Решение Арбитражного суда Свердловской области от 12 сентября 2011 г. N А60-36030/2010-С14 (извлечение) (ключевые темы: право собственности - инвестиционный договор - инвестор - государственная регистрация - застройщик)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 12 сентября 2011 г. N А60-36030/2010-С14

Резолютивная часть решения объявлена 05 сентября 2011 года

Полный текст решения изготовлен 12 сентября 2011 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи при ведении протокола судебного заседания помощником судьи рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Вавилон" (ИНН 6671202750, ОГРН 1069671058380) (далее - ООО "Вавилон")

к обществу с ограниченной ответственностью ООО Торгово-строительная компания "АСком" (ИНН 6659039480, ОГРН 1026602965817) (далее - ООО ТСК "АСком")

о признании права собственности на долю в праве собственности

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерство финансов Свердловской области, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области; Денисова Ольга Геннадьевна; Акционерный коммерческий банк Сберегательный банк РФ (ОАО); Правительство Свердловской области; Сиволапов Андрей Васильевич; Седлов Нестер Васильевич; Тамоян Назик Тосуновна; Наумов Виктор Георгиевич; Воеводина Антонида Федоровна; Черданцев Евгений Анатольевич ; Озорнин Евгений Петрович ; Бабушкин Константин Викторович; Рагимов Саркар Шафи Оглы; Абакумова Фаина Александровна; Леонтьев Олег Александрович; Хасанов Ильдар Кадимович; Голдобин Александр Алексеевич; Кощеев Алексей Алексеевич ; Суханов Андрей Геннадьевич ; Головко Виктор Иванович; Каменских Павел Геннадьевич; Копылов Алексей Владимирович; Юшков Константин Петрович; Яклюшин Сергей Федорович.

при участии в судебном заседании:

от истца: А.В. Стариков, представитель, доверенность от 01.10.2010, предъявлен паспорт;

от ответчика: Ю.Ю. Майкова, представитель, доверенность N 03/юр от 11.01.2011, предъявлен паспорт;

от третьего лица (ОАО "Сбербанк России"): В.А. Макаров, представитель, доверенность 66АА N 0337315 от 08.11.2010, предъявлен паспорт;

от Минфина Свердловской области: А.Ф. Бикмухаметов - главный специалист, доверенность от 17.01.2011 N 13-14-24, предъявлено служебное удостоверение.

Представители иных третьих лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации на сайте арбитражного суда.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц.

Лицам, участвующим в деле, разъяснены процессуальные права и обязанности. Отводов суду не заявлено.

В судебном заседании, начатом 30.08.2011, был объявлен перерыв до 05.09.2011, в связи с необходимостью представления сторонами дополнительных доказательств.

После перерыва истцом представлены дополнительные пояснения относительно заявленных требований. Пояснения изложены в письменном виде и приобщены к материалам дела.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

25 февраля 2009 года ООО "Вавилон" (инвестор) и ООО Торгово-строительная компания "АСком" (застройщик) заключили инвестиционный договор N 2-7, согласно которому инвестор принял на себя обязательство направить собственные инвестиции на строительство нежилых помещений: помещение подвального типа, общей площадью 1230 кв.м. и нежилое помещение общей площадью 85,4 кв.м., строительный номер 2, расположенное на первом этаже 7-этажной секции, расположенных в строящемся 5-ти секционном доме с нежилыми помещениями на первом и подвальном этажах по адресу: Свердловская область, г. Сухой Лог, ул. Белинского, д. 40, в размере и на условиях настоящего договора, а застройщик обязался в интересах инвестора организовать возведение указанного объекта в соответствии с проектной документацией и после завершения строительства передать в собственность Инвестора указанный объект. Планировка и уровень отделки Объекта указаны в Приложениях N 1 и 2 к инвестиционному договору.

