Определение Свердловского областного суда от 15 сентября 2011 г. N 33-12135/2011 (ключевые темы: ЖСК - неустойка - акт приема-передачи - паевой взнос - договор долевого участия в строительстве)

Определение Свердловского областного суда
от 15 сентября 2011 г. N 33-12135/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Колесовой Л.А.,

судей Орловой А.И., Куликовой М.А.

при секретаре Гисматулиной Д.Ш.

рассмотрела в открытом судебном заседании 15 сентября 2011 года гражданское дело по иску Постниковой Н,В. к Жилищно-строительному кооперативу "Южный", Обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Поинт и К", Обществу с ограниченной ответственностью "Домбери" о признании акта приема передачи жилого помещения недействительным, признании договоров договором долевого участия в строительстве, взыскании неустойки, уплаченных взносов

по кассационной жалобе Жилищно-строительного кооператива "Южный" на решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 11 июля 2011 года.

Заслушав доклад судьи Орловой А.И., объяснения представителя ЖСК "Южный" Машовца А.А., поддержавшего доводы кассационной жалобы, объяснения Постниковой Н.В. и ее представителя Рыскина С.Л., просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия установила:

Постникова Н.В. обратилась в суд с иском к ЖСК "Южный" о возложении обязанности исполнить обязательства по договору . . . от 25 августа 2007 года, представить документы для регистрации права собственности на жилое помещение.

В обосновании иска указала, что по договору от 25 августа 2007 года . . . об уступке права требования по договору . . . о внесении паевого взноса от 10 января 2007 года, заключенного между ООО "Траст-Инвест" и ЖСК "Южный", ООО "Траст-Инвест" передало ей право требования жилого помещения, площадью 71,32 кв.м, расположенного на третьем этаже в четвертой секции четырехсекционного 16-этажного жилого дома . . ., и передачи необходимых для регистрации документов, Постникова Н.В. приняла обязательство оплатить ЖСК "Южный" . . . за квартиру, кооператив обязался по окончанию строительства первой очереди жилого дома в четвертом квартале 2008 года передать истцу документы для оформления права собственности. На основании дополнительного соглашения с кооперативом от 05 марта 2008 года доплатила . . . за фактическую площадь объекта недвижимого имущества. 10 декабря 2008 года ЖСК "Южный" передал ей по акту приема-передачи квартиру . . .. С этого дня Постникова Н.В. производит оплату за коммунальные услуги. 16 декабря 2008 года кооператив выдал истцу справку о полной выплате паевого взноса. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области отказало в регистрации права собственности на указанную квартиру в связи с отсутствием кадастрового паспорта. Впоследствии выяснилось, что застройщиком дома является ООО Фирма "Поинт и К", которое получило разрешение на строительство жилого дома только в феврале 2008 года, кооператив выступал посредником от застройщика по продаже квартир. Поскольку жилой дом не сдан в эксплуатацию и собственником данного дома является застройщик, акт приема-передачи кооперативом истцу квартиры от 10 декабря 2008 года является ничтожным. Участие в кооперативе было одним из условий приобретения квартиры. Кооператив не исполнил своих договорных обязательств, должен вернуть истцу уплаченные взносы. Оформленные с истцом договоры являются притворными, направлены на прикрытие фактически состоявшегося договора долевого участия в строительстве жилого дома, заключены с целью уклонения от регистрации договора долевого участия и санкций за неисполнение договора. Неоднократно уточнив требования, предъявила исковые требования к ЖСК "Южный", ООО Фирма "Поинт и К", ООО "Домбери" (ранее ООО "Траст-Инвест"). Постникова Н.В. просила признать оформленный с ЖСК "Южный" акт приема-передачи . . . от 10 декабря 2008 года ничтожным. Также просила признать договор . . . от 25 августа 2007 уступки права требования, заключенный между истцом, ООО "Траст-Инвест" и ЖСК "Южный", договор о внесении паевых взносов . . . от 10 января 2007 года, заключенный между ООО "Траст-Инвест" и ЖСК "Южный", и договор строительного подряда . . . от 20 сентября 2006 года на строительство объекта между ЖСК"Южный", ООО Фирма "Поинт и К" и ООО "Стройкомплекс" договором долевого участия в строительстве. Просила взыскать солидарно с ЖСК "Южный", ООО Фирма "Поинт и К", ООО "Домбери" (ранее ООО "Траст-Инвест") неустойку за неисполнение договорных обязательств исходя из расчета 15,5 % годовых от стоимости несвоевременно сданного объекта за период с 12 октября 2007 года по 28 ноября 2010 года в размере . . . расходы на оплату услуг представителя . . ., взыскать с ЖСК "Южный" . . . уплаченных взносов, полученных кооперативом в качестве незаконного обогащения.

