Вопрос: Между ООО и инвестором строительства заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого в течение 6 месяцев после регистрации права собственности инвестора на объект будет заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, на основании которого ООО данное помещение будет передано в собственность. Стоимость объекта по предварительному договору купли-продажи полностью оплачена, объект построен, помещение фактически используется ООО как офис. ООО осуществляет расходы, связанные с работами по подготовке к использованию офисного помещения (строительные, отделочные работы), а также оплачивает коммунальные услуги и др....? (Журнал "Налоговый Навигатор", N 9, май 2011 г.)

Вопрос: Между ООО и инвестором строительства заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого в течение 6 месяцев после регистрации права собственности инвестора на объект будет заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, на основании которого ООО данное помещение будет передано в собственность. Стоимость объекта по предварительному договору купли-продажи полностью оплачена, объект построен, помещение фактически используется ООО как офис.

ООО осуществляет расходы, связанные с работами по подготовке к использованию офисного помещения (строительные, отделочные работы), а также оплачивает коммунальные услуги и др. Каков порядок учета данных расходов в целях налога на прибыль?

В соответствии с п. 1 ст. 257 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением налога на добавленную стоимость и акцизов, кроме случаев, предусмотренных НК РФ.

В ситуации, изложенной в письме, налогоплательщиком заключен предварительный договор на приобретение нежилого помещения с целью последующего его использования в предпринимательской деятельности.

Пунктом 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В случаях когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

При определении порядка налогового учета расходов, связанных с подготовкой к эксплуатации помещения, в отношении приобретения которого налогоплательщиком заключен предварительный договор, необходимо учитывать следующее.

Предварительный договор не является основанием для передачи в собственность налогоплательщика помещения, а предусматривает обязанность одной из сторон заключить основной договор в случае предъявления такого требования другой стороной. В связи с этим возможность учета расходов, связанных с подготовкой такого помещения к эксплуатации, обусловлена заключением основного договора и приобретением указанного имущества.

Указанные расходы подлежат включению в первоначальную стоимость объекта амортизируемого имущества, определяемую на дату ввода указанного имущества в эксплуатацию, в порядке, установленном НК РФ.

При этом отмечаем, что расходы, учитываемые для целей налогообложения прибыли организаций, должны соответствовать критериям, установленным ст. 252 НК РФ.

Порядок амортизации имущества в налоговом учете установлен ст.ст. 256-259.3 НК РФ.

Основание. Письмо Минфина России от 25.01.2011 N 03-03-06/1/23.

Май 2011 г.

Журнал "Налоговый Навигатор", N 9