Определением от 10.03.2011 исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Вавилон" (ИНН 6671202750, ОГРН 1069671058380) к обществу с ограниченной ответственностью ООО Торгово-строительная компания "Аском" (ИНН 6659039480, ОГРН 1026602965817) о признании за ООО "Вавилон" права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенный строительством, расположенный по адресу ул. Белинского, 40, г. Сухой Лог, Свердловская область, условный номер объекта 66-6-14/034/2006-455, в размере 951/10000 (9,51%) оставлено без рассмотрения.

Обществу с ограниченной ответственностью "Вавилон" из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в сумме 4000 (четыре тысячи) рублей, уплаченная по платёжному поручению N 92 от 04.10.2010.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2011 определение Арбитражного суда Свердловской области от 10.03.2011 по делу N А60-36030/2010 отменено, дело направлено на рассмотрение по существу в Арбитражный суд Свердловской области.

Определением от 20.05.2011 исковое заявление принято к производству.

Истец просит суд признать за ООО "Вавилон" право собственности на долю в праве собственности на объект незавершенный строительством, расположенный по адресу ул. Белинского, 40, г. Сухой Лог, Свердловская область, условный номер объекта 66-6-14/034/2006-455, в размере 951/10000 (9,51%).

В судебном заседании от 05.09.2011 представитель истца пояснил, что требования ООО "Вавилон" о признании права на долю в праве общей долевой собственности, фактически являются требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенный строительством, расположенный по адресу Свердловская область, г. Сухой Лог, ул. Белинского, 40, условный номер объекта 66-66-14/034/2006-455 в размере 9,51% (951/10000) эквивалентных инвестированию (в нежилые помещения: помещение подвального типа, общей площадью 1230 кв.м. и нежилое помещение общей площадью 85,4 кв.м., строительный номер 2, расположенное на первом этаже 7-этажной секции, расположенных в строящемся 5-ти секционном доме с нежилыми помещениями на первом и подвальном этажах по адресу: Свердловская область, г. Сухой Лог, ул. Белинского, д. 40), однако, истец настаивает на изначально заявленных требованиях о признании права.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что 25 февраля 2009 года истец (инвестор) передал по акту приема-передачи векселя ответчику (застройщику) в качестве оплаты по Инвестиционному договору N 2-7 от 25 февраля 2009 года простой вексель N 005083, эмитент ООО КБ "Уралфинанс", дата составления 25 февраля 2009 года на сумму 14000000 руб.

Ответчик с заявленными требованиями не согласен по основаниям, изложенным в отзыве. В обоснование заявленных возражений ответчик ссылается на то, что акт приема-передачи от имени ООО "ТСК "Аском" подписан неуполномоченным лицом, а также на отсутствие доказательств факта поступления денежных средств в сумме 14000000 руб. на основании простого векселя N 005083 от 25.02.2009 г. в кассу и на расчетный счет ответчика. Так ответчик указывает, что акт приема-передачи векселя ответчику в качестве оплаты по Инвестиционному договору N 2-7 от 25 февраля 2009 года подписан С.Ф. Яклюшиным, который доверенностью от 14.12.2009 не был наделен полномочиями на получение с ООО "Вавилон" от имени ООО Торгово-строительная компания "АСком" оплаты в счет исполнения обязательств последнего по указанному инвестиционному договору, в т.ч. полномочиями на принятие векселя. Действия Яклюшина С.Ф. в дальнейшем не получили одобрения со стороны ответчика. В связи с чем, ответчик считает, что истцом не подтвержден факт внесения инвестиций в строительство спорного объекта и, следовательно, основания для признания за истцом права собственности на долю в спорном объекте отсутствуют.

Третье лицо АКБ СБ РФ (ОАО) представило отзыв, в котором высказало возражения против удовлетворения исковых требований. Просит суд отказать в удовлетворении исковых требований ООО "Вавилон" по основаниям, изложенным в отзыве.

Третье лицо Министерство финансов Свердловской области представило отзыв, в удовлетворении исковых требований ООО "Вавилон" просят отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Третьим лицом, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, представлен отзыв, по существу заявленных требований не высказались, оставив решение спора на усмотрение суда.

