Решение Арбитражного суда Свердловской области от 31 августа 2011 г. N А60-17458/2011 (извлечение) (ключевые темы: договор аренды - арендная плата - арендатор - нежилое здание - расходы на содержание)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 31 августа 2011 г. N А60-17458/2011

Резолютивная часть решения объявлена 30 августа 2011 года

Полный текст решения изготовлен 31 августа 2011 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи при ведении протокола судебного заседания помощником судьи рассмотрел в судебном заседании дело N А60-17458/2011по иску Государственного унитарного предприятия Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" к обществу с ограниченной ответственностью "БИЗНЕС КРЕДИТ БЮРО" о взыскании 413581 руб. 77 коп., о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца: Батыров А.А., представитель по доверенности N 66АА0180378 от 09.09.2010г.

от ответчика: не явился, определение возвращено с отметкой об отсутствии адресата.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

ГУП СО "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ООО "БИЗНЕС КРЕДИТ БЮРО" о взыскании 413581 руб. 77 коп, задолженности по арендной плате начисленной в рамках договора аренды N 112-А/08 от 01.05.2008г. за пользование нежилыми помещениями N N 11, 12, 53, 54 общей площадью 53,7 кв.м. (в редакции дополнительного соглашения от 23.12.2009г.), расположенных на первом этаже по адресу г. Екатеринбург, ул. Машиностроителей, д.33, за период с января 2010г. по май 2011г. и расторжении договора аренды N 112-А/08 от 01.05.2008г.

В качестве нормативного основания истец указывает ст. 307, 309, 310, ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела доверенности N 66АА0180378 от 09.09.2010г.

Ходатайство истца удовлетворено на основании ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Ответчик в судебное заседание не явился. Определение суда, направленное по известному суду адресу ответчика, подтвержденному выпиской из ЕГРЮЛ, возвращено органом связи с отметкой об отсутствии адресата. На основании п. 3 ч. 4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик считается извещенным надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В силу ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие ответчика.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Между ГУП СО "Облжилсервис" (арендодатель) и ООО "БИЗНЕС КРЕДИТ БЮРО" (арендатор) заключен договор аренды N 112-А/08 от 01.05.2008г., согласно которому на основании приказа МУГИСО N 9555 от 13.07.2004г. арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения первого этажа (на плане N 11, 12 ,53, 54) общей площадью 53,7 кв.м., расположенные в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Машиностроителей, д.33 (п. 1.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 23.12.2009г.).

В соответствии с п.1.5 договора, в редакции дополнительного соглашения от 01.12.2009г., срок действия договора определен с 01.05.2008г. по 01.06.2015г.

В соответствии с п.2 ст.651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В силу положений ст. 1, ч.2 п.6 ст.12 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", относящих нежилые помещения к недвижимому имуществу, к договорам аренды нежилых помещений применяются правила о порядке государственной регистрации, предусмотренные п.2 ст.651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату названного Федерального закона следует читать как "21 июля 1997 г."

Факт государственной регистрации договора аренды N 112-А/08 от 01.05.2008г., подтверждается имеющейся на нем отметкой Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области о регистрации указанного договора 07.12.2010г. за регистрационным номером 6666-01/596/2010-369.

Факт передачи указанного имущества в пользование арендатору (ответчику) подтвержден представленным в материалы дела актом приема-передачи нежилого помещения б/н от 01.05.2008г., подписанным сторонами договора.

Как следует из материалов дела, на основании Постановления Правительства Свердловской области от 30.08.2010г. N 1269-ПП "О реорганизации государственного унитарного предприятия Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" в форме присоединения к нему государственного унитарного предприятия Свердловской области "Облжилсервис" и государственного унитарного предприятия Свердловской области "Возрождение", Приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 01.09.2010г. N 1169 ГУПСО "Облжилсервис" реорганизовано путем присоединения к ГУП СО "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области".

В силу п. 2 ст.58 Гражданского кодекса Российской Федерации при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

Кроме того, с момента реорганизации в форме присоединения к истцу, как правопреемнику присоединенного лица, перешло в порядке универсального правопреемства право хозяйственного ведения на указанный объект аренды (свидетельство о государственной регистрации права серии 66 АД 760004 от 17.01.2011г.). В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (п.23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66).

Таким образом, ГУП Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" является надлежащим истцом по настоящему иску.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

В соответствии с п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с условиями договора расчет арендной платы оформляется в виде приложения к настоящему договору и является его неотъемлемой частью. Ежемесячные платежи за пользование нежилыми помещениями подлежат оплате в рублях в сумме, эквивалентной величине ежемесячной арендной платы, определенной в соответствии с Приложением N 3 к настоящему договору. Оплата за эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные затраты не включается в установленную в Приложении N 3 к настоящему договору сумму арендной платы и должна производиться по отдельному договору (договорам) с арендодателем с момента заключения настоящего договора (п. 3.1, 3.2, 3.3 договора).

В соответствии с п. 2.4.14 договора арендатор обязан нести расходы на содержание и эксплуатацию здания (сооружения) пропорционально доле площади занимаемых помещений в общей площади здания.

