Определение Свердловского областного суда от 6 сентября 2011 г. N 33-12494/2011 (ключевые темы: инвестиционный договор - перемена лиц в обязательстве - объекты незавершенного строительства - инвестор - обычная хозяйственная деятельность)

Определение Свердловского областного суда
от 6 сентября 2011 г. N 33-12494/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Константиновой О.В.,

судей Москаленко Ю.П., Тушнолобовой Л.А.

при секретаре Ситкиной Н.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании 06 сентября 2011 года гражданское дело по иску Орловой Р.А. к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная производственно-эксплуатационная компания" (далее - ООО "СПЭК") о признании права собственности на объект незавершенного строительства по кассационной жалобе ответчика ООО "СПЭК" на решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 26 мая 2011 года.

Заслушав доклад судьи Москаленко Ю.П., объяснения представителя истца Силиванова А.В., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

установила:

Орлова Р.А. обратилась в суд с иском к ООО "СПЭК" о признании за ней права собственности на объект незавершенного строительства - нежилое помещение офис ...

В обоснование заявленных требований представителем истца Силивановым А.В. указано, что 22 марта 2004 года между ООО ЗСМ "А." (инвестор) и ЗАО "УК "Новый Град" (компания) заключен инвестиционный договор ..., по условиям которого инвестор осуществляет долевое финансирование нежилого помещения ..., сторонами согласована сумма инвестирования ... и срок завершения строительства - 2 квартал 2005 года. 21 декабря 2005 года ООО ЗСМ "А." передал право требования по указанному инвестиционному договору Орловой Р.А. В соответствии с Инвестиционным договором от 27 октября 2003 года ... ООО "СПЭК" и ЗАО "УК "Новый град" соединили свои вклады (капиталовложения) и совместно действовали без образования юридического лица с целью завершения первой очереди строительства указанного жилого комплекса. Договором ... от 10 марта 2009 года ЗАО "УК "Новый град" передало ООО "СПЭК" обязательство по передаче Орловой Р.А. в собственность нежилое помещение офис ... Ссылаясь на то, что Орлова Р.А. выполнила все обязательства по инвестиционному договору, строительство объекта не завершено, представитель истца просил признать за истцом право собственности на объект незавершенного строительства - нежилое помещение офис ... общей площадью 132 кв.м., расположенный на восьмом этаже дома...

Ответчик ООО "СПЭК" с заявленными требованиями не согласился, предъявив встречный иск к Орловой ЗАО "УК "Новый Град" о признании недействительным договора перемены лиц в обязательстве ... от 10 марта 2009 года указав, что данный договор подписан представителем, не имеющим соответствующих полномочий, поскольку определением Арбитражного суда Свердловской области от 14 февраля 2006 года генеральному директору ООО "СПЭК" Б. запрещено совершать сделки, выходящие за рамки обычной хозяйственной деятельности. Договор перемены лиц в обязательстве заключен В., действовавшим на основании доверенности, выданной Б. ( / / ), при том, что решение об избрании Б. от 27 декабря было признано судом недействительным. Денежных средств от ЗАО "УК "Новый Град" ООО "СПЭК" не поступало, документы, связанные с обязательством не передавались. Более того, считала, что инвестиционный договор по сути представляет собой договор долевого участия в строительстве, который подлежал регистрации в соответствии с требованиями действующего законодательства. Ссылается на то, что между сторонами не подписан акт приема-передачи, а истцом не в полном объеме выплачена сумма инвестирования, поскольку по факту площадь помещения оказалась больше.

Встречный иск не принят к производству суда, однако доводы, изложенные в иске приняты судом в качестве возражений. В судебном заседании представитель ответчика просил в удовлетворении заявленных Орловой Р.А. требований отказать.

Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 26 мая 2011 года исковые требования Орловой Р.А. удовлетворены, за ней признано право собственности на объект незавершенного строительства, соответствующий офисному помещению ...