Исследовав материалы дела, суд признает иск неподлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 25.02.2009 между ООО "Вавилон" (инвестор) и обществом "АСком" (застройщик) заключен договор N 2-7, по условиям которого инвестор принимает на себя обязательство направить собственные инвестиции на строительство нежилых помещений: помещение подвального типа, общей площадью 1230 кв.м. и нежилое помещение общей площадью 85,4 кв.м., строительный номер 2, расположенное на первом этаже 7-этажной секции, расположенных в строящемся 5-ти секционном доме с жилыми помещениями на первом и подвальных этажах по адресу: Свердловская обл., г. Сухой Лог, ул. Белинского, д. 40, в размере и на условиях данного договора, а застройщик обязуется в интересах инвестора организовать возведение указанного объекта в соответствии с проектной документацией и после завершения строительства передать в собственность инвестора указанный объект. Площадь помещений подвального этажа указана ориентировочно и определяется исходя из всех площади подвального этажа за исключением мест общего пользования (шахты лифтов, тепловые пункты, насосные). Планировка и уровень отделки объекта указаны в Приложениях N 1 и N 2 к договору.

Обязательства застройщика перед инвестором считаются исполненными с момента передачи объекта по акту приема-передачи, после ввода жилого дома в эксплуатацию (п. 1.2 договора).

Согласно п. 4.1 договора объем финансирования строительства объекта включает все затраты застройщика по строительству объекта, в том числе затраты: мероприятия, связанные с получением градостроительной, исходно-разрешительной, проектной, сметной и иной документации, необходимой для выполнения условий договора; арендные платежи по договору аренды земельного участка; расчеты с поставщиками, подрядчиками, обустройство земель общего пользования; платежи уполномоченным регулирующим, разрешающим, регистрирующим и иным органам и организациям; непосредственно строительные работы по возведению объекта, коммуникации и другие инженерные сооружения, благоустройство прилегающей территории, поставляемые материалы и оборудование и другие затраты, которые должен нести застройщик либо привлекаемые им подрядные организации вплоть до ввода объекта в эксплуатацию.

В пункте 4.2 договора сторонами определена сумма финансирования в размере 14000000 руб., подлежащая оплате в срок до 31.03.2009 в полном объеме

Пунктом 5.1 договора установлено, что застройщик обязуется обеспечить окончание строительства объекта в 4 квартале 2009 года, но не позднее 01 января 2010 года. Датой окончания строительства является дата выдачи разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

Оплата по указанному договору ООО "Вавилон" произведена путем передачи ООО СТК "АСком" векселя ООО КБ "Уралфинанс" N 005083 от 25.02.2009 на сумму 14000000 руб. со сроком предъявления - "по предъявлении".

В доказательство оплаты истцом представлен в материалы дела акт приема-передачи векселя от 25.02.2009, согласно которого ООО "Вавилон" (инвестор), в лице директора Зорина А.П. с одной стороны, и ООО ТСК "АСком", (застройщик), в лице Яклюшина С.Ф., действующего на основании доверенности, с другой стороны, составили акт о том, что инвестор передает, а застройщик принимает вексель ООО КБ "Уралфинанс" N 005083 от 25.02.2009 на сумму 14000000 руб. со сроком предъявления - "по предъявлении" (п. 1 акта). Согласно акта приема-передачи векселя от 25.02.2009 указанные вексель передается в качестве полной оплаты от инвестора застройщику по инвестиционному договору N 2-7 от 25.02.2009 (строительство здания по адресу: Свердловская обл., г. Сухой Лог, ул. Белинского, д. 40 (п. 2 акта). Передачей указанного векселя инвестор полностью исполняет свою обязанность перед застройщиком по финансированию строительства, предусмотренную инвестиционным договором.

Доводы ООО ТСК "АСком" о том, что указанный вексель по акту приема-передачи от 25.02.2009 был получен от имени ООО ТСК "АСком" неуполномоченным лицом, поскольку в доверенности от 14.02.2009 отсутствует право получать какие-либо денежные средства, а также ценные бумаги в счет оплаты обязательств, в связи с чем, по мнению ответчика, сделку по приему - передаче векселя следует считать заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица (ст. 183 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ)), судом отклоняется. При этом суд принимает во внимание следующее:

Юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами (пункт 1 статьи 53 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 40 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" единоличный исполнительный орган общества (генеральный директор, президент и другие) избирается общим собранием участников общества на срок, определенный уставом общества. Единоличный исполнительный орган общества без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки; выдает доверенности на право представительства от имени общества, в том числе доверенности с правом передоверия.

