Решение Арбитражного суда Свердловской области от 10 июня 2011 г. N А60-33134/2010 (извлечение) (ключевые темы: нежилое здание - общая площадь - определение рыночной стоимости - недвижимое имущество - муниципальные образования)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 10 июня 2011 г. N А60-33134/2010

Резолютивная часть решения объявлена 03 июня 2011 года

Полный текст решения изготовлен 10 июня 2011 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания рассмотрел в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Татьяна" (ОГРН 1026600881295, ИНН 6611005229) к Закрытому акционерному обществу "Российский стандарт" (ИНН 6661063554, ОГРН 1026605233137), Администрации Муниципального образования город Ирбит (ИНН 6611001320) о признании недостоверным (недействительным) отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и об определении условий договора купли-продажи недвижимого имущества

при участии в судебном заседании:

от истца: надлежащим образом извещен о месте и времени судебного заседания, явку своего представителя не обеспечил;

от ответчиков: Закрытое акционерное общество "Российский стандарт" надлежащим образом извещено о месте и времени судебного заседания, явку своего представителя не обеспечило;

от Администрации Муниципального образования город Ирбит - Н.В. Юдин, представитель по доверенности N б/н от 12.07.2010г.,

Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

При таких обстоятельствах судебное заседание проводится в отсутствие истца и ответчика в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Общество с ограниченной ответственностью "Татьяна" обратилось в арбитражный суд Свердловской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Эксин", третье лицо: Администрация МО г. Ирбит о признании недостоверным (недействительным) отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 13 сентября 2010 года исковое заявление принято к производству судьей М.Г.Усовой.

По ходатайству истца произведена замена ответчика ООО "Фирма "Эксин" на ЗАО "Российский стандарт"

Определением суда от 13.12.2010 г. удовлетворено ходатайство истца об объединении настоящего дела с делом N А60-36324/2010-С1 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Татьяна" к Администрации Муниципального образования город Ирбит об определении условий договора купли-продажи недвижимого имущества.

В судебном заседании 16 декабря 2010г. истец поддержал заявленное ранее ходатайство о назначении судебной экспертизы отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 0007/66/10/06-31 от 14.06.2010 г., выполненного ЗАО "Российский стандарт", поставив на разрешение эксперта следующие вопросы:

1) Соответствует ли отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 0007/66/10/06-31 от 14.06.2010 г., составленный ЗАО "Российский стандарт", в отношении объекта недвижимости - нежилых помещений N 1-6, 8-15 литеры "А" на первом этаже здания по адресу: г. Ирбит, ул. Советская, N 105, общей площадью 211,0 кв.м., законодательству об оценочной деятельности и требованиям стандартов оценки?

2) Какова рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилых помещений N 1-6, 8-15 литеры "А" на первом этаже здания по адресу: г. Ирбит, ул. Советская, N 105, общей площадью 211,0 кв.м. по состоянию на 14 июня 2010 года?

Истец просит поручить проведение экспертизы ООО "Альт-Энерго".

Заявленное истцом ходатайство о назначении по настоящему делу судебной экспертизы судом рассмотрено по правилам статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и удовлетворено.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 16 декабря 2010г. производство по делу было приостановлено в связи с назначением экспертизы.

08 февраля 2011 года от экспертной организации - ООО "Альт-Энерго" поступило экспертное заключение, в связи с чем определением Арбитражного суда Свердловской области от 09.02.2011г. производство по делу возобновлено.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 09 марта 2011 года в связи с болезнью судьи М.Г.Усовой произведена замена на судью А.В.Сидорову.

В судебном заседании 10.03.2011г. истец заявил ходатайство о частичном отказе от исковых требований. Истец отказывается от требования к ЗАО "Российский Стандарт" о признании недостоверным (недействительным) отчета N 0007/66/10/06-31 от 14.06.2010г. об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилых помещений N 1-6, 8-15 литеры "А" на первом этаже здания по адресу: г. Ирбит, ул. Советская, N 105, общей площадью 211,0 кв.м.

Также истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований к Администрации Муниципального образования город Ирбит и просит: "Обязать Администрацию Муниципального образования город Ирбит заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Татьяна" договор купли-продажи недвижимого имущества на объект - нежилые помещения N 1-6, 8-15 литеры "А" на первом этаже здания по адресу: г. Ирбит, ул. Советская, N 105, общей площадью 211,0 кв.м. на условиях цены его продажи в сумме 2 670 000 (два миллиона шестьсот семьдесят тысяч) рублей с учетом НДС и исключения пункта 2.6. из данного договора".

