Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 мая 2011 г. N А60-5944/2011 (извлечение) (ключевые темы: субъекты малого и среднего предпринимательства - преимущественное право - нежилое здание - 159-фз - муниципальное имущество)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 18 мая 2011 г. N А60-5944/2011

Резолютивная часть решения объявлена 18 мая 2011 года

Полный текст решения изготовлен 18 мая 2011 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания, рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Эконс-Аудит" (ИНН 6658038540, ОГРН 1026602338146) к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом (ИНН 6608004472, ОГРН 1026605252178) о признании недействительным решения об отказе в приватизации.

В судебном заседании участвовали:

от заявителя: Федоров М.Н., представитель, доверенность от 01.02.2011г., паспорт;

от заинтересованного лица: Н.И.Барабанова, доверенность N 145 от 30.12.2010г.

Права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Общество с ограниченной ответственностью "Эконс-Аудит" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным решения Комитета по управлению городским имуществом об отказе в приватизации объекта площадью 55,9кв.м , расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Студенческая,78"А", оформленное письмом N 02.12-19/1/212, а также просит обязать заинтересованное лицо выполнить действия, предусмотренные ч.3 ст.9 ФЗ N 159-ФЗ.

В обоснование заявленных требований общество ссылается на имеющееся у него преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность в связи с наличием всех условий, предусмотренных ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Заинтересованное лицо требования не признает, так как арендованный Обществом объект включен в Перечень муниципального имущества, предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный постановлением Главы города Екатеринбурга от 04.03.2009 г. N 521, кроме того, полагает, что имущество не является самостоятельным объектом права, поскольку отсутствует его кадастровый учет и само помещение является составной частью единого объекта права муниципальной собственности общей площадью 426,3кв.м. По мнению Комитета, данные обстоятельства являются препятствием для реализации заявителем преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность, в связи с чем и было принято оспариваемое решение об отказе.

Рассмотрев материалы дела, суд установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Эконс-аудит", являясь арендатором муниципального нежилого помещения общей площадью 56.0кв.м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Студенческая ,78 "А", 16.12.2010 г. обратилось в Комитет с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность. По результатам инвентаризации БТИ в 2009г. Арендуемая площадь уточнена и составила 55.9кв.м

Решением Комитета, оформленным письмом N 02.12-19/1/212 от 18.01.2011 г., заявителю отказано в выкупе арендуемого имущества в связи с включением его в Перечень муниципального имущества, предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, а также в связи с тем, что данный объект не зарегистрирован самостоятельным объектом, не прошел кадастровый учет.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно положениям ст.ст. 4, 10, 14 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация муниципального имущества, порядок планирования приватизации и порядок принятия решений об условиях приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, определяются органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 159-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно ст. 3 указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктами 2, 3, 4 ст. 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Аналогичные нормы содержит Положение "О порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования "город Екатеринбург" и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", утвержденное решением Екатеринбургской городской Думы от 17.02.2009 г. N 13/72, опубликованное в официальном издании "Вестник Екатеринбургской городской Думы" от 20.02.2009 г. N 160.

Как следует из материалов дела, общество на основании договора аренды от 31.12.2002 г. N 36520005 является арендатором нежилого помещения общей площадью 55,6кв.м. (помещений N N 1-5 и 11) и в соответствии с дополнительным соглашением от 26.02.2006г. общая площадь определена в 56кв.м,

Общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, поскольку соответствует критериям, предусмотренным статьей 4 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации". Спор между сторонами по данному вопросу отсутствует.

Арендуемое имущество находится во временном владении и пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ в соответствии с договором аренды N 36520005 от 31.12.2002г.; задолженность по арендной плате на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права отсутствует.

О надлежащем исполнении арендатором обязательств свидетельствует то, что в период действия договоров аренды и до настоящего времени арендатору не предъявлялись претензии и иски о взыскании пеней за просрочку перечисления арендной платы. Каких-либо доказательств этого заинтересованным лицом не представлено.

Площадь арендуемого помещения составляет 56 кв.м., что не превышает установленные Законом Свердловской области от 19.12.2008 г. N 134-ОЗ предельные значения площади арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, одним из оснований для отказа в реализации преимущественного права, явилось несоблюдение условия, предусмотренного п. 4 ст. 3 Закона N 159-ФЗ, а именно включение спорного объекта в Перечень муниципального имущества (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании "Город Екатеринбург", утвержденный постановлением Главы Екатеринбурга от 04.03.2009 г. N 521.

Формально отмеченное обстоятельство свидетельствует об отсутствии предусмотренного п. 4 ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ условия для предоставления заявителю преимущественного права на приватизацию арендуемого объекта недвижимого имущества, на что ссылается заинтересованное лицо.

