Определение Свердловского областного суда от 12 июля 2011 г. N 33-9776/2011 (ключевые темы: земельный участок - сберегательный банк - заложенное имущество - кредитный договор - рыночная стоимость)

Определение Свердловского областного суда
от 12 июля 2011 г. N 33-9776/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Константиновой О.В.,

судей Москаленко Ю.П.,

Репич Н.М.

при секретаре Каломасовой Л.С. рассмотрела в открытом судебном заседании 12 июля 2011 года гражданское дело по иску открытого акционерного общества акционерного коммерческого Сберегательного Банка Российской Федерации в лице Камышловского отделения ... (далее - Сбербанк) к Степанову О.А., Степановой Н.А., Губину А.В., Лобышеву В.В., Верилову А.Ф. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество по кассационной жалобе ответчика Лобышева В.В. решение Камышловского городского суда Свердловской области от 11 мая 2011 года.

Заслушав доклад судьи Москаленко Ю.П., объяснения представителя ответчика Лобышева В.В. - Тетерина С.А., действующего на основании доверенности ( / / ), поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

Сбербанк обратился в суд с вышеназванным иском, указав в обоснование заявленных требований, что 06 июня 2006 года между истцом и Степановым О.А., Степановой Н.А. заключен кредитный договор ... на приобретение жилого дома ..., на условиях возврата суммы займа периодическими платежами до 06 июля 2026 года и уплаты процентов за пользование кредитом по ставке ...% годовых. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору Сбербанком были заключены договоры поручительства с Лобышевым В.В. (договор ... от 06 июня 2006 года), с Вериловым А.Ф. (договор ... от 06 июня 2006 года), с Губиным А.В. (договор ... от 06 июня 2006 года), а также оформлена закладная в пользу кредитора на приобретаемый объект недвижимости.

Ссылаясь на то, что ответчики (заемщики) принятые на себя обязательства по договору не исполняли надлежащим образом, истец просил взыскать задолженность кредиту по состоянию на 03 мая 2011 года ..., расходы по уплате государственной пошлины ..., а также обратить взыскание на заложенное имущество - жилой дом и земельный участок..., установив начальную продажную стоимость дома ..., земельного участка ..., взыскав с ответчиков расходы по определению рыночной стоимости заложенного имущества ...

Ответчик Степанов О.А. с заявленными Банком требованиями согласился в части. Не оспаривая размера задолженности по кредитному договору, возможности обращения взыскания на заложенное имущество, в то же время полагал, что кредитный договор подлежит расторжению. По мнению ответчика, при определении начальной продажной цены заложенного имущества стоит руководствоваться представленной им оценкой, установив начальную продажную стоимость дома ..., земельного участка ...

Дело рассмотрено судом первой инстанции в отсутствие ответчиков Степановой Н.А., Губина А.В., Лобышева В.В., Верилова А.Ф.

Решением Камышловского городского суда Свердловской области от 11 мая 2011 года исковые требования Сбербанка удовлетворены частично, со Степанова О.А., Степановой Н.А., Губина А.В., Лобышева В.В., Верилова А.Ф. солидарно в пользу истца взыскана задолженность по кредитному договору ..., а также расходы по уплате государственной пошлины ... Кроме того, судом обращено взыскание на заложенное имущество - жилой дом и земельный участок..., с определением начальной продажной цены жилого дома ..., земельного участка ... В удовлетворении остальной части исковых требований Сбербанку отказано.

Оспаривая законность и обоснованность постановленного судом решения, ответчик Лобышев В.В. не согласился с определением начальной продажной стоимости заложенного имущества. Полагает, что именно представленный истцом отчет о стоимости объектов недвижимости является реальным, соответствующим действительности, позволяющим осуществить продажу имущества не по рыночной стоимости, а по ликвидационной. При реализации имущества на торгах следует учитывать, что спрос на такое имущество снижается. Указывал на неуказание судом способа реализации недвижимого имущества. Просил решение суда отменить, принять в оспариваемой части новое решение, приняв за основу начальной продажной цены заложенного имущества отчет, представленный истцом.

Проверив материалы дела и обжалуемое решение в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1 ст. 347 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Судом правильно определены и в полном объеме установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы о фактических обстоятельствах дела основаны на исследованных в судебном заседании доказательствах, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Мотивированные выводы суда об установленных по делу обстоятельствах и результатах оценки доказательств изложены в оспариваемом решении. Нарушений норм материального и процессуального права, приведших к неправильному разрешению спора, не допущено.

Из материалов дела усматривается, что 06 июня 2006 года между Сбербанком, с одной стороны, и заемщиками Степановым О.А. и Степановой Н.А., с другой стороны, заключен кредитный договор ..., по условиям которого ответчикам был предоставлен кредит ... до 06 июля 2026 года под ... % годовых на приобретение жилого дома ..., на который заемщиками была оформлена закладная в пользу Сбербанка.

