Решение Арбитражного суда Свердловской области от 6 октября 2011 г. N А60-22931/2011 (извлечение) (ключевые темы: арендная плата - претензии - расторжение договора аренды - котельная - выселение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 6 октября 2011 г. N А60-22931/2011

Резолютивная часть решения объявлена 04 октября 2011 года

Полный текст решения изготовлен 06 октября 2011 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи при ведении протокола судебного заседания помощником судьи рассмотрел в судебном заседании дело N А60-22931/2011

по иску Государственного унитарного предприятия Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области"

к обществу с ограниченной ответственностью "ПромСтройГрад"

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области

о взыскании 1100861 руб. 95 коп., расторжении договора аренды и выселении

при участии в судебном заседании:

от истца: Головин Д.М., представитель по доверенности N 84 от 20.04.2011г.

от ответчика: Колесников К.О., представитель по доверенности от 05.06.2011г.

от третьего лица: не явился, уведомление N 130676 от 22.07.2011г.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

ГУП СО "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ООО "ПромСтройГрад" о взыскании задолженности по уплате арендной платы за пользование нежилым помещением - ремонтно- механической мастерской с котельной, общей площадью 1832,6 кв.м. (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 20.10.2008г.), расположенным по адресу: г.Екатеринбург, ул. Луганская, д.59/4, литр В, в рамках договора аренды N 1 от 11.04.2009г. в сумме 1100861 руб. 95 коп., а также расторжении договора аренды N 1 от 11.04.2009г. и выселении ООО "ПромСтройГрад" из занимаемого помещения ремонтно-механической мастерской с котельной, общей площадью 1832,6 кв.м., расположенного по адресу: г.Екатеринбург, ул. Луганская, д.59/4, литре В.

В качестве нормативного основания истец указывает ст. 307, 309, 310, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, что подтверждается материалами дела, в суд не явились, о причинах неявки не сообщили, о возможности рассмотрения дела в свое отсутствие не заявило.

В силу ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие третьего лица.

Согласно доводам, изложенным в отзыве, ответчик в соответствии с взятыми на себя обязательствами к моменту обращения истца в суд с настоящим иском в полном объеме исполнил обязанность по внесению текущей арендной платы по договору за период по май 2011 года включительно. Как указал ответчик, задолженность перед истцом по договору за спорный период составляет 910 768,95 рубля, в том числе 30000 рублей - текущая задолженность по арендной плате (июнь 2011г.), 880 768,95 рубля -просроченная задолженность. По мнению ответчика, исходя из того, что срок погашения ответчиком просроченной задолженности по договору, согласованный сторонами, не истек, оснований для взыскания с ответчика суммы просроченной задолженности в размере 880 768,95 рубля не имеется; поскольку на момент предъявления настоящего иска ответчиком уплачена арендная плата за июнь 2011 г., но не в полном объеме, что не тождественно невнесению арендной платы по истечении установленного договором срока платежа оснований для расторжения договора не имеется.

В судебном заседании истец заявил ходатайство о приобщении к материалам дела расчета задолженности.

Ходатайство истца судом удовлетворено на основании ст.75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Между ГУП СО "Екатеринбургское архитектурно-градостроительное бюро" (арендодатель) и ООО "ПромСтройГрад" (арендатор) заключен договор аренды имущества N 1 от 11.04.2008г., согласно которому арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения Ремонтно-механической мастерской с котельной расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луганская, д.59/4 литер В, общей площадью 1832,6 кв.м (п. 1.1 договора в редакции дополнительного соглашения N 2 от 20.10.2008г.).

В соответствии с п. 2.1 срок действия договора определен до 10.04.2023г.

В соответствии с п.2 ст.651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В силу положений ст. 1, ч.2 п.6 ст.12 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", относящих нежилые помещения к недвижимому имуществу, к договорам аренды нежилых помещений применяются правила о порядке государственной регистрации, предусмотренные п.2 ст.651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует читать как "21 июля 1997 г."

