Определение Свердловского областного суда от 6 сентября 2011 г. N 33-12493/2011 (ключевые темы: инвестиционный договор - перемена лиц в обязательстве - объекты незавершенного строительства - инвестор - право собственности)

Определение Свердловского областного суда
от 6 сентября 2011 г. N 33-12493/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Константиновой О.В.,

судей Москаленко Ю.П., Тушнолобовой Л.А.

при секретаре Ситкиной Н.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании 06 сентября 2011 года гражданское дело по иску Вихляева А.П. к обществу с ограниченной ответственности "Строительная производственно-эксплуатационная компания" (далее - ООО "СПЭК"), о признании права собственности на объект незавершенного строительства по встречному иску ООО "СПЭК" к Вихляеву А.П., закрытому акционерному обществу "Управляющая компания "Новый град" (далее ЗАО "УК "Новый град" о признании недействительной сделки по кассационной жалобе ответчика (истца по встречному иску) ООО "СПЭК" на решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 24 мая 2011 года.

Заслушав доклад судьи Москаленко Ю.П., объяснения представителя истца Силиванова А.В., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

установила:

Вихляев А.П. обратился в суд с иском к ООО "СПЭК" о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства - нежилое помещение офис ...

В обоснование заявленных требований представителем истца указано, что 26 сентября 2002 года между А. (инвестор) и ЗАО "УК "Новый град" (Компания) заключен инвестиционный договор, по условиям которого инвестор осуществляет долевое финансирование нежилого помещения ..., сумма инвестиций согласована в размере 427500 руб., срок завершения строительства, установленный в договоре - 4 квартал 2004 года. Впоследствии стороны договора заключили дополнительное соглашение, которым уточнили объект инвестирования, в новой редакции договора названный объект представлял собой офисное помещение площадью 28,5 кв.м. с проектным номером ..., а также достигли соглашение о переносе срока завершения строительства на 4 квартал 2007 года. Согласно справке, выданной ЗАО "УК "Новый град" инвестору, последним в полном объеме произведено финансирование.

18 сентября 2007 года на основании договора ... с согласия ЗАО "УК "Новый Град" А. уступил свои права по инвестиционному договору Вихляеву А.П., являющемуся истцом по настоящему иску. В свою очередь, 20 января 2009 года ЗАО "УК "Новый град" передало права и обязанности по вышеназванному инвестиционному договору ООО "СПЭК" (застройщику), стороной данного договора также являлся и Вихляев А.П.

В настоящее время истец, исполнивший свои обязательства по инвестиционному договору, не имеет возможности зарегистрировать право собственности на объект недвижимости, поскольку дом в эксплуатацию не введен, однако строительство жилого дома ... фактически не ведется, дом как объект недвижимости создан. В связи с чем, представитель истца полагал, что ввиду неопределенности срока завершения строительства жилого дома, имеется основания для признания за инвестором-истцом права собственности на объект незавершенного строительства в части ему принадлежащего помещения, ссылаясь на положения ст. ст. 309, 310, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, с учетом того, что истцом получен кадастровый паспорт на помещение, которое имеет следующие характеристики: офис ..., по данным инвентаризации на 05 октября 2010 года имеющего степень готовности -98%. Представитель истца просил признать за Вихляевым А.П. право собственности на объект незавершенного строительства, имеющим вышеназванные характеристики.

В процессе рассмотрения дела истцом уточнен объект незавершенного строительства вместо литера "В" указан литер "А".

Представитель ответчика ООО "СПЭК" в письменном отзыве иск полагал необоснованным, поскольку, во-первых, объект капитального строительства... на день предъявления иска является объектом незавершенного строительства, право собственности на которое зарегистрировано за ООО "СПЭК" в апреле 2004 года в порядке, предусмотренном ст. 25 федерального закона от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на основании документов о пользовании земельным участком, проектно-сметной документации, выданное свидетельство никем не оспорено, не признано недействительным. Во-вторых, полагал, что до ввода дома в эксплуатацию не могут быть выделены определенные квартиры, к тому же орган, осуществляющие техническую инвентаризацию, не вправе описывать нежилое помещение как самостоятельно существующее в объекте незавершенного строительства, что противоречит Постановлению Правительства Российской Федерации N 921 от 04 декабря 2000 года. Кроме того, эксплуатация объекта незавершенного строительства невозможна, противоречит градостроительным нормам, имеется предписание Управления государственного строительного надзора Свердловской области о недопустимости эксплуатации объекта. В-третьих, что ООО "СПЭК" не может рассматриваться как надлежащий ответчик, поскольку договор о перемене лиц в обязательстве от 20 января 2009 года ... является недействительным (ничтожным). В-четвертых, ссылается на отсутствие взаимосвязи между инвестиционным договором, заключенным первоначальным инвестором, и договором ... орт 27 октября 2003 года. В-пятых, ссылается на отсутствие доказательств, подтверждающих оплату истцом требуемого им объекта.