В ходе судебного заседания истец в части отказа от требования к ЗАО "Российский Стандарт" ходатайство отозвал. В части уточнения требования к Администрации Муниципального образования город Ирбит просит ходатайство принять в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ходатайства истца рассмотрены и приняты судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в судебном заседании истец заявил ходатайство о вызове эксперта И.Б. Соловьяновой для дачи пояснений по делу.

Суд заявленное истцом ходатайство рассмотрел и удовлетворил.

В судебном заседании 22.03.2011г. суд опросил явившегося в судебное заседание эксперта И.Б.Соловьянову относительно представленного в материалы дела заключения от 08.02.2011г. по результатам судебной экспертизы отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Эксперт И.Б.Соловьянова пояснила, что отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 0007/66/10/06-31 от 14.06.2010г., ЗАО "Российский Стандарт", в отношении объекта недвижимости - нежилых помещений N 1-6, 8-15 литеры "А" на первом этаже здания по адресу: г. Ирбит, ул. Советская, 105, общей площадью 211,0 кв.м., соответствует законодательству об оценочной деятельности и требованиям стандартов оценки. Рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 211,0 кв.м., расположенных в двухэтажном здании по адресу: г. Ирбит Свердловской области, ул. Советская, д. 105 по состоянию на 14 июня 2010г. составляет (округленно) с учетом НДС: 2 670 000 руб.

Истец в судебном заседании заявил ходатайство об уточнении исковых требований к ЗАО "Российский Стандарт". Истец просит: "признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилых помещений N 1-6, 8-15 литеры "А" на первом этаже здания по адресу: г. Ирбит, ул. Советская, 105 общей площадью 211,0 кв.м., указанную в отчете об оценке N 0007/66/10/06-31 от 14.06.2010г. на дату - 14 июня 2010г.

Ходатайство истца рассмотрено и принято судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, истец заявил ходатайство о проведении дополнительной экспертизы.

Ходатайство принято судом к рассмотрению.

Ответчик возражает против проведения дополнительной экспертизы и просит рассмотреть дело по существу.

В судебном заседании объявлен перерыв.

После перерыва в судебном заседании 28 марта 2011г. истец пояснил, что настаивает на заявленном ходатайстве о назначении дополнительной экспертизы с целью установления достоверности величины рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилых помещений N 1-6, 8-15 литеры "А" на первом этаже здания по адресу: г. Ирбит, ул. Советская, 105 общей площадью 211,0 кв.м., указанную в отчете об оценке N 0007/66/10/06-31 от 14.06.2010г. на дату - 14 июня 2010г., и просит назначить в качестве экспертной организации - ООО "Альт-Энерго", эксперта Соловьянову И.Б.

Ответчик - Администрация МО г. Ирбит пояснил, что в случае назначения судом экспертизы по делу, проведение просит поручить Щербинину Сергею Петровичу, оценщику общества с ограниченной ответственностью "Уральская оценочно-консалтинговая компания".

Учитывая, что в выводах эксперта имелись противоречия, суд счел необходимым назначить повторную судебную экспертизу на основании ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проведение экспертизы поручено эксперту - Щербинину Сергею Петровичу, оценщику общества с ограниченной ответственностью "Уральская оценочно-консалтинговая компания" (620014, г. Екатеринбург, пр. Ленина д. 24/ ул. Вайнера, д. 8, офис 540/12).

Исходя из обстоятельств дела и с учетом предложений сторон, перед экспертной организацией поставлены вопросы:

1) Соответствует ли отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 0007/66/10/06-31 от 14.06.2010г., ЗАО "Российский Стандарт", в отношении объекта недвижимости - нежилых помещений N 1-6, 8-15 литеры "А" на первом этаже здания по адресу: г. Ирбит, ул. Советская, 105, общей площадью 211,0 кв.м. Федеральному закону от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, утвержденным Приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 г., N 256, N 255, N 254?

2) Если имеются несоответствия отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 0007/66/10/06-31 от 14.06.2010г., ЗАО "Российский Стандарт", в отношении объекта недвижимости - нежилых помещений N 1-6, 8-15 литеры "А" на первом этаже здания по адресу: г. Ирбит, ул. Советская, 105, общей площадью 211,0 кв.м. Федеральному закону от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, утвержденным Приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 г., N 256, N 255, N 254, то какие это несоответствия?