В судебном заседании Постникова Н.В., ее представитель Рыскин С.Л. требования и доводы, изложенные в уточненном иске, поддержали.

Представитель ЖСК "Южный" Машовец А.А. иск не признал, пояснив, что на момент передачи объекта истцу разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не было. Ответственности кооператива перед пайщиком за нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию не имеется.

Ответчики ООО Фирма "Поинт и К", ООО "Домбери", ООО "Стройкомплекс", третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

В отзыве ООО Фирма "Поинт и К" указало, что договорные отношения между обществом и ПостниковойН.В. отсутствуют. Взыскиваемая Постниковой Н.В. неустойка вытекает из договора о внесении паевого взноса . . . от 10 января 2007 года, условия которого не могут распространяться на ОООФирма "ПоинтиК", так как общество стороной этого договора не являлось. Требование Постниковой Н.В. о применении положений ФЗ "Об участии в долевом строительстве" является необоснованным.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

В отзыве Управление указало, что не вправе оспаривать чьи-либо права и сделки.

Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 11 июля 2011 года исковые требования Постниковой Н.В. к ЖСК "Южный", ООО Фирма "Поинт и К", ООО "Домбери" о признании акта приема-передачи жилого помещения ничтожным, взыскании неустойки удовлетворены частично. Признан недействительным акт приема-передачи от 10 декабря 2008 года квартиры . . ., подписанный ЖСК "Южный" и Постниковой Н.В., взыскана с ЖСК "Южный" в пользу Постниковой Н.В неустойка в сумме . . .. В удовлетворении требований Постниковой Н.В. к ЖСК "Южный", ООО Фирма "Поинт и К", ООО "Домбери" о признании договора . . . уступки права требования, заключенного 25 августа 2007 года Постниковой Н.В., ООО "Траст-Инвест" (в настоящее время - ООО "Домбери") и ЖСК "Южный", договора о внесении паевых взносов 1/2 заключенного 10 января 2007 года ООО "Траст-Инвест" (в настоящее время - ООО "Домбери") и ЖСК "Южный", в совокупности с договором строительного подряда . . . на строительство объекта, заключенным 20 сентября 2006 года ЖСК"Южный", ООО Фирма "Поинт и К" и ООО "Стройкомплекс", договором долевого участия в строительстве отказано. Взыскана с ЖСК "Южный" в доход местного бюджета государственная пошлина в сумме . . .

В кассационной жалобе ЖСК"Южный" просит решение суда в части удовлетворения требований Постниковой Н.В. отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 347 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Признавая недействительным акт приема-передачи от 10 декабря 2008 года квартиры . . ., подписанный ЖСК "Южный" и Постниковой Н.В, суд исходил из того что, акт составлен в отношении несуществующего на тот момент объекта недвижимости (жилой дом не введен в эксплуатацию), и объект передан истцу лицом, не имеющим право распоряжаться данным имуществом (застройщиком дома и его собственником до ввода в эксплуатацию являлось ООО Фирма "ПоинтиК", а не ЖСК "Южный").