ООО "СПЭК" обратилось с встречным иском к Вихляеву А.П., ЗАО "УК "Новый град" о признании недействительным договора перемены лиц в обязательстве от 20 января 2009 года ..., указав, что данный договор подписан представителем, не имеющим соответствующих полномочий, поскольку определением Арбитражного суда Свердловской области от 14 февраля 2006 года генеральному директору ООО "СПЭК" А. запрещено совершать сделки, выходящие за рамки обычной хозяйственной деятельности. Договор перемены лиц в обязательстве от 20 января 2009 года заключен В., действовавшим на основании доверенности, выданной Б. 16 июля 2007 года и отозванной им 01 августа 2007 года. Объем обязательств, определенных в договоре от 26 сентября 2002 года и в договоре от 20 января 2009 года различен, при заключении договора 20 января 2009 года внесены дополнительные пункты, перенесен срок сдачи дома в эксплуатацию, изменены суммы инвестирования. Одним из условий перемены лиц в обязательстве является внесение платежа, однако денежные средства от ЗАО "УК "Новый град" не поступали.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные Вихляевым А.П. требования, просил в удовлетворении встречного иска отказать.

Представитель ЗАО "УК "Новый Град" участия в деле не принимал, своей позиции не высказал.

Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 24 мая 2011 года исковые требования Вихляева А.П. удовлетворены, за ним признано право собственности на объект незавершенного строительства, соответствующий офисному помещению ... В удовлетворении встречного иска ООО "СПЭК" о признании договора ... от 20 января 2009 года недействительным отказано.

Оспаривая законность и обоснованность постановленного судом решения ответчик ООО "СПЭК" в кассационной жалобе просит его отменить по основаниям, изложенным в ч. 1 ст. 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела и обжалуемое решение в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1 ст. 347 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Судом установлено и не оспорено сторонами, что 27 октября 2003 года между ЗАО "УК "Новый град" (компания) и А. (инвестор) заключен инвестиционный договор ..., согласно которому инвестор осуществляет капитальные вложения в строительство первой очереди экспериментального жилого комплекса ..., а компания обязуется за счет капитальных вложений инвестора и других лиц осуществить строительство дома и передать в собственность инвестора нежилое помещение площадью 28,5 кв.м..., сумма инвестиций согласована ..., срок завершения строительства, установленный в договоре - 4 квартал 2004 года. Дополнительным соглашением к инвестиционному договору от 02 декабря 2006 года стороны уточнили объект инвестирования, в новой редакции договора названный объект представлял собой офисное помещение ..., а также достигли соглашение о переносе срока завершения строительства на 4 квартал 2007 года. 27 октября 2003 года между ООО "СПЭК" (общество) и ЗАО "УК "Новый град" (компания) заключен инвестиционный договор ..., по условиям которого компания и общество обязуются соединить свои вклады (капиталовложения) и совместно действовать без образования юридического лица с целью завершения первой очереди строительства жилого комплекса ... В соответствии с п. 1.2 инвестиционного договор ... от 27 октября 2003 года ООО "СПЭК" в качестве вклада обязуется выполнить работы (услуги) по строительству объекта и сдать его государственной приемочной комиссии не позднее 2 квартала 2005 года. 18 сентября 2007 года между А. и Вихляевым А.П. заключен договор перемены лиц в обязательстве ... согласно которому права и обязанности инвестора по договору ... от 26 сентября 2002 года в редакции дополнительного соглашения от 02 декабря 2006 года с согласия ЗАО "УК "Новый град" переходят к Вихляеву А.П. (новому инвестору), в том числе право требования ЗАО "УК "Новый град" передать в собственность названное выше нежилое помещение. При этом за уступаемые права Вихляев А.П. (новый инвестор) уплачивает инвестору наличные денежные средства ... 20 января 2009 года между ЗАО "УК "Новый град" (компания), ООО "СПЭК" (застройщик) и Вихляевым А.П. (инвестор) заключен договор перемены лица в обязательстве ..., согласно которому компания передает, а застройщик в полном объеме принимает на себя права и обязанности, предусмотренные Инвестиционным договором, включая обязанность передать инвестору нежилое помещение проектный номер 805, площадь 28,5 кв.м... С момента заключения указанного договора застройщик становится участником инвестиционного договора и обязуется выполнить перед инвестором обязанности, предусмотренные Инвестиционным договором ...

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.Оспаривая договор перемены лиц в обязательстве от 20 января 2009 года ..., ООО "СПЭК" ссылалось на то, что договор от имени ООО "СПЭК" подписан В., не имеющим соответствующих полномочий, поскольку определением Арбитражного суда Свердловской области от 14 февраля 2006 года генеральному директору ООО "СПЭК" А. запрещено совершать сделки, выходящие за рамки обычной хозяйственной деятельности, а В. действовал на основании доверенности, выданной Б. ( / / ); кроме того, 01 августа 2007 года доверенность была отозвана.

Проанализировав Устав ООО "СПЭК", условия договора ... перемены лиц в обязательстве от 20 января 2009 года, суд пришел к правильному выводу о том, что оспариваемый договор относится к осуществлению обычной хозяйственной деятельности в соответствии с уставом общества, не является сделкой, выходящей за рамки обычной хозяйственной деятельности., в связи с чем А. был вправе ее совершать и передавать полномочия на ее совершение В.