3) Повлияли ли выявленные несоответствия отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 0007/66/10/06-31 от 14.06.2010г., выполненного ЗАО "Российский Стандарт", на итоги оценки объекта?

4) Если на итоги оценки повлияли выявленные несоответствия отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 0007/66/10/06-31 от 14.06.2010г., выполненного ЗАО "Российский Стандарт", то провести оценку объекта по состоянию на 14.06.2010г.

Стоимость экспертизы составляет 12000 руб. 00 коп.

Определением от 28 марта 2011г. производство по делу N N А60-33137/2010 приостановлено до получения результатов экспертизы.

28 апреля 2011г. в арбитражный суд от эксперта - Щербинина Сергея Петровича - поступило письмо от 28 апреля 2011г., в котором сообщено, что отчеты об оценке, экспертизу которых проводит эксперт, имеют существенные несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем возникает необходимость проведения экспертной оценки объектов недвижимости. Эксперт также пояснил, что для производства собственной экспертной оценки потребуется дополнительное время и просил его предоставить, указав, что готов представить экспертное заключение к 05.05.2011 г.

05 мая 2011г. в Арбитражный суд Свердловской области от Индивидуального предпринимателя - оценщика Щербинина Сергея Петровича поступило экспертное заключение N 11-02 от 04.05.2011г. по экспертизе отчета N 0007/66/10/06-31 от 14.06.2010г. ЗАО "Российский Стандарт" об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилое помещение, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Ирбит, ул. Советская, д. 105.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 05 мая 2011г. назначено судебное заседание для разрешения вопроса о возобновлении производства по делу и рассмотрения спора по существу.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 03 июня 2011г. производство по делу возобновлено.

В судебное заседание 03 июня 2011г. истец не явился, направил ходатайство о рассмотрении в отсутствие представителя.

Ответчик - Администрация Муниципального образования город Ирбит- пояснил, что с заключением эксперта согласен.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд установил:

Истец с 18.01.2005 г. является арендатором нежилых помещений N 1-6, 8-15 литер "А" на первом этаже здания по адресу: г. Ирбит, ул. Советская, 105 общей площадью 211,0 кв.м., которое является собственностью муниципального образования "город Ирбит".

Указанные нежилые помещения были предоставлены истцу по договору аренды нежилых помещений N 11 от 18.01.2005г., заключенным с Администрацией Муниципального образования город Ирбит.

Пунктом 1.3 договора от 18.01.2005г. N 18 установлен срок его действия, а именно с 18 января 2005г. по 18 января 2015г.

В соответствии со ст.3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" N 159 от 22.07.2008г. субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В свою очередь, Администрация МО город Ирбит на основании Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. и Постановления администрации Муниципального образования город Ирбит от 19.07.2010 года N 1134 "О приватизации муниципального имущества" 26 июля 2010 года вручила Обществу с ограниченной ответственностью "Татьяна" проект договора N 14 купли-продажи недвижимого имущества от 23.07.2010 г. на объект - нежилые помещения N 1-6, 8-15 литер "А" на первом этаже здания по адресу: г. Ирбит, ул. Советская, 105 общей площадью 211,0 кв.м.

Согласно п. 2.1. проекта договора купли-продажи цена объекта составляет 5761468 рубля с учетом НДС.

Указанная цена объекта установлена в соответствии с Отчетом об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 0007/66/10/06-31 от 14.06.2010 г., составленным ООО "Фирма "Эксин" (исполнитель работ по оценке уточнен - ЗАО "Российский Стандарт".).

В свою очередь, истец заказал независимую оценку рыночной стоимости объекта обратившись к ЗАО "Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия".

В соответствии с Отчетом об оценке N 91оц-10 от 16.08.2010 г., подготовленным ЗАО "Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия", итоговая величина рыночной стоимости объекта составила 2580000 (два миллиона пятьсот восемьдесят тысяч) рублей с учетом НДС.

Полагая, что Отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 0007/66/10/06-31 от 14.06.2010 г., составленный ЗАО "Российский Стандарт", установивший стоимость объекта в размере 5761468 руб. с учетом НДС, недостоверный и необоснованный, истец обратился в суд с иском о признании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 0007/66/10/06-31 от 14.06.2010 г., составленного ЗАО "Российский Стандарт", недостоверным (недействительным).

