Определение Свердловского областного суда от 4 августа 2011 г. N 33-10772/2011 (ключевые темы: переход права собственности - договор купли-продажи квартиры - государственная регистрация - встречный иск - заем)

Определение Свердловского областного суда
от 4 августа 2011 г. N 33-10772/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Орловой А.И., судей Панфиловой Л.И., Родионовой Т.О. при секретаре Гисматулиной Д.Ш. рассмотрела в открытом судебном заседании 04 августа 2011 года гражданское дело по иску Бурдуковой Е.В. к Акатьевой В.С. о возложении обязанностей зарегистрировать договор и переход права собственности, по встречному иску Акатьевой В.С. к Бурдуковой Е.В. о признании договора купли-продажи недействительным

по кассационной жалобе Акатьевой В.С. на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 25 апреля 2011 года.

Заслушав доклад судьи Орловой А.И., объяснения Акатьевой В.С., ее представителя Войнова В.О., поддержавших доводы кассационной жалобы, объяснения представителя Бурдуковой Е.В. - Манчакидис Т.С., просившей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

установила:

Бурдукова Е.В. обратилась в суд с иском к Акатьевой В.С. о возложении обязанностей зарегистрировать договор и переход права собственности.

В обоснование иска указала, что по договору от 18 июня 2010 года Акатьева В.С. продала истцу трехкомнатную квартиру . . . за . . .. Факт передачи денег ответчику зафиксирован непосредственно в договоре купли-продажи и в расписке. 18 июня 2010 года документы сданы на государственную регистрацию. 24 июня 2010 года квартира застрахована истцом от несчастных случаев в страховой компании "Ренессанс страхование". Впоследствии выяснилось, что Акатьева В.С. отказалась от государственной регистрации сделки. Просила возложить обязанность на Акатьеву В.С. зарегистрировать указанный договор купли-продажи квартиры и переход права собственности по договору, взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере . . .

Акатьева В.С. обратилась в суд со встречным иском к Бурдуковой Е.В. о признании договора купли-продажи недействительным.

В обоснование иска указала, что причиной заключения оспариваемого договора купли-продажи явилась тяжелая экономическая ситуация близкого родственника, квартиру не собиралась продавать, намеревалась получить заем, обеспеченный квартирой. По устной договоренности сумма займа составляла . . . с уплатой . . .% в месяц за пользование займом. При полном погашении займа квартира должна была быть продана обратно Акатьевой В.С. В регистрационной службе ей было разъяснено, что договор купли-продажи по своей правовой природе тождественен договору займа, гарантирует права займодавца. Акатьева В.С. вынужденно заключила указанный договор купли-продажи. Обратилась в регистрационный орган с заявлением о прекращении государственной регистрации, поскольку до истечения срока внесения ежемесячного платежа и окончания срока государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, получила требование об освобождении квартиры. Просила признать заключенный с Бурдуковой Е.В. 18 июня 2010 года договор купли-продажи квартиры . . . недействительным в связи с введением в заблуждение со стороны Бурдуковой Е.В. относительно природы сделки. Дополнив требования, Акатьева В.С. просила признать указанный договор недействительным ввиду того, что не могла понимать значение своих действий и руководить ими.

В судебном заседании представитель Бурдуковой Е.В. - Манчакидис Т.В. поддержала требования и обстоятельства, изложенные в исковом заявлении. Встречные требования не признала по ранее данным объяснениям по делу, указав, что факт заблуждения относительно правовой природы заключенного договора не подтвержден, сомнений в дееспособности ответчика при заключении оспариваемого договора не имеется, Акатьева В.С. под диспансерным наблюдением у психиатра не состоит. Кроме того, просила взыскать с ответчика расходы по оплате судебной психиатрической экспертизы . . ..