При этом суд не принял во внимание, что акт приема-передачи квартиры не является ни правоустанавливающим документом, ни правоподтверждающим документом, целью данного документа является подтверждение факта передачи имущества от одного лица к другому. Постниковой Н.В. не оспаривалось в ходе рассмотрения дела, что фактически квартира (пусть и не являющаяся еще в полном смысле объектом недвижимости) передана ей в пользование ЖСК "Южный" в декабре 2008 года, данный факт подтверждает и несением истцом бремени содержания данного имущества, выражающегося в оплате коммунальных платежей, при этом полномочия ЖСК "Южный" по осуществлению такой передачи никем, включая застройщика, оспорены не были.

Поскольку договор между ЖСК "Южный" и Постниковой Н.В, в рамках исполнения которого осуществлена передача имущества, недействительным не признан, фактически помещение в пользование истца было передано кооперативом, и именно данное обстоятельство подтверждает акт приема-передачи от 10 декабря 2008 года, правоустанавливающим документом данный акт не является и самостоятельного значения не имеет, какие-либо права истца наличием указанного акта не нарушаются, у суда не имелось оснований для признания данного документа недействительным. Решение суда в части признания недействительным акта приема-передачи от 10 декабря 2008 года квартиры . . ., подписанного ЖСК "Южный" и Постниковой Н.В., подлежит отмене.

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу п. 1 ст. 332 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Сделав вывод о том, что у ответчика возникла просрочка по исполнению договорных обязательств, суд установил, что заключенным сторонами договором не предусмотрена ответственность ЖСК "Южный" за просрочку исполнения обязательства, и сославшись на ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскал в пользу Постниковой Н.В. неустойку, рассчитав ее из суммы договора исходя из учетной ставки банковского процента.

При этом суд не принял во внимание, что статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена ответственность за неисполнение денежного обязательства, в то время как у ЖСК "Южный" отсутствует обязанность по передаче денежных средств Постниковой Н.В. Более того, какие-либо требования по приведенным основаниям истцом к ответчикам не предъявлялись, в связи с чем отсутствовали основания для их удовлетворения в силу ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец просил взыскать с ЖСК "Южный" неустойку за просрочку исполнения обязательства, однако ни законом, ни договором такая неустойка не предусмотрена.

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В соответствии с ч ч. 1, 3, 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.

В силу ч. 1 ст. 116 Гражданского кодекса Российской Федерации потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Кооператив, созданный в форме жилищно-строительного кооператива, это юридическое лицо, где члены кооператива, действующие совместно, добровольно и за счет собственных или привлеченных средств приобретают, строят или реконструируют недвижимое имущество для удовлетворения своих потребностей в жилье. При этом жилищно-строительный кооператив является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, ФЗ "О некоммерческих организациях", иными законодательными актами Российской Федерации, а в части жилищных правоотношений также Жилищного кодекса Российской Федерации, и уставом кооператива.

Поскольку между жилищным кооперативом и его членом, каким является Постникова Н.В., возникают корпоративные (членские), регулируемые уставами данных организаций отношения, ни договором, ни законом неустойка за ненадлежащее исполнение обязательства в данном случае не предусмотрена, то отсутствуют основания для удовлетворения требований истца в части взыскания неустойки.

С учетом изложенного, решение суда в части признания недействительным акта приема-передачи квартиры от 10 декабря 2008 года и в части взыскания с ЖСК "Южный" в пользу Постниковой Н.В. неустойки в сумме . . . не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска, поскольку все обстоятельства имеющие значение для дела судом установлены, однако неправильно применены нормы материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда в части взыскания с ЖСК "Южный" государственной пошлины в доход местного бюджета в сумме . . . также подлежит отмене.

Руководствуясь ст. ст. 360-362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 11 июля 2011 года в части удовлетворения исковых требований Постниковой Н.В. к Жилищно-строительному кооперативу "Южный" отменить, вынести в этой части по делу новое решение, которым в удовлетворении иска отказать.