Оспаривая законность и обоснованность постановленного судом решения ответчик ООО "СПЭК" в кассационной жалобе просит его отменить по основаниям, изложенным в ч. 1 ст. 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела и обжалуемое решение в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1 ст. 347 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Судом установлено и не оспорено сторонами, что 22 марта 2004 года между ЗАО "УК "Новый град" (компания) и ООО ЗСМ "А." (инвестор) заключен инвестиционный договор ..., согласно которому инвестор осуществляет капитальные вложения в строительство первой очереди экспериментального жилого комплекса ..., а компания обязуется за счет капитальных вложений инвестора и других лиц осуществить строительство дома и передать в собственность инвестора причитающуюся ему долю в виде нежилого помещения... 27 октября 2003 года между ООО "СПЭК" (общество) и ЗАО "УК "Новый град" (компания) заключен инвестиционный договор ..., по условиям которого компания и общество обязуются соединить свои вклады (капиталовложения) и совместно действовать без образования юридического лица с целью завершения первой очереди строительства жилого комплекса ... В соответствии с п. 1.2 инвестиционного договор ... от 27 октября 2003 года ООО "СПЭК" в качестве вклада обязуется выполнить работы (услуги) по строительству объекта и сдать его государственной приемочной комиссии не позднее 2 квартала 2005 года. 21 декабря 2005 года между ЗАО "УК "Новый град", ООО ЗСМ "А." и Орловой Р.А. заключен договор ... уступки права требования, по которому инвестор уступил, а новый инвестор (истец) принял права по договору ... от 22 марта 2004 года. 10 марта 2009 года между ЗАО "УК "Новый град" (компания), ООО "СПЭК" (застройщик) и Орловой Р.А. (инвестор) заключен договор перемены лица в обязательстве ... согласно которому компания передает, а застройщик в полном объеме принимает на себя права и обязанности, предусмотренные Инвестиционным договором, включая обязанность передать инвестору нежилое помещение, указанное в п. 1 договора. С момент заключения указанного договора застройщик становится участником инвестиционного договора и обязуется выполнить перед инвестором обязанности, предусмотренные Инвестиционным договором ...

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что действующее законодательство допускает возможность признания права собственности на объект (часть объекта) незавершенного строительства (ст. 25 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") при наличии определенных документов. Истцом в соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представлены доказательства наличия у нее права собственности на испрашиваемый объект недвижимости, в связи с чем имелись основания для удовлетворения заявленных Орловой Р.А. требований.

Выводы суда о том, что с момент заключения договора между ЗАО "УК "Новый град" (компания), ООО "СПЭК" (застройщик) и Орловой Р.А. (инвестор) от 10 марта 2009 года ... застройщик, становясь участником инвестиционного договора, принимает на себя обязанность выполнить перед инвестором обязанности, предусмотренные Инвестиционным договором ..., являются правильными. Надлежащих доказательств того, что у ответчика ООО "СПЭК" не возникло обязанности перед застройщиком по предоставлению нежилого помещения суду не представлено. В свою очередь Орловой Р.А. в полном объеме произведены выплаты по инвестиционному договору ..., однако в связи с тем, что застройщик не предпринимает действий по вводу дома в эксплуатацию, не исполняет свои обязательства по передачи нежилого помещения истец лишена возможности оформит право собственности на объект недвижимости.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Проверив законность договора перемены лиц в обязательстве от 10 марта 2009 года ... и фактически установив, что в соответствии с инвестиционным договором от 22 марта 2004 года ... и договором перемены лиц в обязательстве 21 декабря 2005 года Орлова Р.А. профинансировал в полном объеме строительство спорного нежилого и, что в силу инвестиционного договора ... от 22 марта 2004 года и договора перемены лиц в обязательстве от 10 марта 2009 года ... у застройщика ООО "СПЭК" возникла обязанность по передаче истцу в собственность названное нежилое помещение суд, обоснованно удовлетворил требование о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

При этом судом также обоснованно установлено соответствие между объектом, указанным в инвестиционном договоре и характеристикам, изложенным в кадастровом паспорте, таким образом, с июля 2004 года сторонами был определен предмет договора, он ни разу не изменялся, уточнение площади помещения об изменении объекта не свидетельствует, спор по поводу предмета состоявшихся договоров никогда не возникал, именно право собственности на спорное нежилое помещение и зафиксировано судом.

Доводы жалобы о том, что суд не изучил вопрос о наличии у ЗАО "УК "Новый град" права распоряжаться площадями и заключать инвестиционный договор, не могут быть приняты во внимание, поскольку данное обстоятельство не имеет принципиального значения, учитывая, что по договору перемены лиц в обязательстве от 10 марта 2009 года ... права и обязанности по инвестиционному договору от 22 марта 2004 года ... перешли от ЗАО "УК "Новый град" к ООО "СПЭК", и непосредственно у ООО "СПЭК" возникла обязанность по передаче выстроенного нежилого помещения истцу.

Утверждение ответчика о неисследовании судом вопроса о наличии (отсутствии) взаимосвязи между инвестиционным договором ... от 22 марта 2004 года и инвестиционным договором ... от 27 октября 2003 года, поскольку нежилое помещение, являющееся предметом инвестиционного договора ... в приложении ... к инвестиционному договору ... от 27 октября 2003 года отсутствует не принимаются во внимание судебной коллегией, поскольку истец стороной договора от

27 октября 2003 года не являлся, а имеющиеся в материалах дела договор ... от 10 марта 2009 года, по которому ЗАО "УК "Новый град" передало ООО "СПЭК" обязательство по передаче Орловой Р.А. в собственность нежилое помещение офис ... указывает на возникновение правоотношений между ООО "СПЭК" и Орловой Р.А. В связи с чем довод установления наличия соответствия между двумя инвестиционными договорами принципиального значения для разрешения данного спора не имело.

