Определение Свердловского областного суда от 19 июля 2011 г. N 33-10064/2011 (ключевые темы: отчет об оценке - рыночная стоимость объекта оценки - оценочная деятельность - заложенное имущество - кредитный договор)

Определение Свердловского областного суда
от 19 июля 2011 г. N 33-10064/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе председательствующего Колесовой Л.А..

судей Шурыгиной Л.Г., Панкратовой Н.А.

при ведении протокола помощником судьи Пановой О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании 19 июля 2011 года гражданское дело по иску открытого акционерного общества Межрегионального коммерческого банка развития связи и информатики к Романовой М.Л. об установлении начальной продажной стоимости квартиры

по кассационной жалобе представителя Межрегионального коммерческого банка развития связи и информатики Решетниковой А.Е.

на решение Октябрьского районного суда г.Екатеринбурга от 24 мая 2011 года

Заслушав доклад судьи Шурыгиной Л.Г., пояснения представителя истца - Решетниковой А.Е., поддержавшей доводы жалобы и настаивавшей на отмене решения, пояснения ответчика Романовой М.Л., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ОАО АКБ "Связь-Банк" обратился в суд с иском к Романовой М.Л. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору ..., обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество - квартиру ..., состоящую из 6 комнат, общей площадью 165,8 кв. м..., с установлением начальной продажной стоимости ..., взыскании расходов по уплате государственной пошлины ...

Решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 20 октября 2010 года исковые требования ОАО АКБ "Связь-Банк" удовлетворены частично, кредитный договор расторгнут, с Романовой М.Л. в пользу ОАО АКБ "Связь-Банк" взыскано ..., расходы по уплате государственной пошлины ... Обращено взыскание на предмет залога - шестикомнатную квартиру ..., установлена начальная продажная стоимость ... Определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 15 марта 2011 года решение в части установленной судом начальной продажной цены квартиры ... отменено, дело для рассмотрения в указанной части направлено на новое рассмотрение в тот же суд. В остальной части решение оставлено без изменения.

При новом рассмотрении дела представитель истца Решетникова А.Е. в судебном заседании просила установить начальную продажную стоимость недвижимого имущества ... (ликвидационная стоимость имущества) на основании отчета об оценке ...

Представитель ответчика Юланова О.О. просила установить начальную продажную стоимость заложенного имущества ..., отнести расходы по проведению оценки на истца.

Решением Октябрьского районного суда г.Екатеринбурга от 24 мая 2011 года исковые требования открытого акционерного общества Межрегионального коммерческого банка развития связи и информатики к Романовой М.Л. об установлении начальной продажной стоимости квартиры удовлетворены.

Установлена начальная продажная стоимость имущества - квартиры ..., состоящей из 6 комнат, общей площадью 165,8 кв. м..., исходя из заключения ...

В кассационной жалобе представитель истца - Решетникова А.Е. оспаривает определенную судом начальную продажную стоимость заложенного имущества. Ссылается на то, что доводы заключения оценщика, положенного судом в основу решения ... от 16.05.2011 противоречивы, в качестве объектов-аналогов были выбраны четырехкомнатные квартиры и одна пятикомнатная, в то время как объектом оценки является шестикомнатная квартира, поправки на количество комнат не применялись, в заключении не учтен фактор времени и не проанализирован показатель срока экспозиции объекта оценки, ответчик сам выставил квартиру на продажу ... Заключение ... от 16.05.2011, по мнению автора жалобы, не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку на подписи оценщика отсутствует печать организации, с которой у оценщика заключен трудовой договор. Кроме того, автор жалобы указывает, что судом не исследован и не принят во внимание отчет об оценке квартиры ..., подготовленный ООО ..., в котором установлена рыночная стоимость объекта оценки ...

Полагает, что при наличии двух различных заключений о рыночной стоимости объекта оценки, суд обязан был назначить судебную экспертизу по установлению рыночной стоимости объекта оценки.

Проверив материалы дела и обжалуемое решение только в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1 ст. 347 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Суд правильно определил характер правоотношения между сторонами и закон, подлежащий применению при рассмотрении дела, на основании которого верно определил круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела по существу.

Решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 20 октября 2010 года установлен факт нарушения заемщиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов. Решение в части взыскания задолженности по кредитному договору и обращения взыскания на предмет залога вступило в законную силу 15 марта 2011 года.

В силу положений статьи 56 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации; начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Устанавливая начальную продажную цену заложенного имущества ... суд первой инстанции основывался на заключении ..., представленном ответчиком.

Полагая достоверным указанное заключение, суд первой инстанции указал, что оценщик ... установил рыночную стоимость объекта оценки, а не ликвидационную, основой возникновения которой является наличие чрезвычайных обстоятельств, приводящих к значительному снижению стоимости имущества. Рыночная стоимость определена путем сравнительного анализа рыночной стоимости аналогичных объекту оценки 5 квартир.