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. Суд, рассмотрев заявленные требования, признал их обоснованными и подлежащими удовлетворению на основании следующего.

В силу ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Кодекса).

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Положения ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

На основании ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

Согласно ст. 9 указанного Закона с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Исходя из положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при приобретении имущества субъектом малого и среднего предпринимательства рыночная цена отчуждаемого имущества определяется оценщиком на основании договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

При рассмотрении спора судом установлено то, что с целью определения рыночной стоимости продаваемого недвижимого имущества между Администрацией МО город Ирбит и ЗАО "Российский Стандарт" заключен договор.

Результаты оценки рыночной стоимости отчуждаемого объекта, отражены в отчете N 0007/66/10/06-31 от 14.06.2010 г., в соответствии с которым рыночная стоимость отчуждаемого объекта составляет 5761468 рублей без учета НДС.

Согласно положениям статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В соответствии с п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ "О рассмотрении Арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" от 30 мая 2005 г. N 92, если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

Истец полагает, что указание в отчете, подготовленным ответчиком - ЗАО "Российский Стандарт" недостоверной стоимости имущества, существенно нарушает его имущественные права.

Поскольку между сторонами имелись разногласия относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, при этом существуют две различные оценки данного имущества, суд в рамках настоящего дела назначил судебную экспертизу, поручив ее проведение ООО "Альт-Энерго", и поставил перед экспертом следующие вопросы:

1) Соответствует ли отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 0007/66/10/06-31 от 14.06.2010 г., составленный ЗАО "Российский стандарт", в отношении объекта недвижимости - нежилых помещений N 1-6, 8-15 литеры "А" на первом этаже здания по адресу: г. Ирбит, ул. Советская, N 105, общей площадью 211,0 кв.м., законодательству об оценочной деятельности и требованиям стандартов оценки?

2) Какова рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилых помещений N 1-6, 8-15 литеры "А" на первом этаже здания по адресу: г. Ирбит, ул. Советская, N 105, общей площадью 211,0 кв.м. по состоянию на 14 июня 2010 года?

Согласно поступившим в суд 08.02.2011 г. выводам эксперта Отчёт об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 0007/66/10/06-31 от 14.06.2010г., выполненный ЗАО "Российский стандарт", по оценке стоимости в отношении объекта недвижимости - нежилых помещений N 1-6, 8-15 литеры "А" на первом этаже здания по адресу: г. Ирбит, ул. Советская, N 105, общей площадью 211,0 кв.м., соответствует законодательству об оценочной деятельности и требованиям стандартов оценки.

При проведении исследования экспертом также установлено, что рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 211,0 кв.м., расположенных в двухэтажном здании по адресу: г. Ирбит Свердловской области, ул. Советская, N 105, по состоянию на 14 июня 2010г. составляется (округленно) с учетом НДС: 2670000 рублей.

В связи с выявленными несоответствиями в заключении эксперта от 08.02.2011г., выполненного ООО "Альт-Энерго", суд счел необходимым назначить повторную судебную экспертизу.

Проведение экспертизы поручено эксперту - Щербинину Сергею Петровичу, оценщику общества с ограниченной ответственностью "Уральская оценочно-консалтинговая компания" (620014, г. Екатеринбург, пр. Ленина д. 24/ ул. Вайнера, д. 8, офис 540/12).

Исходя из обстоятельств дела и с учетом предложений сторон, перед экспертной организацией поставлены вопросы:

1) Соответствует ли отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 0007/66/10/06-31 от 14.06.2010г., ЗАО "Российский Стандарт", в отношении объекта недвижимости - нежилых помещений N 1-6, 8-15 литеры "А" на первом этаже здания по адресу: г. Ирбит, ул. Советская, 105, общей площадью 211,0 кв.м. Федеральному закону от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, утвержденным Приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 г., N 256, N 255, N 254?

2) Если имеются несоответствия отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 0007/66/10/06-31 от 14.06.2010г., ЗАО "Российский Стандарт", в отношении объекта недвижимости - нежилых помещений N 1-6, 8-15 литеры "А" на первом этаже здания по адресу: г. Ирбит, ул. Советская, 105, общей площадью 211,0 кв.м. Федеральному закону от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, утвержденным Приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 г., N 256, N 255, N 254, то какие это несоответствия?