Факт государственной регистрации договора аренды N 1 от 11.04.2008г., подтверждается имеющейся на нем отметкой Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области о регистрации указанного договора 26.12.2008г. за регистрационным номером 66-66-01/892/2008-020.

Факт передачи указанного имущества в пользование арендатору (ответчику) подтвержден представленным в материалы дела актом приема-передачи нежилого помещения N 1 от 12.04.2008г., подписанным сторонами договора.

Как следует из материалов дела, на основании Приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области N 515 от 19.03.2009 г. ГУП СО "Екатеринбургское архитектурно-градостроительное бюро" переименовано в государственное унитарное предприятие Свердловской области "Возрождение". Кроме того, на основании Постановления Правительства Свердловской области от 30.08.2010г. N 1269-ПП "О реорганизации государственного унитарного предприятия Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" в форме присоединения к нему государственного унитарного предприятия Свердловской области "Облжилсервис" и государственного унитарного предприятия Свердловской области "Возрождение", Приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 01.09.2010г. N 1169 ГУПСО "Возрождение" реорганизовано путем присоединения к ГУП СО "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области".

В силу п. 2 ст.58 Гражданского кодекса Российской Федерации при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

Кроме того, с момента реорганизации в форме присоединения к истцу, как правопреемнику присоединенного лица, перешло в порядке универсального правопреемства право хозяйственного ведения на указанный объект аренды (свидетельство о государственной регистрации права серии 66 АД 815337 от 15.03.2011г.). В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (п.23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66).

Таким образом, ГУП Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" является надлежащим истцом по настоящему иску.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

В соответствии с условиями договора арендная плата за пользование имуществом устанавливается расчетом размера арендной платы (Приложение N 1). Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке не более чем один раз в год (п. 4.1, 4.2 договора).

Согласно расчету арендной платы, ежемесячная сумма арендной платы за месяц в 2008г. составляет 267193 руб. 08 коп. без учета НДС. Настоящий расчет действует с 20.10.2008г.

В соответствии с расчетом арендной платы в редакции дополнительного соглашения N 3 от 01.04.2009г., с 01.04.2009г. ежемесячная сумма арендной платы за месяц составляет 185093 руб. 00 коп., без учета НДС. Ежемесячная арендная плата уплачивается не позднее 10 числа, следующего за текущим месяцем на расчетный счет арендодателя.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Как следует из материалов дела (в т.ч. подписанного сторонами акта сверки расчетов по договору N 1 от 11.04.2008г. по состоянию на 16.06.2011г., платежных документов ответчика (п/п от 19.04.2011г. N 36, от 17.05.2011г. N 49, от 28.06.2011г. N 66 и N 68, от 30.06.2011г. N 70, от 01.07.2010г. N 72, от 05.07.2011г.) и не опровергается ответчиком, уплата арендной платы по договору аренды N 1 от 11.04.2008г. ответчиком произведена частично (в том числе на момент реорганизации арендодателя), в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате за период с ноября 2010 г. по июль 2011г. в размере 1100861 руб. 95 коп.

Доказательств исполнения обязательства по оплате аренды за указанный период в полном объеме либо частично (в том числе после предъявления иска в суд) ответчиком в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено.

Доводы ответчика о согласовании сторонами иных сроков уплаты арендной платы за указанный спорный период материалами дела не подтверждаются. Протокол N 55 от 29.03.2011г. (в т.ч. в совокупности с письмами ответчика N 123 от 01.02.2011г., N 27 от 31.03.2011г.), вопреки доводам ответчика, соглашением сторон о новых сроках внесения просроченной арендой платы не является, поскольку не соответствует ни требованиям ст. 435 ГК РФ, ни положениям ст.ст. 420, 434 ГК РФ.

Направленные в адрес ответчика претензии N 11/85 от 01.02.2011г., N 11/123 от 07.02.2011г., N 11/417 от 25.03.2011г., N 11/1037 от 20.06.2011г. с требованием погасить имеющуюся задолженность оставлены без исполнения.

