Определение Свердловского областного суда от 13 сентября 2011 г. N 33-13258/2011 (ключевые темы: договор купли-продажи - встречный иск - собственник - переход права собственности - регистрация договора)

Определение Свердловского областного суда
от 13 сентября 2011 г. N 33-13258/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Ковалевой Т. И.,

судей Игнатьева В.П., Ишенина Д.С.

при секретаре Капличной И.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании 13 сентября 2011 года гражданское дело по иску Якимушкина П.Е. к Зайцевой Т.Д., Зайцеву Е.А. о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения; по встречному иску Зайцевой Т.Д., Зайцева Е.А. к Якимушкину П.Е. о признании договора недействительным по кассационной жалобе ответчиков на решение Железнодорожного районного суда г.Екатеринбурга Свердловской области от 01 августа 2011 года, которым исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Ковалевой Т.И., пояснения представителя ответчиков Скоробогатова К.М., поддержавшего доводы кассационной жалобы, возражения представителя истца Дергунова К.Ю., судебная коллегия

установила:

Якимушкин П.Е. обратился в суд с иском к Зайцевой Т.Д., Зайцеву Е.А. о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности.

Зайцевой Т.Д., Зайцевым Е.А. к Якимушкину П.Е. предъявлен встречный иск о признании договора недействительным.

Представитель Якимушкина П.Е. - Дергунов К.Ю. в судебном заседании требования своего доверителя поддержал, встречный иск не признал, указав, что ( / / ) между Якимушкиным П.Е. и Силкиной Е.В., действующей на основании доверенности от Зайцевой Т.Д., Зайцева Е.А. был подписан договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: .... Документы были переданы на регистрацию. Впоследствии регистрация договора и переход права собственности были приостановлены в связи с необходимостью представления дополнительных документов, а ( / / ) году на основании заявления Зайцевых в регистрации договора и перехода права собственности отказано. Считал, что договор купли-продажи и переход права собственности подлежат регистрации, поскольку договор был заключен сторонами в установленной законом форме, между сторонами согласованы все существенные условия, договор исполнен сторонами. Факт того, что переданные Якимушкиным П.Е. денежные средства не были переданы представителем Силкиной ответчикам, не является основанием для отказа продавцов от регистрации совершенной сторонами сделки.

Представитель ответчиков Скоробогатов К.М в судебном заседании первоначальные исковые требования не признал, встречный иск поддержал, указав, что требования по встречному иску основаны положениями ст. 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в силу которой сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Считал, что сделка заключена с нарушением ст. 209 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой только собственник обладает правом распоряжения, принадлежащим ему имуществом. Силкина не являлась собственником жилого помещения. Полномочиями по распоряжению имуществом не наделялась. Просил встречный иск удовлетворить, в удовлетворении первоначального иска отказать.

Представитель третьего лица Силкиной Е.В. - Хмелевская Е.В. в судебном заседании указала, что Зайцевыми была оформлена доверенность на Силкину, в том числе с правом подписания договора купли-продажи. Действуя в пределах полномочий, Силкина подписала договор купли-продажи с Якимушкиным, договор был передан на регистрацию. Якимушкиным Силкиной были переданы денежные средства в соответствии с условиями договора, квартира передана в пользование истца, по первоначальному иску. Действительно, в силу сложившихся обстоятельств, полученные от продажи денежные средства не были переданы Силкиной Зайцевым. Силкиной предпринимаются действия по исполнению перед Зайцевыми своих обязательств. Считала, что требования Якимушкина законны и обоснованны.

Суд постановил решение, которым в удовлетворении встречного иска Зайцевой Т.Д., Зайцева Е.А. к Якимушкину П.Е. о признании договора недействительным отказал. Исковые требования Якимушкина П.Е. удовлетворил, обязав зарегистрировать договор купли-продажи и переход Якимушкину П.Е. единоличного права собственности на жилое помещение, квартиру, расположенную по адресу: ..., от Зайцевой Т.Д., Зайцева Е.А., на основании договора купли-продажи от ( / / ).

Взыскал с Зайцевой Т.Д., Зайцева Е.А. в пользу Якимушкина П.Е. расходы по оплате госпошлины в размере ...., по ... с каждого.

В кассационной жалобе Зайцева Т.Д., Зайцев Е.А. просят отменить решение, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение и неправильное применение норм материального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Судом правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы, изложенные в решении суда, мотивированны и соответствуют установленным обстоятельствам; нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено.

При разрешения спора, суд верно руководствовался положениями ст. ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающими основания и последствия признания сделок недействительными.