3) Повлияли ли выявленные несоответствия отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 0007/66/10/06-31 от 14.06.2010г., выполненного ЗАО "Российский Стандарт", на итоги оценки объекта?

4) Если на итоги оценки повлияли выявленные несоответствия отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 0007/66/10/06-31 от 14.06.2010г., выполненного ЗАО "Российский Стандарт", то провести оценку объекта по состоянию на 14.06.2010г.

По итогам проведения повторной судебной экспертизы в результате проверки Отчета N 0007/66/10/06-31 от 14.06.2010г., выполненного ЗАО "Российский Стандарт", экспертом выявлено существенное количество замечаний к отчету и сделан вывод о том, что отчет по формальным признакам не соответствует Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки - ФСО N 2, ФСО N 2, ФСО N 3, утвержденным Приказом Минэнергоразвития России от 20.07.2007г., N 256, N 255, N 254.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду Федеральный стандарт оценки Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. N 256

Поскольку составленный ЗАО "Российский Стандарт" отчет содержит существенное количество недочетов, которые были выявлены экспертом в ходе проведения дополнительной судебной экспертизы, данный отчет не может быть положен в основу судебного акта по определению рыночной стоимости отчуждаемого объекта, так как неоднозначное толкование стоимости объекта в силу ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является недопустимым.

Кроме того, в результате произведенной оценки было установлено, что рыночная стоимость объекта оценки - нежилых помещений N 1-6, 8-15 литеры "А" на первом этаже здания по адресу: Свердловская область, г. Ирбит, ул. Советская, 105, общей площадью 211,0 кв.м., на дату проведения оценки (14.06.2010г.) составляет с учетом НДС (округленно) 4726000 руб. 00 коп.

Таким образом, выкупная стоимость арендованного имущества должна составлять 4726000 руб. 00 коп.

Таким образом, требование истца о признании недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилых помещений N 1-6, 8-15 литеры "А" на первом этаже здания по адресу: г. Ирбит, ул. Советская, 105, общей площадью 211,0 кв.м., указанную в отчете об оценке N 0007/66/10/06-31 от 14.06.2010г. на дату - 14 июня 2010г. подлежит удовлетворению.

Что касается второго требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества N 14 от 26.07.2010г., суд полагает следующее.

Как было ранее указано, 26.07.2010 г. истец получил от ответчика проект договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.07.2010 года.

Однако, между сторонами возникли разногласия между сторонами договора возникли относительно цены договора, а именно: стоимости выкупаемого имущества (п. 2.1. договора), а также формулировки пункта 2.6. договора.

Пунктами 2 и 4 статьи 4 Закона предусмотрено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Общество с ограниченной ответственностью "Татьяна" и Администрация МО город Ирбит не достигли соглашения по отдельным пунктам договора.

Разногласия возникли между сторонами по следующим пунктам договора купли-продажи N 14 от 26.07.2010 г.:

1. Разногласия по пункту 2.1. касаются указания стоимости объекта не в сумме 5761468 рублей, как указывает Администрация МО г. Ирбит, а в размере 2580000 рублей, как указывает истец.

Как было указано выше при рассмотрении первого требования, суд полагает обоснованным и правомерным определение рыночной цены выкупаемого муниципального имущества в размере 4726000 рублей, которая определена с учетом данных Отчета об оценке N 11-02 от 04.05.2011г., выполненного индивидуальным предпринимателем - оценщиком Щербининым С.П.

2. Разногласия по пункту 2.6. договора касаются возможности одностороннего отказа продавца от договора.

В пункте 2.6. проекта договора предусмотрено, что "В случае если покупатель допускает просрочку платежа согласно подп. 2.3.2. и п. 2.3. настоящего договора на срок более 40 (сорок) дней, продавец имеет право отказаться от исполнения договора путем направления письменного уведомления покупателю об одностороннем отказе от исполнения договора. С даты получения покупателем письменного уведомления продавца об одностороннем отказе от исполнения договора, настоящий договор считается расторгнутым, а права и обязанности сторон по договору прекращенными. Покупатель обязуется вернуть объект продавцу по акту в течение 10 дней с момента получения письменного уведомления покупателю об одностороннем отказе от исполнения договора, при этом продавец обязуется вернуть денежные средства, ранее оплаченные покупателем в счет выполнения обязательств по настоящему договору за минусом упущенной выгоды, которую продавец должен был бы получить по договору аренды объекта".