Как следует из материалов дела директором ООО ТСК "АСком" А.П. Перовым была выдана нотариальная доверенность от 14.02.2009 N 66Б 736455, уполномочивающую Яклюшина Сергея Федоровича. Согласно данной доверенности Яклюшин С.Ф. был наделен полномочиями на заключение и подписание от имени ООО ТСК "АСком" за цену и на условиях по своему усмотрению любых хозяйственно-правовых договоров, для чего ему предоставлено право быть представителем ООО ТСК "АСком" во всех государственных, административных, ведомственных, регистрационных и иных учреждениях и организациях г. Екатеринбурга и Свердловской области, с правом подписания от имени ТСК "АСком" всех необходимых документов и совершения всех необходимых действий, связанных с выполнением данного поручения. Из анализа указанной доверенности, выданной директором ООО ТСК "АСком" Яклюшину С.Ф. следует, что она представляет собой генеральную доверенность на управление обществом, т.е. охватывает все правомочия, предоставляемые единоличному исполнительному органу (директору).

Материалами дела подтверждено, и сторонами не оспорено, что инвестиционный договор N 2-7 от 25.02.2009 подписан от имени застройщика ООО ТСК "АСком" Яклюшиным С.Ф, действующим на основании нотариальной доверенности от 14.02.2009 N 66Б 736455, т.е. уполномоченным лицом.

Передача векселя по акту приема-передачи, по своей сути является гражданско-правовой сделкой, направленной на исполнение (либо на возникновении) обязательств. Наделение отдельных полномочий по исполнению сделки, нормы действующего гражданского законодательства не предусмотрено.

Как ранее указано судом, генеральной доверенностью от 14.02.2009 N 66Б 736455 Яклюшин С.Ф. был наделен правом на заключение и подписании от имени ООО ТСК "АСком" за цену и на условиях по своему усмотрению любых хозяйственных операций, в том числе с правом подписания от имени общества всех необходимых документов и совершения всех необходимых действий, связанных с выполнением данных поручений.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу, что принимая от ООО "Вавилон" вексель, и, подписывая соответствующий акт приема-передачи векселя от 25.02.2009, Яклюшин С.Ф. действовал от имени ООО ТСК "АСком" в пределах полномочий, предоставленных ему руководителем ответчика по генеральной доверенности от 14.02.2009 N 66Б 736455. В связи с чем, суд приходит к выводу, что истцом надлежащим образом подтвержден факт исполнения обязательств по оплате инвестиций в строительство спорного объекта в сумме 14000000 руб.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.12.2010 N 25/049/2010-044 правообладателем объекта, не завершенного строительством, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Сухой Лог, ул. Белинского, д. 40, площадью 13 826 кв. м, кадастровый (условный) номер 66-66-14/034/2006-455, является общество "АСком", государственная регистрация ипотеки в пользу общества "Сбербанк России" произведена 22.02.2008.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права.

При этом по иску о признании права собственности на истца возлагается обязанность доказывания наличия оснований приобретения права.

В силу требования части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец должен доказать обстоятельства, на которые он ссылается как на основание своих требований к ответчику.

С учетом названной нормы закона и применительно к настоящему спору истец должен доказать обстоятельства, связанные с тем, что у него возникло право собственности на долю в спорном объекте недвижимости, расположенном по адресу Свердловская область, г. Сухой Лог, ул. Белинского, 40, условный номер объекта 66-66-14/034/2006-455.

Согласно подходу, установленному пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон о регистрации) и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона о регистрации, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В силу требований Закона РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" результатом инвестиционной деятельности являются переход объекта инвестиций в долевую собственность инвесторов и возникновение у инвестора права по совместному распоряжению таким объектом.