Установив, что условия кредитного договора исполнялись заемщиками Степановыми ненадлежащим образом, а исполнение принятых на них обязательств обеспечено поручительством Губина А.В., Лобышева В.В., Верилова А.Ф., суд удовлетворил заявленные истцом требования, взыскав солидарно с ответчиков образовавшуюся сумму задолженности ..., обратив взыскание на жилой дом и земельный участок ...

В данной части решение суда лицами, участвующими в деле, не оспаривается и судом второй инстанции не проверяется.

Оценивая доводы автора кассационной жалобы о неправильном определении судом начальной продажной цены заложенного имущества, судебная коллегия приходит к следующему.

В обоснование начальной продажной цены заложенного имущества сторонами спора суду были представлены два отчета:

- Сбербанком представлен отчет ... от 19 октября 2010 года, выполненный ИП ..., согласно которому рыночная стоимость жилого дома..., составляет ... (стоимость расположенного под домом земельного участка определена истцом по цене его приобретения ответчиками по договору купли-продажи от 13 июня 2006 года ...);

- ответчиком Степановым О.А. представлен отчет ... от 26 апреля 2011 года, выполненный оценщиком ..., согласно которому стоимость жилого дома составила ..., земельного участка ...

Определяя размер начальной продажной цены заложенного имущества, суд счел возможным положить в обоснования рыночной стоимости объекта недвижимости отчет, представленный ответчиком Степановым О.А.

Согласно ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" цена, с которой начинаются публичные торги в целях реализации заложенного недвижимого имущества, в случаях обращения взыскания на него в судебном порядке определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. При этом во внимание принимается реальная рыночная стоимость этого имущества, а также обстоятельства, влияющие на ее отклонение в ту или иную сторону, и, прежде всего, обременение данного имущества залогом и необходимость его реализации в установленные (ограниченные) законом сроки.

Между тем, как видно из материалов дела и содержания оспариваемого решения, все названные выше обстоятельства были учтены судом. Причем суд дал подробную сравнительную оценку обоим представленным ему сторонами отчетам об оценке заложенных объектов недвижимости, вызвав и допросив непосредственно в судебном заседании их составителей (специалистов-оценщиков), а свой выбор и соответствующие выводы суд надлежащим образом мотивировал в своем решении, в том числе, объяснив и причины расхождений в сведениях о стоимости оцениваемого имущества.

Отдавая предпочтению представленному стороной ответчиков отчету оценщика ..., суд обоснованно отметил факт нахождения жилого дома в центре ..., площадь домовладения, а также качество отделки и наличие как подсобных помещений, так и земельного участка. Вместе с тем судом также учтена не максимальная рыночная стоимость объекта, а среднерыночная цена, по которой оцениваемое имущество реально может быть продано с учетом имеющегося у него обременения и обусловленных этим обстоятельством рисков.

Такой правовой подход позволяет с учетом конкретных фактических и юридических обстоятельств соблюсти вытекающую из конституционного принципа равенства (ст. 19 Конституции Российской Федерации) паритетность в отношениях между сторонами, что обеспечивает разумный и справедливый баланс их прав и законных интересов при необходимости преимущественной защиты прав и законных интересов не только банка как кредитора, но и заемщиков. При этом принятое судом решение в полной мере соответствует и значимой для суда цели - исполнения его вступившего в законную силу решения.

В такой ситуации судебная коллегия не усматривает нарушения прав ответчика - поручителя Лобышева В.В., который в большей степени заинтересован в удовлетворения требований кредитора за счет реализации заложенного имущества, при установленной судом задолженности по кредиту ... и начальной цены заложенного дома ..., а земельного участка ...

То обстоятельство, что в процессе продажи с публичных торгов происходит снижение покупательной способности заложенного имущества, не свидетельствует о незаконности постановленного судом решения, поскольку данные обстоятельства были учтены судом при вынесении оспариваемого решения.

Несмотря на то, что последствиями нереализации заложенного имущества является прекращение залога, доказательств того, что постановленное судом в таком виде решение приведет к невозможности его исполнения, суду не представлено. Указанные доводы автора кассационной жалобы являются несостоятельными.

Согласно п. 1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 58 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Отсутствие в резолютивной части решения суда указания на способ реализации заложенного имущества на правильность постановленного решения не влияет.

Участники судебного разбирательства не лишены возможности поставить данный вопрос перед судом первой инстанции в порядке ст. 202 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Иных доводов, имеющих правовое значение, кассационная жалоба ответчика не содержит.

При таких обстоятельствах, оспариваемое решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а кассационная жалоба ответчика - без удовлетворения

Руководствуясь абз. 2 ст. 361, ст. 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Камышловского городского суда Свердловской области от 11 мая 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу ответчика Лобышева В.В. - без удовлетворения.