оценщика Шитоевой В.Е.) составила 1 206 780 рублей. Письмом от 03.08.2010 N 617 в адрес Жукова А.Н. направлено предложение о заключении договора купли-продажи, который истец в установленный законом срок не подписал. В адрес Жукова А.Н. направлено письмо от 06.09.2010 N 704 об утрате преимущественного права на арендуемое нежилое помещение. Следовательно, ответчик полагает, что уполномоченный орган местного самоуправления обеспечил проведение всех мероприятий необходимых для реализации преимущественного права арендатора на выкуп арендуемого имущества в соответствии с законом.

Третье лицо - ИП Шитоева В.Е., надлежащим образом извещенное о дате и времени рассмотрения дела, в суд не явилось, письменный отзыв на иск не представило. При таких обстоятельствах, дело рассмотрено судом в отсутствие представителя третьего лица на основании п. 5 ст. 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, суд установил:

Из искового заявления следует, что индивидуальный предприниматель Жуков А.Н. является арендатором муниципального имущества - нежилого помещения N 1, общей площадью 80,6 кв.м., находящегося в здании, расположенном по адресу: г. Североуральск, ул. Степана Разина, д. 2, на основании договора аренды N 23 от 15.04.2004, заключенного с уполномоченным органом местного самоуправления Комитетом по управлению муниципальным имуществом Североуральского городского округа. Срок действия договора аренды N 23 от 15.04.2004 составляет: начало - 01.04.2004, окончание - 31.03.2014.

Руководствуясь ст. 3 Федерального закона N 159, ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", индивидуальный предприниматель Жуков А.Н. обратился на имя Главы Североуральского городского округа с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендованного муниципального имущества в соответствии с Федеральным законом N 159.

Решением Думы Североуральского городского округа от 28.07.2010 N 92 утверждены Условия приватизации нежилого помещения N 1 в здании литер А, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Североуральск, ул. Степана Разина, 2. Принято решение о приватизации арендуемого помещения и определен способ приватизации - преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с установление цены продажи 1 206 780 рублей в соответствие с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 25-оц-10 от 15.06.2010 г.

Администрацией Североуральского городского округа направлен в адрес истца проект договора купли-продажи арендуемого имущества (сопроводительное письмо N 617 от 03.08.2010).

Положения ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Цена объекта установлена договором в размере 1 206 780 рублей в соответствии с Отчетом об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 25-оц-10 от 15.06.2010. Отчет выполнен независимым оценщиком - индивидуальным предпринимателем Шитоевой В.Е.

Денежные средства в счет оплаты объекта должны быть полностью внесены покупателем в срок до 10.09.2015 г., для чего последнему предоставляется рассрочка согласно графику платежей по оплате нежилого помещения.

Истец - Жуков А.Н., не согласившись с предлагаемой редакцией договора купли-продажи в части определенной независимым оценщиком Шитоевой В.Е. выкупной цены имущества в размере 1 206 780 рублей, 01 сентября 2010 направил в Комитет по управлению муниципальным имуществом Североуральского городского округа свое согласие о выкупе приватизируемого недвижимого имущества, но с изменением продажной цены исходя из отчета оценщика ООО "Оценка и экспертиза собственности" N 6673109436-2010-0233 от 30.08.2010 по цене 610 000 рублей. Ответа на свое предложение истец не получил.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. Суд, рассмотрев заявленные требования, признал их обоснованными и подлежащими удовлетворению на основании следующего.

В силу ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Кодекса).

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из материалов дела следует, что Администрацией Североуральского городского округа, выступающей по условиям договора продавцом, подготовлен и направлен в адрес истца сопроводительным письмом N 617 от 03.08.2010 "проект" договора купли-продажи арендуемого имущества, в соответствии с условиями которого Администрация Североуральского городского округа, на основании Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. обязуется передать в собственность истца (покупателя) муниципальное имущество - нежилое помещение N 1 в здании литер А, расположенном по адресу: Свердловская область, г. Североуральск, ул. Степана Разина, 2, общей площадью 80,6 кв.м. Однако, указанный "проект" договора продавцом не подписан.

Согласно п. 1 ст. 435 Гражданского кодекса РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Следовательно, оферта должна быть сформулирована в виде полного текста договора, подписанного оферентом, поскольку оферта должна исходить от конкретного лица.