При этом, законодательство об инвестиционной деятельности предусматривает, что субъект инвестиционного процесса наделен правами по владению, пользованию и распоряжению объектом капитальных вложений лишь при обязательном соблюдении положений действующего законодательства о государственной регистрации права собственности на такой объект.

По своей правовой природе рассматриваемый инвестиционный договор N 2-7 от 25.02.2009 является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Между тем, истец, обращаясь в суд с иском о признании права собственности, ссылается на невозможность осуществления ООО "Вавилон" своих прав, связанных с регистрацией права собственности на долю в праве собственности на объекте незавершенного строительством.

В соответствии с ст. 4 Федерального закона N 52-ФЗ от 30.11.1994 "О введении в действие части первой ГК РФ" впредь до приведения законов и иных правовых актов, действующих на территории РФ, в соответствии с частью первой ГК РФ законы и иные правовые акты РФ, а также акты законодательства Союза ССР и республик, действующие на территории РФ применяются постольку, поскольку они не противоречат части первой ГК РФ.

В соответствии с п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Правовой подход к применению положений законодательства о возможности применения такого способа защиты как признание права собственности, сформулированный в Постановлении от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 08.02.2011 N 13534/10 заключается в том, что вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Вместе с тем гражданское законодательство не исключает право сторон инвестиционного договора, предметом которого является строительство объекта недвижимости, договориться о том, что не завершенный строительством объект принадлежит им на праве общей долевой собственности, которое в случае необходимости будет зарегистрировано в установленном порядке.

Однако подобное условие любого инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другие вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На основании норм Гражданского законодательства (статей 218, 219 ГК РФ), с учетом положений пункта 59 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", судами обеих инстанции указано, что в предмет доказывания по иску о признании права собственности на вновь созданную вещь входят обстоятельства наличия законных оснований для возникновения у истца права собственности на индивидуально - определенные объекты недвижимого имущества.

Как установлено судом на основании материалов дела, иск о признании права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительством заявлен ООО "Вавилон" как лицом, фактически не владеющим данным имуществом, спорные помещения истцу фактически не передавались и доказательств обратного истцом не представлено.

На момент рассмотрения настоящего дела право долевой собственности ООО "Вавилон" и ООО ТСК "АСком" не зарегистрировано.

Таким образом, поскольку между инвесторами и застройщиком не зарегистрировано право долевой собственности, между сторонами инвестиционного договора существуют обязательственные правоотношения, а не вещные.

Следовательно, в силу пункта 2 статьи 8 и статьи 219 ГК РФ право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства у ООО Вавилон" не возникло, и у суда отсутствуют основания для признания за ним права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства.

Кроме того, права и обязанности из инвестиционного договора могут быть реализованы его сторонами, а их требования - удовлетворены судом, если это не нарушает возникшие в установленном порядке права и законные интересы других участников гражданского оборота.

Как следует из пояснений ОАО "Сбербанк России", данных в судебном заседании, кредитуя осуществление ООО ТСК "АСком" строительства под залог объекта незавершенного строительства, ОАО "Сбербанк России" полагалось на записи о праве собственности застройщика на указанные объекты в реестре, которые в силу закона являются единственным подтверждением существования зарегистрированного права.

Между тем, материалами дела установлено, что спорный объект недвижимости как объект незавершённый строительством зарегистрирован за ООО ТСК "АСком" 24.11.2006 (свидетельство 66 АВ N 416517), тогда как инвестиционный договор, на основании которого у ООО "Вавилон" возникли притязания на данный объект, заключён только 25.02.2009, то есть уже после государственной регистрации единоличного права собственности на этот объект ООО ТСК "АСком" и обременения этого имущества как залогового по договору ипотеки N 10440 от 22.01.2008, заключённому между ООО ТСК "АСком" и ОАО "Сбербанк России" (зарегистрировано 22.02.2008).

При наличии ипотеки на объекты недвижимости предусмотренное инвестиционным договором право инвестора требовать от застройщика государственной регистрации этих объектов в общую долевую собственность может быть реализовано только с соблюдением прав банка как залогодержателя.