Размер арендной платы согласно расчету (приложение N 3 к договору аренды N 112-А/08 от 01.05.2008г) составляет 21012 руб. 31 коп. в месяц, в том числе НДС - 3205 руб. 27 коп.

Согласно п. 3.5 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно с оплатой до пятого числа текущего месяца.

Согласно п. 3.7 договора, платежи, предусмотренные договором с эксплуатационной организацией на содержание и техническое обслуживание арендуемых нежилых помещений, должны вноситься арендатором своевременно, в соответствии со сроками, определенными в соответствующем договоре.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Как следует из материалов дела и не опровергается ответчиком, уплата арендной платы за период за период с января 2010г. по май 2011г. ответчиком не производилась, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 357209 руб. 27 коп.

Доказательств исполнения обязательства по оплате аренды за спорный период в полном объеме либо частично (в том числе после предъявления иска в суд) ответчиком в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено.

Кроме того, истцом понесены расходы на содержание и техническое обслуживание арендуемых помещений в общей сумме 55870 руб.81 коп., что подтверждается представленными в материалы дела договором N 386/У от 01.02.2010г. по обеспечению коммунальными услугами по нежилому помещению и возмещению эксплуатационных расходов заключенному между истцом и ЕМУП "Специализированное управление эксплуатации и реабилитации жилья", а также выставленными истцу счетами-фактурами указанной организации, актами выполненных работ за общий период с июня 2010г. по сентябрь 2010г., расчетом суммы расходов на содержание помещений, пропорциональной размеру площади арендуемых ответчиком помещений.

Доказательств возмещения истцу указанных расходов на содержание объекта аренды, либо самостоятельного несения указанных расходов на основании заключенных с соответствующими организациями договоров на обслуживание арендуемых помещений ответчиком в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Таким образом, общая задолженность ответчика по договору аренды N 112-А/08 от 01.05.2008г. составляет 413581 руб. 77 коп.

Направленная в адрес ответчика претензия N 10/1206 от 29.11.2010г. с требованием погасить имеющуюся задолженность оставлена без исполнения.

Поскольку до настоящего времени задолженность по арендной плате за пользование нежилыми помещениями первого этажа (на плане N 11, 12 ,53, 54) общей площадью 53,7 кв.м., расположенных в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Машиностроителей, д.33 на основании договора аренды N 112-А/08 от 01.05.2008г. (в редакции дополнительного соглашения от 23.12.2009г.), а также по расходам на содержание объектов аренды не погашена, требования истца о взыскании долга по договору аренды N 112-А/08 от 01.05.2008г. в сумме 413581 руб. 77 коп. являются обоснованными, правомерными и подлежат удовлетворению на основании ст.ст. 309, 310, 614, ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды N 112-А/08 от 01.05.2008г. в связи с нарушениями условий договора в части своевременности оплаты арендуемого помещения.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно ч. 2 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.4.3.1 договора, договор аренды может быть расторгнут досрочно судом в одностороннем порядке с выселением арендатора из арендуемых помещений в случае нарушения арендатором условий настоящего договора или ненадлежащего их исполнения.

Согласно пункту 29 информационного письма Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса).

В силу ч. 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как ч. 3 ст. 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В материалы дела истцом представлено требование N 11/854 от 24.05.2011г. о расторжении договора, в котором истец предложил ответчику в течение пяти дней с момента получения требования добровольно освободить занимаемые помещения общей площадью 53,7 кв.м., расположенных в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Машиностроителей, д.33 и передать по акту приема-передачи помещения истцу. Указанное требование направлено ответчику 24.05.2011г., что подтверждается имеющейся в материалах дела почтовой квитанцией N 01625.

Поскольку факт систематического (двух или более раз) нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, так же как и факт не внесения ответчиком арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа полностью подтверждаются материалами дела, до настоящего времени требование о погашении задолженности по арендной плате ответчик не исполнил, ответ на предложение расторгнуть договор и передать имущество по акту приема - передачи в адрес истца не направил, арендуемое имущество истцу в установленном законом и договором порядке не возвратил (доказательств обратного в материалы дела не представлено), требование истца о расторжении договора аренды N 112-А/08 от 01.05.2008г. в судебном порядке является правомерным, обоснованным и подлежит удовлетворению на основании п.3 ч.1, ч.2 ст. 619, п.2 ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

С учетом изложенного, государственная пошлина, уплаченная истцом при предъявлении иска, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "БИЗНЕС КРЕДИТ БЮРО" (ИНН 6673136951, ОГРН1056604960720) в пользу Государственного унитарного предприятия Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" (ИНН 6662022254, ОГРН1036604390790) долг в сумме 413581 (четыреста тринадцать тысяч пятьсот восемьдесят один) руб. 77 коп.

Расторгнуть договор аренды N 112-А/08 от 01.05.2008г. между обществом с ограниченной ответственностью "БИЗНЕС КРЕДИТ БЮРО" и Государственным унитарным предприятием Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "БИЗНЕС КРЕДИТ БЮРО" (ИНН 6673136951, ОГРН1056604960720) в пользу Государственного унитарного предприятия Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" (ИНН 6662022254, ОГРН1036604390790) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 15271 (пятнадцать тысяч двести семьдесят один) руб. 64 коп.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.