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом следуем иметь ввиду, что отказ от договора или от исполнения договора возможен и без обращения в суд. Отказ от договора, как представляется, является сделкой и влечет те же правовые последствия, что и расторжение договора, - прекращение договорных обязательств (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 453 ГК). Отказ от договора может быть совершен полностью или частично, что влечет прекращение соответственно всех или некоторых договорных обязательств. Однако, в отличие от расторжения договора, отказ от договора всегда совершается, во-первых, непосредственно односторонними действиями стороны, во-вторых, во внесудебном порядке.

В отношении купли-продажи недвижимости отказ от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд законодательством не предусмотрен. Речь может идти по общему правилу только о расторжении договора по двустороннему соглашению, либо по инициативе одной из сторон в одностороннем порядке путем обращения в суд (исключение составляют случаи, когда стороны установили возможность одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично в соглашении сторон (п. 3 ст. 450 ГК)).

Федеральным законом N 159-ФЗ не предусмотрено специальных оснований для расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества, поэтому в таком случае подлежат применению общие положения Гражданского кодекса РФ о расторжении договора (ст. 450 и ст. 451 ГК РФ).

Суд полагает, что иные основания расторжения договора могут быть установлены в договоре только по соглашению сторон. В связи с тем, что такое соглашение сторонами не достигнуто, пункт 2.6. договора подлежит исключению из договора.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению.

С учетом положений ст. 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы, понесенные истцом на оплату судебной экспертизы.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

С учетом изложенного, государственная пошлина, уплаченная истцом при предъявлении иска, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу ч. 6 ст. 110 АПК РФ неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Учитывая, что на депозитный счет суда перечислена денежная сумма в размере 15000 руб. 00 коп. (платежное поручение N 3453 от 17.12.2010г.), а расходы по проведенным экспертизам составляют 15000 руб. 00 коп. и 12000 руб. 00 коп., недостающая сумма по проведенным экспертным заключениям подлежит взысканию с ответчиков в равных долях в пользу эксперта.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилых помещений N 1-6, 8-15 литеры "А" на первом этаже здания по адресу: г. Ирбит, ул. Советская, 105 общей площадью 211,0 кв.м., указанную в отчете об оценке N 0007/66/10/06-31 от 14.06.2010г. на дату - 14 июня 2010г.

2. Принять спорные условия договора купли-продажи недвижимого имущества N 14 от 26.07.2010г. между Администрацией Муниципального образования город Ирбит и Обществом с ограниченной ответственностью "Татьяна", в следующей редакции:

- Пункт 2.1. договора принять в редакции: "Цена Объекта составляет сумму в размере 4726000 (четыре миллиона семьсот двадцать шесть тысяч) рублей с учетом НДС. Указанная цена Объекта установлена в соответствии с Отчетом об оценке N 11-02 от 04.05.2011г.

Покупатель самостоятельно рассчитывает и перечисляет НДС в порядке, установленном действующим законодательством".

- Пункт 2.6. исключить из текста договора.

3. Взыскать с Закрытого акционерного общества "Российский стандарт"(ОГРН 304661113800041, ИНН 661100098701), Администрации Муниципального образования город Ирбит (ИНН 6611001320) в равных долях в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Татьяна" (ОГРН 1026600881295, ИНН 6611005229) 15000 (пятнадцать тысяч) руб. 00 коп. в возмещение расходов истца по оплате экспертизы.

4. Взыскать с Закрытого акционерного общества "Российский стандарт" (ОГРН 304661113800041, ИНН 661100098701), Администрации Муниципального образования город Ирбит (ИНН 6611001320) в равных долях в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Татьяна" (ОГРН 1026600881295, ИНН 6611005229) 8000 (восемь тысяч) руб. 00 коп. в возмещение расходов истца по уплате государственной пошлины по иску.

5. Взыскать с Закрытого акционерного общества "Российский стандарт" (ОГРН 304661113800041, ИНН 661100098701), Администрации Муниципального образования город Ирбит (ИНН 6611001320) в равных долях в пользу Индивидуального предпринимателя Щербинина Сергея Петровича (ИНН 666001512335) 12000 (двенадцать тысяч) руб. 00 коп. в возмещение расходов по проведению судебной экспертизы.

6. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.