Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 августа 2011 г. N А60-8473/2011 (извлечение) (ключевые темы: нежилое здание - предварительный договор - основной договор - поэтажный план - недвижимое имущество)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 18 августа 2011 г. N А60-8473/2011

Резолютивная часть решения объявлена 16 августа 2011 года.

Полный текст решения изготовлен 18 августа 2011 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи, рассмотрел дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью "МаКо" (ИНН 6672303504)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Авантаж" (ИНН 6671208960)

третьи лица:

Оруджев Керим Рагиб оглы

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области

о понуждении заключить договор

при участии в заседании

от истца: Яблонский А.М., доверенность от 15.08.2011;

от ответчика: уведомлен, не явился;

от третьих лиц: уведомлены, не явились;

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Свердловской области по веб-адресу www.ekaterinburg.arbitr.ru.

Дело рассмотрено в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания.

Процессуальные права и обязанности разъяснены, отвода не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ответчику о понуждении ответчика заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения в редакции, согласованной предварительным договором от 11.01.2010.

В судебном заседании 01.07.2011 истец в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об изменении исковых требований и просил понудить ответчика заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения в редакции, согласованной предварительным договором от 11.01.2010, а именно:

"Общество с ограниченной ответственностью "Авантаж" (ИНН 6671208960 (Продавец) и Общество с ограниченной ответственностью "МаКо" (ИНН 6672303504) (Покупатель) заключили настоящий договор о нижеследующем:

Продавец обязуется продать, а Покупатель обязуется купить на условиях, предусмотренных настоящим договором следующее недвижимое имущество (далее - объект):

1.1. нежилое помещение, общей площадью 51,7 кв.м., номер помещения на поэтажном плане N3 по поэтажному плану первого этажа, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, границы улиц Варшавская, Сажинская, Трубачева, Чистая, пер. Добрянский, пер. Слободской, 37, в строении литера 11 (помещение находится в здании теплопункта N2 (литера 11), ранее зарегистрированном в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области в составе комплекса теплоснабжения (Запись в ЕГРП N66-66-01/259/2007-196 от 18.05.2007). Указанный объект обеспечивается: электроснабжением не менее 60 кВТ разрешенной к потреблению мощности.

1.2. Вышеуказанное недвижимое имущество расположено на земельном участке, ранее предоставленном ОГУП "Птицефабрика "Свердловская" на праве бессрочного пользования, на основании Постановления Администрации города Екатеринбурга от 07.10.1994 года N555-ж и 29.10.1992 г. N433-с.

1.3. Продавец обязуется произвести государственную регистрацию права собственности на нежилое помещение общей площадью 51,7 кв.м., указанное в п.1.1 настоящего договора.

2.1. Передача покупателю объекта недвижимости, указанного в п.1.1 настоящего договора должна состояться по акту непосредственно после исполнения Покупателем обязанности по оплате цены Объекта и после государственной регистрации разделения.

2.2. Стороны устанавливают стоимость (договорную цену) нежилого помещения, указанного в п.1.1 договора в размере 105220 (сто пять тысяч двести двадцать) рублей (НДС не предусмотрен).

2.3. Обязательствами Продавца являются следующие действия:

2.3.1. Передать объект Покупателю по акту непосредственно после исполнения Покупателем обязанности по оплате цены объекта.

2.3.2. Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объект в органах государственной регистрации.

2.3.3. Предоставить Покупателю все необходимые документы для оформления прав на земельные участки, совместно с Покупателем произвести оформление прав на земельный участок, занятый приобретаемым нежилым помещением.

2.4. Обязательствами Покупателя являются следующие действия:

2.4.1. Принять объект от Продавца по акту непосредственно после исполнения обязанности по оплате цены объекта.

2.4.2. Зарегистрировать в установленном порядке право собственности на приобретаемый объект.

3. Расчеты сторон:

3.1. Покупатель обязуется оплатить Продавцу на условиях данного договора полную стоимость нежилого помещения, указанную в п.2.2 настоящего договора в течение пятнадцати дней с момента заключения договора.

3.2. Все расходы по заключению, оформлению и регистрации договора несет Покупатель.

4. Право собственности покупателя на нежилое помещение, указанное в п.1.1 договора, возникает со дня регистрации данного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.".