Пунктом 7 решения Екатеринбургской городской Думы от 17.02.2009 г. N 12/72 "Об утверждении Положения "О порядке формирования, ведения и обязательного опубликования перечня муниципального имущества (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании "город Екатеринбург" установлено, что в перечень включаются все отдельно стоящие здания, строения, сооружения, находящиеся в собственности муниципального образования, арендуемые субъектами малого и среднего предпринимательства; высвобождаемые отдельно стоящие здания, строения, сооружения, нежилые помещения, находящиеся в собственности муниципального образования "город Екатеринбург", предназначенные для предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца и далее по тексту допущена опечатка. Имеется в виду пункт 7 Положения "О порядке формирования, ведения и обязательного опубликования перечня муниципального имущества (зданий, строений, сооружении и нежилых помещений),предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании "город Екатеринбург", утвержденного Решением Екатеринбургской городской Думы от 17 февраля 2009 г. N 12/72

Как следует из материалов дела, спорный объект является встроенным нежилым помещением, находящееся в аренде у заявителя на момент принятия Перечня, то есть не относится к высвобождаемым нежилым помещениям.

При таких обстоятельствах Перечень, утвержденный постановлением Главы Екатеринбурга от 04.03.2009 г. N 521, в части включения в него спорного объекта, являющегося встроенным нежилым помещением, находящимся в аренде у заявителя, противоречит изложенному выше п. 7 решения Екатеринбургской городской Думы от 17.02.2009 г. N 12/72, следовательно, в указанной части не подлежит применению.

Довод заявителя, о том, что обстоятельства правомерности включения спорного помещения в Перечень, утвержденный постановлением главы г. Екатеринбурга от 04.03.2009 N 521, на которые ссылается заявитель, в рамках настоящего дела не могут быть исследованы, поскольку имеют самостоятельный предмет требований и основания для его доказывания, не может быть принято в силу следующего.

Включение спорного нежилого помещения в Перечень противоречит решению Екатеринбургской городской Думы от 17.02.2009 N 12/72, имеющему большую юридическую силу, и таким образом препятствует обществу в реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В связи с этим обоснованность включения спорного объекта в Перечень, как основание для отказа в признании преимущественного права, а также оценка Перечня в части включения спорного объекта недвижимого имущества на предмет соответствия этого объекта недвижимости критериям, определенным нормативным актом органа местного самоуправления, которым должно отвечать имущество, включаемое в Перечень, относится к предмету настоящего спора. Кроме того в самом перечне указан адрес Студенческая 76"А".

Как следует из письма Комитета N 02.12-19/1/212 от 18.01.2011 г., вторым основанием для отказа в реализации преимущественного права является отсутствие кадастрового учета арендуемого помещения площадью 56 кв.м. (помещения второго этажа N N 1-5,11), которое является составной частью единого объекта права муниципальной собственности площадью 426,3 кв.м.

Вместе с тем Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ не предусматривает в качестве условия для реализации преимущественного права обязательное осуществление кадастрового учета в отношении арендуемого недвижимого имущества на момент принятии решения об условиях приватизации.

По договору предметом купли-продажи является лишь недвижимое имущество, в отношении которого может быть осуществлен кадастровый учет. Если имущество не подлежит постановке на кадастровый учет (например, часть нежилого помещения, торговое место, из которых не может быть сформирован самостоятельный объект недвижимого имущества), то оно не может являться и предметом договора.

Исходя из положений ст. 1, п. 5 ч.1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" арендуемое обществом помещение является предметом кадастрового учета, что подтверждается самим фактом аренды этого помещения как самостоятельного объекта гражданских прав. Из договора аренды следует, что объектом аренды являются конкретные нежилые помещения N 1-5,11, расположенные на втором этаже здания по ул. Студенческая,78"А" в г. Екатеринбурге, а не части этих помещений, что свидетельствует о возможности кадастрового учета помещений, которые могут являться и предметом договора купли-продажи.

Аналогичная позиция подтверждена и заключениями БТИ.

Кроме того, сам Комитет рассматривал данное помещение в качестве объекта гражданских прав, включив его в Перечень муниципального имущества (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании "город Екатеринбург".

Ссылка заинтересованного лица на то, что в 2009 году к договору аренды добавились дополнительные помещения N 7,8, в связи с чем метраж составляет 84кв.м, судом не принимается, поскольку на указанные дополнительные помещения заявитель не претендует.

При таких обстоятельствах, требования ООО "Эконс-Аудит" следует удовлетворить.

В связи с этим с Комитета в пользу заявителя подлежат взысканию судебные расходы в виде уплаченной последним государственной пошлины в размере 2000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170,201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Заявленные требования удовлетворить.

2. Признать незаконным решение Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом, оформленное письмом N 02.12-19/1/212 от 18.01.2011 г., об отказе в признании преимущественного права общества с ограниченной ответственностью "Эконс-Аудит" на приобретение арендуемого нежилого помещения.

Обязать Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Эконс-Аудит" путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в отношении помещения, расположенного по адресу Студенческая 78 "А" - помещения N 1-5, 11 общей площадью 55,9кв.м.

3. В порядке распределения судебных расходов взыскать с Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6608004472) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Эконс-Аудит" (ИНН 6658038540) 2000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, уплаченной платежным поручением N 30 от 22.02.2011.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

5. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная и кассационная жалобы также могут быть поданы посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.