Поскольку истцом получен проект договора купли-продажи, не подписанный представителем оферента, действия Администрации Североуральского городского округа нельзя рассматривать как предложение заключить договор, сделанное в надлежащей форме. В связи отсутствием доказательств направления истцу предложения заключить договор купли-продажи объекта муниципального имущества в виде надлежащим образом оформленного проекта договора, суд полагает, что требование истца об обязании заключить договор - правомерно.

При этом истец полагает, что такой договор должен быть заключен по цене, равной рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Истцом представлен в материалы дела Отчет об оценке N 6673109436-2010-0233 от 30.08.2010 рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный ООО "Оценка и экспертиза собственности", согласно которому стоимость объекта оценки составила 610 000 рублей.

Ответчиком в свою очередь представлен использованный им при определении выкупной цены недвижимого имущества Отчет N 25-оц-10 от 15.06.2010, выполненный независимым оценщиком Шитоевой В.Е. в порядке ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ, из которого следует, что рыночная стоимость спорного недвижимого имущества составляет 1 206 780 рублей.

Согласно положениям ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью. При этом суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности").

В соответствии с рекомендациями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (Информационное письмо Президиума от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком") оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Поскольку между сторонами имелись разногласия относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, при этом в материалах дела есть две различные оценки данного имущества, по ходатайству истца арбитражным судом назначена судебная экспертиза по вопросу соответствия Отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 25-оц-10 от 15.06.2010 требованиям законодательства об оценочной деятельности и определению рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилое помещение N 1 в здании литер А, расположенном по адресу: Свердловская область, г. Североуральск, ул. Степана Разина, 2, общей площадью 80,6 кв.м. Проведение экспертизы поручено независимому оценщику Лисименко Ольге Владиславовне (ООО "Уральская оценочно-консалтинговая компания").

По итогам проведения судебной экспертизы в результате проверки Отчета N 25-оц-10 от 15.06.2010, выполненного независимым оценщиком Шитоевой В.Е., требованиям законодательства об оценочной деятельности, экспертом выявлено существенное количество замечаний к отчету и сделан вывод о том, что отчет по формальным признакам не соответствует Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки.

Поскольку составленный независимым оценщиком Шитоевой В.Е. отчет содержит существенное количество недочетов, которые были выявлены экспертом в ходе проведения судебной экспертизы, данный отчет не может быть положен в основу судебного акта по определению рыночной стоимости отчуждаемого объекта, так как неоднозначное толкование стоимости объекта в силу ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является недопустимым.

Согласно заключению эксперта Лисименко О.В. рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилое помещение N 1 в здании литер А, расположенном по адресу: Свердловская область, г. Североуральск, ул. Степана Разина, 2, общей площадью 80,6 кв.м. по состоянию на 31.03.2011 составляет 950 800 рублей с учетом НДС.

При этом, суд полагает, что при определении выкупной стоимости необоснованно включать в нее сумму НДС, поскольку указанная операция не являются объектом обложения НДС для тех субъектов малого и среднего предпринимательства, которые арендуют находящееся в государственной (муниципальной) собственности недвижимое имущество и выкупают его в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Соответствующее дополнение внесено в пп.12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации. Соответственно рыночная цена спорного объекта недвижимости без учета НДС составляет 805 762 руб. 71 коп.

Таким образом, выкупная стоимость арендованного имущества должна составлять 805 762 руб. 71 коп.

Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Из материалов дела следует, что в соответствии с п. 1.6 Положения "О порядке управления и распоряжения объектами муниципальной собственности Североуральского городского округа", утвержденного Решением Североуральской муниципальной Думы от 16.11.2005 N 98 (далее - Положение о порядке управления и распоряжения объектами муниципальной собственности) органами местного самоуправления, осуществляющими от имени муниципального образования права по владению, пользованию и распоряжению муниципальным имуществом являются:

Дума Североуральского городского округа;

Глава Североуральского городского округа;

- Уполномоченный орган местного самоуправления "Комитет по управлению муниципальным имуществом Североуральского городского округа".

Полномочия каждого из указанных органов в сфере управления и распоряжения объектами муниципальной собственности закреплены в Уставе Североуральского городского округа (далее - Устав СГО) и конкретизированы в принятых в соответствии с Уставом СГО иных нормативных правовых актах Североуральского городского округа.

Так, в соответствии пп. 12 п. 4 ст. 32 Устава СГО, п. 2.14 Положения об Уполномоченном органе местного самоуправления "Комитет по управлению муниципальным имуществом Североуральского городского округа", утвержденного Решением Североуральской муниципальной Думы от 14.12.2005 N 111, полномочием заключать договоры купли-продажи по приватизации муниципального имущества наделен Комитет по управлению муниципальным имуществом.

