Определение Свердловского областного суда от 16 августа 2011 г. N 33-11686/2011 (ключевые темы: подвалы - объекты недвижимого имущества - реконструкция - общая площадь - перепланировка)

Определение Свердловского областного суда
от 16 августа 2011 г. N 33-11686/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Зарубина В.Ю.,

судей Романова Б.В., Колесниковой О.Г.,

при секретаре Хохлове А.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 16.08.2011 гражданское дело

по заявлению Галькова С.В. о признании незаконным отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество,

по кассационной жалобе представителя заявителя Глазкова П.Ю. на решение Кировского районного суда г.Екатеринбурга от 15.06.2011, которым в удовлетворении заявленных требований отказано.

Заслушав доклад судьи Колесниковой О.Г., объяснения представителя заявителя Глазкова П.Ю. (действует на основании доверенности ...), поддержавшего доводы жалобы, объяснения представителя Управления Росреестра Левит А.М. (действует по доверенности ...), возражавшей относительно доводов жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Гальков С.В. обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество и возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее по тексту Управление Росреестра) осуществить государственную регистрацию права на встроено-пристроенное помещение ..., расположенное по адресу: ....

В обоснование заявления указано, что 25.02.2011 государственным регистратором ... принято решение об отказе в государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества - нежилое помещение по адресу: ... Основанием для отказа, по мнению государственного регистратора, стало отсутствие разрешительной документации на ввод объекта в эксплуатацию. Для получения сведений о необходимости подготовки разрешительной документации регистратором был направлен запрос в Главное Управление архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации г.Екатеринбурга. На основании ответа Главархитектуры администрации г.Екатеринбурга принято решение об отказе в государственной регистрации права. Заявитель полагает данное решение незаконным, поскольку в случае изменения характеристик объекта недвижимости, произошедших в результате перепланировки, закон не устанавливает требования о предоставлении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. На государственную регистрацию было представлено заключение лицензированной экспертной организации ..., подготовленное ... А. Данным заключением установлено, что изменения характеристик объекта недвижимости произошли в результате перепланировок и переоборудования существующих помещений, то есть работ, разрешительные документы на которые в соответствии с Градостроительным кодексом РФ не требуются. Главархитектура администрации г. Екатеринбурга не является лицензированной организацией, уполномоченной давать заключение по такому вопросу, кроме того, не является органом, уполномоченным выдавать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а следовательно, не является органом, уполномоченным давать разъяснения по вопросу о необходимости получения такого разрешения. Таким образом, усмотренное государственным регистратором основание для отказа в государственной регистрации права отсутствует. Других оснований, предусмотренных законом, государственным регистратором не установлено. Отказ в государственной регистрации нарушает права заявителя, связанные с эксплуатацией принадлежащего ему помещения, распоряжением данным помещением, защитой от возможных незаконных посягательств третьих лиц.

В судебном заседании представитель заявителя Глазков П.Ю., действующий на основании доверенности ..., доводы и требования заявления поддержал, дополнительно суду пояснил, что подвал, который был реконструирован заявителем, не относится к общему имуществу дома, что подтверждается планами техподполья.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра Никитина Е.В., действующая на основании доверенности ..., требования не признала, поддержала возражения, изложенные в отзыве, согласно которым 29.12.2010 в Управление Росреестра обратился Глазков П.Ю., действующий по доверенности за Галькова С.В., с заявлением о государственной регистрации внесения изменений в ЕГРП в отношении объекта недвижимого имущества: встроено-пристроенного помещения без подвала (литер А) общей площадью 482,4 кв.м. по адресу: ... и с заявлением о выдаче повторного свидетельства о государственной регистрации права в связи с внесенными изменениями в описание указанного объекта недвижимого имущества. В силу ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственным регистратором была проведена правовая экспертиза представленных документов, в ходе которой было установлено следующее. В ЕГРП на объект недвижимого имущества: встроено-пристроенное помещение без подвала литер А, номер на плане: 1 этаж - помещения ..., общей площадью 482 кв.м, назначение нежилое, расположенного по адресу: ... внесена запись о государственной регистрации права собственности Галькова С.В. на основании договора купли-продажи от 06.06.2007. Согласно договору купли-продажи от 06.06.2007 продавец ООО "..." обязуется передать покупателю Галькову С.В. в частную собственность недвижимое имущество - указанный выше объект. Представлен кадастровый паспорт помещения от 28.12.2010, выданный ЕМУП БТИ, на объект недвижимого имущества: помещения, литер А, А1, номер на плане: подвал - помещения ... этаж - помещения ...общей площадью 823,0 кв.м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: .... Согласно представленному кадастровому паспорту помещения от 28.12.2010 площадь изменилась за счет уточнения размеров и внутренней перепланировки; оборудования помещений 1-5 (подвал) из необорудованного подвала; кроме того, осуществлена пробивка межэтажного перекрытия (помещение 3 - подвал, помещение 9 - 1 этаж), с оборудованием лестницы. Документы, подтверждающие право собственности Галькова С.В. на помещения подвала в Управление Росреестра по Свердловской области не представлены. Для устранения сомнений и получения сведений о необходимости получения разрешительных документов на реконструкцию данного объекта государственным регистратором 02.02.2011 направлен запрос в Главное управление архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации г.Екатеринбурга. Согласно письму Главархитектуры от 11.02.2011 ... следует, что в данном случае выполнена реконструкция объекта, требующая оформления разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию объекта, так как параметры объекта были изменены (присоединены к магазину помещения технического подвала), в Администрацию города с заявлением о выдаче указанных разрешений обращений не было. В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Создание имущества с нарушением требований законодательства не влечет возникновения права собственности. В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения ст. 222 ГК РФ. Согласно п. 2 ст. 16 Закона о регистрации, к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Согласно п. 1 ст. 25 Закона о регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества, является разрешение на ввод в эксплуатацию, которое удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство и соблюдением градостроительных и иных специальных норм и правил. На государственную регистрацию не представлены документы на ввод реконструированного объекта: помещений Литер А, А1 общей площадью 823,0 кв.м. по адресу: ..., в связи с чем заявителю было отказано в государственной регистрации.

