Определение Свердловского областного суда от 13 сентября 2011 г. N 33-13043/2011 (ключевые темы: инвестиционный договор - нежилое здание - перемена лиц в обязательстве - инвестор - объекты незавершенного строительства)

Определение Свердловского областного суда
от 13 сентября 2011 г. N 33-13043/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Константиновой О. В.,

судей Москаленко Ю. П., Тушнолобовой Л. А.

при секретаре Катыревой О. В.

рассмотрела в открытом судебном заседании 13 сентября 2011 года гражданское дело по иску Багаутдинова М.У. к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная производственно-эксплуатационная компания" (далее - ООО "СПЭК") о признании права собственности на часть объекта незавершенного строительства, по встречному иску ООО "СПЭК" к Багаутдинову М.У., закрытому акционерному обществу "Управляющая компания "Новый град" о признании сделки недействительной

по кассационной жалобе представителя ответчика ООО "СПЭК" Смирновой Н. В. (по доверенности ( / / )) на решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 22 июня 2011 года.

Заслушав доклад судьи Константиновой О. В., объяснения представителя истца Багаутдинова М. У. - Силиванова А. В. (по доверенности ( / / )), возражавшего относительно доводов кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

Багаутдинов М. У. обратился в суд с иском к ООО "СПЭК" о признании права собственности на часть объекта незавершенного строительства.

В обоснование исковых требований было указано, что 11 января 2002 года между ЗАО "УК "Новый град" и Г (инвестор) был заключен инвестиционный договор . . ., согласно условиям которого ЗАО "УК "Новый град" принято на себя обязательство по осуществлению строительства и сдаче дома в эксплуатацию и передаче в собственность инвестора офисно-торгового помещения, расположенного на 2 этаже площадью 243 кв.м. в монолитном жилом доме - строительный . . .. 14 мая 2005 года между ЗАО "УК "Новый град", Г (инвестор) и Багаутдиновым М. У. (новый инвестор) заключен договор цессии, согласно условиям которого Багаутдинов М. У. принял на себя обязательства по инвестиционному договору от 11 января 2002 года. Сумма финансирования строительства нежилого помещения в размере . . . оплачена Багаутдиновым М. У. полностью. Застройщиком жилого комплекса . . . является ООО "СПЭК". 12 октября 2007 года между ЗАО "УК "Новый град", ООО "СПЭК" и Багаутдиновым М. У. заключен договор перемены лиц в обязательстве, согласно условиям которого ООО "СПЭК" приняло на себя все права и обязанности, предусмотренные инвестиционным договором от 11 января 2002 года. Однако до настоящего времени жилой комплекс, в котором находится нежилое помещение, не введен в эксплуатацию, обязательства по инвестиционному договору ООО "СПЭК" не выполнены, в связи с чем истец не имеет возможности зарегистрировать в установленном законом порядке свое право собственности на нежилое помещение. С учетом изложенного истец просил суд признать за ним право собственности на нежилое помещение . . . общей площадью 294 кв.м., расположенное . . ..

Не согласившись с исковыми требованиями, ООО "СПЭК" обратилось в суд со встречным иском к Багаутдинову М. У., ЗАО "УК "Новый град" о признании сделки недействительной.

В обоснование встречных исковых требований было указано, что определением Арбитражного суда Свердловской области от 14 февраля 2006 года полномочия генерального директора ООО "СПЭК" Ш были ограничены, ему было запрещено совершать сделки, выходящие за рамки обычной хозяйственной деятельности. Договор перемены лиц в обязательстве от 12 октября 2007 года заключен от имени ООО "СПЭК" Л, действующим на основании доверенности, выданной Ш 16 июля 2007 года. Следовательно, на момент заключения договора перемены лиц в обязательстве доверенность являлась недействительной. Кроме того, указанная доверенность была отозвана Ш 01 августа 2007 года. С учетом изложенного истец по встречному иску просил суд признать недействительным договор перемены лиц в обязательстве от 12 октября 2007 года.

В судебном заседании представитель истца Багаутдинова М. У. - Силиванов А. В. исковые требования поддержал в полном объеме, встречные исковые требования не признал.

Ответчик ООО "СПЭК", извещенный надлежащим образом о дате, месте и времени судебного заседания, в суд не явился.

Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 22 июня 2011 года исковые требования Багаутдинова М. У. удовлетворены, за Багаутдиновым М. У. признано право собственности на нежилое помещение (офис . . .) общей площадью 294 кв.м., расположенное на 2 этаже многоквартирного дома по адресу: . . .).

С указанным решением суда не согласилась представитель ответчика ООО "СПЭК" Смирнова Н. В., которая в своей кассационной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований и удовлетворении встречного иска. Ссылаясь на неправильное определение юридически значимых обстоятельств, автор жалобы указала, что взаимосвязь между инвестиционным договором . . . от 11 января 2002 года и инвестиционным договором . . . от 27 октября 2003 года, заключенным между ЗАО УК "Новый град" и ООО "СПЭК", отсутствует, поскольку у ЗАО "УК "Новый град" отсутствовали полномочия по передаче помещений, принадлежащих ООО "СПЭК", в адрес третьих лиц. Поскольку до настоящего времени полностью объект (жилой комплекс по адресу: . . .) не введен в эксплуатацию, следовательно, данный объект не является самостоятельным объектом недвижимости, что свидетельствует о невозможности его раздела. Кроме того, ООО "СПЭК", являясь собственником указанного объекта незавершенного строительства, не давало согласия на обмер помещений данного объекта для проведения технической инвентаризации и технического учета. Эксплуатация объекта незавершенного строительства невозможна в виду нарушения норм градостроительного законодательства. Договор перемены лиц в обязательстве от 12 октября 2007 года является ничтожной сделкой, не влекущей правовых последствий.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Разрешая спор, суд правильно установил обстоятельства, имеющие значения для дела, представленным доказательствам дал оценку в их совокупности в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пришел к обоснованным выводам.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса (далее - ГК) Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права, являющегося общим способом защиты гражданских прав.

Как установлено судом, 27 октября 2003 года между ООО "СПЭК" и ЗАО "УК "Новый Град" был заключен инвестиционный договор . . ., согласно условиям которого стороны обязались соединить свои вклады и совместно действовать в целях завершения первой очереди строительства жилого комплекса . . .. Согласно указанному договору ООО "СПЭК" обязалось выполнить работы по строительству объекта и сдать его приемочной комиссии во 2-м квартале 2005 года, а ЗАО "УК "Новый Град" обязалось осуществить инвестирование (финансирование) строительства объекта путем долевого финансирования пропорционально причитающихся ему помещений в общей площади объекта. После окончания строительства ООО "СПЭК" обязалось передать в собственность ЗАО "УК "Новый Град" жилые и нежилые помещения, перечисленные в приложении . . . к договору.

11 января 2002 года между ЗАО "УК "Новый град" и Г. (инвестор) был заключен инвестиционный договор . . ., согласно условиям которого ЗАО "УК "Новый град" приняло на себя обязательство по завершению строительства и сдаче дома в эксплуатацию и передаче в собственность инвестора нежилого помещения, расположенного на 2 этаже общей площадью 243 кв.м. в жилом комплексе . . .

14 мая 2005 года между ЗАО "УК "Новый град", Г. (инвестор) и Багаутдиновым М. У. (новый инвестор) был заключен договор цессии, по которому инвестор уступил, а новый инвестор принял права и обязанности, принадлежащие инвестору на основании инвестиционного договора . . . от 11 января 2002 года.

В ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение факт исполнения истцом предусмотренных указанным инвестиционным договором обязательств по финансированию строительства объекта незавершенного строительства - жилого комплекса по адресу: . . . в части, соответствующей стоимости нежилого помещения, являющегося предметом инвестиционного договора . . ..

Заявляя требования о признании права собственности на нежилое помещение, финансирование которого было осуществлено истцом по инвестиционному договору . . . от 11 января 2002 года, сторона истца ссылалась на то обстоятельство, что собственник объекта незавершенного строительства ООО "СПЭК" не сдает объект в эксплуатацию, в связи с чем истец не имеет возможности оформить свое право собственности на спорное нежилое помещение.

Действительно, материалами дела подтверждается, что объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: . . ., зарегистрирован на праве собственности ООО "СПЭК".

Между тем, суд первой инстанции тщательно изучил и проанализировал правоотношения, возникшие между ЗАО "УК "Новый град" и ООО "СПЭК", определил характер таких правоотношений, на основании чего установил, что после заключения 27 октября 2003 года инвестиционного договора . . . ЗАО "Управляющая компания "Новый град" осуществляла деятельность по поиску и привлечению участников долевого строительства жилого дома, в том числе заключала от своего имени инвестиционные договоры.