Оснований не доверять вышеуказанному заключению у суда не имелось, поскольку оно соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, составлено квалифицированным и незаинтересованным в исходе дела специалистом, мотивы, по которым суд пришел к выводу об объективности и достоверности данного отчета об оценке, приведены в решении суда, что соответствует правилам ст.ст. 67, 198 ГПК Российской Федерации.

Доводы кассационной жалобы представителя истца об ошибочности выводов суда не свидетельствуют.

Ссылка в жалобе на несоответствие отчета ... положениям ст. 11 ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым отчет об оценке должен быть подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор, несостоятельна. Как следует из материалов дела, отчет об оценке ... составлен оценщиком ..., подписан ею ..., кроме того, отчет заверен подписью генерального директора ... и скреплен печатью данной организации ... Таким образом, отчет об оценке ... полностью соответствует требованиям ст. 11 ФЗ "Об оценочной деятельности".

Довод истца о противоречивости выводов вышеуказанного отчета, поскольку специалист, установив, что средняя цена квартир в данном сегменте рынка по различным характеристикам составляет ... за 1 кв.м., определил рыночную стоимость 1 кв.м. объекта оценки ..., также не может быть признан состоятельным. Как следует из раздела 7 заключения "Анализ рынка", выводы о средней стоимости 1 кв.м. многоквартирных объектов ... за 1 кв.м. характеризуют лишь среднюю рыночную стоимость в указанном сегменте на территории ..., без учета местоположения квартиры и иных ее характеристик. Оснований полагать, что стоимость предмета оценки должна находиться в пределах среднего показателя стоимости многокомнатных квартир ... не имеется.

Причина, по которой оценщиком не применена корректировка на количество комнат подробно мотивирована в отчете ..., из которого следует, что объект оценки, как и объекты аналоги, принадлежит к сегменту многокомнатных квартир (4 и более комнаты), стоимость которых расположена в едином ценовом диапазоне и не сегментируется далее в общей классификации, принятой среди аналитиков жилой недвижимости ...

Не является основанием к отмене решения суда и ссылка автора жалобы на составление заключения без учета фактора времени и анализа показателя срока экспозиции, поскольку указанные обстоятельства учитываются при определении ликвидационной стоимости объекта оценки, т.е. стоимости объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Принимая во внимание, что в ст. 7 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" закреплена презумпция установления рыночной стоимости объекта оценки в случаях, если закон не определяет иной вид стоимости для целей оценки, оснований полагать выводы заключения ... неверными не имеется.

Вопреки доводам кассационной жалобы, отчет ... об определении рыночной и ликвидационной стоимости квартиры, выполненный ООО ..., как, следует из протокола судебного заседания, был предметом исследования суда первой инстанции и ему дана оценка в решении суда. Согласно данному отчету рыночная стоимость квартиры..., по состоянию на 28.09.2010 составляет ...

Оценивая указанное заключение, судебная коллегия считает, что оно не может быть положено в основу решения суда, поскольку объективным и достоверным не является.

Как следует из данного отчета об оценке, оценщиком при определении стоимости квартиры не принята во внимание площадь пяти лоджий, кроме того, не учтено, что дом, в котором находится квартира, имеет охраняемую территорию двора, систему видеонаблюдения за двором, оборудованную комнату консьержа, систему видеонаблюдения за подъездом, а также то, что в 2010-2011 г. в подъезде был проведен капитальный ремонт, вместе с тем, указанные обстоятельства были приняты во внимание при составлении отчета об оценке ... и имеют значение при определении стоимости объекта оценки. Кроме того, в качестве аналогов оценщиком выбраны 5 квартир, площадь которых значительно превышает площадь объекта оценки (площадь аналогов от 220 кв.м. до 317 кв.м., тогда как площадь объекта оценки 165 кв.м.).

Доводы жалобы о несогласии с оценкой заложенного имущества, представленной ответчиком не могут являться основанием для отмены решения суда, поскольку направлены на переоценку доказательств, исследованных судом первой инстанции.

Доводы жалобы, о том, что поскольку заключения об определении рыночной стоимости спорного имущества, представленные сторонами, существенно отличаются, суд должен был назначить судебную экспертизу, судебная коллегия также находит несостоятельным.

В соответствии с частью 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации достаточность доказательств по делу определяет суд. Необходимая совокупность доказательств по делу судом исследована, представления дополнительных доказательств не требовалось.

Более того, ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы сторонами заявлено не было.

Нарушений норм процессуального права при рассмотрении дела, влекущих отмену постановленного решения, судом не допущено.

Иных доводов, имеющих правовое значение и способных повлиять на законность и обоснованность решения суда, кассационная жалоба не содержит. По изложенным мотивам, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда г.Екатеринбурга от 24 мая 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Колесова Л.А.

Судьи:

Шурыгина Л.Г.

Панкратова Н.А.