Ходатайство истца судом удовлетворено.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

По мнению истца, единственный участник ООО "Авантаж" Иванцова Л.Ф. 23.09.2009 приняла решение о продаже недвижимого имущества Общества, включая и спорное нежилое помещение.

Как указывает истец, между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор от 11.01.2010 купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения, площадью 51,7 кв.м., номер помещения на поэтажном плане N3 по поэтажному плану первого этажа, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, границы улиц Варшавская, Сажинская, Трубачева, Чистая, пер. Добрянский, пер. Слободской, 37, в строении литера 11 (помещение находится в здании теплопункта N2 (литера 11), в котором стороны согласовали все существенные и необходимые условия договора купли-продажи нежилого помещения, при этом данный договор от лица ответчика был подписан уполномоченным лицом, действовавшим на основании нотариальной доверенности 66 Б N982621 от 24.09.2009, выданной в установленном порядке.

Истец также ссылается на то, что по условиям предварительного договора от 11.01.2010 стороны обязались заключить основной договор в срок до 11.01.2011, при этом истец письмом N30/12/2010 от 30.12.2010 направил ответчику предложение о заключении основного договора, однако ответчик от заключения основного договора уклоняется.

Ответчик отзыв не представил, в предварительном судебном заседании представитель ответчика пояснил, что, по его мнению, спорный предварительный договор был в действительности заключен не 11.01.2010, а позднее, уже после того, как доверенность на право подписания данного договора (доверенность 66 Б N982621 от 24.09.2009) была в установленном порядке отозвана ответчиком.

По мнению ответчика, спорный предварительный договор был подписан от лица ответчика неуполномоченным лицом, а ответчик намерения продавать спорное нежилое помещение не имел.

Третьи лица отзывы не представили.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ

Как следует из материалов дела, ООО "Авантаж" на праве собственности принадлежит комплекс недвижимого имущества, включающий в себя, в том числе здание теплопункта N2 (литера 11), находящееся по адресу: г. Екатеринбург, границы улиц Варшавская, Сажинская, Трубачева, Чистая, пер. Добрянский, пер. Слободской, 37, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 66 АВ N918012 от 18.05.2007.

Согласно материалам регистрационного дела, представленным суду регистрирующим органом, 23.09.2009 единственным участником ООО "Авантаж" Иванцовой Л.Ф. в установленном порядке было принято решение о продаже принадлежащего ООО "Авантаж" на праве собственности недвижимого имущества, в том числе: нежилого помещения, площадью 51,7 кв.м., номер помещения на поэтажном плане N3 по поэтажному плану первого этажа, расположенное на первом этаже здания теплопункта N2 (литера 11), находящегося по адресу: г. Екатеринбург, границы улиц Варшавская, Сажинская, Трубачева, Чистая, пер. Добрянский, пер. Слободской, 37.

В целях исполнения решения об отчуждении указанных объектов директор ООО "Авантаж" Иванцова Л.Ф. выдала нотариальную доверенность от 24.09.2009 серия 66 Б N982621 на имя Оруджева Керим Рагиб оглы с правом продажи вышеуказанного нежилого помещения за цену и на условиях по своему усмотрению.

Таким образом, из содержания указанной доверенности не следует, что представитель ООО "Авантаж" не был ограничен в своих полномочиях по совершению сделок купли-продажи, напротив, ему предоставлялось право действовать по своему усмотрению, то есть самостоятельно, своей волей определять цену подлежащего продаже недвижимого имущества.

Во исполнение вышеуказанного решения единственного участника ООО "Авантаж", между ООО "Авантаж" в лице Оруджиева Керим Рагиб оглы, действующего по доверенности серия 66 Б N982621 от 24.09.2009, (продавец) и ООО "МаКо" (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.01.2010, по условиям которого истец и ответчик обязались в срок не позднее 11.01.2011 заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить по цене 105220 рублей нежилое помещение, площадью 51,7 кв.м., номер помещения на поэтажном плане N3 по поэтажному плану первого этажа, расположенное на первом этаже здания теплопункта N2 (литера 11), находящегося по адресу: г. Екатеринбург, границы улиц Варшавская, Сажинская, Трубачева, Чистая, пер. Добрянский, пер. Слободской, 37, обеспечиваемое электроснабжением не менее 60 кВТ разрешенной к потреблению мощности.