Суд также правильно указал, что поскольку доказательства уведомления контрагентов ООО "СПЭК", включая Вихляева А.П. об отзыве доверенности, выданной В., истцом по встречному иску не представлено, то с учетом положений ст. 189 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется оснований для признания сделки недействительной в связи с отзывом доверенности.

Доводы кассационной жалобы ответчика о несогласии с выводом суда о непредставлении доказательств уведомления контрагентов ООО "СПЭК" об отзыве доверенности, выданной В., не могут быть признаны состоятельными. Истцом по встречному иску не оспаривается, что Вихляев А.П. об отзыве доверенности не извещался, при этом мотивы, по которым это не было сделано, в частности, неизвещение ООО "СПЭК" В. о наличии контрагентов, не имеют правового значения, поскольку негативные последствия ненадлежащей организации работы в ООО "СПЭК", недобросовестности работников Общества либо иных лиц, получивших доступ к имуществу общества и возможность действовать от его имени, не могут быть возложены на добросовестно действовавших граждан, внесших денежные средства за выстроенные жилые помещения.

Факт надлежащего исполнения А. обязанности по оплате спорного нежилого жилого помещения подтверждается справкой о произведенных платежах от 18 сентября 2007 года, в связи с чем доводы жалобы ответчика (истца по встречному иска) о недоказанности данного обстоятельства не могут быть признаны состоятельными.

Доводы ответчика о несоответствии объема обязательств, определенных в договоре от 26 сентября 2002 года объему обязательств в договоре от 20 января 2009 года и нарушении тем самым положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты во внимание, поскольку закон не исключает возможность перехода прав кредитора к новому кредитору в ином объеме и на иных условиях чем те, которые существовали к моменту перехода права, если это предусмотрено договором (ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации), что и имеет место в данном случае.

Доводы жалобы о том, что суд не изучил вопрос о наличии у ЗАО "УК "Новый град" права распоряжаться площадями и заключать инвестиционный договор, не могут быть приняты во внимание, поскольку данное обстоятельство не имеет принципиального значения, учитывая, что по договору перемены лиц в обязательстве от 20 января 2009 года ... права и обязанности по инвестиционному договору от 26 сентября 2002 года ... перешли от ЗАО "УК "Новый град" к ООО "СПЭК", и непосредственно у ООО "СПЭК" возникла обязанность по передаче выстроенного жилого помещения истцу.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд правильно разрешил спор в части встречных исковых требований ООО "СПЭК" к Вихляеву А.П., ЗАО "УК "Новый град" о признании недействительным договора перемены лиц в обязательстве от 20 января 2009 года ... и доводы кассационной жалобы ООО "СПЭК" не являются основаниями для отмены решения суда в силу ст. 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Также судебная коллегия соглашается и с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения требований Вихляева А.П. о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Проверив законность договора перемены лиц в обязательстве от 20 января 2009 года ..., фактически установив, что в соответствии с инвестиционным договором ... от 26 сентября 2002 года и договором перемены лиц в обязательстве от 18 сентября 2007 года А. профинансировал в полном объеме строительство спорного нежилого помещения, и что в силу инвестиционного договора ... от 26 сентября 2007 года и договора перемены лиц в обязательстве от 20 января 2009 года ... у застройщика ООО "СПЭК" возникла обязанность по передаче истцу в собственность такого жилого помещения, суд, обоснованно пришел к выводу о признании за Вихляевым А.П. права собственности на объект незавершенного строительства.

Судебная коллегия также приходит к выводу о том, что по состоянию на 2002 год сторонами был определен предмет договора, он ни разу не изменялся, уточнение площади помещения об изменении объекта не свидетельствует, спор по поводу предмета состоявшихся договоров никогда не возникал.

Поскольку истцом исполнены требования инвестиционного договора (первоначальным инвестором) по оплате строительства спорного нежилого помещения и у ООО "СПЭК" возникла обязанность по передаче построенной на денежные средства истца офис, однако данная обязанность ответчиком до настоящего времени не исполнена, судебная коллегия считает правильным выводы суда о признании за истцом права собственности на испрашиваемый им объект недвижимости.

Доводы кассационной жалобы о невозможности признания права собственности на часть помещения в объекте незавершенного строительства несостоятельны, действующее законодательство такого запрета не содержит. Ссылка в жалобе на невозможность ввода жилого дома в эксплуатация сама по себе не свидетельствует о невозможности удовлетворения требований истца, поскольку наличие данного обстоятельства могло повлиять на права и обязанности сторон при разрешении данного иска.

Как следует из материалов дела, суд правильно определил характер спорных правоотношений между сторонами и закон, подлежащий применению при рассмотрении дела, на основании чего верно определил круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела по существу.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда, предусмотренных ст. ст. 362-364 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Таким образом, оспариваемое решение подлежит оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь абз. 2 ст. 361, ст. 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 24 мая 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу ответчика ООО "СПЭК" - без удовлетворения.