Акатьева В.С. поддержала доводы и требования, изложенные во встречном иске. Исковые требования Бурдуковой Е.В. не признала по ранее данным объяснениям по делу, указав, что квартиру не продавала, а заключила договор займа. После получения 07 октября 2009 года серьезной травмы ноги у нее начались проблемы с памятью. Кроме того, стала плохо слышать и видеть, у нее появились головные боли. Документы оформляла под диктовку, оспариваемый договор не читала.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области просило рассмотреть дело в отсутствие его представителя, в отзыве оставило вопрос об удовлетворении требований Бурдуковой Е.В. на усмотрение суда, поскольку не компетентно оспаривать чьи-либо права и сделки в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Бурдукова Е.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 25 апреля 2011 года на Акатьеву В.С. возложена обязанность зарегистрировать заключенный с Бурдуковой Е.В. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: . . ., произвести регистрацию перехода права собственности по указанному договору купли-продажи на квартиру. С Акатьевой В.С. взысканы в пользу Бурдуковой Е.В. расходы по оплате государственной пошлины в размере . . .. В удовлетворении встречных исковых требований Акатьевой В.С. о признании заключенного с Бурдуковой Е.В. договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: . . ., недействительным отказано.

В кассационной жалобе Акатьева В.С. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Акатьевой В.С. заявлены требования о признании договора купли-продажи квартиры расположенной по адресу: . . ., от 18 июня 2010 года недействительным по основаниям ст. ст. 177,178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как видно из материалов дела, договор купли-продажи жилого помещения между Бурдуковой Е.В. и Акатьевой В.С. от 18 июня 2010 года государственную регистрацию не прошел, в связи с чем в силу приведенной нормы права на данный момент является незаключенным. Незаключенный договор купли-продажи квартиры не может быть признан недействительным.

Исходя из вышеизложенного, судебная коллегия считает возможным согласиться с решением суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований Акатьевой В.С. к Бурдуковой Е.В. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, поскольку в данной части неправильное применение судом норм материального права не привело к неверному разрешению спора.

В части разрешения первоначального иска судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, в том числе. право собственности.

Согласно п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу п.1, 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Из приведенных норм права следует, что по общему правилу решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности в случае уклонения одной из сторон от ее регистрации может быть принято судом при условии фактического исполнения сделки сторонами.

В соответствии с абз. 2 п. 61 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 6 договора купли-продажи квартиры от 18 июня 2010 года, подписанного сторонами, предусмотрено, что отчуждаемая квартира должна быть передана сторонами до подписания настоящего договора без составления передаточного акта.

Как следует из материалов дела, и подтверждено сторонами в суде кассационной инстанции, в спорной квартире проживает Акатьева В.П., квартира Бурдуковой Е.В. не передана, сделка продавцом не исполнена. Суд данному обстоятельству никакой оценки не дал, в то время как спор о регистрации сделки и перехода права собственности не мог быть разрешен без разрешения вопроса об исполнении сделки, в данном случае покупатель вправе был в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12, ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности (абз. 3 п. 61 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22).

Судебная коллегия также обращает внимание, что п. 3 ст. 165 и п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено вынесение судом решения о государственной регистрации сделки и перехода права собственности, а не возложение такой обязанности на сторону, уклоняющуюся от регистрации. Суд же возложил на Акатьеву В.С. обязанность зарегистрировать заключенный с Бурдуковой Е.В. договор купли-продажи квартиры, и произвел регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от 18 июня 2010 года.

С учетом изложенного, решение суда в части удовлетворения встречного иска не может быть признано законным и подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение при котором суду следует учесть отмеченные замечания, уточнить исковые требования, правильно определить обстоятельства, имеющие значение для дела, проверить доводы сторон, дать надлежащую оценку установленным обстоятельствам и представленным сторонами доказательствам, вынести законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст. ст. 360, 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 25 апреля 2011 года в части удовлетворения исковых требований Бурдуковой Е.В. к Акатьевой В.С. о возложении обязанности зарегистрировать договор и переход права собственности отменить, дело в указанной части направить на новое рассмотрение в тот же суд. В остальной части решение суда оставить без изменения.