В соответствии со ст. 209 Гражданского Кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Из материалов дела видно, что квартира ... принадлежала Зайцевой Т.Д., Зайцеву Е.А. ... на праве общей долевой собственности, на основании договора купли-продажи от ( / / ), соглашения об установлении долей, свидетельства о праве на наследство по закону.

Согласно доверенности, выданной ( / / ) Зайцевой Т.Д., Зайцевым Е.А., ответчики уполномочили Силкину Е.В. от своего имени быть представителем во всех государственных, административных и иных учреждениях и организациях, по всем вопросам, связанным с оформлением, заключением и государственной регистрацией договора купли-продажи квартиры ...

( / / ) Силкиной Е.В. от имени Зайцевой Т.Д., Зайцева Е.А. заключен договор купли-продажи спорной квартиры с Якимушкины П.Е., документы сданы на регистрацию.

Распоряжение на отчуждение, принадлежащей ответчикам спорной квартиры подтверждается копией договора от ( / / ) на оказание услуг по совершению действий, заключенного с Силкиной Е.В.

По смыслу ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, волеизъявление представителя имеет непосредственное действие для представляемого, если представитель изъявляет свою волю в пределах принадлежащего ему полномочия, т.е. права действовать в качестве представителя.

С учетом вышеизложенного суд обоснованно не принял во внимание доводы Зайцевых о том, что договор купли-продажи спорной квартиры, подписанный с Якимушкиным П.Е., совершен помимо воли собственников, без наличия их волеизъявления, что свидетельствовало бы о не соответствии оспариваемой сделки закону, а именно ст. 209 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд обоснованно отказал в удовлетворении встречного иска Зайцевой Т.Д., Зайцева Е.А. к Якимушкину П.Е. о признании договора недействительным, по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда.

При этом судебная коллегия учитывает как конкретные обстоятельства, так и действия и поведение сторон.

В ( / / ) Зайцева Е.А., имея намерение продать квартиру, заключила агентский договор с Силкиной Е.В. Также ею был заключен предварительный договор с покупателем, где были оговорены все существенные условия купли-продажи квартиры, в том числе ее цена - .... По данному договору Зайцева Е.А. получила от Якимушкина П.Е. аванс .... Поэтому судебная коллегия не принимает во внимание доводы представителя ответчика о том, что им не было известно о возможности заключения договора купли-продажи агентом Силкиной. На основании доверенности от ( / / ) Силкина для ответчиков оформляла наследство, на основании этой же доверенности заключила договор купли-продажи, получила денежные средства, передала документы для регистрации в установленном законом порядке.

Текст доверенности оформлен нестандартно. Истец в силу своего возраста (( / / )) и состояния здоровья предполагал добросовестное поведение ответчиков. При этом истец продал принадлежащую ему ранее квартиру и передал денежные средства Силкиной, полагая, что она является надлежащим и полномочным представителем ответчиков при заключении договора и передаче денежных средств.

После заключения предварительного договора и передачи аванса ответчики были сняты с регистрационного учета, а истец зарегистрирован, проживает в квартире, пользуется ею. Таким образом, произошла фактическая передача квартиры от продавцов к покупателю.

Регистрация договора была приостановлена, продавцам было указано на необходимость представления дополнительной доверенности на имя Силкиной с правом заключения договора. Такая доверенность была выдана ответчиками ( / / ). Ответчики подтвердили свое намерение продать квартиру на условиях и по цене по усмотрению Силкиной, подтвердив тем самым и ее полномочия на подписание договора купли-продажи. Дальнейшая отмена доверенности связана с тем, что денежные средства, полученные по договору, Силкина ответчикам не передала. Других причин для отказа от заключения договора и регистрации перехода прав собственника у ответчиков не имелось.

Удовлетворение исковых требований о признании сделки недействительной приведет к нарушению законных прав покупателя - истца, который в этом случае останется без квартиры и без денег. Получение денежных средств истцом практически невозможно.

При таких обстоятельствах решение суда является законным, обоснованным, а также справедливым. Все выводы суда мотивированы и подтверждаются имеющимися в деле доказательствами, которым суд дал надлежащую правовую оценку по правилам, предусмотренным ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия находит необоснованными, направленными на переоценку доказательств, оснований для которой не имеется, и считает, что они не могут служить основанием для отмены решения суда. Действия ответчиков направлены на нарушение прав истца как покупателя, действовавшего разумно и добросовестно.

На основании изложенного, руководствуясь ст.360, абз. 2 ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда г.Екатеринбурга Свердловской области от 01 августа 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Зайцевой Т.Д., Зайцева Е.А. - без удовлетворения.