объема обязательств, определенных в договоре от 31 мая 2002 года объему обязательств в договоре от 20 января 2009 года и нарушении тем самым положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты во внимание, поскольку закон не исключает возможность перехода прав кредитора к новому кредитору в ином объеме и на иных условиях чем те, которые существовали к моменту перехода права, если это предусмотрено договором (ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации), что и имеет место в данном случае.

Доводы кассационной жалобы ответчика о недействительности договора перемены лиц в обязательстве от ... от 10 марта 2009 года в связи с тем, что он не был зарегистрирован в соответствии с требованиями действующего законодательства, основаны на неверном толковании норм материального права, и не могут быть признаны состоятельными. Поскольку инвестиционный договор от 22 марта 2004 года ... не является договором долевого участия в строительстве, заключенным в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, и требующим государственной регистрации, то соответственно в силу п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка прав и обязанностей по данному договору не подлежит государственной регистрации.

Ссылка в кассационной жалобе на невозможности признания права собственности на часть помещения в объекте незавершенного строительства несостоятельна, поскольку действующее законодательство такого запрета не содержит. Ссылка в жалобе на невозможность ввода жилого дома в эксплуатацию сама по себе не свидетельствует о невозможности удовлетворения требований истца, поскольку наличие данного обстоятельства могло повлиять на права и обязанности сторон при разрешении данного иска.

Доводы кассационной жалобы о неподтверждении истцом доказательств уплаты инвестиционного взноса опровергаются материалами дела, Орловой Р.А. выдана справка ЗАО "УК "Новый Град" о выплате, указанной в инвестиционном договоре суммы.

Оспаривая договор перемены лиц в обязательстве ... от 10 марта 2009 года, ООО "СПЭК" ссылалось на то, что договор от имени ООО "СПЭК" подписан В., не имеющим соответствующих полномочий, поскольку определением Арбитражного суда Свердловской области от 14 февраля 2006 года генеральному директору ООО "СПЭК" Б. запрещено совершать сделки, выходящие за рамки обычной хозяйственной деятельности, а В. действовал на основании доверенности, выданной Б. ( / / ); кроме того, 01 августа 2007 года доверенность была отозвана.

Проанализировав Устав ООО "СПЭК", условия договора ... перемены лиц в обязательстве 10 марта 2009 года, суд пришел к правильному выводу о том, что оспариваемый договор относится к осуществлению обычной хозяйственной деятельности в соответствии с уставом общества, не является сделкой, выходящей за рамки обычной хозяйственной деятельности., в связи с чем Б. был вправе ее совершать и передавать полномочия на ее совершение В.

Суд также правильно указал, что поскольку доказательства уведомления контрагентов ООО "СПЭК", включая Г., об отзыве доверенности, выданной В., истцом по встречному иску не представлено, то с учетом положений ст. 189 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется оснований для признания сделки недействительной в связи с отзывом доверенности.

Доводы кассационной жалобы ответчика о том, что заключение договора перемены лиц в обязательстве от 10 марта 2009 года ... не является для ООО "СПЭК" обычной хозяйственной деятельностью, что в силу определения Арбитражного суда Свердловской области от 14 февраля 2006 года Б. не имел полномочий на совершение сделок, аналогичны доводам, приведенным в ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции, им дана судом надлежащая оценка, мотивы, по которым они отвергнуты, изложены в решении суда.

Судебная коллегия также отклоняет и доводы кассационной жалобы о недействительности договора перемены лиц в обязательстве 10 марта 2009 года ... по тому основанию, что денежные средства ЗАО "УК "Новый Град" ООО "СПЭК" не передавались, поскольку, как правильно указано судом, неисполнение ЗАО "УК "Новый Град" обязанности по передаче денежных средств по договору не может повлиять на права инвестора истца.

Таким образом, оснований для признания договора перемены лиц в обязательстве 10 марта 2009 года ... по обстоятельствам, названным в возражении на иск, не имеется.

Как следует из материалов дела, суд правильно определил характер спорных правоотношений между сторонами и закон, подлежащий применению при рассмотрении дела, на основании чего верно определил круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела по существу.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда, предусмотренных ст. ст. 362-364 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Таким образом, оспариваемое решение подлежит оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь абз. 2 ст. 361, ст. 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 26 мая 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу ответчика ООО "СПЭК" - без удовлетворения.