На основании статьи 346 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Реализация условий инвестиционного договора о государственной регистрации общей долевой собственности на объекты недвижимости, находившиеся ранее в индивидуальной собственности и обремененные в этот период ипотекой, представляет собой распоряжение отданными в ипотеку объектами недвижимости и требует согласия залогодержателя.

Признание и государственная регистрация долевой собственности на объект недвижимости, находившийся ранее в единоличной собственности и обремененный в этот период ипотекой, представляет собой распоряжение отданным в ипотеку объектом недвижимости и требует согласия залогодержателя.

Как следует из пояснений представителя ОАО "Сбербанк России" своего согласия на переход права собственности на долю в праве собственности на указанный объект незавершённый строительством, банк не давал. В данном случае банк, кредитуя строительство под залог объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором этот объект возводится, полагался на записи о праве собственности застройщика на указанные объекты в реестре, которые в силу закона являются единственным подтверждением существования зарегистрированного права, пока судом не будет установлено иное. В деле нет доказательств того, что банк знал о существовании незарегистрированного инвестиционного договора и его условиях, порождающих правопритязания инвесторов.

В силу пункта 3 статьи 308 Кодекса обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон.

Поэтому условия инвестиционного договора, заключенного без участия ОАО "Сбербанк России", не могут повлиять на возникновение и действительность зарегистрированных в реестре ипотеки и договора залога, удостоверяющих права банка как залогодержателя.

Как установлено судом, подтверждено материалами дела и ОАО "Сбербанк России", банк как залогодержатель возражает на передачу предметов залога в общую долевую собственность ООО ТСК "АСком" и ООО "Вавилон" (ст. 353 ГК РФ).

Принимая во внимание вышеизложенное суд приходит к выводу о том, что в данном случае истцом выбран неверный способ защиты своих прав, вытекающих из обязательственных отношений между ООО "Вавилон" и ООО ТСК "АСком". При этом суд обращает внимание на то обстоятельство, что предложение суда об уточнении предмета исковых требований оставлено истцом без внимания.

Ссылка заявителя на решения судов по спорам о признании права собственности, где судами исследовались и давалась оценка иным договорам, заключенным ответчиком с иными лицами, не может быть принята судом во внимание, поскольку 28 июля 2011 года на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://www.arbitr.ru размещено Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11 июля 2011 года "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 54 от 11 июля 2011 года). Согласно п. 61.9 главы 12 Регламента арбитражных судов Российской Федерации (утвержден Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 июня 1996 года N 7) арбитражным судам следует иметь в виду, что со дня размещения Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в полном объеме на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации практика применения законодательства, на положениях которого основано данное Постановление, для них считается определенной. Аналогичные правила применяются при установлении даты, когда считается определенной практика применения законодательства по вопросам, разъяснения по которым содержатся в постановлениях Пленума и информационных письмах Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Согласно подпункту первому пункта 1 статьи 13 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассматривает материалы изучения и обобщения практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами и дает разъяснения по вопросам судебной практики. В силу пункта 2 статьи 13 указанного Закона по вопросам своего ведения Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принимает постановления, обязательные для арбитражных судов в Российской Федерации.

Исходя из изложенного, суд не усматривает правовых оснований для признания за ООО "Вавилон" права на долю в праве собственности на объект незавершенный строительством, расположенный по адресу Свердловская область, г. Сухой Лог, ул. Белинского, 40, условный номер объекта 66-66-14/034/2006-455 в размере 9,51% (951/10000) эквивалентных инвестированию (в нежилые помещения: помещение подвального типа, общей площадью 1230 кв.м. и нежилое помещение общей площадью 85,4 кв.м., строительный номер 2, расположенное на первом этаже 7-этажной секции, расположенных в строящемся 5-ти секционном доме с нежилыми помещениями на первом и подвальном этажах по адресу: Свердловская область, г. Сухой Лог, ул. Белинского, д. 40), в связи с чем, в удовлетворении требований истца следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.