Решением Кировского районного суда г.Екатеринбурга от 15.06.2011 в удовлетворении заявления Галькова С.В. отказано.

Полагая решение суда незаконным и необоснованным, представитель заявителя Глазков П.Ю. обратился в суд с кассационной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене решения в связи с неправильным определением судом обстоятельств дела. Кассатор подвергает критике вывод суда о том, что оборудование технологического подвала является изменением внешних границ встроено-пристроенного помещения, настаивая на том, что внешние границы пристроя не изменились, выполненные по переоборудованию подвала работы носят характер перепланировок, а не реконструкции, площадь помещения увеличилась за счет инвентаризации помещений, которые ранее не подлежали инвентаризации и площадь которых не включалась в площадь эксплуатируемого здания.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из этих доводов, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора купли-продажи от 06.06.2007, свидетельства о государственной регистрации права от 27.08.2007 заявителю Галькову С.В. на праве собственности принадлежит встроено-пристроенное помещение без подвала (литер А), номер на плане: 1 этаж, помещение ... общей площадью 482,4 кв.м, назначение нежилое по адресу: ....

При регистрации права собственности на указанный объект был представлен план объекта недвижимости, составленный ЕМУП БТИ 31.05.2007, согласно которому объект представляет собой встроено-пристроенное помещение без подвала (литер А) - помещения ..., расположенные на 1 этаже, общей площадью 482,40 кв.м. Указанному объекту был присвоен кадастровый (условный) номер ...

Заявитель в лице представителя Глазкова П.Ю. 29.12.2010 обратился в Управление Росреестра с заявлением о внесении в ЕГРП изменений в описание указанного объекта недвижимого имущества в связи с изменением технических характеристик, а именно - площади, наименования и нумерации помещений ..., одновременно просил выдать свидетельство о государственной регистрации права с учетом внесенных в ЕГРП изменений. К заявлению прилагался кадастровый паспорт ЕМУП БТИ от 28.12.2010 на расположенный по адресу: ..., объект, состоящий из помещений, расположенных в подвале (литер А1) и на 1 этаже (литер А), общей площадью 823,0 кв.м.

Управление Росреестра отказало в удовлетворении заявления Глазкова П.Ю. по причине не предоставления документов, необходимых в соответствии с действующим законодательством для государственной регистрации внесения изменения в ЕГРП, в частности, документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости площадью 823,0 кв.м, а также разрешения на реконструкцию и разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта недвижимости.

Заявитель полагал отказ в регистрации права незаконным, настаивая на отсутствии необходимости получения разрешения на строительство, так как выполненные работы не являются реконструкцией существующего объекта недвижимости.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда о правомерности отказа регистрирующего органа в регистрации права на недвижимое имущество, поскольку он соответствует установленным по делу обстоятельствам, не противоречит закону.

В силу п. 1, 2 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Согласно п. 6 ст. 12 названного Закона, единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта. В подразделе I содержится краткое описание каждого объекта недвижимого имущества в объеме сведений, определенных Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

В соответствии с п. 23 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, подраздел I содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа. Записи в подраздел I могут вноситься на основании иных документов в случаях, установленных Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно п. 67 Правил ведения ЕГРП, лист записи об изменениях (Приложение N 9) используется для внесения в Единый государственный реестр прав таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям относятся перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименования юридического лица или адреса (места нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности), изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ, изменение назначения объекта (например, при переводе жилого помещения в нежилое, изменении категории земельного участка), изменение объема выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства, изменение площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке, в том числе при изменении порядка определения площади объекта, и т.п.

Как следует из материалов дела, заявитель на основании договора купли-продажи от 27.08.2007 приобрел встроено-пристроенное нежилое помещение без подвала общей площадью 482,40 кв.м, состоящее из помещений ... на первом этаже.