Поскольку до настоящего времени задолженность по арендной плате за пользование нежилыми помещениями Ремонтно-механической мастерской с котельной расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луганская, д.59/4 литер В, общей площадью 1832,6 кв.м на основании договора аренды N 1 от 11.04.2008г. (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 20.10.2008г.) не погашена, требования истца о взыскании долга по договору аренды N 1 от 11.04.2008г. в сумме 1100861 руб. 95 коп. являются обоснованными, правомерными и подлежат удовлетворению на основании ст.ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом также заявлены требования о расторжении договора аренды N 1 от 11.04.2008г. в связи с нарушениями условий договора в части своевременности оплаты арендуемого помещения и о выселении из занимаемого помещения.

В соответствии с п.7.3.3. договора аренды, п.3 ч.1 ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды может быть расторгнут, в случае систематического (двух или более раз) нарушения арендатором сроков внесения арендной платы либо однократного не внесения арендной платы по истечении трех месяцев после установленного договором срока платежа.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п.3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 29 информационного письма Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса).

В силу ч. 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как ч. 3 ст. 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В материалы дела истцом представлены претензия N 11/123 от 07.02.2011г. с предложением погасить задолженность арендной плате по договору N 1 от 11.04.2008г. за период с сентября 2010г. по день составления претензии в сумме 966665 руб., а также требование N 11/949 от 06.06.2011 г. о расторжении договора аренды N 1 от 11.04.2008г. в течение десяти дней с момента получения данного требования, обоснованное наличием непогашенной задолженности по арендной плате за период с ноября 2010г. по май 2011г. Претензия N 11/123 от 07.02.2011г. и требование N 11/949 от 06.06.2011г. получены ответчиком 06.06.2011г., о чем имеются отметки о получении, заверенные печатью ответчика.

Кроме того, 20.06.2011г. истцом была направлена в адрес ответчика претензия N 11/1037, в которой истец обратился к ответчику с предложением в течение пяти дней с момента получения данной претензии погасить задолженность по спорному договору, составляющую на день составление претензии 1400954 руб. 94 коп., и в течение десяти дней расторгнуть договор аренды, добровольно освободить занимаемые помещения и передать их по акту приема-передачи. Указанная претензия также получена ответчиком 20.06.2011г., о чем имеется соответствующая отметка, заверенная печатью ответчика.

До настоящего времени обязательства по внесению арендной платы за указанные в требованиях периоды в полном объеме ответчик не исполнил, ответ на требование о расторжении договора и передаче имущества по акту приема - передачи в адрес истца не направил, арендуемое имущество истцу в установленном законом и договором порядке не возвратил (доказательств обратного в материалы дела не представлено), в связи с чем, требования истца о расторжении договора в судебном порядке и выселении ответчика из занимаемого помещения являются правомерными, обоснованными и подлежат удовлетворению на основании п. 2 ч. 450, ст. 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

С учетом изложенного, государственная пошлина, уплаченная истцом при предъявлении иска, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПромСтройГрад" (ИНН 6671236580, ОГРН1076671026926) в пользу Государственного унитарного предприятия Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" (ИНН 6662022254, ОГРН1036604390790) долг в сумме 1100861 (один миллион сто тысяч восемьсот шестьдесят один) руб. 95 коп.

Расторгнуть договор аренды N 1 от 11.04.2008г. между обществом с ограниченной ответственностью "ПромСтройГрад" и Государственным унитарным предприятием Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области".

Выселить общество с ограниченной ответственностью "ПромСтройГрад" (ИНН 6671236580, ОГРН1076671026926) из помещений ремонтно-механической мастерской с котельной общей площадью 1832,6 кв.м., расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луганская, д.59/4 литер В.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПромСтройГрад" (ИНН 6671236580, ОГРН1076671026926) в пользу Государственного унитарного предприятия Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" (ИНН 6662022254, ОГРН1036604390790) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 32008 (тридцать две тысячи восемь) руб. 62 коп.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.