Таким образом, заключая инвестиционный договор . . . от 11 января 2002 года, ЗАО "УК "Новый град" действовало в интересах ООО "СПЭК", следовательно, предусмотренная данным инвестиционным договором обязанность по передаче в собственность истца спорного нежилого помещения принадлежит застройщику - ООО "СПЭК".

При этом факт того, что обязанность по передаче в собственность истца спорного нежилого помещения принадлежит именно ООО "СПЭК", подтверждается содержанием договора перемены лиц в обязательстве от 12 октября 2007 года, заключенным между ООО "СПЭК", ЗАО "УК "Новый град" и Багаутдиновым М. У., согласно которому ООО "СПЭК" приняло на себя в полном объеме права и обязанности, предусмотренные инвестиционным договором . . . от 11 января 2002 года.

Между тем, в соответствии со ст. 309, 310 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Однако в нарушение приведенных норм права обязательства по инвестиционному договору . . . от 11 января 2002 года в части передачи в собственность инвестора нежилого помещения на 2 этаже в жилом комплексе . . . не исполнены надлежащим образом. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Вместе с тем, материалами дела подтверждается, что в настоящий момент объект незавершенного строительства (подземный гараж) по адресу: . . ., фактически возведен, эксплуатируется инвесторами, имеет степень готовности 100%, имеет кадастровый номер.

Учитывая, что истец согласно справке о полной оплате свои обязательства по оплате стоимости нежилого помещения выполнил в полном объеме, а обязательства по передаче в собственность истцу спорного помещения ООО "СПЭК" не исполнены, суд первой инстанции обоснованно пришел к верному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в части признания права собственности на спорное нежилое помещение.

Оспаривая факт ненадлежащего исполнения ООО "СПЭК" возложенных на него обязательств, ответчик ООО "СПЭК" указал на недействительность договора перемены лиц в обязательстве от 12 октября 2007 года, ссылаясь на то обстоятельство, что указанный договор подписан со стороны ООО "СПЭК" неуполномоченным лицом - Л

Материалами дела подтверждается, что на момент заключения названного договора генеральным директором ООО "СПЭК" являлся Ш который посредством выдачи доверенности от 16 июля 2007 года уполномочил Л на заключение от имени ООО "СПЭК" договора перемены лица в обязательстве от 12 октября 2007 года. Между тем, определением Арбитражного суда Свердловской области генеральному директору ООО "СПЭК" Ш было запрещено совершать сделки, выходящие за рамки обычной хозяйственной деятельности.

Однако поскольку договор перемены лица в обязательстве от 12 октября 2007 года по сути направлен на приобретение ООО "СПЭК" комплекса прав и обязанностей по осуществлению строительства, следовательно, данный договор относится к осуществлению обычной хозяйственной деятельности ООО "СПЭК". В связи с отсутствием доказательств того, что доверенность от 16 июля 2007 года была оспорена или признана недействительной, суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы ответчика ООО "СПЭК" о том, что Л. не обладал полномочиями на подписание договора перемены лица в обязательстве от 12 октября 2007 года.

Решение суда мотивировано, отвечает требованиям ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Выводы суда, изложенные в вынесенном решении, подтверждаются материалами дела.

Не могут быть приняты во внимание доводы кассационной жалобы о том, что взаимосвязь между инвестиционным договором . . . от 11 января 2002 года и инвестиционным договором . . . от 27 октября 2003 года, отсутствует, поскольку о наличии взаимосвязи между указанными договорами свидетельствует не оспоренный и не признанный недействительным договор перемены лиц в обязательстве от 12 октября 2007 года.

Остальные доводы кассационной жалобы судебная коллегия не принимает во внимание, поскольку они направлены на переоценку установленных судом обстоятельств. Указанные доводы жалобы являлись основанием процессуальной позиции ответчика, являлись предметом судебного разбирательства, исследованы судом и подробно изложены в постановленном решении. Оснований для переоценки представленных доказательств и иного применения норм материального права у суда второй инстанции не имеется, так как выводы суда первой инстанции полностью соответствуют обстоятельствам данного дела, и спор по существу разрешен верно.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 360, 361 абз. 2, 366, 367 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 22 июня 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ответчика ООО "СПЭК" Смирновой Н. В. - без удовлетворения.