Согласно заключению ..., первоначальная высота подвала была 1,70 м, впоследствии подвал был углублен путем понижения уровня грунтовой засыпки на 1 метр с последующим устройством бетонного пола по щебеночной подготовке, в результате чего высота подвала "в свету" в настоящее время составляет 2,50 м. До начала работ по углублению подвала производилось предварительное обследование фундаментов колонн и наружных стен в подвале здания с выполнением поверочных расчетов устойчивости стен подвала. Кроме работ по углублению подвала, в помещении были выполнены работы по демонтажу кирпичных перегородок толщиной 12 см в помещении ..., установлению между помещениями ... и ... каркасной перегородки толщиной 8 см с обшивкой гипсокартонными листами, оборудованию в помещении ... люка в перекрытии для подъемника из подвала, демонтажу в помещении ... плит перекрытия пролетом 1,80 м и оборудования металлической лестницы в подвал, в результате чего общая площадь объекта значительно увеличилась, входящие в состав объекта помещения располагаются в настоящее время не только на первом этаже, но и в подвале.

Вывод суда о том, что в результате выполненных работ были изменены внешние границы объекта, судебная коллегия полагает ошибочным, поскольку он противоречит материалам дела (оборудование дополнительных помещений из необорудованного подвала к изменению внешних границ объекта недвижимости не привело), однако данный вывод не повлек неправильного разрешения спора.

Разрешая спор по существу, суд верно исходил из того, что изменение параметров объекта недвижимости, увеличение его площади произошло в результате реконструкции объекта капитального строительства, которая в силу п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ осуществляется на основании разрешения на строительство. Данный вывод основан на исследованных в судебном заседании доказательствах и не противоречит закону.

В соответствии с п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент выполнения работ, приведших к изменению параметров объекта недвижимости) строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с пп. 4 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешений на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные размеры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

В статье 1 (пп. 14) Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей (этажности), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Судебная коллегия соглашается с доводами жалобы о том, что работы, выполненные в помещениях на первом этаже (демонтаж и монтаж перегородок между помещениями), являются перепланировкой, под которой в соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, применяемой в данном случае по аналогии закона, понимается изменение конфигурации помещения, требующее внесения поправок в технический паспорт.

Между тем, довод жалобы о том, что работы по оборудованию новых помещений в подвале не являются реконструкцией, а носят характер перепланировки, является несостоятельным, направлен на иную оценку исследованных судом доказательств, для которой судебная коллегия оснований не усматривает.

Согласно ответа Главархитектуры администрации г. Екатеринбурга ... данного на запрос Управления Росреестра, в принадлежащем заявителю помещении на... выполнена реконструкция объекта, требующая оформления разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию, так как параметры объекта были изменены (присоединены к магазину помещения технического подвала).

Как следует из кадастрового паспорта помещения от 28.12.2010, составленного по результатам инвентаризации 06.12.2010, площадь объекта изменилась не только за счет перепланировки помещений на первом этаже, но и за счет оборудования новых помещений из необорудованного подвала.

При этом судебная коллегия отмечает, что кадастровый паспорт объекта недвижимости отражает сведения технической инвентаризации объекта и в соответствии с п. 4 ст. 14 Закона РФ "О государственном кадастре недвижимости" представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, документом, подтверждающим строительство (реконструкцию) объекта недвижимости в полном соответствии с разрешением на строительство в силу ст. 55 Градостроительного кодекса РФ не является.

Ссылка кассатора в обоснование жалобы на заключение ..., подготовленное по заявлению заявителя является несостоятельной, поскольку, как верно указал суд, специалистом проведено лишь техническое обследование помещения, выводы о безопасности помещения, об отсутствии нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан, не свидетельствует о законности реконструкции объекта. При этом вывод специалиста о том, что выполненные работы не требовали предварительного получения разрешения на их проведение и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не может быть принят во внимание, поскольку выдача разрешений на строительство при осуществлении реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории МО "город Екатеринбург" относится к компетенции Главархитектуры администрации г. Екатеринбурга (п. 18 главы 3 Положения "О Главархитектуре администрации г. Екатеринбурга", утвержденного решением Екатеринбургской городской Думы от 13.06.2006 N 50/26).

Доводы кассатора о том, что площадь объекта недвижимости увеличилась за счет инвентаризации помещений, которые ранее не подлежали инвентаризации, о неправильности решения суда не свидетельствует, поскольку вместо имевшегося до реконструкции технического подвала, предназначенного согласно СНиП 31-01-2003 для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций, в настоящее время оборудованы помещения подвала, предназначенные для использования под торговые или складские помещения ...

В этой связи правильным является вывод суда о том, в результате произведенной реконструкции создан новый объект недвижимости, с иными параметрами, фактически располагающийся на двух этажах: подземном (подвал) и надземном.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Федерального закона РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Таких документов заявителем в регистрирующий орган представлено не было.

При таком положении решение суда об отказе Галькову С.В. в удовлетворении заявления является законным и обоснованным и отмене по доводам кассационной жалобы не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда г.Екатеринбурга от 15.06.2011 оставить без изменения, кассационную жалобу представителя заявителя Глазкова П.Ю. - без удовлетворения.