При этом согласно п. 5.2 Положения о порядке управления и распоряжения объектами муниципальной собственности Комитет по управлению муниципальным имуществом выступает в качестве стороны в сделках с объектами муниципальной собственности, не закрепленными на праве хозяйственного ведения за муниципальными унитарными предприятиями.

Кроме того, согласно пп. 14 п. 4 ст. 32 Устава СГО, а также пп. 2.16 Положения об Уполномоченном органе местного самоуправления "Комитет по управлению муниципальным имуществом Североуральского городского округа" по вопросам своей компетенции от имени Североуральского городского округа Комитет по управлению муниципальным имуществом выступает в судах, осуществляет защиту муниципальной собственности.

Администрация СГО ни Уставом СГО, ни Положением об Администрации Североуральского городского округа, утвержденным Решением Североуральской муниципальной Думы от 28.12.2005 N 128, полномочиями в сфере управления и распоряжения объектами муниципальной собственности не наделена.

Таким образом, суд полагает, что надлежащим ответчиком в возникшем споре является Уполномоченный орган местного самоуправления "Комитет по управлению муниципальным имуществом Североуральского городского округа".

При таких обстоятельствах, именно Комитет по управлению муниципальным имуществом Североуральского городского округа обязан заключить с индивидуальным предпринимателем Жуковым А.Н. договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилое помещение N 1 в здании литер А, расположенном по адресу: Свердловская область, г. Североуральск, ул. Степана Разина, 2, общей площадью 80,6 кв.м. по цене 805 762 руб. 71 коп.

Помимо этого истцом заявлено ходатайство о возложении на ответчика судебных расходов в общей сумме 35 000 рублей (ст. 106 АПК РФ), из которых:

- расходы на проведение независимой экспертизы ООО "Оценка и экспертиза собственности" в сумме 15 000 рублей,

- расходы на проведение судебной экспертизы в размере 10 000 рублей,

- расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 рублей.

Что касается ходатайства о возмещении истцу в качестве судебных издержек расходов по проведению независимой экспертизы обществом "Оценка и экспертиза собственности" в сумме 15 000 рублей, то они взысканию с ответчика не подлежат. Указанная экспертиза проводилась не в рамках судебного дела, а по собственной инициативе истца для предъявления соответствующих требований в суд. Помимо этого, в ходе рассмотрения спора данный документ оценивался судом не как экспертное заключение (ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а как простое письменное доказательство по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Учитывая изложенное, расходы на проведение указанной экспертизы не относятся к судебным издержкам и не подлежат взысканию с ответчика.

С учетом положений ст. 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы, понесенные ответчиком на оплату судебной экспертизы, в размере 10 000 рублей.

Ходатайство истца о возложении на ответчика судебных издержек на оплату услуг представителя в размере 10 000 рублей обоснованно, документально подтверждено (договор на оказание юридических услуг б/н от 03.10.2010, акты приема-передачи оказанных услуг от 01.02.2011, от 12.05.2011 на сумму 10 000 рублей (приложения N 01 к договору от 03.10.2010), расходный кассовый ордер N 14 от 05.02.2011 на сумму 10 000 рублей), заявлено в разумных пределах и поэтому подлежит удовлетворению на основании ч. 2 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

С учетом изложенного, государственная пошлина, уплаченная истцом при предъявлении иска, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать Уполномоченный орган местного самоуправления "Комитет по управлению муниципальным имуществом Североуральского городского округа" в десятидневный срок с момента вступления настоящего решения в законную силу заключить с индивидуальным предпринимателем Жуковым Алексеем Николаевичем договор купли-продажи объекта муниципального имущества - нежилого помещения, общей площадью 80,6 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Североуральск, ул. Степана Разина, 2, на условиях представленного проекта договора по цене 805 762 руб. 71 коп. (восемьсот пять тысяч семьсот шестьдесят два рубля семьдесят одна копейка).

Взыскать с Уполномоченного органа местного самоуправления "Комитет по управления муниципальным имуществом Североуральского городского округа" в пользу индивидуального предпринимателя Жукова Алексея Николаевича 4 000 рублей (четыре тысячи рублей) в возмещение расходов по уплате госпошлины, 10 000 рублей (десять тысяч рублей) в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы, а также 10 000 рублей (десять тысяч рублей) в возмещение судебных издержек на оплату услуг представителя.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда "http://17aas.arbitr.ru".