В соответствии с п.1.1 предварительного договора от 11.01.2010, Продавец обязуется продать, а Покупатель обязуется купить на условиях, предусмотренных настоящим договором следующее недвижимое имущество (далее - объект):

- нежилое помещение, общей площадью 51,7 кв.м., номер помещения на поэтажном плане N3 по поэтажному плану первого этажа, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, границы улиц Варшавская, Сажинская, Трубачева, Чистая, пер. Добрянский, пер. Слободской, 37, в строении литера 11 (помещение находится в здании теплопункта N2 (литера 11), ранее зарегистрированном в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области в составе комплекса теплоснабжения (Запись в ЕГРП N66-66-01/259/2007-196 от 18.05.2007). Указанный объект обеспечивается: электроснабжением не менее 60 кВТ разрешенной к потреблению мощности.

Право собственности на недвижимое имущество - здание теплопункта N2 (литера 11), кадастровый номер N66-66-01/259/2007-195, часть помещения которого после государственной регистрации разделения, будет приобретаться Покупателем, принадлежит Продавцу на основании договор N1 купли-продажи движимого и недвижимого имущества от 05.02.2007. Право собственности Продавца на указанное здание теплопункта зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 18.05.2007, запись регистрации N66-66-01/259/2007-196. Вышеуказанное недвижимое имущество расположено на земельном участке, ранее предоставленном ОГУП "Птицефабрика "Свердловская" на праве бессрочного пользования, на основании Постановления Администрации города Екатеринбурга от 07.10.1994 года N555-ж и 29.10.1992 г. N433-с (п.п.1.1, 1.2 договора от 11.01.2010).

В соответствии с разделом 2 договора от 11.01.2010, существенными условиями основного договора являются:

2.1 Передача покупателю объекта недвижимости, указанного в п.1.1 настоящего договора должна состояться по акту непосредственно после исполнения Покупателем обязанности по оплате цены Объекта.

2.2 Стороны устанавливают стоимость (договорную цену) нежилого помещения, указанного в п.1.1 договора в размере 105220 (сто пять тысяч двести двадцать) рублей (НДС не предусмотрен).

2.3 Основной договор купли-продажи будет заключаться между Продавцом и Покупателем после регистрации права собственности продавца на нежилое помещение общей площадью 51,7 кв.м., указанное в п.1.1 настоящего договора, но не позднее 11.01.2011.

2.4 Обязательствами Продавца по основному договору будут являться следующие действия:

2.4.1 Провести подготовку документов, необходимых для заключения основного договора и его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области в соответствии с требованиям законодательства.

2.4.2 Заключить основной договор на условиях, указанных в настоящем договоре.

2.4.3 Передать объект Покупателю по акту непосредственно после исполнения Покупателем обязанности по оплате цены объекта.

2.4.4 Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объект в органах государственной регистрации.

2.4.5 Предоставить Покупателю все необходимые документы для оформления прав на земельные участки, совместно с Покупателем произвести оформление прав на земельный участок, занятый приобретаемым нежилым помещением.

2.5 Обязательствами Покупателя являются следующие действия:

2.5.1 Заключить основной договор на условиях, указанных в настоящем договоре.

2.5.2 Принять объект от Продавца по акту непосредственно после исполнения обязанности по оплате цены объекта.

2.5.3 Зарегистрировать в установленном порядке право собственности на приобретаемый объект по основному договору купли-продажи, заключенному сторонами.

В соответствии с п.п.3.1, 3.2. договора от 11.01.2010, Покупатель обязуется оплатить Продавцу на условиях данного договора полную стоимость нежилого помещения, указанную в п.2.2 настоящего договора в течение пятнадцати дней с момента заключения договора. Все расходы по заключению, оформлению и регистрации договора несет Покупатель.

Согласно п.4.1 договора от 11.02.2010, право собственности покупателя на нежилое помещение, указанное в п.1.1 договора, возникает со дня регистрации данного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п.1 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, в связи с чем они скрепляют свои обязательства договором организационного характера.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п.3 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п.4 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В силу п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение или другое недвижимое имущество, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст.554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договор, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, договор продажи недвижимости должен также предусматривать цену этого имущества (п.1 ст.555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст.550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, несоблюдение которой влечет, в силу указанной статьи, а также п.2 ст.162, ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации, его ничтожность.

В предварительном договоре от 11.01.2010 стороны в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, согласовали условия о предмете основного договора и о цене имущества, подлежащего передаче ответчиком истцу по основному договору, следовательно, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимости.

Таким образом, в предварительном договоре были определены условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора с учетом положений ст.ст.554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом вышеуказанный предварительный договор заключен сторонами в соответствии с положениями, предусмотренными ст.ст.429, 549, 550, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не содержит положений, противоречащих требованиям действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 1.5 предварительного договора стороны обязались заключить Основной договор в срок не позднее 11.01.2011.

Согласно материалам дела, 06.01.2011 истец путем направления почтовой корреспонденции направил ответчику предложение N30/12/2010 от 30.12.2010 о заключении в соответствии с условиями предварительного договора от 11.01.2010 основного договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 51,7 кв.м., номер помещения на поэтажном плане N3 по поэтажному плану первого этажа, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, границы улиц Варшавская, Сажинская, Трубачева, Чистая, пер. Добрянский, пер. Слободской, 37, в строении литера 11 (помещение находится в здании теплопункта N2 (литера 11), ранее зарегистрированном в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области в составе комплекса теплоснабжения (Запись в ЕГРП N66-66-01/259/2007-196 от 18.05.2007).

Указанное предложение было получено ответчиком 21.01.2011, что подтверждается соответствующим почтовым уведомлением.

Однако ответчик от заключения основного договора уклоняется.

Как следует из заключения БТИ N18225 от 28.06.2001, БТИ сделало заключение о технической возможности формирования самостоятельного объекта права в виде нежилого помещения N3, общей площадью 51,7 кв.м., по поэтажному плану первого этажа здания теплопункта (литера 11), расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, границы улиц Варшавская, Сажинская, Трубачева, Чистая, пер. Добрянский, пер. Слободской, 37.

В соответствии с пп.1, 4 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п.1 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу п.5 ст.429 и п.4 ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Учитывая изложенное, и то, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.01.2010 был заключен сторонами в установленном порядке, и то, что требование о заключении основного договора было направлено истцом ответчику в установленные сроки и в установленном порядке, а также то, что ответчик уклоняется от заключения основного договора, требование истца об обязании ответчика заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре, является обоснованным, в связи с чем суд удовлетворяет требования истца в полном объеме на основании ст.ст.429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод ответчика о том, что предварительный договор подписан от лица ответчика неуполномоченным лицом, а сам ответчик не имел намерения отчуждать спорное имущество, судом отклоняется, поскольку ответчик за все время рассмотрения настоящего дела (с мая по август 2011 года) не представил суду никаких доказательств, подтверждающих указанное утверждение, при том, что решение единственного участника ООО "Авантаж" Иванцовой Л.Ф., одновременно являющейся и руководителем ООО "Авантаж", четко и определенно свидетельствует о намерении ответчика продать спорное недвижимое имущество путем поручения осуществления данной продажи Оруджеву К.Р.

В соответствии с п.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Руководствуясь ст.ст.41, 49, 51, 156, 110, 167-170, 173, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общество с ограниченной ответственностью "МаКо" (ИНН 6672303504) удовлетворить в полном объеме.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Авантаж" (ИНН 6671208960) заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "МаКо" (ИНН 6672303504) договор купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции:

2.3. Обязательствами Продавца являются следующие действия:

2.4. Обязательствами Покупателя являются следующие действия:

2.4.1. Принять объект от Продавца по акту непосредственно после исполнения обязанности по оплате цены объекта.

2.4.2. Зарегистрировать в установленном порядке право собственности на приобретаемый объект.

3. Расчеты сторон:

3.2. Все расходы по заключению, оформлению и регистрации договора несет Покупатель.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Авантаж" (ИНН 6671208960) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "МаКо" (ИНН 6672303504) государственную пошлину по иску в сумме 4000 (четыре тысячи) рублей.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная и кассационная жалобы также могут быть поданы посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.